이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 원래 임차인에게서 가게를 넘겨받아 전대차 형태로 영업하고 있다
• 인테리어, 주방 설비, 냉난방 시설 등을 전차인인 내 돈으로 직접 설치했다
• 전대차 계약 만료가 다가오는데 시설 비용을 어떻게 정리해야 할지 막막하다
• 임대인이 전차인과는 계약한 적이 없다며 매수청구 자체를 거부하려 한다
• 권리금 회수 문제와 별도로 시설 투자비까지 받을 수 있는지 궁금하다
• 가게를 비우면서 시설을 철거해야 하는지, 임대인에게 사라고 요구해야 하는지 헷갈린다
• 계약서에 시설비를 포기한다는 조항이 있는데 그대로 따라야 하는지 궁금하다

부속물매수청구권이란 무엇인가

부속물매수청구권은 건물이나 그 밖의 공작물을 빌려 쓰던 사람이 사용의 편익을 위해 시설을 들여놓았다가 계약이 끝났을 때, 그 시설을 임대인에게 사라고 요구할 수 있는 권리입니다. 임차인이 애써 설치한 시설을 계약이 끝났다는 이유만으로 그냥 뜯어내거나 버리게 하면 사회적으로도 자원이 낭비되고 임차인만 일방적으로 손해를 보게 되기 때문에, 민법이 이런 불합리를 막기 위해 마련해 둔 제도입니다.

상가 건물에서는 임차인 본인이 직접 시설을 설치하는 경우뿐 아니라, 임차인으로부터 다시 가게를 빌려 쓰는 전차인이 시설을 설치하는 경우도 흔합니다. 예를 들어 원래 임차인이 계약한 상가를 다시 세를 놓아 전차인이 카페나 음식점을 운영하면서 주방 설비, 테이블, 냉난방기, 바닥재와 조명 같은 인테리어 마감재를 새로 들여놓는 식입니다.

이런 경우 전차인 입장에서는 자신이 들인 시설 비용을 회수할 방법이 마땅치 않다고 느끼기 쉽습니다. 계약 관계상 전차인은 임대인과 직접 계약서를 쓴 당사자가 아니기 때문에, 임대인에게 무언가를 청구할 수 있는 위치인지부터 헷갈리는 경우가 많고, 그러다 보니 시설비를 그냥 포기하고 나오는 사례도 적지 않습니다.

민법은 바로 이런 상황을 고려해 제647조에서 전차인의 부속물매수청구권을 별도로 규정하고 있습니다. 이 조문의 요건을 정확히 이해하면, 전대차가 끝날 때 시설 비용 문제를 어떤 방향으로 정리할 수 있는지 가늠할 수 있습니다.

여기서 말하는 부속물은 반드시 값비싼 설비만을 뜻하지 않습니다. 건물의 구조나 용도에 맞춰 사용 편익을 높이기 위해 부착한 물건이라면 범위에 들어갈 여지가 있고, 반대로 단순한 소모품이나 영업에 필요한 집기라도 건물에 부속된 정도가 아니라면 이 조문이 예정한 매수청구 대상과는 성격이 다를 수 있습니다. 결국 개별 시설이 건물에 어느 정도 부착되어 있는지, 임대인 동의를 얻어 설치된 것인지를 구체적으로 따져봐야 합니다.

전차인 입장에서는 계약이 끝나갈 무렵에야 부속물매수청구권을 떠올리는 경우가 많지만, 실제로는 시설을 설치하는 시점부터 관련 자료를 챙겨두는 편이 나중에 훨씬 유리합니다. 임대인의 동의 여부, 설치 시기와 비용, 시설의 종류를 정리해 둔 자료는 매수청구권을 행사할 때 그대로 근거 자료가 되기 때문입니다.

특히 권리금 회수 문제로 상담을 받으러 오는 전차인들 중에는, 정작 자신이 설치한 시설에 대한 매수청구권이라는 별도의 권리가 있다는 사실 자체를 모르고 있다가 뒤늦게 알게 되는 경우가 적지 않습니다. 전대차를 정리하는 국면에서는 권리금뿐 아니라 시설비 문제까지 함께 검토해야 빠짐없이 권리를 챙길 수 있습니다.

임차인의 부속물매수청구권과 전차인의 부속물매수청구권은 다르다

민법에는 부속물매수청구권이 두 조문에 나뉘어 규정되어 있습니다. 하나는 임차인 본인의 부속물매수청구권(제646조)이고, 다른 하나는 전차인의 부속물매수청구권(제647조)입니다. 두 조문은 구조가 비슷하지만 누가 청구할 수 있고 누구를 상대로 청구하는지가 다르므로 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

두 조문 모두 청구 상대방이 임대인이라는 점은 같습니다. 전차인이라고 해서 원래 임차인에게만 매수를 청구할 수 있는 것이 아니라, 요건을 갖추면 임대인에게 직접 매수청구권을 행사할 수 있다는 점이 실무에서 자주 오해되는 부분입니다.

두 조문의 차이를 정확히 알아야 하는 이유는, 실제 사례에서 임차인과 전차인이 함께 시설을 나눠서 투자하는 경우가 있기 때문입니다. 예를 들어 원래 임차인이 기본 인테리어를 하고, 전차인이 추가로 주방 설비를 들인 상황이라면, 임차인은 제646조에 따라 자신이 부속시킨 부분을, 전차인은 제647조에 따라 자신이 부속시킨 부분을 각각 별도로 임대인에게 매수청구할 수 있는 구조가 됩니다. 누가 무엇을 언제 설치했는지 구분해 두는 것이 정산 단계에서 매우 중요해지는 지점입니다.

전차인이 매수청구권을 인정받으려면 갖춰야 할 요건 세 가지

전차인의 부속물매수청구권이 인정되려면 아래 세 가지 요건이 모두 갖춰져야 합니다. 어느 하나라도 빠지면 매수청구권 자체가 성립하지 않을 수 있으므로, 시설을 설치하기 전부터 미리 챙겨 두는 것이 안전합니다.

세 가지 요건 중 실무에서 다툼이 가장 잦은 부분은 두 번째, 즉 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건인지 여부입니다. 구두로만 양해를 구했다면 나중에 임대인이 동의한 적 없다고 발뺌할 때 이를 입증하기가 쉽지 않으므로, 가능하면 문자메시지나 서면으로 동의 사실을 남겨 두는 것이 바람직합니다.

첫 번째 요건인 적법한 전대 역시 놓치기 쉬운 부분입니다. 전차인 스스로는 원래 임차인과 계약서를 쓰고 들어왔으니 당연히 적법하다고 생각하기 쉽지만, 정작 원래 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 전대를 준 경우라면 전차인의 지위 자체가 흔들릴 수 있습니다. 전대차 계약을 맺기 전에 임대인이 전대에 동의했다는 사실을 임대차 계약서나 별도 동의서로 확인해 두는 편이 안전합니다.

매수청구권은 어떤 절차로 행사하나

부속물매수청구권은 임대인에게 의사표시를 하는 것만으로 매매 계약이 성립하는 형성권의 성질을 가집니다. 별도의 재판 절차 없이도 청구 자체는 효력이 발생하지만, 실제로 대금을 받아내기까지는 아래와 같은 단계를 거치는 것이 일반적입니다.

이 흐름에서 특히 중요한 것은 2단계에서 동의를 확보해 두는 일과, 4단계에서 매수청구 의사표시를 명확히 남기는 일입니다. 의사표시가 애매하면 나중에 소송에서 청구 시점과 범위를 둘러싸고 다툼이 커질 수 있습니다.

형성권이라는 표현이 다소 낯설게 느껴질 수 있는데, 쉽게 말해 전차인이 임대인에게 매수를 청구하겠다는 의사표시를 하는 순간 임대인의 승낙 여부와 관계없이 그 부속물에 대한 매매 계약이 성립한 것으로 취급된다는 뜻입니다. 다만 매매 계약이 성립했다고 해서 저절로 대금이 지급되는 것은 아니므로, 협의가 이뤄지지 않으면 결국 대금 지급을 구하는 소송으로 이어지게 됩니다. 의사표시 자체는 어렵지 않지만, 이후 정산 과정에서 시설의 가치를 두고 다투는 경우가 많다는 점을 염두에 두어야 합니다.

임대인이 자주 내세우는 핑계, 실제로는 어떻게 판단하나

전차인이 매수청구권을 행사하면 임대인들이 흔히 몇 가지 이유를 들어 거부하려 합니다. 조문을 기준으로 하나씩 짚어보겠습니다.

특약으로 매수청구권을 미리 포기시킬 수 있을까

계약서에 전차인은 부속물매수청구권을 포기한다는 식의 특약을 넣는 경우가 실무에서 종종 있습니다. 이런 조항이 유효한지가 문제됩니다.

민법 제652조는 제647조를 포함한 여러 조문을 열거하면서, 이들 규정에 위반되는 약정으로서 임차인 또는 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 즉 제647조는 강행규정입니다.

따라서 전차인에게 불리하게 부속물매수청구권을 미리 포기시키는 특약은 계약서에 적혀 있더라도 무효로 볼 여지가 큽니다. 다만 구체적인 조항의 문구와 전체 계약 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 특약이 있는 계약서를 들고 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

반대로 전차인에게 유리한 방향으로 매수 범위를 넓히거나 절차를 완화하는 특약은 당사자 사이에서 유효하게 작동할 수 있습니다. 강행규정의 취지는 전차인 보호에 있으므로, 전차인에게 불리한 방향의 제한만 무효가 된다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

강행규정이라는 점은 계약서 문구를 곧이곧대로 받아들이지 말고, 그 조항이 실제로 전차인에게 불리한 내용인지부터 따져봐야 한다는 뜻이기도 합니다. 같은 조항이라도 표현 방식이나 다른 조항과의 관계에 따라 무효 여부 판단이 달라질 수 있으므로, 계약서 전체를 두고 검토하는 것이 필요합니다.

계약서에 이미 서명해 버렸다고 해서 매수청구권을 완전히 포기했다고 단정하고 미리 좌절할 필요는 없습니다. 강행규정 위반 여부는 계약서 문구만으로 단순하게 결론 나는 문제가 아니라, 체결 경위와 다른 조항들과의 관계까지 함께 살펴야 하는 경우가 많으므로, 계약서를 챙겨 상담을 받아보는 것이 실질적인 도움이 됩니다.

부속물의 매수 가격은 어떻게 정해지나

부속물매수청구권을 행사하기로 마음먹었다면, 다음으로 궁금해지는 부분은 결국 얼마를 받을 수 있느냐는 것입니다. 민법 제647조는 매수청구권을 행사할 수 있다는 점만 정하고 있을 뿐, 구체적인 가격 산정 기준까지 정해두고 있지는 않습니다.

실무적으로는 당사자 간 협의를 통해 정하는 것이 원칙이고, 협의가 이루어지지 않으면 시설의 종류와 설치 시기, 사용 기간에 따른 감가 정도 등을 종합적으로 고려해 가액을 정하게 되는 경우가 많습니다. 협의가 끝내 안 되면 소송 절차에서 감정을 통해 가액을 확인하는 방식으로 진행되기도 합니다.

중요한 것은 전차인이 처음 시설을 설치할 때 들인 비용 전액을 그대로 돌려받는다는 보장은 없다는 점입니다. 매수청구권의 대상은 어디까지나 전대차 종료 시점의 부속물 자체이고, 그 가치는 시간이 지나면서 감가되는 것이 자연스럽기 때문입니다. 설치 당시 영수증과 견적서, 사용 기간에 대한 자료를 잘 챙겨두면 협의나 소송 과정에서 가액을 산정하는 데 도움이 됩니다.

협의가 원만하게 이루어지지 않아 소송으로 넘어가는 경우, 법원은 통상 감정인을 선임해 시설의 현재 가치를 평가하도록 합니다. 감정 결과가 처음 전차인이 기대했던 금액과 차이가 날 수도 있으므로, 소송을 준비하는 단계에서부터 현실적인 눈높이로 가액을 가늠해 보는 것이 협의든 소송이든 시간과 비용을 아끼는 방법이 될 수 있습니다.

원상회복 의무와 매수청구권은 어떻게 다른가

전대차가 끝나면 전차인은 원칙적으로 빌린 건물 부분을 원래 상태로 되돌려 반환할 의무를 부담하고, 자신이 부속시킨 물건을 철거할 수도 있습니다(민법 제615조, 제654조에 의한 준용). 그렇다 보니 시설을 철거하고 나가야 하는 것인지, 매수청구권을 행사해야 하는 것인지 헷갈리는 경우가 많습니다.

두 가지는 서로 배척하는 관계라기보다, 전차인에게 선택지가 주어지는 구조에 가깝습니다. 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이라면 전차인은 그냥 철거해서 가져가는 대신, 매수청구권을 행사해 임대인에게 사도록 요구하는 방법을 택할 수 있습니다. 반대로 임대인 동의 없이 임의로 설치한 시설이라면 매수청구권의 보호를 받지 못하므로, 원칙적인 원상회복 의무에 따라 철거하고 나가야 하는 경우가 많습니다.

따라서 전대차가 끝나가는 시점에는 설치한 시설 목록을 만들어 각각 임대인 동의를 얻은 것인지, 언제 얼마를 들여 설치했는지를 정리해 두는 작업이 필요합니다. 이 구분이 명확할수록 어떤 시설에 대해 매수청구권을 행사하고, 어떤 시설은 철거하고 나갈지를 미리 계획할 수 있습니다.

실제 상담 사례를 보면, 전차인이 원상회복 조항만 보고 지레 시설을 포기한 채 그냥 나오는 경우와, 반대로 모든 시설에 대해 무작정 매수청구가 가능하다고 오해해 무리한 금액을 요구했다가 협의가 틀어지는 경우 모두 자주 발생합니다. 결국 어느 쪽이든 설치 경위와 동의 여부를 냉정하게 따져본 뒤 청구 범위를 정하는 것이 협의든 소송이든 결과를 좋게 이끄는 출발점이 됩니다.

권리금 회수 문제와는 어떤 관계인가

상가를 운영하다 보면 권리금 회수 문제와 부속물매수청구 문제가 동시에 얽히는 경우가 많습니다. 두 제도는 근거 법령과 요건이 서로 다른 별개의 청구권이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 근거한 제도로, 임대인이 신규임차인과의 계약을 방해하는 등 특정한 방해 행위가 있었는지가 핵심입니다. 반면 부속물매수청구권은 민법상 임대차·전대차 종료에 따른 별개의 권리로, 시설을 임대인 동의를 얻어 설치했는지가 관건입니다.

두 청구권의 요건과 상대방, 판단 방식이 각각 다르므로 어느 하나만 검토해서는 놓치는 부분이 생길 수 있습니다. 전대차 관계에서 영업을 종료하게 된 경우라면, 권리금 회수 가능성과 부속물매수청구 가능성을 함께 살펴 필요한 청구를 빠짐없이 정리하는 편이 유리할 수 있습니다.

다만 두 청구권이 항상 같이 인정되거나 같은 결론으로 이어지는 것은 아니며, 사안마다 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 구체적인 사정에 맞춘 검토가 필요하다면 02-591-5657로 문의해 상담받아보는 것을 권해 드립니다.

전대차를 시작하기 전, 전차인이 미리 챙겨야 할 것들

부속물매수청구권을 둘러싼 분쟁은 대부분 전대차가 끝날 무렵에야 불거지지만, 정작 문제를 예방할 수 있는 시점은 전대차를 시작하고 시설을 설치하기 이전입니다. 아래 네 가지를 미리 챙겨두면 나중에 다툼이 생기더라도 훨씬 수월하게 대응할 수 있습니다.

이 세 가지는 특별히 어렵거나 번거로운 절차가 아니지만, 막상 전대차 계약을 맺는 시점에는 영업 준비에 정신이 없어 놓치기 쉬운 부분들입니다. 계약을 시작하는 단계에서부터 이런 자료를 습관적으로 남겨두는 것이 결국 전대차 종료 시점의 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문