상가 임대인의 권리금 회수기회 방해로 손해배상 소송에서 승소했다면, 이제 남은 일은 판결금을 실제로 받아내는 강제집행 단계입니다. 그런데 이 시점에서 많은 임차인이 처음 겪는 당황스러운 상황이 있습니다. 판결이 나왔는데도 임대인 쪽에서 "항소했으니 기다려 달라", "곧 합의금을 줄 테니 집행을 멈춰 달라", "이의신청을 접수했다"는 식의 말을 전해오는 경우입니다. 문제는 이런 말들 중 상당수가 실제로는 강제집행을 멈추는 효력이 전혀 없다는 점입니다.

강제집행이 실제로 정지되거나 제한되는 경우는 법이 정한 문서가 실제로 제출됐을 때뿐입니다. 이 글에서는 민사집행법 제49조가 정한 여섯 가지 서류가 무엇인지, 그리고 흔히 혼동하는 청구이의의 소·집행정지 신청·화해조서 정본이 실제로 어떻게 작동하는지를 정리합니다. 권리금 소송에서 어렵게 받아낸 승소판결이 서류상의 문제로 헛되지 않도록, 실무에서 반드시 확인해야 할 지점을 짚어보겠습니다.

• 권리금 손해배상 승소판결을 받았는데 임대인이 항소를 이유로 집행을 미루라고 요구하는 경우
• 임대인이 "합의했다", "곧 지급하겠다"고 말만 해놓고 실제 서류는 내놓지 않는 경우
• 강제집행이 시작된 뒤에 임대인이 갑자기 청구이의의 소를 제기했다며 집행을 멈추라고 주장하는 경우
• 화해조서나 공정증서를 근거로 집행을 중단해 달라는 요청을 받았는데 진위를 확인하고 싶은 경우

권리금 승소판결, 받았다고 끝난 게 아니다

상가건물 임대차보호법 제10조의4가 보장하는 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구는 소송 절차를 거쳐 확정판결을 받는 것으로 일단락되는 것처럼 보입니다. 그러나 실제로는 판결문 자체가 돈을 가져다주지 않습니다. 임대인이 임의로 지급하지 않으면 임차인은 판결문에 집행문을 부여받아 임대인의 재산에 강제집행을 신청해야 실제로 돈을 회수할 수 있습니다. 이 단계에서 임대인이 여러 방법으로 시간을 끌려는 시도를 하는 경우가 실무상 자주 발생합니다.

특히 손해배상액이 임대인이 예상한 것보다 큰 경우, 또는 임대인이 애초에 지급할 의사가 없었던 경우일수록 판결 확정 이후 집행 단계에서 다양한 방식의 저항이 나타납니다. 항소를 제기했다는 사실을 앞세워 집행을 미뤄 달라고 요구하거나, 변호사를 통해 합의를 제안하며 그 사이 집행을 보류해 달라고 하거나, 심지어 이미 변제했다는 취지의 주장을 뒤늦게 꺼내는 경우도 있습니다. 임차인 입장에서는 이런 요구에 응해야 하는지 판단이 서지 않아 시간을 허비하는 일이 적지 않습니다.

결론적으로 강제집행 절차는 법원과 집행관이 진행하는 공적 절차이므로, 당사자 사이의 구두 합의나 일방적인 주장만으로는 절차의 진행 방향이 바뀌지 않습니다. 절차를 멈추게 하려면 법이 정한 형식을 갖춘 서류를 실제로 제출해야 하고, 그 서류가 없으면 집행관과 집행법원은 정해진 절차를 그대로 진행합니다. 이 원칙을 이해하고 있어야 임대인의 지연 전술에 흔들리지 않고 판결을 실제 회수로 연결할 수 있습니다.

강제집행에 들어가기 위해서는 먼저 집행문을 부여받아야 합니다. 민사집행법 제30조에 따르면 집행문은 판결이 확정되었거나 가집행선고가 붙어 있을 때만 내어 줍니다. 다시 말해 1심 판결에 가집행선고가 함께 붙어 있다면 임대인이 항소한 상태라도 집행문을 받아 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있고, 반대로 가집행선고가 없는 판결이라면 확정될 때까지 기다려야 합니다. 권리금 손해배상 소송에서 승소판결을 받을 때 가집행선고 여부를 미리 확인해 두면, 항소 단계에서 임대인의 지연 시도에 휘둘리지 않고 대응할 수 있습니다.

또한 조건부 집행, 즉 판결 주문에 어떤 조건이 붙어 있는 경우에는 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 별도로 제출해야 집행문이 나옵니다. 다만 담보 제공을 조건으로 하는 경우는 예외적으로 취급되는 경우가 있으므로, 판결문의 주문과 이유를 꼼꼼히 살펴 조건의 성격을 미리 파악해 두는 것이 실무상 도움이 됩니다.

강제집행을 멈출 수 있는 서류는 정확히 여섯 가지뿐이다

민사집행법 제49조는 강제집행을 필수적으로 정지하거나 제한해야 하는 경우를 여섯 가지로 한정해 열거하고 있습니다. 이 조항은 법원과 집행관이 반드시 따라야 하는 규정이므로, 여기에 해당하는 서류가 제출되면 절차는 정지되어야 하고 반대로 어느 하나에도 해당하지 않으면 어떤 말로도 절차를 멈출 수 없습니다. 아래 여섯 가지가 그 전부입니다.

이 여섯 가지를 관통하는 공통점은 전부 법원이나 공증인이 관여해 만들어진 정본·증서·조서라는 점입니다. 다시 말해 당사자 일방의 진술이나 통화 녹취, 문자메시지만으로는 어느 항목에도 해당하지 않습니다. 임대인 쪽에서 항소했다거나 합의했다는 말을 전해 오더라도, 위 여섯 가지 중 어느 서류를 실제로 제출할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 실무의 출발점입니다.

이렇게 사유를 엄격하게 여섯 가지로 한정해 둔 취지는, 판결로 확정된 권리관계를 신속하게 실현시키려는 강제집행 제도의 목적을 지키기 위해서입니다. 만약 당사자의 일방적인 주장만으로도 집행이 쉽게 멈춘다면, 채무자가 온갖 핑계를 대며 집행을 무한정 지연시킬 수 있어 판결의 실효성이 크게 떨어지게 됩니다. 권리금 소송에서 오랜 시간과 비용을 들여 승소판결을 받아낸 임차인 입장에서는, 이 엄격한 서류주의가 오히려 자신을 보호하는 장치라는 점을 이해할 필요가 있습니다.

실무적으로 집행관은 제출된 서류가 여섯 가지 중 어느 항목에 해당하는지를 형식적으로 심사할 뿐, 그 내용의 진위나 타당성을 실질적으로 따지는 절차가 아닙니다. 따라서 형식을 갖춘 서류가 제출되면 일단 절차가 정지되고, 그 서류의 효력에 다툼이 있다면 별도의 소송이나 이의절차를 통해 다투어야 합니다. 이 때문에 임대인이 형식만 갖춘 문서를 급하게 만들어 제출하는 경우도 있을 수 있어, 임차인 쪽에서도 서류의 진위를 확인할 준비를 해 두는 것이 바람직합니다.

여섯 가지 서류, 실제 상황에서는 이렇게 등장한다

1호와 2호는 주로 항소심이나 재항고 단계에서 등장합니다. 임대인이 항소를 제기했다는 사실 자체는 집행정지 사유가 아니고, 항소심 법원이 별도로 원심 판결의 집행을 정지하거나 취소하도록 명하는 재판을 내려야 비로소 정지 효과가 생깁니다. 이 재판을 받으려면 임대인 쪽에서 별도로 집행정지 신청을 하고 법원이 이를 받아들여야 하므로, 항소했다는 통보를 받은 즉시 정지될 것이라고 단정하면 안 됩니다.

3호의 담보 제공 증명은 법원이 집행정지를 담보 제공을 조건으로 허가한 경우에 뒤따르는 절차입니다. 담보를 제공하겠다고 약속하는 것과 실제로 공탁이나 보증보험 등의 방법으로 담보를 제공하고 그 증명서를 받는 것은 전혀 다른 단계입니다. 담보 제공 예정이라는 말만으로는 집행이 멈추지 않는다는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

4호와 6호는 당사자 사이의 합의와 관련이 깊습니다. 임대인이 이미 판결금 일부를 지급했거나 지급을 미뤄도 된다고 채권자가 승낙한 취지를 적은 증서, 또는 강제집행을 하지 않겠다는 내용의 화해조서나 공정증서 정본이 여기 해당합니다. 실무에서는 합의금을 나누어 받기로 하면서 그 내용을 공정증서로 작성하거나, 조정·화해 절차를 통해 조서를 남기는 방식으로 이 요건을 충족시키는 경우가 많습니다. 반대로 말하자면, 이런 문서 없이 구두로만 합의했다고 말하는 것은 법적으로 아무런 효력이 없습니다.

5호는 판결의 전제가 된 소가 취하되거나 그 밖의 사유로 효력을 잃은 경우입니다. 권리금 소송에서는 흔한 사례는 아니지만, 판결 확정 이후 재심이나 별도 절차로 판결의 기초가 흔들리는 경우 이 조항이 적용될 수 있습니다.

실제 상담 사례를 보면, 권리금 손해배상 소송에서 승소한 임차인이 강제집행을 신청한 직후 임대인이 부분적으로만 돈을 입금하고 나머지에 대해서는 "합의된 금액과 다르다"며 다투는 경우가 있습니다. 이런 경우 임대인이 실제로 입금한 부분에 대해서는 변제 증서나 영수증 등 객관적 자료가 있다면 4호에 해당할 여지가 있지만, 나머지 금액에 대해서는 여전히 서류가 없는 이상 집행을 멈출 근거가 되지 않습니다. 일부 변제가 있었다고 해서 전체 집행이 자동으로 멈추는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다.

또한 임대인이 항소심에서 패소하거나 항소를 취하하면, 애초에 신청했던 집행정지 재판의 효력도 함께 소멸하는 경우가 일반적입니다. 이 경우 다시 정지 사유가 없어지므로 집행 절차는 원래대로 재개됩니다. 임차인 입장에서는 항소심의 진행 상황을 주기적으로 확인하면서, 정지 사유가 소멸한 시점에 지체 없이 집행 절차를 재개하는 것이 중요합니다.

"합의했다", "곧 처리한다"는 말로는 절대 안 멈춘다

권리금 소송을 진행하다 보면 임대인 쪽에서 심리적으로 압박을 주기 위해 다양한 말을 건네는 경우가 적지 않습니다. 특히 강제집행이 임박하거나 이미 시작된 시점에는 "곧 합의금을 드릴 테니 조금만 기다려 달라"거나 "변호사끼리 이야기가 다 됐다"는 식의 말이 흔히 나옵니다. 이런 말을 듣고 집행 절차를 임의로 미루거나 취하하면, 나중에 임대인이 말을 바꾸더라도 되돌리기 어려운 상황이 생길 수 있습니다.

중요한 것은 집행관이나 집행법원 역시 당사자의 말만으로는 절차를 멈추지 않는다는 점입니다. 집행관은 정해진 서류가 제출되지 않는 한 집행을 계속 진행할 의무가 있습니다. 따라서 임대인이 어떤 말을 하든, 임차인 입장에서는 그 말이 위에서 정리한 여섯 가지 서류 중 무엇에 해당하는지, 실제로 그 서류를 받을 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다. 서류가 준비되지 않았다면 절차를 미룰 이유가 없습니다.

실무적으로는 임대인이 실제로 합의할 의사가 있다면 공정증서나 조정조서 형태로 문서화하자고 먼저 제안하는 편이 유리합니다. 문서화를 요청했을 때 임대인이 이를 거부하거나 계속 미룬다면, 애초에 지급할 의사가 없었을 가능성이 높다는 신호로 볼 수 있습니다.

문자메시지나 통화 녹음 역시 그 자체만으로는 민사집행법 제49조의 여섯 가지 서류에 해당하지 않습니다. 다만 이런 자료는 나중에 임대인이 변제나 합의 사실을 부인할 때 정황 증거로 활용될 여지는 있으므로, 협상 과정의 대화나 입금 내역은 최대한 남겨 두는 것이 좋습니다. 그러나 이런 자료를 근거로 집행관에게 집행을 멈춰 달라고 요청해도 받아들여지지 않는다는 점은 분명히 알아 두어야 합니다.

임대인이 협상을 이유로 집행 절차를 미뤄 달라고 요청하는 경우, 임차인 쪽에서 먼저 내용증명을 발송해 협상 기한과 조건을 명확히 못 박아 두는 방법도 실무에서 자주 쓰입니다. 정해진 기한까지 서류로 정리되지 않으면 집행 절차를 예정대로 진행한다는 점을 문서로 남겨 두면, 이후 분쟁이 생기더라도 임차인이 합리적인 절차를 밟았다는 근거가 됩니다.

청구이의의 소를 냈다고 저절로 멈추지 않는다

임대인이 판결에 불복하거나 판결 이후 사정이 달라졌다고 주장하며 청구이의의 소를 제기하는 경우가 있습니다. 이때 자주 오해하는 부분이, 이의의 소를 제기하기만 하면 강제집행이 자동으로 멈춘다고 생각하는 것입니다. 그러나 민사집행법 제46조 제1항은 청구이의의 소 등 이의의 소가 강제집행의 진행에 영향을 주지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉 소를 제기한 사실만으로는 집행이 계속 진행됩니다.

집행을 실제로 멈추려면 이의의 소를 제기한 임대인이 별도로 집행정지 신청을 해야 하고, 법원이 정당한 이유가 있다고 인정하고 소명이 있다고 판단해야 담보 제공 여부를 정해 집행정지나 집행처분 취소를 명할 수 있습니다. 이 재판이 나오면 그 정본이 앞서 설명한 민사집행법 제49조 2호의 서류가 되어 비로소 집행이 정지됩니다. 소를 제기했다는 사실과 법원이 정지를 명하는 재판을 내렸다는 사실은 전혀 다른 단계라는 점을 구분해야 합니다.

또한 청구이의의 소에서 임대인이 주장할 수 있는 이의 사유는 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다는 제한이 있습니다. 판결 이전부터 있었던 사정을 뒤늦게 꺼내며 이의를 제기하는 것은 원칙적으로 받아들여지지 않습니다. 이의 사유가 여러 가지라면 한 번에 모두 주장해야 한다는 제한도 있으므로, 임대인이 소를 제기했다는 통보만으로 지나치게 위축될 필요는 없습니다.

실무에서 임대인이 청구이의의 소를 제기할 때 흔히 내세우는 사유로는 판결 확정 이후 실제로 변제했다는 주장, 상계할 채권이 있다는 주장, 합의로 채무가 소멸했다는 주장 등이 있습니다. 이런 사유들은 모두 판결 변론종결 이후에 발생한 사실이어야 이의 사유로 인정될 여지가 있고, 그 이전부터 다툴 수 있었던 사정을 뒤늦게 꺼내는 것은 받아들여지기 어렵습니다. 임차인 입장에서는 임대인이 어떤 사유를 내세우는지 확인하고, 그 사유가 실제로 판결 이후에 발생한 새로운 사정인지를 먼저 따져 보는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

청구이의의 소가 제기되었다는 통보를 받으면, 임차인 쪽에서는 우선 집행 절차를 그대로 유지하면서 법원의 집행정지 결정 여부를 주시하면 됩니다. 만약 법원이 집행정지 신청을 기각한다면 정지 재판 자체가 존재하지 않으므로 집행은 계속 진행되고, 반대로 정지 결정이 내려진다면 그 정본이 제출되었는지를 확인해 절차를 조율하면 됩니다. 어느 경우든 임차인이 먼저 겁을 먹고 스스로 집행 신청을 취하할 이유는 없습니다.

임대인이 서류를 내밀 때 확인해야 할 세 가지

임대인 쪽에서 서류를 내밀 때는 그 서류가 여섯 가지 중 어디에 해당하는지, 그리고 진짜로 발급된 문서인지를 먼저 살펴야 합니다. 특히 화해조서나 공정증서를 근거로 내세우는 경우, 문서의 원본이나 정본을 직접 확인하지 않고 사본이나 사진만으로 판단하면 위조나 내용 왜곡의 위험이 있습니다. 발급 기관에 직접 진위를 조회하는 절차가 필요할 수 있습니다.

또한 서류의 내용이 판결금 전체를 대상으로 하는지, 일부에 한정된 것인지도 중요합니다. 예를 들어 임대인이 일부만 변제하고 그에 관한 증서를 제출했는데, 이를 근거로 전체 집행이 멈춘다고 주장하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우 서류의 문언을 정확히 해석해 실제 효력 범위를 확인해야 하고, 필요하다면 대리인을 통해 집행법원에 이의를 제기하는 절차도 검토할 수 있습니다.

이런 확인 작업은 서류 자체가 낯선 형식으로 되어 있거나, 여러 장의 첨부서류가 함께 딸려 있을 때 특히 까다롭습니다. 권리금 소송은 애초에 상가건물 임대차보호법상 방해행위 요건, 손해액 산정 등 다툴 지점이 많은 사건이므로, 집행 단계에서 등장하는 서류 역시 처음부터 대리인과 함께 검토하는 편이 실수를 줄이는 방법입니다. 특히 공정증서의 경우 공증인이 작성했다는 사실만으로 내용의 타당성까지 보장되는 것은 아니므로, 그 안에 담긴 조건이나 범위를 꼼꼼히 따져야 합니다.

대리인을 선임해 두면 집행관이나 집행법원에 제출된 서류를 대신 확인하고, 필요한 경우 집행에 관한 이의신청이나 즉시항고 등 절차적 대응을 신속하게 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 임대인이 시간을 끌기 위해 여러 절차를 동시에 시도하는 경우, 각 절차의 진행 상황을 놓치지 않고 대응하는 것이 실제 회수까지 걸리는 시간을 줄이는 핵심입니다.

권리금 소송에서 집행정지가 자주 등장하는 장면

권리금 손해배상 소송은 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 등 방해행위가 확인되어야 승소로 이어지는 만큼, 이 단계까지 온 사건에서는 임대인이 순순히 지급에 응하는 경우가 오히려 드뭅니다. 항소, 집행정지 신청, 뒤늦은 협상 제안 등 여러 단계를 거치며 시간을 끄는 흐름이 반복되는 경우가 많으므로, 임차인 입장에서는 각 단계에서 실제로 무엇이 제출되었는지를 침착하게 확인하는 태도가 필요합니다.

특히 협상이 성립되는 것처럼 보이는 순간에도, 그 내용이 서류로 남지 않으면 나중에 임대인이 말을 바꿀 여지가 생깁니다. 따라서 합의가 이루어지는 시점에는 반드시 공정증서나 조정·화해조서 형태로 남기고, 그 정본을 확보해 두는 것이 이후 분쟁을 예방하는 방법입니다.

권리금 소송은 손해배상액을 산정하는 과정에서부터 임대인이 신규임차인에게 주기로 한 권리금과 계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 다투는 경우가 많아, 판결이 나오기까지도 상당한 시간이 걸립니다. 여기에 더해 집행 단계에서까지 항소와 집행정지 신청, 뒤늦은 협상이 반복되면 실제로 돈을 손에 쥐기까지의 기간이 예상보다 훨씬 길어질 수 있습니다. 이런 흐름을 미리 알고 있으면, 각 단계에서 임대인이 시도하는 지연 전술에 당황하지 않고 침착하게 다음 절차를 준비할 수 있습니다.

결국 강제집행 단계에서 임차인이 취해야 할 태도는 단순합니다. 임대인이 어떤 말을 하든, 그 말이 서류로 뒷받침되는지를 확인하고, 서류가 없다면 정해진 절차를 그대로 진행하는 것입니다. 반대로 임대인이 실제로 서류를 제출한다면 그 내용과 범위를 정확히 파악해 대응하면 됩니다. 이 원칙만 지켜도 권리금 소송에서 어렵게 받아낸 승소판결이 집행 단계에서 무력화되는 상황을 상당 부분 막을 수 있습니다.

승소판결을 받은 임차인 입장에서는 집행 단계에 들어서면 이미 가장 어려운 다툼은 지나갔다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 여기서부터 실질적인 회수가 시작되는 또 다른 국면입니다. 서류로 확인되지 않는 임대인의 말에 근거 없이 시간을 내주기보다, 필요한 절차를 하나씩 밟아가며 정해진 방식대로 집행을 진행하는 편이 결과적으로 더 빠르고 확실하게 권리금을 회수하는 길입니다.

자주 묻는 질문