권리금 돌려받기, 누구에게 청구해야 할까?

아래에서 두 길을 순서대로 걸어보겠습니다. 각 길에서 무엇을 확인해야 하고, 어떤 증거가 필요하며, 기한은 언제까지인지가 핵심입니다.

길 A — 인수가 무산된 신규임차인의 권리금 반환 청구

창업을 준비하며 기존 임차인에게 권리금 계약금(또는 전액)을 건넸는데, 임대인이 새 임대차계약 체결을 거절하거나 조건이 틀어져 인수 자체가 무산되는 경우가 있습니다. 이때 권리금 돌려받기의 상대는 임대인이 아니라 돈을 받은 양도인입니다. 검토 순서는 세 가지입니다.

정리하면 길 A의 성패는 계약서 문구와 무산 경위의 증거에 달려 있습니다. 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않으면 반환 소송으로 넘어가는 것이 일반적인 수순입니다.

임대인에게 권리금 돌려받기가 가능할까? — 길 B는 '손해배상'입니다

가게를 넘기려던 임차인 입장에서 임대인이 길을 막았다면, 여기서부터는 용어를 바꿔야 합니다. 임대인은 내게서 권리금을 받은 적이 없으므로 '반환'의 상대가 될 수 없고, 대신 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 방해에 대한 손해배상을 청구합니다. 법이 정한 방해 행위는 네 가지입니다.

이 방해가 임대차 만료 6개월 전부터 종료 시까지의 주선 과정에서 있었어야 하고, 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(법원 감정) 중 낮은 금액을 상한으로 합니다. 즉 "부른 금액 전부"가 아니라 법이 정한 상한 안에서 인정된다는 점을 처음부터 계산에 넣어야 합니다. 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 하며, 차임을 3기분 이상 연체한 임차인은 보호에서 제외될 수 있습니다.

길 B의 실제 진행 순서 — 내용증명에서 판결까지

손해배상 청구를 결심했다면 진행은 대체로 아래 순서를 따릅니다. 각 단계에서 무엇을 하는지 미리 알아두면, 지금 내가 어느 단계에 서 있는지와 다음에 준비할 것이 분명해집니다.

두 길 나란히 놓고 보기

표에서 보듯 두 길은 상대도, 근거도, 기한도 다릅니다. 실제 상담에서는 두 길이 섞인 사건도 있습니다. 예컨대 신규임차인이 계약금을 건넨 뒤 임대인 거절로 무산되면, 신규임차인은 길 A로 반환을 청구하고 기존 임차인은 길 B로 손해배상을 검토하는 식으로 한 사건에서 두 청구가 동시에 출발하기도 합니다.

어느 길이든, 결국 증거가 걷게 해 준다

두 길 모두 청구 자체는 어렵지 않습니다. 어려운 것은 증명입니다. 권리금 돌려받기 상담에서 가장 안타까운 사례는 권리가 없는 경우가 아니라, 권리는 있는데 증거를 남기지 않아 증명이 막히는 경우입니다. 지금 당장 할 수 있는 준비를 길별로 정리합니다.

기록은 사후에 재구성하기 어렵습니다. 특히 통화는 지나가면 사라지므로, 임대인과의 대화는 가급적 문자로 정리해 답장을 받아 두는 습관이 소송 국면에서 큰 차이를 만듭니다.

30초 자가진단 — 나는 어느 길에 서 있나

갈림길별 준비 서류, 한 장으로 정리하기

상담 전에 서류를 미리 갖춰 두면 사건의 방향 판단이 훨씬 빨라집니다. 두 길에서 각각 무엇을 찾아 모아야 하는지, 서류의 성격별로 나누어 정리했습니다. 지금 손에 없는 서류가 무엇인지 표시해 가며 읽어 보시기 바랍니다.

표의 오른쪽 칸에서 특히 놓치기 쉬운 것이 차임 납부 내역입니다. 방해 행위가 아무리 분명해도 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있으면 보호에서 제외될 수 있으므로, 청구를 준비하는 쪽에서 먼저 납부 기록을 정리해 반박의 여지를 줄여 두는 것이 실무의 순서입니다.

소송 없이 권리금 돌려받기가 되기도 할까? — 협상과 소송의 분기점

모든 사건이 법정까지 가는 것은 아닙니다. 내용증명과 협의 단계에서 마무리되는 사건도 상당수 있고, 그 편이 시간과 비용 면에서 가장 좋은 결과인 경우도 많습니다. 관건은 내 사건이 협상으로 풀릴 사건인지, 처음부터 소송을 전제로 준비할 사건인지를 초기에 가려내는 것입니다.

협의가 성사됐다면 합의서 작성이 협상의 마지막이자 가장 중요한 단계입니다. 지급 금액과 지급 기한을 날짜로 특정하고, 기한 내에 지급하지 않으면 어떻게 처리할지, 이 합의로 서로 더 이상 무엇을 청구하지 않기로 하는지(합의의 범위)까지 적어야 합니다. 금액만 적은 한 줄짜리 합의서는 지급이 미뤄지는 순간 두 번째 분쟁의 출발점이 됩니다. 구두 약속만 받고 점포를 비워 주는 것은 협상 국면에서 가장 피해야 할 선택입니다.

소송에 들어간 뒤에도 협상의 문이 완전히 닫히는 것은 아닙니다. 재판 과정에서 법원의 조정 절차를 통해 마무리되는 사건도 많고, 감정 결과가 나온 뒤에는 양쪽 모두 인정될 금액의 윤곽을 알게 되어 오히려 합의가 쉬워지기도 합니다. 즉 협상과 소송은 둘 중 하나를 고르는 문제가 아니라, 증거를 갖춘 채 협상하다가 신호가 나쁘면 소송으로 넘어가고 소송 중에도 유리한 조건이 오면 조정으로 마무리하는 하나의 연결된 과정으로 이해하는 것이 실제 모습에 가깝습니다. 어느 단계에 있든 준비된 증거의 무게가 협상력의 크기를 정합니다.

3년의 기한, 실제로는 어떻게 계산하고 관리하나

손해배상 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다. 문장은 간단하지만 실제 사건에서는 "그래서 내 종료일이 언제인가"부터 정리가 필요한 경우가 많습니다. 기한 관리는 세 단계로 접근하면 됩니다.

정리하면 기한 문제의 핵심은 계산법이 아니라 미루지 않는 것입니다. 권리금 돌려받기를 마음먹고도 "언젠가 해야지" 하는 사이에 증거는 흐려지고 기한은 다가옵니다. 종료일을 특정하는 그 날, 달력에 3년 뒤 날짜와 그보다 수개월 앞선 준비 시작일을 함께 적어 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문