이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

소장을 쓰기 전에 가장 먼저 부딪히는 질문이 "보증금이랑 권리금을 한 번에 청구해도 되나, 따로 해야 하나"입니다. 이 질문의 답은 된다와 안 된다로 갈리지 않습니다. 두 청구가 서로 얼마나 다른 성격인지, 그 차이를 한 사건 안에서 감당할 수 있는지에 따라 달라집니다.

이 글은 권리금 보증금 함께 청구 소송의 소장을 짜기 전에 민사소송법의 병합 규정과 상가건물임대차보호법의 권리금 규정을 나란히 놓고, 소장을 짜기 전에 점검할 다섯 가지 기준을 순서대로 안내합니다. 어느 쪽이 더 유리한지는 사건마다 달라 결론을 단정하지 않고, 판단에 필요한 근거와 확인 항목을 정리하는 데 초점을 둡니다.

권리금 보증금 함께 청구 소송, 한 소장에 낼 수 있나요?

낼 수 있는 경우가 있습니다. 민사소송법 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정하고 있습니다. 보증금 반환 청구와 권리금 손해배상 청구는 모두 임차인이 임대인에게 돈을 청구하는 재산권 청구이고 당사자도 같으므로, 두 청구가 같은 종류의 절차로 진행된다면 한 장의 소장에 청구취지를 나란히 적어 함께 제기하는 구성을 할 수 있습니다. 이것을 법률 용어로 소의 객관적 병합이라고 부릅니다.

관할이 걱정될 때는 제25조①이 도움이 됩니다. 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 제2조 내지 제24조의 규정에 따라 그 여러 개 가운데 하나의 청구에 대한 관할권이 있는 법원에 소를 제기할 수 있다는 규정입니다. 피고의 주소를 기준으로 하는 보통재판적(제2조·제3조), 재산권에 관한 소의 의무이행지(제8조), 부동산이 있는 곳(제20조) 같은 기준이 있는데, 이 가운데 어느 것이 각 청구에 적용되는지는 사건마다 따져야 하고 조문이 '제기할 수 있다'는 선택 형식이라는 점도 기억해 두면 좋습니다. 관할 법원을 고르는 방법 자체는 별도의 글에서 다루었으므로, 여기서는 두 청구 중 하나에라도 관할이 있는 법원이면 나머지 청구도 함께 들고 갈 수 있는 구조라는 점만 짚어 둡니다.

다만 소장 한 장에 담았다고 해서 끝까지 한 덩어리로 심리되고 판결도 한꺼번에 나온다고 생각하시면 곤란합니다. 민사소송법 제141조는 법원이 변론의 제한·분리 또는 병합을 명하거나 그 명령을 취소할 수 있다고 정하고, 제200조①은 소송의 일부에 대한 심리를 마친 경우 그 일부에 대한 종국판결을 할 수 있다고 정합니다. 병합은 어디까지나 소장을 한 번에 낸다는 뜻이고, 재판부가 진행 과정에서 청구를 나누어 심리하거나 일부 청구에 대해서만 먼저 판단할 여지는 열려 있습니다. 어떤 경우에 재판부가 그렇게 하는지는 재판부의 판단에 달려 있어 미리 예측하기 어렵습니다.

여기서 하나 더 구분해 둘 것이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제9조②는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 이것은 보증금과 관련된 규정이므로, 이 조문 때문에 권리금 회수기회 보호 기간까지 늘어난다고 단정해서는 안 됩니다. 제10조의4①은 방해 금지 기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 적고 있고, 임대차가 종료한 뒤에 주선한 신규임차인이 되려는 자의 문제는 방해 금지 기간 밖이라 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵다고 보는 것이 안전하지만, 구체적인 사안에서 어떻게 판단되는지는 단정하기 어렵습니다. 보증금 청구가 살아 있다는 이유로 권리금 청구의 시간표까지 함께 늘어난다고 생각하면 기한을 놓칠 수 있습니다.

보증금 반환과 권리금 손해배상은 무엇이 다른가요?

두 청구를 한 소장에 묶을지 정하려면 먼저 두 청구가 서로 얼마나 다른 성격인지 알아야 합니다. 같은 임대인을 상대로 같은 임대차 관계에서 생긴 돈 문제이지만, 청구의 뿌리와 입증할 사실, 기한을 세는 방법이 각각 다르기 때문입니다.

권리금 쪽 요건을 조금 더 풀어 보겠습니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고(제10조의3②), 임대인에게는 반환을 구하는 것이 아니라 손해배상을 묻는다는 점이 출발점입니다. 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위 중 하나로, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

네 가지 행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 그로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그에게 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 그 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 다만 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서가 있고, 제10조의4②는 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 이 규정은 방해를 금지하는 것이지 권리금 회수나 임대차계약의 체결을 보장하거나 강제하는 것이 아니라는 점도 분명히 해 둡니다.

손해배상은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 책임을 지는 구조이고(제3항), 그 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시의 권리금이 얼마인지는 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 그래서 권리금 청구는 방해행위, 정당한 사유 없음, 손해 발생을 차례로 입증하고 마지막에 낮은 금액 상한까지 통과해야 하는 청구입니다. 낸 돈을 돌려받는 보증금 청구와는 결이 다르다는 점이 병합 여부를 고민하는 이유가 됩니다.

한 소장에 묶을지 나눌지 정하는 5가지 기준은 무엇인가요?

권리금 보증금 함께 청구 소송의 병합 여부를 가르는 다섯 가지 기준은 점수를 합산하는 방식이 아니라, 각 기준에서 어느 쪽 부담이 더 큰지 표시해 보는 점검용입니다. 순서대로 하나씩 확인하되, 한 항목에서 걸리는 문제가 발견되면 다음 항목으로 넘어가기 전에 그 문제부터 정리하는 편이 안전합니다.

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   같은 종류의 소송절차로 갈 수 있는가

   가장 먼저 볼 것은 제253조의 문턱입니다. 두 청구의 값을 합쳤을 때에도 같은 절차로 진행되는지, 합산한 뒤에 절차의 종류가 달라지지는 않는지를 접수 전에 확인해야 합니다. 소액사건에 해당하는 범위는 대법원규칙이 정하므로(소액사건심판법 제2조①) 이 글에서는 숫자를 말씀드리지 않습니다.

   접수 전에 이 부분을 확인해 두면 소장 구성을 다시 고치는 일을 줄일 수 있습니다. 확인 결과 절차가 갈린다면 병합이 아니라 분리 접수가 자연스러운 선택이 될 수 있습니다.

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   관할이 겹치거나 하나로 모아지는가

   청구별로 관할 법원이 다를 수 있습니다. 제25조①에 따라 여러 청구 가운데 하나에 관할이 있는 법원에 함께 낼 수 있으므로, 임대인의 주소지와 상가건물이 있는 곳, 보증금을 돌려주기로 한 장소(의무이행지)가 어디인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

   관할이 서로 다른 곳에 있을 때 병합하면 한쪽 관할지에서 재판을 받는 부담이 생기고, 반대로 나누어 내면 재판을 두 곳에서 진행하는 부담이 생깁니다. 법원은 현저한 손해나 지연을 피하기 위해 필요하면 소송의 전부 또는 일부를 다른 관할법원에 이송할 수도 있습니다(제35조).

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   사실관계와 증거가 얼마나 겹치는가

   임대차계약서, 임대차 종료의 경위, 임대인과 주고받은 연락 기록은 보증금 청구와 권리금 청구 모두에 쓰입니다. 증거가 이렇게 겹칠수록 한 사건 안에서 함께 심리하는 편이 자료를 반복해서 설명하는 수고를 줄여 줍니다.

   반대로 신규임차인 접촉 기록, 권리금 계약서, 감정 자료처럼 권리금 청구에만 쓰이는 증거가 무거운 사건이라면, 그 증거를 다투는 동안 보증금 청구가 함께 묶여 있는 것이 부담이 될 수 있습니다. 겹치는 증거와 따로 쓰이는 증거를 두 칸으로 나누어 적어 보면 판단이 쉬워집니다.

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   진행 속도와 위험을 어떻게 나눌 것인가

   보증금 청구는 임대차 종료와 지급 사실, 임대인이 내세우는 공제 사유가 정리되면 판단할 부분이 비교적 분명한 반면, 권리금 청구는 방해행위 해당 여부와 종료 당시 권리금에 대한 감정 다툼이 길어질 수 있습니다. 두 청구를 묶으면 보증금 청구도 권리금 심리 일정에 맞추어지는 것은 아닌지 걱정이 생깁니다.

   앞서 본 제141조와 제200조①처럼 법원이 나누어 심리하거나 일부판결을 할 수 있는 길이 열려 있기는 하지만, 그렇게 될지는 재판부의 판단이라 이를 전제로 전략을 짜기는 어렵습니다. 보증금이 급하다면 처음부터 나누어 제기하는 방안을, 두 청구를 함께 다투는 것이 재판 전체의 흐름에 이롭다면 병합하는 방안을 검토하는 순서로 생각해 보시기 바랍니다.

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   기한과 시효를 청구별로 관리할 수 있는가

   권리금 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④). 보증금 반환 채권에는 채권 일반의 소멸시효(민법 제162조①)가 문제 됩니다. 두 기간의 길이와 시작 시점이 다르기 때문에, 한 소장에 함께 넣더라도 각 청구의 기한은 따로 달력에 적어 두어야 합니다.

   특히 권리금 청구의 3년이 다가오고 있다면 병합이 유리한지를 따지는 것보다 먼저 소를 제기해 시효를 지키는 일이 우선입니다. 시효의 중단에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 효력이 생기지만(민사소송법 제265조), 소송이 각하·기각·취하되면 시효중단의 효력이 없다는 점(민법 제170조①)도 함께 기억해야 합니다.

아래 표는 흔한 네 가지 상황에서 병합과 분리를 각각 검토할 이유를 나란히 놓은 것입니다. 결론을 대신하는 표가 아니라, 위 다섯 기준을 사건에 대입해 볼 때 어떤 질문이 나오는지 보여 주는 예시입니다.

표의 어느 칸도 정답은 아닙니다. 같은 상황이라도 재판부와 임대인의 대응, 증거의 상태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 소장 접수 전 마지막 점검을 원하시면 무료 전화상담(02-591-5657)에서 임대차 종료일과 신규임차인 주선 경위를 말씀해 주시기 바랍니다.

권리금 보증금 함께 청구 소송에서 소가를 합치면 소액사건 절차를 못 쓰나요?

하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정합니다(민사소송법 제27조①). 그러니 보증금 청구와 권리금 청구를 한 소장에 담으면 소송목적의 값은 두 청구를 더한 값을 기준으로 보게 됩니다. 한편 제27조②는 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 아니한다고 정합니다. 권리금 손해배상 청구가 보증금 청구와 별개의 독립한 청구로 제기될 때 이 예외에 해당하는지는 단정하기 어려우므로, 접수 전에 법원 안내나 전문가를 통해 확인하시는 것이 안전합니다.

소액사건에 해당하는 범위는 대법원규칙이 정합니다(소액사건심판법 제2조①). 상가건물임대차보호법 제18조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정하고 있습니다. 준용 대상이 조문 번호로 열거되어 있어 소액사건 절차 전체가 보증금 소송에 들어오는 것은 아니며, 이 규정은 보증금반환청구소송에 관한 것이라 권리금 손해배상 청구에 대해서는 같은 취지의 준용 규정이 상가법에 없습니다. 그래서 두 청구를 합칠 때는 합산한 값에 따라 진행 절차가 달라질 수 있는지, 달라진다면 어느 청구에 어떤 특칙이 적용되는지를 확인해야 합니다.

소송목적의 값이 달라지면 인지액과 송달료 같은 소송비용의 부담도 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 금액을 말씀드리지 않고 접수 전에 확인할 항목으로만 안내합니다. 병합하면 관리해야 할 사건 수가 하나로 줄어드는 장점이 있고, 청구를 나누면 사건이 둘로 늘어 기일을 각각 챙겨야 한다는 점도 기준 4와 함께 고려해 보시기 바랍니다.

정리하면 소가의 합산은 병합에 따라 따라오는 결과이지, 그것만으로 병합을 막는 이유가 되는 것은 아닙니다. 다만 합산의 결과로 절차의 종류가 달라질 수 있다면 제253조의 문턱과 부딪힐 수 있으므로, 이 부분만큼은 접수 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

보증금 소송을 먼저 냈다면 권리금 청구를 나중에 추가할 수 있나요?

보증금 반환 소송을 먼저 냈다면 권리금 청구를 나중에 더할 수 있는지 궁금하실 수 있습니다. 제262조①은 원고가 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정하고, 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 청구취지의 변경은 서면으로 신청하고(②), 그 서면은 상대방에게 송달합니다(③).

문제는 보증금 반환 청구에 권리금 손해배상 청구를 더하는 것이 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도에 드는지입니다. 두 청구가 같은 임대차 관계에서 나왔다는 점은 유리한 사정이지만, 법원이 이를 받아들일지는 사건마다 달라 가능하다고 전제하고 전략을 세우기는 어렵습니다. 절차를 현저히 지연시킨다고 판단되면 변경이 허용되지 않을 수도 있습니다.

그래서 두 가지 길을 함께 검토합니다. 하나는 청구취지 변경 신청이고, 다른 하나는 권리금 손해배상을 별도의 소로 제기해 두는 것입니다. 별도로 소를 낸 뒤 두 사건을 한 재판부에서 함께 심리해 달라고 요청할 수는 있으나, 변론의 병합은 법원이 명하는 것이므로(제141조) 받아들여진다는 보장은 없습니다.

시효와의 관계도 함께 보아야 합니다. 시효의 중단에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 또는 제262조②에 따라 청구취지 변경 서면을 법원에 제출한 때 효력이 생깁니다(제265조). 재판상 청구가 각하·기각·취하로 끝나면 시효중단의 효력이 없지만, 그 경우 6개월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 하면 시효는 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 봅니다(민법 제170조). 권리금 손해배상은 임대차가 종료한 날부터 3년이라는 기한이 있으므로, 이 기한이 촉박하다면 청구 변경이 받아들여지기를 기다리기보다 별도의 소를 제기하는 방안을 함께 검토하는 편이 안전합니다.

임대인이 보증금에서 공제하겠다고 나오면 소장 구성은 어떻게 달라지나요?

피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조①). 임대인은 이 답변서에서 연체 차임, 관리비, 원상회복 비용 등을 이유로 보증금에서 공제하겠다는 주장을 내놓을 수 있습니다. 임대차에는 차용물을 반환하는 때에 원상에 회복하도록 정한 민법 제615조가 제654조를 통해 준용되므로, 목적물 상태와 원상회복이 쟁점이 되는 사건도 있습니다.

임대인이 자기 채권으로 보증금 반환 의무와 맞바꾸겠다고 주장하면 상계의 문제가 됩니다. 민법 제492조①은 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자가 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정하고, 제493조①은 상계를 상대방에 대한 의사표시로 하며 그 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다고 정합니다. 임대인이 내세우는 공제 항목은 항목별로 근거와 금액을 하나씩 따져 보아야 하고, 권리금 손해배상 청구와 서로 맞바꿀 수 있는지는 사안별로 달라 단정할 수 없습니다.

가게를 넘겨 주는 문제와 보증금을 돌려주는 문제가 서로 맞물려 다투어지는 경우에는 동시이행의 항변권(민법 제536조①)이 등장할 수 있고, 그 항변이 어디까지 받아들여지는지도 사안별로 판단됩니다. 또 임대인이 보증금 소송에 맞서 자기 채권을 반소로 청구하는 경우도 있습니다. 반소는 소송절차를 현저히 지연시키지 아니하는 경우에만 변론을 종결할 때까지 본소가 계속된 법원에 제기할 수 있고, 다른 법원의 관할에 전속되지 아니하며 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련이 있어야 합니다(민사소송법 제269조①). 병합한 소장에 임대인의 반소까지 얹히면 쟁점이 늘어나므로 기준 4의 진행 속도 문제와 함께 보아야 합니다.

공제 다툼이 예상된다면 소장의 청구원인 단계에서 보증금 액수, 임대차 종료 시점, 목적물을 넘겨 준 경위를 먼저 정리하고, 권리금 청구는 그 뒤에 별도의 항목으로 구분해 적는 방식이 읽기 쉽습니다. 재판부가 청구별로 판단하기 쉽도록 두 청구를 섞지 않고 청구취지와 청구원인의 번호를 달리해 적는 것입니다. 이렇게 구성해 두면 나중에 법원이 변론을 분리하거나 일부판결을 하더라도 청구별로 자료가 정리되어 있어 대응하기 수월합니다.

소장에는 무엇을 어떤 순서로 적고, 어떤 자료를 먼저 모으나요?

소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(민사소송법 제249조①). 소장이 이 규정에 어긋나면 재판장이 상당한 기간을 정하여 흠을 보정하도록 명하고(제254조①), 그 기간 안에 보정하지 않으면 명령으로 소장을 각하하게 됩니다(②). 병합 소장이라면 청구가 둘이므로 청구취지도 둘 이상이 나란히 적힙니다.

청구취지에 이자를 함께 적을 때는 이율의 기준을 확인해야 합니다. 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(연 5%)이라고 정합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율은 대통령령으로 정하는 이율이므로 그 이율과 적용 시기를 확인하셔야 하고, 이자를 언제부터 계산할지도 청구마다 다를 수 있어 사건별로 정합니다.

소장을 쓰기 전에 모아 둘 자료는 아래 순서로 정리하면 편합니다. 앞의 자료일수록 두 청구에 함께 쓰이고, 뒤로 갈수록 권리금 청구에 집중됩니다.

1. 임대차계약서와 갱신·변경 합의서. 임대차기간과 종료일이 모든 기한 계산의 출발점입니다.
2. 보증금 지급 증빙과 임대차 종료 통지, 목적물을 넘겨 준 경위 자료. 사진과 인계 기록은 공제 다툼에 대비하는 기본 자료입니다.
3. 신규임차인이 되려는 자를 주선한 기록. 문자와 통화 기록, 권리금 계약서 또는 예정 조건, 중개 기록이 임차인이 주선했다는 사실을 뒷받침합니다.
4. 임대인의 행위 기록. 거절, 조건 제시, 연락 내용과 그 시기가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지에 해당하는지 확인합니다.
5. 권리금 액수를 뒷받침하는 자료. 영업 현황과 시설 자료를 모으고 감정이 필요한지 함께 검토합니다.
6. 청구별 기한표. 임대차 종료일, 권리금 청구의 3년 만료 예정일 등을 달력에 따로 표시합니다.

자료를 모을 때 신규임차인이 되려는 자의 보증금과 차임을 지급할 자력 또는 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 임차인이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공했는지도 기록해 두시기 바랍니다. 제10조의4⑤가 임차인에게 그 정보를 제공하도록 정하고 있어 정당한 사유를 둘러싼 다툼과 맞닿을 수 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문