가게 권리금 받는법, 주선부터 잔금일까지 5단계와 막혔을 때 전환점

임대차 만료를 앞둔 임차인이 많이 묻는 것은 권리금을 손에 쥐는 순서입니다. 아래 상황 가운데 하나라도 해당한다면 이 글의 순서를 따라가 보세요.

• 임대차 만료가 다가오는데 가게를 접거나 다른 사람에게 넘길 생각이다
• 인수 희망자는 있는데 임대인에게 언제, 어떻게 말을 꺼내야 할지 모르겠다
• 권리금 계약서를 먼저 써야 하는지, 임대인 승낙을 먼저 받아야 하는지 헷갈린다
• 임대인이 새 임차인은 자기가 직접 구하겠다고 말한 적이 있다

가게 권리금 받는법에서 확인할 갈림길은 세 가지입니다. 계약갱신 요구 기간이 지났는지, 임대인이 내세울 법정 사유가 있는지, 임차인 쪽에 보호 배제 사유가 있는지입니다.

가게 권리금 받는법, 누구에게서 받는 돈인가요?

가게 권리금은 임대인이 돌려주는 돈이 아니라, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 지급하는 돈입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하고 있습니다. 가게 권리금 받는법의 출발점은 내 영업을 이어받을 사람을 찾는 일입니다.

권리금 자체의 정의는 같은 조 제1항에 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 정의상 임대인에게 지급하는 경우도 있지만, 회수기회 보호 대상은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 권리금 계약입니다.

임대인은 신규임차인과 새 임대차계약을 맺을지 정하는 사람입니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 일정 기간 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 방해로 손해가 생기면 제3항에 따라 임대인이 배상 책임을 집니다. 권리금 액수를 보장하는 규정이 아니라 방해를 금지하는 규정입니다.

제10조의5에 따라 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가건물에는 제10조의4가 적용되지 않습니다. 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가는 제2조 제3항 열거에 제10조의4가 들어 있어 보호를 받습니다.

가게 권리금 받는법 5단계 한눈에 보기

1. 1남은 임대차기간 확인만료일, 방해 금지 기간 시작일, 갱신 요구 기간을 달력에 표시합니다.
2. 2신규임차인 주선과 정보 정리인수 희망자를 찾고 보증금·차임 지급 자력과 영업 계획 정보를 모읍니다.
3. 3조건부 권리금 계약임대차계약이 성립하지 않을 때의 처리를 특약으로 정해 계약합니다.
4. 4임대인에게 체결 요청신규임차인을 소개하고 정보를 제공하며, 회신 기한을 정해 기록을 남깁니다.
5. 5잔금·인도 동시 처리새 임대차계약을 확인한 뒤 잔금 수령과 열쇠·시설 인계를 같은 날 합니다.

권리금 계약을 먼저 맺어 두면 배상액 상한의 한쪽 기준인 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금"도 서류로 남습니다.

상가건물 임대차보호법 권리금 보호 기간, 언제 주선을 시작해야 하나요?

상가건물 임대차보호법 권리금 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인의 방해를 금지하는 방식으로 작동합니다. 권리금 계약 체결일 요건이 아니라 임대인의 방해행위 금지 기간이므로, 주선과 체결 요청을 이 기간 안에 하는 것이 기본 일정입니다.

만료까지 6개월보다 많이 남았다면 자료 정리와 인수 희망자 탐색에 쓰고, 공식 요청은 기간 안으로 맞추는 편이 안전합니다. 임대차가 끝난 뒤에야 주선을 시작하면 방해 금지 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵고, 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 서둘러 확인하세요.

표의 둘째 줄에 있는 임차인에게는 갱신이라는 선택지도 있습니다. 상가임대차법 제10조 제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 계약갱신 요구를 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하고, 제2항은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있게 합니다.

가게 권리금 기준, 협상 전에 정리할 자료는 무엇인가요?

가게 권리금 기준은 법이 정한 공식이 아니라, 신규임차인이 넘겨받는 시설·영업·위치의 가치를 당사자가 자료로 설명하고 합의하는 구조입니다. 정의 조문의 요소가 협상의 목차가 되고, 넘기는 것을 목록으로 보여 주면 분쟁 때도 같은 자료가 근거로 쓰입니다.

운영자 개인의 기술·인맥에 묶인 매출은 인수 뒤 이어지지 않을 수 있으니 넘어가는 가치와 구분해 두고, 노하우를 넘긴다면 인계 교육 방법을 계약서에 적습니다.

가게 권리금 액수는 업종·상권·남은 기간에 따라 달라 정답이 없습니다. 소송에서는 임대차 종료 당시의 권리금을 감정평가로 다투는 것이 보통이어서, 협상 때 만든 자료가 감정의 기초 자료로 쓰일 수 있습니다.

권리금 계약서에는 어떤 조건 특약을 넣어야 하나요?

권리금 계약서에는 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리를 특약으로 적어 두는 것이 안전합니다. 권리금 계약과 임대차계약은 따로 움직여서, 한쪽이 무산될 때의 처리가 없으면 계약금 반환 다툼이 생기기 쉽습니다.

문구 예시는 가상의 예이고, 실제 효력은 계약 전체 내용과 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인 거절로 무산된 경우와 신규임차인 사정으로 무산된 경우를 한 조항으로 묶으면 책임을 따지기 어려우니 사유를 나눠 적으세요.

국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정한 표준권리금계약서는 사용을 권장할 수 있는 양식이지 강제 양식은 아닙니다(제10조의6). 표준 양식을 쓰더라도 시설 목록·인계 범위·무산 시 처리 칸은 내 가게에 맞게 채웁니다.

임대인에게 신규임차인을 어떻게 소개하고, 어떤 정보를 줘야 하나요?

신규임차인 소개는 문자나 서면으로 체결 요청과 함께 보내고, 알고 있는 정보를 제공해야 합니다. 상가임대차법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다.

• 신규임차인이 되려는 분의 성명·연락처와 운영하려는 업종
• 보증금·차임을 감당할 자금 준비 상황(본인이 공개에 동의한 범위)
• 영업 경력이나 운영 계획처럼 의무 이행 의사·능력을 보여 주는 내용
• 권리금 계약 체결 사실과 잔금·인도 예정일

개인 정보는 신규임차인 본인이 동의한 범위에서만 전달하고, 보낸 날짜·내용과 임대인의 회신 여부는 캡처나 내용증명으로 남겨 둡니다. 자력 부족을 이유로 한 거절 주장에 대응할 근거가 됩니다.

갈림길 해당 여부가 애매하다면 계약서와 문자를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 확인해 드립니다.

잔금 받는 날에는 무엇을 확인해야 하나요?

잔금 받는 날에는 임대인과 신규임차인의 임대차계약이 체결됐는지 먼저 확인하고, 잔금 수령과 점포 인도·시설 인계를 같은 자리에서 처리하는 것이 기본 순서입니다. 권리금은 신규임차인에게서, 보증금은 임대인에게서 받는 돈이라 상대가 달라 한 장의 체크리스트로 묶어 둡니다.

• 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약 체결 여부를 직접 확인
• 잔금 수령 후 영수증 작성, 계약서 사본 보관
• 열쇠·출입 비밀번호 전달
• 시설·비품 목록과 실제 물건을 대조하고 인계 확인서에 함께 서명
• 원상복구 범위와 보증금 반환 일정 합의 기록
• 사업자 폐업 신고, 공과금·관리비 정산 일정 정리

신규임차인이 시설을 이어 쓴다면 원상복구 범위를 임대인과 미리 정리해 두어야 보증금 반환 때 다툼이 줄어듭니다. 사업자 정리와 권리금 세금 처리는 개별 사정에 따라 달라 세무 전문가 확인이 필요합니다.

임대인이 막으면 어떻게 손해배상으로 전환하나요?

임대인이 방해 금지 기간에 법이 정한 방해행위로 권리금 회수를 막아 손해가 생기면, 그때부터는 협상이 아니라 상가임대차법 제10조의4 제3항의 손해배상 청구로 방향을 바꿉니다. 방해행위는 제1항 각 호 네 가지로 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위이며, 제2호는 그로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 나머지 셋은 임대인의 말로 드러나는 경우가 많습니다.

임대인이 답을 미루기만 하는 경우를 거절로 볼 수 있는지는 사안별로 판단이 갈릴 수 있으니, 회신 기한을 정한 요청을 다시 보내 기록해 둡니다.

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 계약서상 권리금 액수가 곧바로 배상액이 되는 구조는 아닙니다.

가게 권리금 받는법이 막혔을 때 1차로 할 일은 임대인의 말과 문자를 날짜별로 정리하고 신규임차인의 확인서와 권리금 계약서 사본을 확보하는 것입니다. 내용증명으로 체결 요청을 다시 남기고, 그래도 막히면 임대차 종료 뒤 권리금소송을 검토합니다. 법도 권리금소송센터에서는 부동산·민사 전문이자 공인중개사 자격을 갖춘 엄정숙 변호사가 부동산 관련사건 7,000건 이상의 경험으로 기록 정리부터 함께 살핍니다.

가게 권리금 받는법, 자주 묻는 질문 3가지