상가 임대차의 종료가 가까워지면 임대인과 임차인 모두 예민해집니다. 임차인은 다음 사람에게 가게를 넘기면서 권리금을 회수하려 하고, 임대인은 건물을 비우거나 새로운 조건으로 다시 계약하려 하기 때문입니다. 그 사이에 이해가 어긋나면 어느 날 갑자기 가게 전기가 내려가고, 수도가 나오지 않으며, 출입문 열쇠가 바뀌어 있는 일이 벌어지기도 합니다. 임대인 단전 단수 권리금 문제는 영업 방해, 점유 침해, 권리금 회수 방해가 한 장면에 겹쳐 나타나기 때문에 어디서부터 손을 대야 할지 막막해지는 유형입니다.

이 글은 하나의 사건을 세 개의 서랍으로 나누어 봅니다. 첫 번째 서랍은 임대인이 임대차계약에 따라 부담하는 의무, 두 번째 서랍은 점유하고 있는 사람을 보호하는 민법 조문, 세 번째 서랍은 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호입니다. 세 서랍은 요건과 기간과 청구할 수 있는 내용이 서로 다릅니다. 한꺼번에 뒤섞어 주장하면 쟁점이 흐려지고 기간을 놓치기 쉬우므로, 어느 서랍에서 무엇을 꺼낼 수 있는지 순서대로 짚어 드립니다.

이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 임대차 종료가 얼마 남지 않았는데 가게 전기가 예고 없이 내려갔거나 수도 공급이 멈췄다.
• 신규임차인 후보가 가게를 보러 오기로 한 날에 출입문이 잠겨 있었거나 임대인이 출입을 막았다.
• 임대인이 곧 나갈 사람이 무슨 영업이냐며 차단기나 밸브를 잠그고 설비에 손을 댔다.
• 임대인의 조치가 있은 뒤 신규임차인 후보가 연락을 끊거나 계약을 미루고 있다.
• 직접 전기를 연결하거나 열쇠를 바꿔도 되는지, 어떤 청구를 언제까지 해야 하는지 몰라 망설이고 있다.

다섯 가지 중 하나라도 해당한다면 지금 가장 먼저 할 일은 감정을 누르고 기록을 남기는 것입니다.

임대인 단전 단수 권리금 분쟁은 언제부터 법적으로 문제가 되나

권리금 회수기회를 보호하는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 네 가지 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 따라서 전기와 수도가 끊긴 시점이 이 기간 안에 들어오는지가 권리금 쟁점의 출발점입니다. 계약서의 종료일을 먼저 확인하고, 갱신이 있었다면 갱신 후 종료일을 기준으로 여섯 달을 거꾸로 세어 보시기 바랍니다.

종료일보다 여섯 달 넘게 앞서 벌어진 단전·단수는 권리금 방해 금지 조문이 정한 시기에는 들어오지 않을 수 있습니다. 그렇다고 아무 청구도 할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 임대인의 계약상 의무를 다루는 민법 제623조와 점유를 보호하는 민법 제204조·제205조는 이 6개월 기간과 별개로 작동합니다.

임대차가 끝난 뒤의 사정도 따로 살펴야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 다만 제2조 제3항이 보증금액 초과 임대차에도 적용된다고 열거한 조문에 제9조는 없으므로, 그런 상가라면 이 조문의 적용 여부부터 확인해야 합니다. 한편 권리금 방해 금지의 시기는 조문에 임대차 종료 시까지로 적혀 있으므로, 종료 이후의 차단 행위는 권리금 조항보다 존속하는 임대차 관계와 점유 보호 조문을 중심으로 다투게 될 가능성이 있습니다.

마지막으로 임차인 쪽 사정도 냉정하게 점검해야 합니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정합니다. 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 제10조 제1항 제1호 사유가 문제될 수 있습니다. 임대인이 단전·단수의 이유로 연체를 내세운다면, 연체 사실이 실제로 있는지와 그 사실이 있다고 해서 임대인의 차단이 정당해지는지는 서로 다른 질문이므로 나누어 정리해 두어야 합니다.

전기·수도를 끊는 행위는 임대인의 계약상 의무와 어떻게 충돌하나

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 상가에서 영업을 하려면 전기와 수도가 들어와야 하는 경우가 많으므로, 임대인이 임차인이 쓰고 있는 설비의 공급을 임의로 끊었다면 이 조문이 정한 의무와 부딪히는지를 검토하게 됩니다.

다만 이 검토는 사실관계에 크게 좌우됩니다. 전기 계량기가 임차인 명의로 따로 설치되어 있는지, 건물 전체를 임대인이 일괄 관리하고 임차인은 관리비로 정산하는지, 수도는 공용 밸브 하나로 여러 점포에 공급되는지에 따라 누가 어떤 설비를 통제하는지가 달라집니다. 임차인 명의의 공급 계약이 따로 있는데 임대인이 밸브나 차단기를 잠갔다면 임대인의 개입이 뚜렷하게 드러나고, 건물 전체의 공용 설비를 수리하는 중이었다면 일시 중단의 사유와 기간, 사전 통지 여부가 쟁점이 됩니다. 아래 세 가지를 현장에서 먼저 확인하시기 바랍니다.

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 임대인의 의무 위반이 인정되면 채무불이행에 따른 손해배상을 생각할 수 있고, 같은 행위를 위법행위로 보아 민법 제750조의 불법행위 책임을 함께 주장할 수도 있습니다. 두 근거가 모두 열려 있는지, 어느 쪽이 입증에 유리한지는 사안별로 달라지므로 처음부터 하나만 고르기보다 증거를 넓게 모아 두는 편이 안전합니다.

손해의 항목으로는 영업을 하지 못한 기간의 손실, 설비를 복구하거나 대체 전원을 마련하는 데 든 비용, 냉장·냉동 재고처럼 전원이 끊겨 상한 물품의 손해 같은 것을 떠올릴 수 있습니다. 어떤 항목이 인정되고 범위가 어디까지인지는 법원이 개별적으로 판단하는 문제입니다. 반대로 임대인이 건물 안전 점검이나 공용부 수리처럼 필요에 따라 짧게 중단한 경우라면 이유와 기간과 통지 여부가 평가의 핵심이 됩니다.

임대인 단전 단수 권리금 사건에서 점유 방해와 점유 침탈은 어떻게 나뉘나

민법은 점유하고 있다는 사실 자체를 보호하는 두 개의 청구를 둡니다. 제205조는 점유자가 점유의 방해를 받은 때 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있고, 그 청구는 방해가 종료한 날부터 1년 안에 행사하여야 한다고 정합니다. 제204조는 점유자가 점유의 침탈을 당한 때 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있고, 침탈을 당한 날부터 1년 안에 행사하여야 한다고 정합니다. 아래 비교에서 두 조문의 차이를 한눈에 확인하시기 바랍니다.

전기와 수도가 끊겨도 임차인이 가게 안으로는 들어갈 수 있다면 점유는 유지되지만 사용이 방해되는 상태이므로 제205조의 방해 쪽에서 검토할 여지가 큽니다. 반대로 출입문을 잠그거나 열쇠를 바꾸어 임차인이 가게에 들어가지 못하게 되었다면 점유를 빼앗긴 것으로 볼 여지가 있어 제204조의 침탈 쪽에서 검토하게 됩니다. 다만 두 가지가 겹쳐 벌어지는 경우도 있고 어느 조문에 해당하는지는 구체적 사실에 따라 달라지므로, 소장을 짤 때 함께 주장하는 방안까지 포함해 사안별로 판단해야 합니다.

이 두 청구에서 가장 조심할 것은 기간입니다. 1년이라는 기간은 권리금 손해배상청구권이 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사되어야 한다는 제10조의4 제4항의 기간과 전혀 다릅니다. 권리금 청구의 3년만 믿고 있다가 점유 보호 청구의 1년이 지나 버리는 일이 없도록, 기산 시점이 방해가 끝난 날인지 침탈을 당한 날인지를 사건 초기에 달력에 적어 두시기 바랍니다.

또한 두 청구의 주체는 어디까지나 점유자입니다. 임차인이 현재 그 상가를 점유하고 있는지, 이미 열쇠를 반납하고 영업을 접었는지에 따라 청구의 성격이 달라질 수 있습니다.

출입문을 잠그면 신규임차인 현장 확인이 막혀 권리금 방해행위가 될까

권리금 방해행위는 네 가지 유형으로 나뉩니다. 조문은 네 유형 모두에서 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 기준으로 삼습니다. 첫째, 그 사람에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 그 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 그 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

전기 차단이나 출입문 잠금은 이 네 유형에 이름이 적혀 있지 않습니다. 그래서 행위가 어느 유형에 해당하는지를 사안별로 따져야 합니다. 예를 들어 신규임차인 후보가 가게를 살펴보기로 한 날에 임대인이 문을 잠그고 전기를 끊어 후보가 계약 의사를 접었다면, 임차인이 주선한 후보로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위인 제2호에 해당하는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 여기에 임대인이 후보와의 임대차계약 체결을 거절하는 말까지 했다면 제4호도 함께 검토됩니다. 어느 쪽이든 조문이 요구하는 행위와 권리금 지급이 막힌 결과 사이의 연결을 증거로 보여 주어야 합니다.

임대인이 책임을 벗는 경로는 세 가지로 구분됩니다. 하나는 제10조의4 제1항 단서가 정한 대로 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우입니다. 둘은 같은 조 제2항이 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우입니다. 주선된 후보가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 후보가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 여기에 해당합니다. 셋은 제10조의5가 정한 적용 제외로, 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가건물(전통시장은 제외)과 국유재산 또는 공유재산인 상가건물의 임대차에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.

단전·단수를 하면서 임대인이 내세운 이유가 이 어디에도 해당하지 않는다면 정당한 사유가 없다는 주장의 근거가 될 수 있지만, 해당 여부는 사안별로 판단되고 결과를 단정할 수는 없습니다. 또한 이 조문은 임대인의 방해를 금지할 뿐이며 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하도록 강제하거나 권리금의 회수를 보장하는 규정이 아니라는 점도 기억해야 합니다.

손해배상이 문제되는 단계에서는 제10조의4 제3항이 정한 구조를 봐야 합니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 즉 요건은 방해행위, 정당한 사유가 없음, 손해의 발생이며, 액수에는 낮은 쪽이라는 상한이 있습니다. 이 권리를 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항).

한편 임차인에게도 부담이 있습니다. 같은 조 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 주선한 후보의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 후보의 자력에 관한 자료를 미리 건네 두었는지가 나중에 정당한 사유를 다툴 때 중요해질 수 있으므로, 전달한 시각과 방식을 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

임차인이 직접 전기를 연결하거나 자물쇠를 바꿔도 될까

화가 난 임차인이 가장 먼저 떠올리는 방법이 직접 차단기를 올리고 자물쇠를 새로 다는 것입니다. 민법 제209조는 점유자의 자력구제를 정합니다. 제1항은 점유자가 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로 방위할 수 있다고 하고, 제2항은 점유물이 침탈되었을 경우 부동산이면 점유자가 침탈 후 직시 가해자를 배제하여 탈환할 수 있다고 정합니다.

하지만 조문에는 방해나 침탈이 부정한 것이어야 한다는 표현과, 침탈 후 직시라는 시간의 제한이 함께 들어 있습니다. 어떤 대응이 이 범위 안에 들어가는지는 구체적 사정에 따라 달라지고, 임차인이 스스로 한 행동이 적법한지 이 글에서 단정할 수는 없습니다. 위험도 있습니다. 임대인 소유의 차단기나 공용 설비를 건드렸다가 파손이 생기면 임대인이 별도의 손해배상이나 계약 위반을 주장할 근거를 만들어 주게 됩니다.

임대인 쪽도 마찬가지입니다. 임대인이 점유를 되찾고 싶을 때 법이 마련해 둔 절차로는 강제집행이 있습니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정합니다. 인도를 명하는 집행권원에 기초한 강제집행에서는 집행관이 그 일을 맡는다는 구조를 보여 주는 조문입니다. 그렇다면 임대차가 끝났다는 사정만으로 임대인이 전기와 수도를 끊어 임차인을 압박하는 방식이 정당화되는지는 별도로 다투어 볼 문제입니다.

결국 임차인에게 권할 수 있는 원칙은 이렇습니다. 몸으로 부딪히기 전에 기록으로 다투고, 스스로 복구하기 전에 복구를 요구하는 통지를 남기며, 법적 절차가 필요한지는 자료를 갖춘 뒤에 판단하는 것입니다. 영업이 당장 멈춰 급박하다면 이 상황에 맞는 법원 절차가 있는지도 변호사와 함께 검토할 수 있습니다.

임대인 단전 단수 권리금 손해를 증명하려면 증거는 어떤 순서로 모을까

소송에서 승패가 갈리는 것은 기억이 아니라 기록입니다. 단전·단수·잠금은 시간이 지나면 흔적이 사라지므로 아래 다섯 단계를 순서대로 진행하시기 바랍니다.

1. 1

   차단 상황부터 촬영한다

   차단기와 계량기, 수도 밸브와 계량기, 잠긴 출입문과 바뀐 잠금장치를 날짜와 시각이 보이게 사진과 영상으로 남깁니다. 옆 점포의 상태도 함께 담아 특정 점포만 막혔는지, 건물 전체가 공사 중인지 구분할 수 있게 합니다. 검침 자료와 요금 고지서가 있으면 차단 전후의 사용 흔적으로 함께 보관합니다.

2. 2

   복구를 요청하는 통지를 남긴다

   전화 통화만으로 끝내지 말고 문자, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 언제까지 복구해 달라고 요청합니다. 임대인의 답변이나 무응답도 그대로 저장합니다. 감정적인 표현 대신 사실과 요청만 적어야 나중에 자료로 쓰기 좋습니다.

3. 3

   신규임차인 후보 자료를 정리한다

   후보를 누가 소개했고 어떤 경로로 주선했는지, 방문 약속과 조건 협의가 오간 메시지, 후보가 계약을 미루거나 포기한 이유를 말한 연락을 시간순으로 모읍니다. 권리금 방해행위는 임차인이 주선한 후보를 전제로 하므로 이 자료가 가장 핵심입니다. 후보에게 사실확인서를 부탁할 수 있는지도 조심스럽게 검토합니다.

4. 4

   임대차 기간과 나의 약점을 정리한다

   계약서와 갱신 이력으로 종료일을 확정하고, 종료 6개월 전 날짜를 계산해 차단이 그 기간 안에 있었는지 표시합니다. 차임이나 관리비 연체가 있었는지도 미리 점검합니다. 임대인이 내세울 반박 자료를 먼저 알면 대응 논리가 단단해집니다.

5. 5

   손해 자료를 항목별로 묶는다

   영업을 못 한 날의 매출 자료, 복구·대체 비용의 영수증, 상한 물품 목록과 사진, 후보와 합의했던 권리금 관련 자료를 항목별로 묶습니다. 권리금 손해배상은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이므로 두 자료가 모두 필요합니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가 등으로 다투어지는 경우가 많아 임차인이 혼자 확정하기 어렵습니다.

하나라도 빠졌다고 포기할 이유는 없습니다. 예를 들어 임차인이 주선한 후보가 아예 없었다면 권리금 방해 쟁점은 별도 검토가 필요하고, 그때는 임대인의 의무와 점유 보호 쪽 청구가 중심이 될 수 있습니다.

자료를 정리하는 김에 청구를 어떻게 묶을지도 미리 생각해 두면 좋습니다. 점유 보호 청구는 1년, 권리금 손해배상은 3년으로 기간이 다르고 요건도 다르기 때문에 한 소장에서 어떤 순서로 구성할지에 따라 입증 부담이 달라집니다. 상담 때 시간순 메모 한 장, 사진·영상 폴더, 메시지 원본 캡처를 함께 가져오시면 쟁점을 가장 빠르게 정리할 수 있습니다. 상담 전화는 02-591-5657로 연결됩니다.

임대인이 자주 내세우는 말, 조문으로 보면 어떻게 판단될까

임대인이 던지는 말이 법적으로 어떤 무게를 갖는지 조문에 대어 봅니다. 아래 판정은 일반적인 조문 구조를 설명하는 것이며 개별 사건의 결론이 아닙니다.

상황별로 먼저 볼 조문과 기간을 한눈에 정리합니다

지금까지의 내용을 상황별로 정리한 표입니다. 같은 사건도 어느 행위에 초점을 두느냐에 따라 앞세울 조문과 기간이 달라진다는 점을 확인하시기 바랍니다. 표는 출발점일 뿐, 조문의 적용 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 권리금 방해행위 쟁점은 시기와 후보의 존재가 전제되고, 점유 보호 청구는 후보가 없어도 검토할 수 있지만 기간이 짧습니다. 그래서 가장 짧은 기간이 걸린 청구부터 시기를 확인하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문