권리금 계약서 특약 사항, 무엇을 꼭 넣어야 하나요?

권리금은 임대인이 아니라 신규임차인에게 받는 돈입니다. 그래서 권리금 계약은 기존 임차인과 신규임차인 사이에서 맺어지고, 특약도 두 사람 사이의 위험을 나누는 문장으로 설계해야 합니다. 반면 임대인이 회수를 방해했다면 그것은 별개의 문제로, 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상의 영역입니다.

계약서에 이렇게 적어 둡니다

아래는 실무에서 자주 다루는 권리금 계약서 특약 사항의 골격입니다. 문구는 예시일 뿐이며, 상가의 사정과 임대차 조건에 따라 표현을 반드시 손봐야 합니다.

권리금 계약서 특약 사항 중 효력이 문제 되는 문구는?

특약은 자유롭게 정할 수 있지만, 무제한은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 취지를 정하고 있습니다. 임대차계약서에 끼워 넣은 아래와 같은 문구들이 대표적으로 문제가 됩니다.

이 여덟 가지는 반드시 눈으로 확인하세요

특약 한 줄이 소송에서 하는 일

임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하면 방해행위가 될 수 있습니다. 이때 손해배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다. 잘 쓰인 권리금 계약서 특약 사항은 앞의 금액을 증명해 주는 서류가 됩니다.

다만 임대인에게도 정당한 거절 사유가 인정될 수 있습니다. 신규임차인의 자력이 부족하거나 임차인으로서 의무를 이행하기 어려운 사정이 보이는 경우 등입니다. 임차인에게는 신규임차인의 자력 등을 임대인에게 알릴 정보제공의무도 있습니다. 결국 요건과 증거가 갖춰졌는지가 결론을 만듭니다.

특약 실무 Q&A