상가를 넘기고 나올 때 임차인이 가장 많이 검색하는 서류가 상가건물 임대차 권리금 계약서입니다. 보증금과 차임은 임대차계약서에 적히지만, 권리금은 임대차계약서에 들어가지 않습니다. 권리금은 임대인과 주고받는 돈이 아니라 나가는 임차인이 새로 들어오는 임차인에게서 받는 돈이기 때문입니다. 그래서 별도의 계약서가 필요하고, 그 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 몇 달 뒤 분쟁의 승패가 갈립니다.

많은 분들이 인터넷에서 표준서식 파일을 내려받아 빈칸만 채우고 도장을 찍습니다. 표준서식 자체는 잘 만들어진 문서입니다. 다만 표준서식은 모든 점포, 모든 업종, 모든 임대차 상황을 담아낼 수 없는 기본 골격입니다. 실제 상담에서 문제가 되는 지점은 대부분 표준서식이 비워 둔 자리, 즉 당사자가 특약으로 채웠어야 할 자리에서 발생합니다.

상가건물 임대차 권리금 계약서는 누구와 누가 쓰는 계약인가요?

이 질문이 첫 단추입니다. 권리금 계약의 당사자는 나가는 임차인(양도인)과 새로 들어오려는 임차인(양수인)입니다. 건물주인 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 상가건물임대차보호법도 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의하고 있습니다. 즉 임대인은 이 계약서에 서명하지 않는 것이 원칙이고, 서명하지 않았다고 해서 계약이 무효가 되지도 않습니다.

그런데 상담을 하다 보면 이 구조를 반대로 알고 계신 분이 많습니다. 처음 가게에 들어올 때 앞 임차인에게 권리금을 준 기억 때문에, 나갈 때는 임대인에게 그 돈을 돌려받는 것이라고 생각하시는 것입니다. 법은 그렇게 설계되어 있지 않습니다. 권리금은 다음 임차인에게 받아 나가는 돈이고, 임대인이 그 회수를 방해했을 때 비로소 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 구조입니다. 이 방향을 헷갈리면 계약서 문구도 엉뚱하게 작성됩니다.

당사자가 둘이라는 점은 계약서의 성격도 결정합니다. 권리금 계약은 임대인의 동의를 조건으로 하는 계약이 아니라, 임차인끼리의 재산 양도 계약입니다. 다만 새 임차인이 그 자리에서 영업을 하려면 임대인과 새로운 임대차계약을 맺어야 하므로, 현실적으로는 임대인의 협조가 있어야 계약의 목적이 달성됩니다. 이 어긋남이 권리금 분쟁의 뿌리이고, 그래서 계약서에 임대차계약이 성립하지 않았을 때 권리금을 어떻게 처리할지를 반드시 적어야 합니다.

정리하면 상가건물 임대차 권리금 계약서는 임차인 대 임차인의 계약이지만, 임대인이라는 제3자의 행동에 결과가 크게 좌우되는 특이한 계약입니다. 계약서를 쓸 때 이 삼각 구조를 머릿속에 그려 두어야 어느 조항이 왜 필요한지 이해할 수 있습니다. 아래에서 표준서식의 구성을 항목별로 살펴보겠습니다.

국토교통부 표준 권리금계약서에는 어떤 항목이 담기나

상가건물임대차보호법은 권리금 회수기회 보호 규정을 두면서, 국토교통부장관이 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 사용할 표준권리금계약서를 정하여 사용을 권장할 수 있도록 했습니다. 즉 표준서식은 법이 예정한 공적인 참고 문서입니다. 강제 서식은 아니지만, 분쟁이 생겼을 때 "일반적으로 이런 내용이 들어가는 계약"이라는 기준점 역할을 하므로 무시할 이유가 없습니다.

표준서식의 구성은 크게 여섯 덩어리로 이해하면 편합니다. 첫째는 당사자와 목적물의 표시입니다. 양도인인 기존 임차인과 양수인인 신규임차인의 인적사항, 그리고 권리금 거래의 대상이 되는 상가건물의 소재지·업종·영업 면적 등이 들어갑니다. 여기서 점포의 특정이 부실하면 나중에 "무엇을 넘긴 것인지" 자체가 다투어집니다.

둘째는 권리금 액수와 지급 일정입니다. 총액을 적고 계약금·중도금·잔금으로 나누어 각 지급일을 정하는 방식이 일반적입니다. 실무에서 가장 중요한 것은 잔금일입니다. 잔금을 언제 치르느냐가 임대차계약 체결 시점, 점포 인도 시점과 어긋나면 사고가 납니다. 이 부분은 뒤에서 따로 다루겠습니다.

셋째는 양도 대상인 유형·무형 재산의 범위입니다. 법은 권리금을 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 정의합니다. 표준서식도 이 정의를 따라 무엇을 넘기는지 적도록 하고 있습니다. 다만 서식에 마련된 칸은 좁고, 실제 점포에는 수십 가지 설비가 있습니다.

넷째는 기존 임차인의 협력 의무입니다. 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결할 수 있도록 돕고, 거래처와 영업 노하우를 실제로 이전해 주며, 일정 기간 인근에서 같은 업종의 영업을 하지 않도록 하는 내용 등이 여기에 해당합니다. 다섯째는 진술과 보장입니다. 권리금 회수를 가로막을 사정이 없다는 점, 즉 차임 연체나 계약 위반으로 임대차가 해지될 상황이 아니라는 점을 기존 임차인이 확인해 주는 부분입니다. 여섯째는 계약의 해제와 손해배상, 그리고 특약사항입니다.

구성 덩어리	표준서식이 담는 내용
당사자·목적물	양도인(기존 임차인)과 양수인(신규임차인) 표시, 상가 소재지와 업종, 영업 범위
권리금과 지급	권리금 총액, 계약금·중도금·잔금의 액수와 각 지급 기일
양도 대상	영업시설·비품 등 유형재산, 거래처·신용·노하우·위치상 이점 등 무형재산
협력 의무	임대차계약 체결 협력, 거래처와 노하우의 실제 이전, 경업 제한 등
진술·보장	권리금 회수를 방해할 사정이 없다는 확인, 임대차 상태에 관한 고지
해제·손해배상	계약 위반 시 해제 요건과 위약금·손해배상의 처리 기준

표를 보시면 알 수 있듯이 표준서식은 권리금 거래의 뼈대를 빠짐없이 짚고 있습니다. 문제는 살입니다. 뼈대는 모든 점포에 공통이지만, 살은 점포마다 다릅니다. 무엇을 어디까지 살로 붙일지가 실무의 영역이고, 그 작업을 하지 않은 계약서가 분쟁으로 이어집니다.

표준서식이 다 담지 못하는 다섯 가지 공백

표준서식을 그대로 쓴 계약서에서 반복적으로 문제가 되는 지점이 있습니다. 아래 다섯 가지는 상담에서 특히 자주 등장하는 공백입니다. 하나하나가 몇 천만 원의 다툼으로 번질 수 있는 항목이므로, 계약 전에 미리 짚어 두시기 바랍니다.

다섯 가지를 관통하는 원리는 하나입니다. "나중에 다투게 될 만한 일은 미리 문장으로 정해 둔다." 계약서는 사이가 좋을 때 쓰는 문서지만, 실제로 읽히는 시점은 사이가 나빠진 뒤입니다. 그때 읽어서 답이 나오는 문장이 좋은 조항이고, 답이 나오지 않는 문장은 없느니만 못합니다.

특히 두 번째와 세 번째 항목은 함께 설계해야 합니다. 임대인의 태도는 계약 전에 완전히 예측할 수 없기 때문에, 잔금 지급 시점을 임대차계약 체결 이후로 잡아 두는 방식이 흔히 쓰입니다. 다만 신규임차인 입장에서는 계약금을 걸어 놓고 기다리는 부담이 있으므로, 대기 기간의 상한과 그 뒤의 처리도 함께 정하는 것이 균형 잡힌 설계입니다.

상가건물 임대차 권리금 계약서에 임대인 서명을 받아야 하나요?

원칙적으로 필요 없습니다. 앞서 본 것처럼 권리금 계약의 당사자는 임차인 둘이고, 임대인은 제3자입니다. 임대인의 서명이 없어도 권리금 계약은 유효하게 성립합니다. 임대인의 동의를 받아야만 권리금을 받을 수 있다고 오해하고, 임대인이 도장을 찍어 주지 않는다는 이유로 거래를 포기하시는 분들이 계신데 그럴 필요는 없습니다.

다만 실무에서는 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 있는지를 미리 확인해 두는 것이 대단히 중요합니다. 서명을 받으라는 뜻이 아니라 의사를 확인하고 기록으로 남기라는 뜻입니다. 임대인이 새 임차인과 계약할 생각이 없으면서도 애매한 태도를 유지하는 사이에 시간이 흐르고, 결국 임대차가 종료되어 임차인만 손해를 보는 사례가 적지 않습니다.

확인 방법은 어렵지 않습니다. 임대인에게 신규임차인의 인적사항과 사업 계획을 정리해 서면으로 전달하고, 임대차계약 체결 의사를 물어보는 절차를 밟으면 됩니다. 문자와 내용증명, 통화 녹음처럼 남는 형태로 진행하면 훗날 임대인의 태도가 방해행위에 해당하는지 판단할 때 결정적인 자료가 됩니다. 이 과정을 신규임차인 주선이라고 부릅니다.

주선을 언제부터 해야 하는지도 기억해 두셔야 합니다. 법이 보호하는 구간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 예전에 알려졌던 3개월 기준은 개정 전 내용이므로 그대로 믿으시면 안 됩니다. 이 구간 밖에서 벌어진 일은 회수기회 보호 규정을 적용하기 어려울 수 있으므로, 계약서를 준비하는 단계에서 이미 달력을 확인해야 합니다.

계약서를 쓰기 전에 확인해야 할 임대차 조건

권리금 계약서 작성은 문서를 채우는 일이 아니라 조사부터 시작하는 일입니다. 넘기려는 점포의 임대차가 어떤 상태인지 모르고 계약서부터 쓰면, 며칠 뒤에 전제가 무너집니다. 아래 항목은 계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 것들입니다.

• 임대차 잔여 기간과 만료일 — 만료일이 언제인지에 따라 주선 가능 구간이 정해집니다. 계약서와 등기부, 관리사무소 자료를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
• 차임 연체 이력 — 상가 임대차에서 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있으면 회수기회 보호에서 제외될 수 있습니다. 현재 밀려 있지 않더라도 과거 이력을 정리해 두어야 합니다.
• 전대·무단 개조 여부 — 임대인 동의 없이 전대하거나 구조를 바꾼 사실이 있으면 임대차 자체가 흔들립니다. 신규임차인에게 고지하지 않으면 진술·보장 위반이 됩니다.
• 건물의 재건축·철거 계획 — 임대차계약 당시 고지된 철거·재건축 계획이 있는지 확인해야 합니다. 이런 사정은 임대인이 계약 갱신이나 신규 계약을 거절할 수 있는 사유와 연결됩니다.
• 원상회복 범위 — 임대차계약서에 적힌 원상회복 조항이 시설을 뜯어내는 수준인지, 현 상태 인도로 갈음되는지에 따라 권리금의 실질이 달라집니다.
• 업종 제한 약정 — 임대차계약이나 건물 관리규약에서 특정 업종을 제한하는 경우, 신규임차인이 계획한 영업을 못 할 수 있습니다.

이 여섯 가지는 임대차계약서 한 부와 등기사항증명서, 그리고 임대인·관리사무소와의 짧은 확인만으로 대부분 파악됩니다. 확인 결과를 계약서의 진술·보장 부분에 그대로 반영하면, 신규임차인 입장에서도 안심하고 계약할 수 있고 기존 임차인 입장에서도 뒤늦은 책임 추궁을 피할 수 있습니다.

특히 차임 연체 이력은 반드시 짚으셔야 합니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 권리금 회수기회 보호에서 제외될 수 있도록 정하고 있습니다. 지금 연체가 없더라도 과거에 그런 구간이 있었다면, 권리금 계약을 진행하기 전에 법률적인 검토를 받아 보시는 편이 낫습니다. 이 부분이 걸린다면 02-591-5657로 상황을 설명해 주시면 됩니다.

계약서가 권리금 회수기회 보호와 연결되는 지점

권리금 계약서는 임차인끼리의 문서지만, 임대인을 상대로 한 소송에서 가장 앞줄에 놓이는 증거이기도 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설된 규정으로, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 방해행위가 인정되면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 집니다.

법이 정한 방해행위는 네 가지 유형입니다. 첫째, 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위. 둘째, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위. 셋째, 신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위. 넷째, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 이 네 가지는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지의 구간에서 문제가 됩니다.

여기서 계약서의 역할이 나옵니다. 손해배상을 청구하려면 내가 실제로 얼마를 받기로 되어 있었는지를 보여야 하는데, 그 금액을 가장 직접적으로 증명하는 문서가 권리금 계약서입니다. 계약서가 없거나 금액이 애매하게 적혀 있으면, 임차인이 잃은 것이 무엇인지 특정하기가 어려워집니다. 반대로 날짜와 금액, 당사자, 대상 재산이 또렷하게 적힌 계약서가 있으면 출발점이 분명해집니다.

다만 계약서에 적힌 금액을 그대로 다 받는 것은 아닙니다. 손해배상액의 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다. 종료 당시의 권리금은 소송 과정에서 법원 감정으로 산정되는 것이 보통입니다. 그래서 계약서에 실제 거래와 동떨어진 금액을 적어 두는 것은 의미가 없고, 오히려 신빙성을 떨어뜨립니다.

청구할 수 있는 기간도 정해져 있습니다. 임대인의 손해배상책임은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 계약이 틀어진 시점이 아니라 임대차 종료일이 기준이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 이 기간을 넘기면 아무리 좋은 계약서가 있어도 청구가 어려워집니다.

잘못 쓴 계약서에서 실제로 터지는 분쟁 유형

계약서의 부실은 대개 비슷한 모양으로 터집니다. 아래 네 가지는 상담에서 가장 자주 보이는 유형입니다. 어느 것도 특별한 사건이 아니고, 계약서에 문장 한두 줄만 더 있었으면 생기지 않았을 다툼입니다.

네 유형 모두 계약 당시에는 "설마 그런 일이 있겠느냐"고 넘어간 부분에서 시작됩니다. 권리금 거래는 흔히 몇 천만 원 단위이고, 점포에 따라서는 억대에 이릅니다. 그 정도 금액이 오가는 계약이라면 문장을 몇 줄 더 적는 수고는 아깝지 않습니다.

또 하나 강조하고 싶은 것은 세금 문제입니다. 권리금을 받으면 소득으로 잡히고 원천징수나 세금계산서 발행이 문제가 될 수 있습니다. 다만 구체적인 과세 방식은 사업 형태와 금액, 거래 구조에 따라 달라지므로 이 글에서 단정하기 어렵습니다. 실제 신고와 관련해서는 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

작성부터 보관까지, 실무 순서 정리

마지막으로 실제 진행 순서를 정리하겠습니다. 순서대로만 밟아도 대부분의 사고는 예방됩니다. 계약서 작성은 이 흐름의 중간에 있는 한 단계일 뿐, 시작도 끝도 아닙니다.

여섯 단계 중 임차인이 가장 많이 건너뛰는 곳이 4번과 6번입니다. 4번을 건너뛰면 임대인의 태도를 증명할 방법이 사라지고, 6번을 건너뛰면 시간이 지난 뒤 자료를 다시 모으느라 몇 달을 허비합니다. 계약서를 잘 쓰는 것만큼이나 그 앞뒤를 챙기는 일이 중요합니다.

법도 권리금소송센터는 부동산 분야 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로, 계약서 작성 단계부터 임대인 대응, 소송까지의 흐름을 함께 살펴 드리고 있습니다. 소송이 시작되면 감정 절차를 포함해 평균 10개월에서 14개월 정도가 소요되는 만큼, 계약서 단계에서 미리 정리해 두는 것이 시간과 비용을 모두 아끼는 길입니다. 온라인 상담 신청과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문