상가 권리금 보호 특별법 그런 이름의 법률은 없습니다. 근거는 상가건물임대차보호법 제10조의4
인터넷에는 상가 권리금 보호 특별법이 따로 있는 것처럼 쓰인 글이 많습니다. 그러나 별도의 특별법이 제정된 적은 없습니다. 상가 임차인의 권리금을 지키는 근거는 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법 개정으로 신설된 제10조의4 권리금 회수기회 보호 조항입니다. 법의 이름을 정확히 알아야 요건도, 기간도, 청구의 상대방도 정확해집니다.
제10조의4권리금 회수기회 보호 조항
2015.05.13.상가건물임대차보호법 개정 신설
손해배상임대인에 대한 청구의 형태
가장 큰 오해
상가 권리금 보호 특별법은 정말 없나요?
결론부터 말씀드리면 '상가 권리금 보호에 관한 특별법'이라는 이름의 별도 법률은 존재하지 않습니다. 권리금을 보호하는 규정은 기존의 상가건물임대차보호법 안에 조문으로 들어와 있습니다. 2015년 5월 13일 개정으로 제10조의4가 신설되면서, 그전까지 관행에만 맡겨져 있던 권리금 회수가 처음으로 법의 보호를 받게 된 것입니다.
흔한 오해
"권리금 특별법이 생겼으니 임대인이 권리금을 돌려줘야 한다"
특별법이라는 이름 때문에 임대인이 권리금을 반환할 의무를 지게 되었다고 이해하는 경우가 많습니다. 그러나 이 구조는 처음부터 사실과 다릅니다. 이름을 잘못 알면 청구의 상대방과 내용까지 잘못 잡게 됩니다.
정확한 사실
별도 특별법은 없고, 임대인에게는 손해배상을 청구합니다
권리금은 원래 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인이 돌려주는 돈이 아닙니다. 다만 임대인이 그 회수를 방해했다면, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 방향을 정확히 잡아야 요건과 증거의 초점이 맞습니다.
왜 이 구분이 중요한가 · 특별법이라는 단어로 검색하면 정확한 조문에 닿기 어렵습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4라는 정확한 이름을 알고 나면 보호 기간, 방해행위의 유형, 배상액의 한도, 시효까지 한 줄로 이어서 확인할 수 있습니다.
조문 해부
제10조의4는 무엇을 정하고 있나요?
상가 권리금 보호 특별법을 찾아 헤매는 대신, 아래 네 개의 항만 이해하시면 됩니다. 권리금소송의 골격이 여기에 모두 들어 있습니다.
상가건물임대차보호법
제10조의4 권리금 회수기회 보호
1
임대인의 방해금지 의무임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 방해로 볼 수 있는 유형은 네 가지로 정리되어 있습니다.
3
손해배상 책임임대인이 방해금지 의무를 위반해 임차인에게 손해가 발생하면 배상 책임을 집니다. 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다.
4
소멸시효 3년손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 행사할 수 없습니다. 기산점이 방해를 받은 날이 아니라 임대차 종료일이라는 점이 실무에서 특히 중요합니다.
5
임차인의 정보제공 의무임차인은 임대인에게 신규임차인이 될 사람의 보증금과 차임을 지급할 자력, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관한 정보를 제공해야 합니다. 이 의무를 소홀히 하면 임대인의 거절이 정당하다고 평가될 수 있습니다.
함께 보아야 할 조문 · 권리금 조항은 환산보증금 액수와 무관하게 적용된다는 것이 법 제2조 제3항의 구조이며, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 제15조 강행규정도 함께 검토됩니다. 다만 개별 특약의 효력은 문구와 경위에 따라 달라질 수 있어 실제 계약서를 놓고 판단해야 합니다.
제1항의 네 가지
어떤 행동이 방해행위가 되나
TYPE 01
권리금을 직접 요구·수수
임대인이 신규임차인에게 권리금을 달라고 요구하거나 실제로 받는 경우입니다. "자리값은 내 몫"이라는 말이 오갔다면 기록을 남겨 두셔야 합니다.
01
TYPE 02
지급을 못 하게 방해
신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 막는 경우입니다. 직접적인 요구가 없어도 지급을 가로막는 언동이 있었다면 해당할 수 있습니다.
02
TYPE 03
현저히 고액의 차임·보증금 요구
새 임차인에게 주변 시세와 동떨어진 조건을 제시해 사실상 계약을 어렵게 만드는 경우입니다. 어느 정도가 현저한지는 주변 시세와 경위를 함께 따집니다.
03
TYPE 04
정당한 사유 없는 계약 거절
임차인이 주선한 사람과의 계약을 이유 없이 거절하는 경우입니다. "내가 직접 쓰겠다", "재건축할 것이다" 같은 통보가 곧바로 정당한 사유가 되는 것은 아니며, 사안에 따라 다투어집니다.
04
법 이름을 정확히 아는 것만으로는 부족합니다내 상황이 제10조의4의 요건에 들어맞는지, 지금 무엇을 남겨야 하는지 전화로 짚어드립니다.
사례 1"권리금 특별법이 있다길래 찾아봤는데 안 나오더라고요. 그래서 그냥 법이 없는 줄 알았습니다."
정리법이 없는 것이 아니라, 이름이 다릅니다. 상가 권리금 보호 특별법이라는 별도 법률은 없지만 상가건물임대차보호법 제10조의4가 2015년 5월 13일 신설되어 지금까지 시행되고 있습니다. 검색창에 정확한 조문 이름을 넣어 보시면 바로 확인하실 수 있습니다.
사례 2"보증금이 커서 상가건물임대차보호법 적용을 못 받는다고 들었습니다. 그럼 권리금도 못 받는 거죠?"
정리환산보증금을 넘겨도 권리금 조항은 적용됩니다. 법 제2조 제3항은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되도록 정하고 있습니다. 보증금 규모 때문에 미리 단념하실 이유는 없습니다. 다만 다른 조항의 적용 범위는 달라질 수 있어 계약 내용을 함께 검토해야 합니다.
사례 3"장사한 지 10년이 넘었으니 이제 아무 권리도 없다고 하던데요."
정리계약갱신요구권의 기간 문제와 권리금 회수기회는 별개로 검토됩니다. 대법원은 2019년 5월 16일 전원합의체 판결(2017다225312)에서 임차한 기간이 10년을 넘어 갱신을 요구할 수 없는 임차인이라도 권리금 회수기회 보호 규정의 적용을 받는다는 취지로 판단했습니다. 10년이 지났다는 말만 듣고 포기하지 마시고 요건부터 확인해 보십시오.
요건 점검
제10조의4의 보호를 받으려면 무엇이 필요한가요?
특별법이 아니라 조문이라는 사실을 확인하셨다면, 다음은 요건입니다. 권리금소송은 억울함만으로 이기는 소송이 아니라 요건과 증거로 이기는 소송입니다. 아래 항목을 하나씩 대조해 보십시오.
적용 대상 상가대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유 재산인 경우에는 적용에서 제외되는 구조입니다.
사업자등록사업자등록을 갖춘 상가 임차인이어야 합니다. 등록 시점과 명의도 함께 확인합니다.
3기 이상 차임 연체가 없을 것3개월분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있으면 보호에서 제외될 수 있습니다. 주택의 2기와 혼동하지 마십시오.
6개월 전~종료 시 주선임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해야 합니다. 예전 기준인 3개월이 아닙니다.
종료일부터 3년 이내이미 가게를 비우고 나왔더라도 임대차 종료일부터 3년이 지나지 않았다면 청구를 검토할 수 있습니다.
방해행위의 존재와 입증네 가지 유형 중 어디에 해당하는지, 그것을 무엇으로 증명할지가 사건의 승부처입니다.
균형 있게 보셔야 합니다 · 임대인에게도 정당하게 거절할 수 있는 사유가 인정됩니다. 신규임차인의 자력이 부족하거나 임차인의 의무를 이행하기 어렵다고 볼 사정이 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우 등이 그 예입니다. 그래서 소송 전에 요건과 증거를 먼저 점검하는 절차가 필요합니다.
지금 하실 일
이름을 바로잡았다면 다음은 순서입니다
1
계약서에서 종료일부터 확인
임대차 종료일이 보호 기간과 시효의 기준점입니다. 종료일을 확정해야 6개월 전이 언제인지, 3년이 언제 끝나는지 계산할 수 있습니다.
2
신규임차인 주선과 통지
새 임차인을 구했다면 권리금 계약서를 작성하고, 임대인에게 계약 체결을 요청하는 내용을 기록이 남는 방법으로 알립니다. 구두 대화만으로는 나중에 증명하기 어렵습니다.
3
임대인의 반응을 기록
거절의 이유, 요구한 조건, 오간 문자와 통화 내용을 정리해 둡니다. 소송 전 내용증명으로 상황을 정리하는 방법도 함께 검토합니다.
4
액수 자료 정리
권리금 계약서, 기존에 지급한 권리금 내역, 시설 투자와 매출 자료를 모읍니다. 소송에서는 법원의 감정 절차로 권리금이 평가되기도 하며 감정료는 실비로 별도입니다.
비용과 사무소 안내
법도 권리금소송센터가 함께 확인해 드립니다
법도 종합법률사무소는 2010년부터 15년 넘게 부동산·임대차 사건을 다루어 왔고, 법도그룹 누적 부동산 관련 소송은 7,000건이 넘습니다. 권리금 사건의 평균 처리기간은 10~14개월 정도이나 사안과 법원 일정에 따라 달라집니다.
권리금소송 착수금
300만 원 부터 (VAT 별도)
인지대·송달료실비 별도
감정료(법원 감정 진행 시)실비 별도
성공보수선임 시 약정
사건의 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며 정확한 비용은 무료 전화상담에서 안내해 드립니다. 온라인 상담과 비용 관련 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용해 주십시오.
엄정숙 변호사 · 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사이며 공인중개사 자격을 보유하고 있습니다. 『명도소송 매뉴얼』과 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필했고 한국경제 The Moneyist에 부동산 법률 칼럼을 연재하고 있습니다.
자주 묻는 질문
상가 권리금 보호 특별법, 이런 점이 궁금하십니다
상가 권리금 보호 특별법이 언제 만들어졌나요?
그런 이름의 별도 특별법은 만들어진 적이 없습니다. 정확히는 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 제10조의4 권리금 회수기회 보호 조항이 신설된 것입니다. 흔히 권리금 보호법, 권리금 특별법이라 불리는 것은 모두 이 조항을 가리키는 별칭에 가깝습니다.
그럼 임대인에게 권리금을 돌려달라고 하면 되나요?
아닙니다. 권리금은 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈이며, 임대인이 돌려주는 성격의 돈이 아닙니다. 임대인을 상대로는 회수를 방해해 발생한 손해를 배상하라는 청구를 하게 됩니다. 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다.
계약서에 권리금을 포기한다는 특약이 있으면 끝인가요?
상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 따라서 권리금을 포기한다는 취지의 특약이라도 그대로 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 다만 문구와 작성 경위, 대가 관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 실제 계약서를 놓고 검토하셔야 합니다. 무료 전화상담 02-591-5657로 문의해 주십시오.
이미 가게를 비우고 나왔는데 지금이라도 가능할까요?
임대차 종료일부터 3년이 지나지 않았다면 검토가 가능합니다. 제10조의4 제4항의 소멸시효는 방해를 받은 날이 아니라 임대차가 종료한 날부터 계산됩니다. 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로 남은 기간부터 확인해 보시기 바랍니다.
안내 · 본 내용은 정보 제공을 위한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론과 진행 절차가 달라질 수 있습니다. 법령의 적용 여부와 특약의 효력은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지며, 소송의 진행 기간도 사안과 법원 일정에 따라 다르므로 단정할 수 없습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드립니다.
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.