이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

시설 권리금은 상가 거래에서 가장 자주 오가는 돈이면서도, 정작 계약서는 부동산 사무소에 비치된 한 장짜리 서식에 금액만 적고 끝나는 경우가 많습니다. 그러다 인수 몇 달 뒤 냉난방기가 멈추거나 주방 후드가 작동하지 않으면, 그때서야 "이걸 누가 책임지느냐"는 질문이 뒤늦게 떠오릅니다. 아래 항목 중 하나라도 해당한다면 계약서를 다시 점검해 볼 시점입니다.

• 영업 노하우나 거래처 없이, 인테리어와 설비만 넘기고 받는 거래를 앞두고 있다.
• 계약서에 "시설 일체"라고만 적혀 있고, 어떤 물건이 포함되는지 목록이 없다.
• 인수한 지 얼마 되지 않아 설비가 고장 났는데 전 임차인이 연락을 받지 않는다.
• 시설이 오래됐다는 이유로 금액을 깎자는 요구를 받았는데 기준을 모르겠다.
• 권리금 계약은 마쳤는데 임대인이 신규 임대차계약 체결을 미루고 있다.
• 임대인이 원상회복을 요구하는데, 인수한 시설을 그대로 두어도 되는지 판단이 서지 않는다.

시설 권리금 계약서 양식은 왜 따로 필요할까?

권리금은 겉으로 보면 한 덩어리의 돈이지만, 실무에서는 성격이 다른 세 갈래가 섞여 있습니다. 상권과 위치에서 나오는 이른바 바닥 권리금, 단골과 거래처·영업 노하우에서 나오는 영업 권리금, 그리고 인테리어·주방기기·냉난방기·간판처럼 눈에 보이는 물건에서 나오는 시설 권리금입니다. 이 중 앞의 둘은 형체가 없어서 계약서에 목록으로 적을 수가 없습니다. 반면 시설 권리금은 하나하나 셀 수 있고 상태를 확인할 수 있는 물건이 대상이므로, 계약서의 작성 방식 자체가 달라져야 합니다.

세 가지가 섞인 거래에서는 "권리금 얼마"라고만 적어도 그럭저럭 넘어갑니다. 어차피 무형의 가치가 대부분이라 따질 수 있는 대상 자체가 적기 때문입니다. 그러나 시설만 주고받는 거래는 다릅니다. 넘겨주는 쪽은 "저 냉장고까지 포함해서 받은 값"이라 생각하고, 받는 쪽은 "저건 낡아서 곧 버릴 물건인데 값에 넣은 적 없다"고 생각합니다. 같은 금액을 두고 머릿속의 목록이 서로 다른 상태로 계약이 끝나는 것입니다.

이 어긋남은 대개 잔금을 치르고 한두 달 뒤에 드러납니다. 인수받은 설비가 멈추거나, 있어야 할 집기가 사라져 있거나, 전 임차인이 개인 소유라며 일부 물건을 가져가면서 다툼이 시작됩니다. 그때 계약서를 펼쳐 보면 '시설 일체'라는 네 글자만 남아 있는 경우가 대부분입니다. 이 네 글자는 넘겨주는 쪽에게도 받는 쪽에게도 아무런 방패가 되어 주지 못합니다.

따라서 시설 권리금 계약서 양식은 일반 권리금 계약서에 목록과 상태, 책임 조항을 덧댄 형태여야 합니다. 서식 자체가 거창할 필요는 없습니다. 한 장짜리 계약서 뒤에 인수 목록표를 별지로 붙이고, 그 별지를 계약서의 일부로 본다는 문장 한 줄을 넣는 것만으로도 실무상 다툼의 절반은 정리됩니다. 중요한 것은 형식의 화려함이 아니라 기록의 구체성입니다.

여기에 한 가지 더 기억해야 할 점이 있습니다. 시설 권리금 계약은 전 임차인과 신규임차인 사이의 계약이지, 임대인과의 계약이 아니라는 것입니다. 그런데 이 계약이 실제로 굴러가려면 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺어 주어야 합니다. 계약서를 아무리 잘 써도 임대인 단계에서 막히면 돈이 오갈 수 없는 구조입니다. 그래서 뒤에서 다룰 상가건물임대차보호법 제10조의4의 보호 장치와 계약서를 함께 이해해야 합니다.

시설 권리금 계약서 양식에는 어떤 항목이 들어가야 할까?

실무에서 쓰이는 서식은 사무소마다 조금씩 다르지만, 빠지면 곤란한 뼈대는 크게 여덟 가지로 정리됩니다. 아래 항목들을 하나씩 채워 넣는다는 생각으로 접근하면, 어떤 서식을 쓰더라도 필요한 내용은 대체로 담기게 됩니다. 각 항목은 그 자체로도 의미가 있지만, 서로 맞물릴 때 힘을 발휘합니다.

여덟 항목 중에서도 실제 분쟁의 빈도로 보면 3번(목록), 5번(하자 책임), 6번(임대차 연동)이 압도적입니다. 나머지 항목은 빠져 있어도 다른 자료로 어느 정도 메울 수 있지만, 이 세 가지는 계약서에 없으면 사실상 복원할 방법이 없습니다. 특히 목록은 시간이 지나면 기억으로만 남기 때문에, 양쪽 진술이 정면으로 엇갈리는 순간 판단의 근거가 사라집니다.

반대로 말하면, 서식이 아무리 단출하더라도 이 세 항목만 제대로 채워 두면 계약서로서의 기능은 충분히 합니다. 인터넷에서 내려받은 서식을 그대로 쓰더라도, 목록표를 붙이고 하자 책임 기간을 적고 임대차 연동 조항을 넣는 순간 문서의 성격이 달라집니다. 형식보다 이 세 가지를 챙기는 것이 훨씬 중요합니다.

한 가지 덧붙이면, 계약서는 반드시 두 통을 작성해 양쪽이 각각 원본을 보관해야 합니다. 사진으로만 남겨 두었다가 나중에 별지 목록의 일부가 서로 다르게 나오는 사례도 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 별지에도 양쪽 서명이나 간인을 남겨 두시기 바랍니다.

시설 목록표는 어떻게 적어야 나중에 다툼이 없나

목록표는 거창할 필요가 없습니다. 표 하나에 다섯 개 칸만 있으면 충분합니다. 구분, 품목과 규격, 수량, 설치 또는 구입 시기, 현재 상태 및 확인된 하자입니다. 여기에 비고란을 하나 더 두어 특이사항을 적으면 실무에서 쓰기에 부족함이 없습니다. 아래는 음식점 인수 사례를 기준으로 만든 예시입니다.

표를 볼 때 가장 눈여겨봐야 할 줄은 마지막 '제외' 행입니다. 무엇이 포함되는지만 적고 무엇이 빠지는지는 적지 않는 계약서가 대부분인데, 실제 분쟁은 오히려 제외 항목에서 터집니다. 포스 단말기, 정수기, 커피머신처럼 임대나 리스로 쓰던 물건, 전 임차인이 개인적으로 사 둔 소품 등이 대표적입니다. 인수 대상이 아니라면 그 사실을 명시하고, 언제까지 반출할지도 함께 적어 두어야 합니다.

'현재 상태' 칸은 되도록 솔직하게 적는 편이 양쪽 모두에게 유리합니다. 넘겨주는 쪽 입장에서는 알고 있던 하자를 미리 적어 두면 나중에 그 부분에 대해 책임을 묻기 어려워집니다. 받는 쪽 입장에서도 확인한 하자를 적어 두면 가격 협상의 근거가 되고, 적히지 않은 부분은 정상 상태로 넘겨받았다는 기록이 됩니다. 알고 있는 문제를 감추는 것이 오히려 나중에 더 큰 부담으로 돌아옵니다.

표를 다 채웠다면 인도 당일에 다시 한번 함께 돌아보며 항목을 확인하고, 상태가 달라진 부분이 있으면 표 여백에 손으로 적고 양쪽이 서명하는 것이 좋습니다. 계약일과 인도일 사이에 몇 주가 뜨는 경우가 많은데, 그 사이에 물건이 빠지거나 상태가 나빠지는 일이 실제로 벌어집니다. 사진을 날짜가 보이도록 촬영해 두면 표와 함께 좋은 자료가 됩니다.

덧붙여, 목록에 들어간 물건 중 할부금이나 리스료가 남아 있는 것이 있다면 그 사실과 정산 방법을 반드시 적어야 합니다. 겉으로는 멀쩡히 놓여 있는 기계가 사실은 소유권이 다른 회사에 있는 경우가 있고, 이때 인수받은 쪽이 뒤늦게 남은 금액을 떠안게 되는 일이 생깁니다. 이런 항목은 비고란에 "잔여 할부 O개월, 양도인이 잔금일까지 완납"처럼 구체적으로 적어 두시기 바랍니다.

시설이 오래됐다는 이유로 금액을 깎자고 할 때

시설 권리금 협상에서 가장 자주 등장하는 말이 "이 설비는 이제 다 됐다"는 주장입니다. 실제로 업소용 주방기기나 냉난방기는 사용 강도에 따라 수명이 크게 달라지고, 인테리어 마감재도 시간이 지나면 가치가 줄어듭니다. 실무에서는 흔히 3년에서 5년 정도를 하나의 기준으로 이야기하는 경우가 많지만, 이는 어디까지나 업계에서 통용되는 대략적인 통념일 뿐 법으로 정해진 기준이 아닙니다.

중요한 것은, 감가를 얼마로 볼 것인지에 관한 공식이 법에 정해져 있지 않다는 점입니다. 같은 연식의 같은 기계라도 하루 4시간 쓴 것과 12시간 쓴 것은 상태가 다르고, 관리 상태에 따라서도 차이가 큽니다. 그래서 "몇 년이면 몇 퍼센트를 깎는다"는 식의 단정적인 기준을 계약서에 그대로 옮겨 적는 것은 권하기 어렵습니다. 오히려 그 수치가 나중에 상대방의 무기가 될 수 있습니다.

그렇다면 협상 자리에서는 무엇을 근거로 삼아야 할까요. 가장 설득력 있는 자료는 구입 당시의 세금계산서나 카드 전표, 인테리어 공사 계약서와 견적서, 그리고 최근에 받은 수리 내역입니다. 이 자료들이 있으면 "언제 얼마를 들여 무엇을 했는지"가 숫자로 드러나기 때문에, 막연한 감정 싸움이 아니라 사실 확인의 대화가 됩니다. 자료가 없다면 협상은 결국 인상과 기세의 문제로 흘러가기 쉽습니다.

받는 쪽이라면 반대로 이 자료를 요청하는 것이 첫 번째 할 일입니다. 자료 제출을 꺼린다면 그 이유를 확인해 볼 필요가 있습니다. 실제로 시공 금액이 부풀려져 전해지거나, 이미 여러 차례 손바뀜을 거치며 원래의 시공 내역이 사라진 경우도 있습니다. 자료가 없는 상태에서 금액을 정해야 한다면, 대신 하자 책임 기간을 길게 잡는 방식으로 균형을 맞추는 것도 실무적인 방법입니다.

한 가지 더, 세무나 회계상 감가상각과 권리금 협상에서의 감가는 서로 다른 개념입니다. 장부상 상각이 끝난 자산이라도 실제로 잘 작동하며 영업에 쓰이고 있다면 거래에서는 여전히 가치가 인정될 수 있습니다. 반대로 장부상 남아 있어도 실제로는 쓸 수 없는 물건도 있습니다. 세무 처리와 관련된 부분은 사안마다 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

인수 후 고장 나면 누가 책임지나 — 하자 조항 설계

실제 상담에서 가장 많이 듣는 질문이 바로 이것입니다. 인수한 지 두 달 만에 냉난방기가 멈췄는데 전 임차인에게 책임을 물을 수 있느냐는 물음입니다. 답은 계약서에 무엇이 적혀 있느냐에 따라 갈립니다. 아래는 실제로 오가는 말과, 계약서가 있을 때와 없을 때 상황이 어떻게 달라지는지를 정리한 것입니다.

조항에 담아 둘 네 가지

첫째, 책임 기간입니다. 인도일로부터 며칠 또는 몇 개월 안에 발견된 고장에 대해서만 양도인이 책임진다고 정해 둡니다. 기간을 정하지 않으면 언제까지 책임을 물을 수 있는지가 불분명해져 오히려 다툼이 길어집니다. 기간의 길이는 시설의 노후 정도와 금액을 고려해 양쪽이 합의하면 됩니다.

둘째, 범위입니다. 소모품 교체나 자연스러운 마모는 제외한다고 적어 두면, 형광등이나 패킹 같은 것까지 문제 삼는 상황을 피할 수 있습니다. 반대로 목록표에 "정상 작동"으로 기록된 핵심 설비가 짧은 기간 안에 작동을 멈춘 경우는 책임 범위에 포함하는 식으로 선을 그으면 됩니다.

셋째, 처리 방법입니다. 하자가 발견되면 며칠 안에 상대방에게 알리고, 수리 견적을 받아 협의한 뒤 비용을 어떻게 나눌지를 정합니다. 통보 없이 먼저 고쳐 버린 뒤 청구하면, 실제로 하자가 있었는지 확인할 방법이 사라져 다툼이 커집니다. 통보 방법도 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 정해 두는 편이 좋습니다.

넷째, 상한입니다. 양도인의 부담을 일정 금액이나 권리금의 일정 비율 이내로 정해 두면, 넘겨주는 쪽도 마음 놓고 조항에 동의할 수 있습니다. 조항이 지나치게 한쪽에 불리하면 애초에 합의가 되지 않아 계약서에 아예 들어가지 못합니다. 실무에서는 이 균형을 잡는 것이 조항을 넣는 것 자체보다 중요할 때가 많습니다.

작성 중인 조항이 실제로 효력이 있을지 판단이 서지 않는다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 확인받는 것이 가장 비용이 적게 드는 방법입니다. 법도 권리금소송센터는 02-591-5657로 무료 전화상담을 받고 있습니다.

임대인이 등장하는 지점 — 계약서가 무력해지는 순간

시설 권리금 계약서를 아무리 꼼꼼히 써도 한 가지 상황에서는 종이가 힘을 잃습니다. 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺어 주지 않는 경우입니다. 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈이므로, 신규임차인이 그 상가에 들어오지 못하면 애초에 돈이 오갈 자리가 없어집니다. 이 지점이 시설 권리금 거래의 가장 취약한 고리입니다.

그래서 상가건물임대차보호법은 2015년 5월 13일 제10조의4를 신설해 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 별도의 특별법이 있는 것이 아니라, 이 조항 하나가 근거입니다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다.

• 1임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 경우
  임차인이 받아야 할 돈을 임대인이 가로채는 형태입니다.
• 2신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 경우
  직접적인 말이나 행동으로 거래를 막는 유형입니다.
• 3현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 경우
  사실상 들어올 수 없는 조건을 제시해 거래를 무산시키는 방식입니다.
• 4정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우
  가장 흔한 유형이며, 무엇이 정당한 사유인지가 다툼의 중심이 됩니다.

이 네 가지 방해 유형에 해당하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서 자주 오해되는 부분이 있습니다. 임대인에게 권리금을 돌려달라고 청구하는 것이 아니라, 방해로 인해 받지 못하게 된 손해를 배상하라고 청구하는 것입니다. 임대인은 애초에 권리금을 받은 사람이 아니기 때문에 반환이라는 표현 자체가 성립하지 않습니다.

배상액에도 한계가 있습니다. 신규임차인이 주기로 했던 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 법원 감정을 통해 확인되는 것이 보통입니다. 그래서 계약서에 적힌 금액을 그대로 다 받는다고 단정할 수 없으며, 실제 인정액은 감정 결과와 개별 사정에 따라 달라집니다.

기간도 놓치기 쉬운 부분입니다. 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 또한 신규임차인 주선은 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 이루어져야 보호를 받습니다. 과거 3개월로 알고 계신 분들이 아직 많은데, 현행 규정은 6개월 전부터입니다. 한편 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 보호에서 제외될 수 있으니 이 점도 함께 확인해야 합니다.

계약 기간이 10년을 넘었다는 이유로 보호를 받지 못하는 것으로 알고 계신 경우도 있습니다. 대법원 2017다225312 전원합의체 판결(2019. 5. 16.)은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하더라도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용될 수 있다는 취지로 판단했습니다. 다만 개별 사안의 사정에 따라 결론은 달라질 수 있으므로, 기간이 길다는 이유만으로 미리 포기할 일은 아닙니다.

분쟁이 생겼을 때 계약서는 어떻게 증거가 되나

계약서를 잘 써 두면 좋다는 말은 누구나 하지만, 정작 그 종이가 소송에서 어떤 역할을 하는지는 잘 설명되지 않습니다. 결론부터 말하면 계약서는 두 가지 방향에서 작동합니다. 하나는 사실 자체를 확정해 주는 역할이고, 다른 하나는 금액의 기준을 제시하는 역할입니다.

먼저 사실 확정입니다. 전 임차인과 신규임차인 사이의 다툼에서 계약서에 붙은 목록표는 "이 물건들이 인수 대상이었고, 인수 당시 이런 상태였다"는 점을 보여 줍니다. 여기에 인도 당일 촬영한 사진과 문자 대화, 계좌 이체 내역이 더해지면 사실관계가 상당 부분 정리됩니다. 자료가 갖춰지면 다툼의 범위가 좁아지고, 그만큼 해결도 빨라집니다.

다음은 금액의 기준입니다. 임대인의 방해로 권리금을 받지 못해 손해배상을 청구하는 경우, 신규임차인과 맺은 권리금 계약서는 "신규임차인이 주기로 한 금액"을 보여 주는 핵심 자료가 됩니다. 계약서 없이 구두로만 이야기가 오갔다면 그 금액 자체를 증명하기가 어려워집니다. 시설 권리금만 오가는 거래라도 반드시 서면을 남겨야 하는 이유가 여기에 있습니다.

준비해 두면 좋은 자료

• 권리금 계약서 원본과 별지 시설 목록표, 양쪽 서명이 있는 면
• 계약금·잔금 이체 내역과 영수증
• 인도일 전후로 촬영한 시설 사진(날짜 확인이 가능한 것)
• 임대인·신규임차인과 주고받은 문자와 통화 기록
• 임대차계약서와 갱신 관련 서류, 차임 납부 내역
• 인테리어 공사 계약서, 설비 구입 세금계산서, 수리 내역

자료를 모을 때 순서가 있습니다. 시간 순으로 정리해 두면 상황을 설명하기가 훨씬 수월합니다. 언제 신규임차인을 구했고, 언제 임대인에게 알렸으며, 임대인이 어떤 답을 했는지가 날짜와 함께 이어지면 방해가 있었는지 여부를 판단하기 쉬워집니다. 특히 임대인에게 신규임차인 주선 사실을 알린 시점은 반드시 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

절차 면에서는 임대차가 종료된 뒤 내용증명으로 청구 의사를 밝히고, 협의가 되지 않으면 손해배상 청구 소송으로 이어지는 것이 일반적인 흐름입니다. 소송에서는 종료 당시 권리금을 확인하기 위한 감정 절차가 진행되는 경우가 많고, 이 때문에 전체 기간이 길어집니다. 법도 권리금소송센터가 다뤄 온 사건들을 기준으로 보면 처리 기간은 평균적으로 10개월에서 14개월 정도 걸리는 편입니다.

지연이자도 알아 두면 좋습니다. 소송 전 단계에서는 민법상 연 5%, 소송이 제기되고 일정 시점이 지나면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 다만 어느 시점부터 어떤 이율이 붙는지는 사안마다 다르므로, 개별 확인이 필요합니다. 자세한 내용은 02-591-5657로 문의하시면 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문