01상황 시나리오 — 거절 뒤에 나타난 가족의 간판

임차인이 임대차 종료를 앞두고 신규임차인을 주선하며 권리금 계약 내용을 임대인에게 알렸습니다. 임대인은 "당분간 세를 놓지 않겠다", "직접 쓸 생각"이라며 계약 체결을 거절했고, 임차인은 권리금을 받지 못한 채 상가를 인도했습니다. 그런데 몇 달 뒤 같은 자리에 새 간판이 걸렸고, 알고 보니 임대인의 가족 명의로 사업자등록이 되어 있거나, 임대인과 가까운 지인이 임차인으로 들어와 있었습니다.

이 사안의 핵심은 거절 그 자체가 아니라 거절의 사유가 진실했는지입니다. 임대인이 내세운 사유(직접 사용, 공실 유지, 비영리 사용 등)와 실제 이후의 사용 실태가 어긋난다면, 당초의 거절이 정당한 사유 없는 거절, 즉 권리금 회수기회 방해로 평가될 수 있는 정황이 됩니다. 다만 가족·지인이 들어왔다는 사실만으로 방해가 곧바로 확정되는 것은 아니고, 거절 경위·시점·사용 실태를 종합해 개별적으로 판단됩니다.

02법적 평가 — 왜 방해로 평가될 수 있는가

정당한 사유는 법이 정한 범위에서 판단됩니다

상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항이 정당한 사유의 예시로 드는 것은 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 임대인의 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등입니다. '가족에게 세를 주고 싶다'거나 '지인에게 맡기고 싶다'는 희망은 여기에 열거된 사유가 아닙니다. 임대인에게도 계약 상대를 고를 자유가 있지만, 그 자유가 임차인의 권리금 회수기회를 정당한 이유 없이 박탈하는 방식으로 행사되면 손해배상 책임이 문제됩니다.

'직접 사용' 주장과 1년 6개월 비영리 요건

임대인이 "내가 직접 쓰겠다"며 거절하는 경우, 법이 정당한 사유로 인정하는 것은 목적 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우입니다. 즉 직접 사용하더라도 그것이 영리 영업이라면 이 사유에 해당하지 않으며, 가족이나 지인 명의로 영리 영업이 이루어진 경우에는 더욱 그렇습니다. 거절 후 단기간 내에 그 자리에서 영리 영업이 시작되었다면, 비영리 사용을 전제로 한 거절 사유는 사후적으로 무너지는 셈입니다.

권리금을 아끼려는 우회 구조인지가 관건

가족·지인을 새 임차인으로 들이면 임대인 입장에서는 권리금 수수 없이 상가를 넘길 수 있습니다. 임차인이 주선한 신규임차인을 거절한 직후 권리금 없이 가족·지인이 입점했다면, 임차인의 권리금 회수기회를 차단하고 그 이익을 임대인 측이 흡수한 구조로 볼 여지가 생깁니다. 이러한 평가는 어디까지나 정황의 종합이므로, 아래에서 보는 입증 자료의 확보가 실무의 중심이 됩니다. 한편 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되고(제2조 제3항), 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 전원합의체 판결의 취지상 10년을 초과해 영업한 임차인도 보호 대상입니다.

03방해로 평가될 수 있는 정황 정리

04대응 단계

소송에서 인용되면 소장 부본 송달 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가, 그 이전 기간은 민법상 연 5%의 법정이율이 기준이 됩니다. 한편 임차인 측 사정이 손해 발생·확대에 기여했다고 평가되면 과실상계로 감액될 수 있으므로, 주선 과정에서 임차인이 절차를 성실히 밟았다는 자료도 함께 갖추는 것이 좋습니다.

05자주 묻는 질문