상가 임차인들 사이에서 권리금계약은 기존임차인과 신규임차인이 직접 체결하는 별개의 계약이고, 임대인과의 임대차계약은 그 이후 별도 절차로 진행된다는 점을 놓치기 쉽습니다. 문제는 이 두 계약이 서로 다른 당사자, 다른 조건으로 이루어진다는 사실을 계약서에 명확히 반영해두지 않았을 때 벌어집니다.

권리금계약까지 체결하고 계약금을 주고받았는데, 정작 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하거나 계속 미루면 신규임차인은 물론 기존임차인까지 곤란한 상황에 놓입니다. 이 경우 계약금은 누구에게 귀속되는지, 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지에 대한 문의가 꾸준히 늘고 있습니다.

이 글에서는 권리금계약이 임대인의 임대차계약 거절로 무산됐을 때 무엇을 확인해야 하는지, 자동해제특약을 계약서에 넣어야 하는 이유, 계약금 반환의 원칙, 임대인을 상대로 한 손해배상 청구 가능성까지 실무 기준으로 정리합니다.

실제로 신규임차인이 권리금계약에 따라 계약금을 지급한 뒤 임대인과의 협의 일정을 잡으려 했으나, 임대인이 별다른 이유를 밝히지 않은 채 연락을 피하거나 협의를 계속 미루기만 하는 사례가 적지 않습니다. 이런 상황이 길어질수록 임대차 만료 시점은 다가오고, 신규임차인과 기존임차인 모두 대응할 수 있는 시간이 줄어든다는 점에서 초기 단계의 대응이 특히 중요합니다.

• 신규임차인과 권리금계약을 체결했지만 임대인이 임대차계약을 거절하고 있다
• 권리금계약서에 임대인의 협조 여부에 관한 조항이 전혀 없다
• 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 있는지 확신이 서지 않는다
• 임대인의 거절이 부당한 것인지, 손해배상 청구가 가능한지 궁금하다

권리금계약 후 임대인이 임대차계약을 거절하면 어떻게 되나요?

실무에서는 권리금계약서를 작성하면서 "임대인과의 임대차계약 체결"을 당연한 전제로 여기고 이를 별도 조건으로 명시하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 임대인은 권리금계약의 당사자가 아니기 때문에 권리금계약서만으로 임대인에게 임대차계약 체결 의무를 지울 수 없습니다. 임대인 입장에서는 권리금계약서에 서명한 사실조차 없으므로, 그 계약서 내용에 구속받아야 할 이유가 없다고 주장할 수 있는 구조입니다.

이 때문에 신규임차인 입장에서는 권리금을 먼저 지급하고도 정작 임대차계약을 체결하지 못하는 상황에 놓일 위험이 있고, 기존임차인 입장에서는 권리금을 받고도 나중에 계약금 반환 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 두 당사자 모두 임대인의 결정이라는 통제할 수 없는 변수에 노출되어 있다는 점에서, 계약 체결 단계에서부터 이 위험을 어떻게 분담할지 미리 정해두는 작업이 중요합니다.

따라서 임대인의 임대차계약 체결이 권리금계약의 필수 전제조건이라는 점, 그리고 임대인이 이를 거절할 경우 권리금계약이 어떻게 처리되는지를 계약서 문구로 명확히 해두는 작업이 반드시 선행되어야 합니다. 이 부분이 바로 다음에서 살펴볼 자동해제특약이 필요한 이유입니다.

또한 계약서에 임대인의 협조를 전제로 한다는 문구조차 없는 경우, 신규임차인이 뒤늦게 "임대인과 별도로 협의해야 한다는 사실을 몰랐다"고 주장해도 이미 지급한 계약금 문제를 되돌리기 어려울 수 있습니다. 계약 체결 시점에 임대인의 입장을 미리 확인하는 절차를 건너뛰지 않는 것이 분쟁을 막는 가장 확실한 첫걸음입니다.

자동해제특약, 권리금계약서에 반드시 넣어야 하는 이유

자동해제특약은 "임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 경우 권리금계약은 별도의 해제 의사표시 없이 자동으로 효력을 잃는다"는 취지의 조항입니다. 이 조항이 있으면 임대인의 거절이라는 객관적 사실만으로 계약 해제 여부와 계약금 반환 의무가 곧바로 정리되어, 별도의 해제 통보나 소송 없이도 법률관계가 명확해집니다.

특약이 없으면 신규임차인은 임대인의 거절이라는 외부 사정만으로 권리금계약에서 벗어날 수 있는지, 기존임차인에게 채무불이행 책임을 물어야 하는지 애매한 상황에 놓입니다. 반대로 기존임차인 입장에서도 이미 받은 계약금을 반환해야 하는지, 아니면 신규임차인의 사정으로 보고 계약금을 그대로 보유할 수 있는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

자동해제특약에는 통상 해제 조건이 되는 사유, 해제의 효력 발생 시점, 계약금 등 기지급금의 반환 범위와 반환 기한, 위약금이나 손해배상 청구권 배제 여부까지 함께 규정하는 것이 바람직합니다. 아래는 자동해제특약에 통상 포함되는 핵심 요소를 정리한 것입니다.

다만 특약 문구는 상황에 따라 세부 표현이 달라져야 하므로, 어디선가 본 표준 문구를 그대로 베끼기보다는 개별 사안에 맞게 다듬는 작업이 필요합니다. 특약 문구가 구체적일수록 나중에 "이 조항이 정확히 무슨 뜻이냐"는 해석 다툼을 줄일 수 있으므로, 계약 전 전문가의 검토를 받아보는 것이 안전합니다.

특약을 작성할 때는 "임대인의 거절"이라는 사실을 누가, 어떤 방법으로 확인할 것인지도 함께 정해두는 것이 좋습니다. 예를 들어 임대인의 서면 회신, 또는 상당한 기간 회신이 없는 경우를 거절로 간주한다는 식의 기준을 미리 마련해두면, 임대인이 명확한 의사표시 없이 시간을 끄는 상황에서도 특약을 그대로 적용할 수 있어 실무적으로 유용합니다.

특약이 없으면 계약금을 돌려받지 못하나요?

문제는 "원칙"과 "실제로 반환받기까지의 과정"이 다르다는 데 있습니다. 특약이 없으면 기존임차인이 임의로 반환에 응하지 않을 경우, 신규임차인은 반환을 구하는 별도의 청구나 소송 절차를 거쳐야 할 수 있고, 그 과정에서 임대인의 거절 사유가 정당했는지, 신규임차인 측에도 귀책사유가 있었는지를 다시 다투게 될 여지가 생깁니다.

특히 계약금의 일부를 위약금 명목으로 몰취하는 조항이 별도로 있었다면, 임대인의 거절이라는 외부 사정에도 그 조항이 그대로 적용되는지를 두고 해석 다툼이 벌어지기 쉽습니다. 기존임차인은 "계약이 성사되지 않은 것과 위약금 조항은 별개"라고 주장할 수 있고, 신규임차인은 "내 귀책사유가 아닌데 위약금까지 물 이유가 없다"고 맞설 수 있어 감정적인 다툼으로 번지기 쉽습니다.

이런 다툼을 피하려면 계약 체결 단계에서부터 반환 조건을 명확히 문서화해두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 이미 계약금을 지급했는데 반환이 지연되고 있다면, 내용증명을 통한 반환 청구 의사표시부터 시작해 필요 시 지급명령이나 소송 절차로 나아가는 것이 일반적인 대응 순서입니다.

또한 계약금 반환과 별개로 신규임차인이 이미 지출한 부대비용, 예를 들어 중개수수료나 인테리어 견적 비용 같은 지출이 있다면 이 부분까지 반환받을 수 있는지는 계약금 반환 문제와는 별도로 판단해야 합니다. 이런 부대비용까지 특약으로 미리 정리해두면 계약이 무산된 이후 정산 과정에서 생기는 다툼을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요?

상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설된 조항으로, 임대차 종료 전 6개월부터 임대차가 종료될 때까지의 기간 동안 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지합니다. 방해행위로는 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 기존임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위, 이렇게 네 가지 유형이 규정되어 있습니다.

이 글에서 다루는 상황, 즉 임대인이 뚜렷한 이유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우는 위 네 가지 유형 중 마지막 유형에 해당할 가능성이 높습니다. 다만 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력이 부족하거나 임차인으로서 의무를 지키기 어렵다고 볼 만한 사정이 있는 등 실무상 정당한 사유로 인정되는 경우는 매우 제한적으로만 받아들여지고, 임대인이 단순히 새로운 임차인이 마음에 들지 않는다는 이유만으로는 정당한 사유가 되기 어렵습니다.

손해배상액은 신규임차인이 기존임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정평가를 거쳐 산정)을 비교해 그중 낮은 금액을 상한으로 산정합니다. 예를 들어 신규임차인이 지급하기로 한 권리금이 8,000만원이고 종료 당시 감정평가액이 6,000만원으로 나온 경우라면, 손해배상 청구의 상한은 두 금액 중 낮은 6,000만원이 기준이 됩니다. 반대로 감정평가액이 8,000만원보다 높게 나온다면 신규임차인이 지급하기로 한 8,000만원이 상한이 되는 구조입니다. "권리금을 전액 다 받아낸다"는 식의 접근은 이 상한 구조와 맞지 않으므로 유의해야 합니다.

청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 기간이 지나면 방해행위가 명백해도 손해배상을 청구할 권리 자체가 소멸할 수 있으므로, 임대인의 거절이 확인된 시점부터 시효를 계산에 넣고 대응 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 참고로 대법원은 2019년 5월 16일 선고한 2017다225312 전원합의체 판결에서, 임차인이 상가건물을 10년을 초과해 사용한 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 밝힌 바 있어, 임대차 기간이 길다는 이유만으로 보호 대상에서 제외되지는 않습니다.

손해배상금 지급이 지연되는 경우에는 별도로 지연손해금이 발생할 수 있습니다. 지연손해금은 소송 전에는 민법상 연 5%, 소송이 진행되는 기간에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 비율이 적용되는 것이 일반적이므로, 임대인이 손해배상 지급을 미룰수록 부담해야 할 지연손해금도 함께 늘어난다는 점을 염두에 두어야 합니다.

신규임차인이 기존임차인에게 손해배상을 청구할 수도 있나요?

권리금계약의 당사자는 어디까지나 기존임차인과 신규임차인입니다. 따라서 계약의 목적을 달성하지 못한 원인이 임대인에게 있다 하더라도, 그 위험을 기존임차인과 신규임차인 중 누가 부담할지는 두 사람 사이의 계약 내용과 귀책사유 유무에 따라 별도로 판단됩니다.

예를 들어 기존임차인이 사전에 임대인의 반응을 전혀 확인하지 않은 채 신규임차인에게 "임대인 문제는 없다"고 단정적으로 말해 계약을 진행시킨 경우라면, 이후 임대인이 계약을 거절했을 때 기존임차인의 설명에 과실이 있었다고 다투어질 수 있습니다. 반면 기존임차인이 통상적인 절차에 따라 성실하게 협조했음에도 임대인이 독자적인 판단으로 거절한 경우라면 기존임차인에게 별도의 책임을 묻기는 쉽지 않습니다.

결국 신규임차인이 기존임차인에게 별도의 책임을 물을 수 있는지는 계약 체결 과정에서 어떤 설명과 확인이 오갔는지에 따라 달라지므로, 협의 과정에서 오간 대화나 문서를 남겨두는 것이 이후 분쟁에서 중요한 자료가 됩니다. 이 부분 역시 계약서에 "임대인의 사전 동의 확인 여부"를 특약으로 명시해두면 다툼의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.

임대인의 계약 거절, 정당한 사유와 부당한 거절의 판단기준

모든 계약 거절이 곧바로 손해배상 대상이 되는 것은 아닙니다. 임대인에게도 계약의 상대방을 선택할 자유가 일정 부분 인정되기 때문에, 거절에 정당한 사유가 있었는지를 개별 사안별로 따져보아야 합니다. 실무에서 정당한 사유로 다투어지는 사정과, 정당한 사유로 보기 어려운 사정을 구분해보면 아래와 같습니다.

다투는 과정에서는 임대인이 거절 사유를 구체적으로 밝혔는지, 그 사유를 뒷받침하는 자료가 있는지가 중요한 판단 요소가 됩니다. 임대인이 아무런 설명 없이 연락을 끊거나 계약을 계속 미루기만 하는 경우에도 정당한 사유 없는 거절로 다투어볼 여지가 있습니다. 반면 임대인이 신규임차인의 자력 부족을 이유로 든다면, 이를 뒷받침할 객관적인 자료(소득 증빙, 사업계획 등)를 함께 요구해 그 주장이 실제로 타당한지부터 확인해볼 필요가 있습니다.

판례의 취지 역시 권리금 회수기회를 실질적으로 보장하는 방향으로 형성되어 있어, 임대차 기간이 오래된 상가라 하더라도 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결 자체를 막는 임대인의 행위는 폭넓게 방해행위로 평가되는 경향이 있습니다. 다만 개별 사안마다 사실관계가 다르므로, 임대인이 내세우는 거절 사유가 실제로 정당한지는 자료를 바탕으로 구체적으로 따져보아야 합니다.

임대인이 내세우는 거절 사유가 정당한지를 임차인 스스로 판단하기 어려운 경우가 많으므로, 임대인이 실제로 밝힌 사유와 관련 자료를 정리해 전문가의 검토를 받아보는 것이 안전합니다. 판단 기준을 잘못 적용해 대응 시기를 놓치면 이후 손해배상 청구 자체가 어려워질 수 있으므로, 애매하다고 느껴질수록 빠르게 확인해보는 것이 좋습니다.

신규임차인·기존임차인이 계약 전 반드시 확인해야 할 절차

분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법은 권리금계약을 체결하기 전에 임대인의 의사를 미리 확인하고, 그 확인 결과를 계약서에 반영하는 것입니다. 아래 절차를 계약 전 체크리스트로 활용할 수 있습니다.

특히 임대차 만료 6개월 전이라는 시점은 권리금 회수기회 보호가 시작되는 기준선이므로, 신규임차인을 주선하는 절차는 이 시점 이전에 미리 준비해두는 것이 안전합니다. 반대로 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있다면 보호 대상에서 제외될 수 있어 그 부분도 함께 점검해야 합니다. 만료일이 이미 임박했다면 절차를 서두르는 것도 중요하지만, 서두르는 과정에서 특약을 빠뜨리는 실수가 없도록 체크리스트를 하나씩 짚어가며 진행하는 것이 오히려 시간을 아끼는 길입니다.

계약서 문구는 상황마다 달라져야 하는 만큼, 어디선가 본 표준 양식을 그대로 사용하기보다는 임대차 조건과 신규임차인의 상황을 반영해 조정하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다. 계약 체결 전 짧은 시간을 들여 계약서를 점검받는 것이, 계약이 무산된 뒤 소송으로 대응하는 것보다 훨씬 적은 비용과 시간으로 분쟁을 막는 방법입니다.

이 절차들은 번거로워 보일 수 있지만, 계약이 무산된 뒤 계약금 반환과 손해배상을 각각 따로 다투는 것보다 훨씬 적은 시간과 비용으로 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다. 특히 임대인과의 사전 협의 기록은 이후 어떤 절차로 가더라도 가장 기초적인 증거가 된다는 점을 기억해야 합니다.

계약이 이미 무산됐다면 지금부터 해야 할 대응 순서

이미 임대인의 거절로 권리금계약이 사실상 무산된 상황이라면, 감정에 휘둘려 대응을 미루기보다 절차대로 자료를 정리하는 것이 우선입니다.

먼저 권리금계약서, 계약금 지급 증빙, 임대인과 주고받은 문자·메일·통화 기록 등 신규임차인을 주선한 사실과 임대인의 거절 의사를 뒷받침할 자료를 시간순으로 정리해두어야 합니다. 이런 자료는 이후 계약금 반환 청구와 임대인을 상대로 한 손해배상 청구 모두에서 핵심 증거가 됩니다.

다음으로 계약금 반환을 구하는 내용증명을 상대방에게 발송해 반환 의사와 기한을 명확히 요청하고, 응답이 없거나 거부할 경우 지급명령이나 소송 절차로 넘어갈 준비를 합니다. 동시에 임대인을 상대로 한 손해배상 청구는 임대차 종료일부터 3년의 시효가 진행되므로, 시효 기산일을 미리 계산해 대응 시기를 놓치지 않아야 합니다.

특히 권리금 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 금액과 종료 당시 감정평가액 중 낮은 금액을 기준으로 산정되므로, 감정평가 절차를 어느 시점에 밟을지도 함께 검토해야 합니다. 절차가 복잡하게 얽혀 있는 만큼, 초기 단계에서부터 전문가와 함께 자료를 정리하고 대응 순서를 잡는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다. 법도 권리금소송센터는 부동산·민사 분야를 다루는 엄정숙 변호사가 부동산 소송 7,000건 이상을 처리한 경험을 바탕으로, 착수금 300만원부터(부가세 별도, 감정료 등 실비 별도) 사건을 진행하고 있으며 평균 처리 기간은 10~14개월입니다.

자료 정리와 병행해 임대인과의 협상 여지가 남아 있는지도 함께 검토해야 합니다. 소송까지 가지 않고 협의로 계약금 반환과 일부 손해배상에 합의할 수 있다면 시간과 비용을 아낄 수 있으므로, 소송 절차와 협상 절차를 동시에 준비해두는 것이 실무적으로 유리한 경우가 많습니다.

정리하면, 권리금계약 자체의 계약금 반환 문제는 자동해제특약으로 해결하고, 임대인의 부당한 거절에 대한 책임은 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상 청구로 별도로 대응해야 합니다. 두 절차를 혼동하지 않고 각각의 요건과 절차에 맞게 준비하는 것이 권리금을 지키는 가장 확실한 방법이며, 시효와 자료 정리를 놓치지 않는 것이 대응의 성패를 가르는 핵심입니다.

자주 묻는 질문