상가 임대차 계약서를 작성하다 보면 "권리금을 반환하지 않는다", "임차인은 권리금을 주장하지 않는다"는 식의 특약 문구를 마주치는 경우가 있습니다. 임대인 측이 미리 넣어둔 이 조항 때문에 정작 계약이 끝나고 나서야 이 특약이 유효한지 무효인지를 두고 다툼이 벌어지곤 합니다.

결론부터 말하면 이런 특약은 상황에 따라 유효할 수도, 무효일 수도 있습니다. 그 경계를 가르는 핵심 기준이 상가건물임대차보호법 제15조가 정한 강행규정입니다. 이 글에서는 어떤 경우에 특약이 무효가 되는지, 어떤 경우에는 유효하게 인정될 여지가 있는지를 구체적으로 짚습니다.

특히 상담 현장에서는 특약 문구 하나만 보고 "계약서에 서명했으니 끝났다"고 지레 포기하시는 임차인도 많고, 반대로 "특약은 무조건 무효"라고 단정하는 경우도 있는데, 두 반응 모두 절반만 맞는 이야기입니다. 특약의 성격과 체결 시점, 실제로 침해하는 권리가 무엇인지를 하나씩 따져봐야 정확한 결론에 다다를 수 있습니다.

임대인 입장에서도 이런 특약을 넣는 이유는 제각각입니다. 실제로 권리금 관련 분쟁을 사전에 차단하려는 의도로 넣는 경우도 있지만, 표준 계약서 양식을 그대로 가져다 쓰다 보니 무심코 포함된 경우, 혹은 공인중개사가 관행적으로 넣어온 문구를 그대로 따른 경우도 적지 않습니다. 문구의 배경을 파악하는 것도 대응 방향을 정하는 데 참고가 됩니다.

상가임대차법 제15조 강행규정이란 무엇인가요?

상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반되는 약정이라도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한 편면적 강행규정입니다. 즉 법이 정한 임차인 보호 수준보다 낮추는 방향의 특약은 무효가 되지만, 법보다 임차인에게 유리한 방향의 특약은 그대로 유효하게 인정됩니다.

'편면적' 강행규정이라는 표현은 법 규정보다 임차인에게 불리한 방향으로만 무효가 되고, 임차인에게 유리한 방향의 합의는 유효하다는 뜻입니다. 임대인이 임차인보다 우월한 협상력을 이용해 법이 보장한 권리를 미리 포기시키는 조항을 계약서에 끼워 넣는 것을 막기 위한 취지입니다.

제15조가 적용되는 대표적인 조항이 바로 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 규정입니다. 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있는데, 계약서에 "임차인은 권리금을 주장하지 않는다"거나 "권리금 회수기회 보호를 포기한다"는 식의 문구를 넣어도, 이 조항 자체가 강행규정이므로 특약의 효력이 부정될 가능성이 큽니다.

대법원은 2019년 5월 16일 선고한 전원합의체 판결(2017다225312)에서 임차인이 최초 임대차 기간을 포함해 10년을 초과해 임차한 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 확인한 바 있습니다. 법이 정한 보호 범위를 폭넓게 해석한 이 판결의 태도는, 그만큼 이 보호를 임의로 배제하려는 특약에 대해서도 법원이 엄격한 잣대를 적용할 가능성을 시사합니다.

"권리금을 반환하지 않는다" 특약, 방향부터 헷갈리는 이유

권리금은 원래 임대인이 아니라 신규임차인에게서 받는 돈이기 때문에, "반환"이라는 표현 자체가 상황에 따라 다른 의미를 가집니다. 임대인이 직접 권리금 명목의 돈을 받은 경우와, 임차인이 신규임차인에게 권리금을 받으려는 것을 임대인이 방해한 경우는 법적으로 전혀 다른 문제입니다.

첫 번째 유형은 임대차 계약 당시 임대인이 임차인으로부터 권리금 또는 그와 유사한 명목의 금원을 직접 지급받은 경우입니다. 이런 경우 계약서에 "계약 종료 시 이 금원은 반환하지 않는다"는 특약을 넣는 경우가 있는데, 이는 임대인과 임차인 사이의 사적인 금전 약정 문제로, 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호와는 직접적인 관련이 없는 별개의 쟁점일 수 있습니다.

두 번째 유형은 임차인이 영업을 하며 형성한 가치를 신규임차인에게 넘기고 그 대가로 권리금을 받으려는 통상적인 거래 구조입니다. 이 경우 임대인은 애초에 권리금을 주고받는 당사자가 아니며, 법이 임대인에게 요구하는 것은 이 거래를 방해하지 말라는 부작위 의무입니다. 계약서에 "임대인은 권리금을 반환하지 않는다"는 문구가 있어도, 애초에 임대인이 반환할 권리금 자체가 없는 구조이므로 이 문구가 실제로 겨냥하는 것이 무엇인지부터 확인해야 합니다.

결국 "권리금을 반환하지 않는다"는 특약이 등장하면 가장 먼저 확인해야 할 것은, 이 문구가 임대인이 실제로 받은 금원에 관한 것인지, 아니면 임차인의 권리금 회수기회 보호 자체를 미리 차단하려는 취지인지입니다. 이 구분에 따라 제15조 강행규정 적용 여부와 결론이 완전히 달라집니다.

계약서만 놓고 보면 두 유형의 문구가 비슷하게 보일 수 있어, 실제 상담에서는 임대인이 계약 체결 당시 어떤 명목으로 돈을 주고받았는지 계좌 이체 내역이나 영수증, 계약 협상 과정의 문자메시지 같은 정황 자료를 함께 확인하는 경우가 많습니다. 특약 문구 자체보다 그 문구가 만들어진 배경과 실제 거래 내역이 판단에 더 중요한 역할을 하는 것입니다.

특약이 무효로 판단되는 전형적인 경우

계약서 문구가 임차인의 법정 권리 자체를 사전에 없애는 방향이라면 무효로 볼 여지가 큽니다. 아래와 같은 유형이 대표적으로 문제가 되는 경우입니다.

• 회수기회 보호 자체를 포기시키는 조항. "임차인은 계약 종료 시 신규임차인을 주선하거나 권리금을 요구할 권리를 포기한다"는 식으로 제10조의4가 보장하는 권리 자체를 계약 체결 시점에 미리 없애는 문구는 임차인에게 불리한 전형적인 사례로, 무효로 판단될 가능성이 큽니다.
• 임대인의 방해행위를 사전에 면책시키는 조항. "임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절해도 임차인은 이의를 제기하지 않는다"는 식의 문구는, 방해행위 자체를 미리 정당화하려는 시도로 볼 수 있어 마찬가지로 효력이 부정될 가능성이 있습니다.
• 손해배상청구권을 계약 체결 시점에 미리 포기시키는 조항. 아직 방해행위가 발생하지도 않은 계약 초기 단계에 "향후 어떤 사유가 있어도 손해배상을 청구하지 않는다"는 포괄적 포기 조항을 넣는 경우로, 법이 보장한 구제수단 자체를 원천 차단하는 성격이 강해 무효 판단 가능성이 높습니다.

이 세 가지 유형의 공통점은 임차인이 실제로 어떤 불이익을 당할지 예상조차 하기 어려운 계약 초기 시점에, 법이 보장한 권리를 포괄적으로 미리 없애버린다는 점입니다. 임차인이 이런 문구의 의미를 충분히 이해하고 서명했는지 여부와 관계없이, 조항 자체의 성격상 강행규정 위반으로 다투어질 가능성이 있습니다.

이런 문구들은 대체로 계약서 후반부, 특약사항이나 기타사항 항목에 짧은 한두 줄로 삽입되어 있어 임차인이 계약 당시 크게 주의를 기울이지 않고 넘어가는 경우가 많습니다. 계약서 전체 조항 중 유독 짧고 포괄적인 문구가 있다면, 그것이 오히려 나중에 가장 큰 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

특약이 유효하게 인정될 수 있는 경우

반대로 계약서 문구가 법이 보장한 임차인의 권리를 침해하지 않거나, 오히려 임차인에게 유리한 방향이라면 유효하게 인정될 수 있습니다.

예를 들어 임대인이 임차 초기에 직접 인테리어 비용 일부를 지원하면서 "이 지원금은 계약 종료 시 반환하지 않는다"는 특약을 넣었다면, 이는 권리금 회수기회 보호와는 별개로 임대인과 임차인 사이의 순수한 금전 정산 약정으로 볼 여지가 있어 유효로 인정될 가능성이 있습니다. 이 경우 특약이 겨냥하는 것은 제10조의4가 보호하는 신규임차인과의 권리금 거래가 아니라, 임대인과 임차인 사이의 별도 금전관계이기 때문입니다.

비슷한 맥락에서 원상복구 의무와 관련한 정산 특약도 별개로 다루어집니다. "임차인이 설치한 시설을 임대인이 인수하는 대신 원상복구 비용은 청구하지 않는다"는 식의 조항은 권리금 회수기회 보호와는 무관한 시설물 정산 문제로, 당사자 간 자유로운 합의의 영역에 속해 유효로 인정되는 것이 일반적입니다.

또한 임차인에게 법정 기준보다 유리한 조건을 추가하는 특약, 예를 들어 "권리금 회수기회 보호 기간을 계약 만료 6개월 전이 아니라 1년 전부터 인정한다"는 식의 조항은 임차인에게 불리하지 않으므로 얼마든지 유효하게 인정됩니다. 강행규정은 임차인 보호 수준을 낮추는 방향만 막을 뿐, 높이는 방향의 합의까지 막지는 않습니다.

다만 특약이 유효로 인정될 여지가 있다고 해서 임대인 측 주장을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 계약서 문구만 보면 순수한 금전 정산처럼 보여도, 실제 협상 과정에서 임대인이 "이 돈을 받는 대신 권리금은 포기하라"는 취지로 압박했다는 정황이 있다면, 겉으로는 사적 정산 특약이라도 실질은 회수기회 보호를 우회하려는 시도로 다시 다투어질 수 있습니다. 결국 문구의 형식보다 체결 경위와 실질적인 의도가 함께 검토됩니다.

사전 포기와 사후 합의, 강행규정 적용이 달라지나요?

계약 체결 시점에 미리 권리를 포기시키는 '사전 포기'와, 방해행위가 이미 발생하고 손해배상청구권이 구체적으로 생긴 뒤에 임차인이 스스로 그 권리를 처분하는 '사후 합의'는 성격이 다르게 취급될 여지가 있습니다.

사전 포기는 임차인이 앞으로 어떤 불이익을 당할지 알 수 없는 상태에서 법이 보장한 권리 자체를 미리 없애는 것이므로, 임차인 보호라는 강행규정의 취지에 정면으로 반해 무효 판단 가능성이 큽니다. 반면 이미 발생한 손해배상청구권을 임차인이 충분히 이해한 상태에서 스스로 포기하거나 합의금을 받고 정리하는 사후 합의는, 임차인의 처분 자유에 속하는 문제로 볼 여지가 있어 무효 여부를 더 세심하게 따져봐야 한다는 지적이 있습니다.

다만 사후 합의라고 해서 무조건 유효로 인정되는 것은 아닙니다. 임대인이 협상력의 우위를 이용해 임차인에게 불리한 조건으로 합의를 강요한 정황이 있다면, 사후 합의라는 형식만으로 강행규정의 취지를 우회할 수는 없습니다. 합의 경위와 대가의 적정성, 임차인이 법률 조언을 받을 기회가 있었는지 등이 함께 검토되는 지점입니다.

실무적으로는 임대인이 명도 시점에 "합의서에 서명하면 이사비를 챙겨주겠다"는 식으로 서두르며 권리금 관련 권리를 정리시키려는 경우가 종종 있습니다. 이런 상황에서 작성된 합의서는 형식상 사후 합의이지만, 임차인이 충분한 검토 시간 없이 서명했다면 그 효력을 다시 다툴 여지가 남아 있습니다. 합의서에 서명하기 전 내용을 미리 검토받는 것이 이후 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

법이 정한 보호 제외 사유와 개인 간 면제 특약은 다른가요?

전혀 다릅니다. 상가건물임대차보호법 자체가 정한 보호 제외 사유는 법이 정한 객관적 기준에 따라 적용되지만, 계약서의 개인 간 면제 특약은 당사자 일방이 임의로 만든 조항이라는 점에서 효력의 근거가 다릅니다.

대표적인 법정 제외 사유가 3기(3회분)의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 이 경우에는 법 스스로가 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외한다고 명시하고 있으므로, 별도의 특약이 없어도 임차인이 보호를 받지 못합니다. 이는 법이 임차인의 채무불이행이라는 객관적 사실을 근거로 보호 범위를 조정한 것이지, 임대인이 계약서에 끼워 넣은 임의 조항이 아닙니다.

반면 "권리금을 반환하지 않는다"거나 "회수기회 보호를 주장하지 않는다"는 특약은 법이 정하지 않은 사유를 임대인이 계약서에 일방적으로 추가한 것입니다. 법이 스스로 정한 제외 사유와, 당사자가 계약서에 임의로 써넣은 면제 조항은 근거와 효력의 층위가 다르므로 같은 선상에서 비교할 수 없습니다.

따라서 임차인이 계약서의 특약 문구를 마주했을 때는, 그것이 법이 원래 정한 제외 사유에 해당하는 상황을 확인하는 것인지, 아니면 법에 없는 새로운 면제 사유를 임대인이 만들어낸 것인지부터 구분해야 합니다. 후자라면 제15조 강행규정 위반으로 다툴 여지가 커집니다.

실무 상담에서는 임대인이 "계약서에 특약이 있으니 권리금은 신경 쓰지 말라"고 안내하는 경우와, 임차인이 실제로 3기 차임을 연체해 법정 제외 사유에 해당하는 경우를 구분하지 못한 채 찾아오시는 분들이 적지 않습니다. 두 상황은 대응 방법이 완전히 다르므로, 먼저 본인이 어느 쪽에 해당하는지부터 정확히 짚어보는 것이 상담의 출발점이 됩니다.

실제 상담에서 자주 보는 특약 문구 사례

상담을 진행하다 보면 계약서마다 조금씩 다른 표현으로 비슷한 취지의 특약이 등장합니다. 문구가 다르더라도 실질적으로 어떤 권리를 제한하려는 것인지를 기준으로 살펴보면 앞서 설명한 무효·유효 판단 기준을 그대로 적용할 수 있습니다.

이 표에서 보듯, 같은 "권리금을 반환하지 않는다"는 취지의 문구라도 실제로 겨냥하는 대상이 무엇인지에 따라 결론이 정반대로 갈릴 수 있습니다. 계약서 문구를 글자 그대로만 해석하지 않고, 그 문구가 실질적으로 어떤 권리를 제한하는지 따져보는 작업이 특약 분쟁 대응의 핵심입니다.

같은 표현이라도 상가의 업종, 계약 체결 시점의 협상 정황, 임대인과 임차인 사이의 사전 대화 내용에 따라 실제 결론은 사안마다 조금씩 달라질 수 있습니다. 위 표는 대표적인 유형을 정리한 것일 뿐, 개별 계약서마다 문구가 조금씩 다르게 작성되어 있는 경우가 많으므로 본인의 계약서를 직접 대입해 판단하기보다는 전문가의 검토를 받아보는 것이 안전합니다.

특약이 무효로 인정되면 어떤 절차로 손해배상을 청구하나요?

특약의 무효를 주장하는 것 자체가 최종 목표가 아니라, 그 다음 단계인 손해배상 청구로 나아가는 것이 실질적인 목적입니다. 특약이 무효라는 점을 전제로, 임대인의 실제 방해행위를 입증하고 손해액을 산정하는 절차가 이어집니다.

먼저 계약서의 특약 문구가 강행규정 위반으로 무효라는 점을 주장하면서, 동시에 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 4가지 방해 유형(신규임차인에게 직접 권리금 요구·수수, 권리금 지급 방해, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절) 중 어디에 해당하는지를 구체적으로 정리해야 합니다. 특약 무효 주장과 방해행위 입증은 함께 진행되는 별개의 쟁점입니다.

실무적으로는 내용증명을 통해 임대인에게 특약의 무효를 통지하고 신규임차인 주선 의사를 명확히 밝히는 절차부터 시작하는 경우가 많습니다. 이 단계에서 임대인이 여전히 방해행위를 지속한다면 그 자체가 방해 유형에 해당한다는 증거가 쌓이게 되고, 반대로 임대인이 태도를 바꿔 협조한다면 소송까지 가지 않고 협상으로 마무리될 여지도 생깁니다.

손해배상 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 법원 감정 권리금 중 더 낮은 금액으로 제한되며, 이 금액을 정하기 위해서는 법원이 지정한 감정인의 권리금 감정평가가 필요합니다. 특약이 무효라고 해서 임차인이 원하는 금액을 자동으로 받는 것이 아니라, 별도의 입증과 감정 절차를 거쳐야 한다는 점을 함께 이해해야 합니다.

손해배상 판결이 확정되었는데도 임대인이 지급을 미루면 지연손해금이 추가로 발생합니다. 통상 민법상 연 5%의 법정이자가 적용되고, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 이후 시점부터는 연 12%의 지연손해금이 붙을 수 있어 임대인이 지급을 늦출수록 부담이 커지는 구조입니다. 아울러 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차가 종료된 날부터 3년이므로, 특약 무효를 다투려면 이 기간 안에 절차를 진행해야 합니다.

전 과정을 혼자 진행하기보다는 특약 문구 분석 단계부터 변호사와 함께 진행하는 편이 효율적입니다. 특약의 성격을 잘못 판단해 무효 주장이 받아들여지지 않으면 그동안 준비한 방해행위 입증 자료와 감정평가 절차가 함께 흔들릴 수 있기 때문에, 처음부터 정확한 법률 검토를 거쳐 절차를 설계하는 것이 시행착오를 줄이는 길입니다.

계약서에 특약을 쓸 때 임대인·임차인이 주의할 점

임대인 입장에서는 강행규정 위반 소지가 있는 포괄적 포기 조항을 넣더라도 나중에 무효로 다투어지면 오히려 분쟁만 키우는 결과가 될 수 있습니다. 특약을 넣고 싶다면 법이 허용하는 범위, 즉 임차인에게 불리하지 않은 방향의 조건을 구체적으로 명시하는 편이 실제로 효력을 인정받을 가능성이 높습니다.

임차인 입장에서는 계약서에 서명하기 전 특약 문구를 꼼꼼히 읽고, 이해가 되지 않는 조항이 있다면 서명 전에 반드시 확인해야 합니다. 이미 서명한 계약서라도 강행규정 위반 소지가 있는 특약은 사후에 무효를 주장할 수 있지만, 애초에 분쟁 소지를 없애고 계약을 진행하는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

특히 프랜차이즈 매장이나 규모가 큰 상가를 임차할 계획이라면, 계약 체결 전 표준 계약서 양식과 임대인이 추가한 특약 조항을 비교해보는 것만으로도 문제가 될 만한 문구를 상당 부분 걸러낼 수 있습니다. 표준 양식에 없는 문구가 특약으로 추가되어 있다면, 그 문구가 왜 필요한지 임대인에게 먼저 물어보는 것도 분쟁을 예방하는 실질적인 방법입니다.

계약서 작성 단계에서부터 변호사 검토를 받아두면, 추후 임대인이 방해행위를 부인하거나 특약의 효력을 두고 다툴 때도 처음부터 문제가 될 만한 조항을 걸러낼 수 있어 분쟁 자체를 예방하는 데 도움이 됩니다. 계약이 이미 체결된 이후라도 특약 문구를 근거로 상대방이 권리금 지급을 거부한다면, 조항의 성격을 먼저 분석한 뒤 대응 방향을 정하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문