상가 임대료 산정방법, 조문별 고려 요소표와 법이 한도를 정한 4장면

상가 임대료 산정방법, 법에 정해진 공식이 있을까?

상가 임대료를 한 번에 계산해 주는 법정 공식은 없습니다. 처음 맺는 상가 임대차의 차임과 보증금은 당사자가 시세·입지·면적 등을 놓고 협상해 정하는 계약 조건이고, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)도 신규 계약의 금액 자체를 정해 주지는 않습니다.

그렇다고 상가 임대료 산정방법에 법이 전혀 관여하지 않는 것은 아닙니다. 계약 뒤 금액을 바꿀 때, 보증금을 월 차임으로 돌릴 때, 법의 적용 범위를 정할 때, 임차인이 신규임차인을 주선했을 때에는 법이 고려 요소나 한도를 적어 두었습니다. 같은 상가임대료 인상 요구라도 장면이 다르면 적용 조문과 임차인의 근거가 달라집니다.

임대료를 정하는 요소, 조문마다 다르게 적혀 있다

상가 임대료 산정방법을 법조문에서 찾으면 무엇을 고려하라는 요소가 조문마다 조금씩 다르게 적혀 있습니다. 어떤 조문은 조세·공과금 같은 부담의 변화만 말하고, 어떤 조문은 주변 상가건물의 차임과 보증금까지 비교 대상으로 넣습니다. 임대인이나 임차인이 근거로 내미는 자료가 그 장면의 조문 요소에 맞는지부터 확인해야 합니다.

요소표를 보면 주변 상가건물의 차임 및 보증금이 고려 요소로 명시된 곳은 제10조의2와 제10조의4①3호입니다. 제11조①은 주변 시세를 따로 적지 않은 대신 증액 폭에 대통령령 비율이라는 상한을 두었습니다.

구체적인 비율과 기준 금액은 대통령령(시행령)으로 정해지고 개정될 수 있어, 실제 계산은 계약이나 청구 시점의 현행 시행령을 확인한 뒤에 해야 합니다.

장면① 계약 중·갱신 때 증감 청구, 제11조와 제10조의2

환산보증금 기준 이하 상가에서 계약 중이나 갱신 때 임대료를 바꾸는 근거는 상가임대차법 제11조입니다. 제11조①은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다.

시기 제한도 있습니다. 제11조②는 증액 청구를 "임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 정합니다. 갱신 때에도 같은 틀이 이어지는데, 제10조③은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보면서 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 같은 조문으로 임차인도 감액을 청구할 수 있습니다.

환산보증금 기준을 넘는 상가에는 제11조가 적용되지 않습니다. 제2조③이 초과 상가에도 적용한다고 열거한 조문에 제11조가 없기 때문입니다. 대신 계약갱신의 경우에는 제10조의2에 따라 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등을 고려한 증감 청구를 할 수 있고, 계약 기간 중 증감은 민법 제628조의 차임증감청구권으로 다툽니다.

제11조는 기존 임대차 당사자 사이의 증감 규정이라, 신규임차인과 맺는 새 계약 조건에 제11조의 증액 상한이 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.

장면② 보증금을 월세로 바꿀 때, 제12조의 낮은 비율

보증금을 월 차임으로 전환할 때 상가임대차법 제12조는 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다. 첫째는 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율이고, 둘째는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율입니다.

상가 월세 산정에서 제12조가 쓰이는 방식은 단순합니다. 월세로 바꾸는 보증금 액수에 두 비율 중 더 낮은 쪽을 곱한 범위가 그 전환되는 금액에 대한 월 차임의 상한이 됩니다.

제12조 역시 제2조③의 열거 조문에 없습니다. 그래서 환산보증금 기준을 넘는 상가에는 제12조의 전환율 상한이 적용되지 않고 전환 조건은 당사자 합의로 정해지므로, 전환 제안을 받으면 기준 이하인지부터 확인합니다.

장면③ 환산보증금 계산, 상가 임대료 산정방법의 출발점은?

환산보증금은 상가임대차법의 적용 범위를 가르는 기준이라 상가 임대료 산정방법의 출발점이 됩니다. 제2조②는 제2조① 단서의 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 기준 금액은 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려해 지역별로 구분됩니다.

계산 결과가 중요한 이유는 적용 조문이 달라지기 때문입니다. 제2조③은 기준을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 정합니다. 이 목록에 없는 제11조·제12조·제15조는 초과 상가에 적용되지 않습니다.

장면④ 권리금 주선 때 임대인이 부르는 임대료

가게를 넘기려는 임차인에게 임대료 문제는 신규임차인의 계약 조건으로 나타납니다. 상가임대차법 제10조의4①3호는 임대인이 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"로 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다. 이 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 임대인 행위에 적용되고, 제2조③에 따라 환산보증금 초과 상가에도 미칩니다.

임대인이 신규임차인에게 기존보다 높은 월세를 부르는 것 자체가 곧바로 금지되는 것은 아닙니다. 기준은 현저히 고액인지인데 조문에 수치가 없어 사안별로 판단되므로, 인근 호실의 임대 조건 같은 비교 자료가 판단의 중심이 될 가능성이 큽니다.

방해행위로 손해가 생기면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(제10조의4③), 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다(제10조의4④). 다만 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등 제10조① 각 호의 사유가 있으면 보호가 적용되지 않습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서·통지서·문자를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

증액 요구를 받았을 때 확인할 5가지와 회신 문구

임대료 인상 통지를 받으면 바로 답하기보다 다섯 가지를 순서대로 확인한 뒤 서면으로 답하는 편이 안전합니다.

1. 1계약서의 보증금·차임과 점포 소재지로 환산보증금 이하·초과를 계산한다.
2. 2계약일과 마지막 약정 증액일을 확인해 1년이 지났는지 본다(이하 상가).
3. 3인상 이유가 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동인지 구분한다.
4. 4요구액이 대통령령 비율 상한 안인지(이하 상가), 주변 시세에 비추어 상당한지(초과 상가) 본다.
5. 5증액 제한을 배제하는 특약이 있으면 제15조 강행규정과 충돌하는지 점검한다.

주변 시세 자료는 같은 건물의 다른 호실, 같은 블록에서 면적·층수가 비슷한 점포의 임대 조건부터 모읍니다. 공개된 임대 매물 정보도 참고가 되지만 층·면적·업종 제한이 다르면 비교가 어려워 비슷한 사례를 여러 개 모읍니다.

제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 환산보증금 이하 상가에서 증액 상한을 적용하지 않는다는 식의 특약은 제11조에 위반되어 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없다고 볼 여지가 큽니다. 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않으므로 같은 특약이라도 효력 판단이 달라집니다.

임대료 다툼이 생기면 분쟁조정과 소송 중 어디로 갈까?

차임이나 보증금의 증감 다툼은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정으로 풀어 볼 수 있습니다. 상가임대차법 제20조②는 심의·조정 사항으로 1호 "차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁"과 5호 "권리금에 관한 분쟁"을 함께 적고 있습니다.

조정이 성립하지 않으면 소송으로 다투게 되고, 적정 차임이나 권리금을 감정평가로 다투는 경우가 많아 어떤 자료를 내느냐가 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상의 경험으로 계약서와 시세 자료를 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문 — 바닥 권리금 산정방법·권리금소송과의 관계