상가 권리금 계약을 앞두고 인터넷에서 "시설 권리금 계약서 양식"을 검색해 본 분이라면, 정작 양식지 한 장보다 더 중요한 부분이 따로 있다는 사실을 아직 모르실 수 있습니다. 바로 시설물 목록표입니다. 계약서 본문은 어느 양식을 써도 큰 차이가 없지만, 목록표를 얼마나 구체적으로 작성했는지에 따라 나중에 원상회복 범위와 권리금 산정을 둘러싼 다툼의 강도가 크게 달라집니다.

법도 권리금소송센터에서 상담을 진행하다 보면, 계약서는 인터넷 표준 양식을 그대로 받아 서명했지만 목록표는 빈칸이거나 "일체 시설 포함"이라는 한 줄로 끝낸 사례를 자주 접합니다. 문제는 폐업이나 양도 시점이 되어서야 그 한 줄이 얼마나 부실했는지 드러난다는 점입니다. 이 글에서는 시설 권리금 계약서의 일반론을 반복하기보다, 목록표를 실제로 어떻게 채워야 하는지와 목록표 없이 계약했을 때 벌어지는 분쟁 유형에 집중해서 설명해 드리겠습니다.

양도인 입장에서는 "그동안 별 탈 없이 장사했으니 시설도 당연히 잘 넘어가겠지"라고 안이하게 생각하기 쉽고, 양수인 입장에서는 "권리금까지 냈으니 매장에 있는 건 다 내 것이겠지"라고 넘겨짚기 쉽습니다. 이 두 가지 서로 다른 전제가 계약서 위에 아무런 표시 없이 공존하다가, 인도일 또는 그 이후 원상회복 시점에 부딪히면서 분쟁으로 번지는 구조입니다. 목록표는 바로 이 두 전제를 계약 체결 시점에 하나로 맞추는 역할을 합니다.

• 시설 권리금 계약서 양식을 검색했지만 목록표를 어떻게 채워야 할지 막막하다
• 양도인·양수인 사이에 어떤 시설까지 포함된 것인지 말이 다르다
• 목록표 없이 이미 계약해버렸는데 뒤늦게 걱정이 된다
• 임대인과의 권리금 회수기회 분쟁에서 시설 가치를 입증할 자료가 필요하다

시설 권리금 계약서에 목록표가 꼭 필요한가요?

네, 필요합니다. 시설 권리금은 인테리어·주방설비·냉난방기·간판 등 유형의 시설물 가치를 양수인이 양도인에게 지급하는 대가이기 때문에, 무엇을 넘겨받는지가 명확하지 않으면 권리금 액수 자체를 정당화할 근거가 사라집니다. 계약서에 "시설 일체 양도"라고만 적으면 법적으로는 유효하더라도, 실제 분쟁 시 그 "일체"의 범위를 두고 서로 다른 주장을 하게 됩니다.

권리금은 통상 시설권리금·영업권리금·바닥권리금 세 가지로 구성된다고 설명됩니다. 이 중 시설권리금은 눈에 보이는 물건의 가치이므로 세 가지 권리금 중 가장 객관적으로 입증하기 쉬운 항목입니다. 그런데 목록표가 없으면 이 가장 입증하기 쉬운 부분마저 "말로만 주장하는" 상태가 되어 버립니다. 반대로 목록표가 촘촘하면 시설권리금 산정의 근거 자료가 되고, 나중에 임대인을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 주장할 때도 손해액 산정의 출발점이 됩니다.

실무적으로도 목록표는 계약서 부속서류로 첨부하고 양도인·양수인 쌍방이 각 페이지에 간인하거나 서명하는 방식으로 작성하는 것이 안전합니다. 계약서 본문에는 "별지 시설목록표에 따른다"는 한 문장만 넣고, 실제 분량은 목록표에 담는 구조입니다. 계약서 양식은 어디서든 구할 수 있지만, 이 별지를 스스로 채워야 한다는 점을 놓치는 경우가 많습니다.

특히 권리금 액수를 산정할 때 중개업소나 당사자들이 "시설비 얼마, 영업권리금 얼마, 바닥권리금 얼마" 식으로 구두로 나눠 말하는 경우가 많은데, 이 구두 합의는 계약서에 금액 총액으로만 반영되고 그 내역은 남지 않는 경우가 대부분입니다. 목록표가 있으면 최소한 시설권리금에 해당하는 부분이 어떤 물건들의 합인지가 남아, 추후 세금 신고나 권리금 관련 분쟁에서 항목별 근거로 활용할 수 있습니다. 다만 권리금을 항목별로 나누어 신고할 때의 구체적인 세무 처리는 사안마다 달라질 수 있으므로, 정확한 처리 방법은 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

시설 목록표에는 무엇을, 어떻게 적어야 하나요?

목록표는 최소한 품목명, 규격 또는 모델명, 수량, 구입(설치) 시기, 상태등급, 소유관계, 비고 이렇게 일곱 항목을 표 형식으로 정리하는 것이 좋습니다. 아래 예시처럼 항목을 나누어 적으면 나중에 "이 냉장고가 원래 매장에 있던 것인지" 같은 사소해 보이지만 실제로는 자주 다투는 쟁점을 사전에 차단할 수 있습니다.

특히 소유관계 항목을 빠뜨리는 경우가 많은데, 정수기·포스기·주류 냉장고처럼 리스나 렌탈 계약으로 들여온 장비는 애초에 양도인이 처분할 권한이 없는 물건입니다. 이런 장비를 목록표에 "양도 대상"으로 잘못 표시하면 양수인은 나중에 렌탈사와 별도로 정산해야 하는 상황에 놓입니다. 목록표를 작성할 때는 임대인 소유(부속물)인지, 양도인 개인 소유인지, 제3자 리스 물건인지를 반드시 구분해서 적어야 합니다.

품목이 많은 업종일수록 목록표 작성이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 매장을 한 바퀴 돌면서 구역별로(주방·홀·창고 순) 사진을 찍고 그 사진 번호를 목록표 비고란에 함께 적어두는 방식을 쓰면 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 사진과 목록표가 짝을 이루면 나중에 실제로 인도된 시설과 목록표상 시설이 일치하는지 대조하기도 쉬워집니다.

업종별로 목록표에 빠뜨리기 쉬운 시설은 무엇인가요?

업종마다 목록표에서 누락되기 쉬운 항목이 다릅니다. 계약 전에 해당 업종에서 자주 빠뜨리는 시설이 무엇인지 미리 알아두면, 목록표를 작성할 때 실수로 빼먹는 일을 줄일 수 있습니다.

특히 에스프레소 머신이나 제빙기처럼 고가의 장비는 매장 운영 중 렌탈이나 리스로 들여오는 경우가 흔한데, 이런 물건을 목록표에 "양도 대상"으로 기재해버리면 양수인이 나중에 렌탈사로부터 별도의 계약 승계 절차나 위약금을 요구받을 수 있습니다. 목록표를 작성할 때는 각 시설 옆에 렌탈사명과 계약기간까지 함께 적어두면, 양수인이 계약을 승계할지 새로 계약할지 판단하는 데도 도움이 됩니다.

시설 상태는 어떻게 기재해야 분쟁을 막을 수 있나요?

시설 상태는 상·중·하처럼 단계로 표시하되, 등급만 적지 말고 등급 옆에 구체적인 근거를 한 줄씩 덧붙이는 것이 핵심입니다. 예를 들어 "중"이라고만 적으면 나중에 "중이 정확히 뭘 의미하느냐"는 다툼이 생기지만, "중(외관에 사용감 있으나 정상작동, 2024년 부품 교체 이력)"이라고 적으면 그 자체로 분쟁의 여지가 크게 줄어듭니다.

이 등급 표기는 법령에 정해진 공식 기준이 아니라 실무에서 분쟁을 줄이기 위해 흔히 쓰이는 방식입니다. 등급 자체보다 중요한 것은 양도인과 양수인이 계약 당시 같은 상태를 같은 등급으로 이해하고 서명했다는 사실을 남기는 것입니다. 가능하다면 상태를 확인한 날짜와 확인자 서명도 목록표에 함께 남겨두면 더 좋습니다.

사진 촬영은 상태 기재를 뒷받침하는 가장 강력한 보조 자료입니다. 시설 전체 컷과 함께 하자가 있는 부분은 근접 촬영으로 별도로 남기고, 촬영일이 자동으로 표시되는 기능을 활용하면 좋습니다. 구입 당시 영수증이나 설치업체 확인서가 남아있다면 스캔해서 목록표에 첨부하면, 상태뿐 아니라 소유관계와 구입시기까지 한 번에 뒷받침됩니다.

상태 기재를 소홀히 하면 원상회복 의무 범위를 둘러싼 다툼으로도 이어집니다. 임대차 종료 시 임차인은 통상 원상회복 의무를 부담하는데, 시설을 양수인에게 넘긴 경우라면 원상회복의 기준이 "임대차 개시 당시 상태"인지 "권리금 계약 당시 상태"인지가 다시 쟁점이 될 수 있습니다. 목록표에 시점별 상태를 정확히 남겨두면 이런 이중의 다툼에서도 근거 자료로 쓸 수 있습니다.

목록표 없이 시설 권리금 계약을 하면 어떤 분쟁이 생기나요?

가장 흔한 분쟁은 인도 시점에 "이 물건은 계약에 포함된 게 아니었다"는 주장이 나오는 경우입니다. 목록표가 없으면 계약서의 "시설 일체"라는 문구만으로는 특정 물건이 포함되는지 아닌지를 객관적으로 가릴 방법이 없습니다. 아래는 목록표 없이 계약했을 때 실제로 자주 나오는 주장과, 그에 대한 실무적 판단 기준을 정리한 것입니다.

이처럼 목록표가 없을 때 벌어지는 분쟁의 공통점은, 계약 당시에는 서로 합의했다고 믿었지만 그 합의 내용을 증명할 자료가 남아있지 않다는 것입니다. 시간이 지날수록 기억은 부정확해지고 양측 주장은 점점 벌어집니다. 결국 목록표는 상대방을 의심해서 만드는 서류가 아니라, 양쪽 모두의 기억을 같은 지점에 고정시켜주는 서류라고 이해하는 것이 정확합니다.

이런 분쟁이 소송으로까지 번지면, 법원은 결국 계약 당시 무엇이 합의되었는지를 증거를 통해 판단할 수밖에 없습니다. 이때 목록표처럼 계약 당시 작성된 문서는 나중에 작성된 진술서나 증언보다 훨씬 높은 증거가치를 갖습니다. 반대로 목록표가 없다면 양측의 기억에 의존한 진술만 남게 되어, 소송이 길어지고 결과를 예측하기도 어려워집니다.

양도인 입장에서도 목록표는 자신을 보호하는 자료가 됩니다. 시설을 넘긴 뒤 시간이 지나 양수인이 "듣지 못한 하자가 있었다"며 별도의 배상을 요구하는 경우도 있는데, 인도 당시 상태를 목록표와 사진으로 남겨두었다면 그 하자가 인도 이전부터 존재했는지, 인수 이후 발생한 것인지를 비교적 명확히 가릴 수 있습니다. 목록표는 어느 한쪽만을 위한 서류가 아니라 양도인과 양수인 모두를 위한 안전장치라는 점을 기억해두는 것이 좋습니다.

목록표와 함께 반드시 챙겨야 할 서류는 무엇인가요?

목록표만 있다고 완벽한 것은 아닙니다. 목록표의 신빙성을 뒷받침하는 보조 서류를 함께 준비해야 나중에 목록표 내용 자체를 부인당하는 상황을 막을 수 있습니다.

• 구역별 시설 사진(전체 컷 + 하자 근접 컷, 촬영일 표시)
• 구입 영수증·세금계산서(남아있는 것만이라도)
• 렌탈·리스 계약서 사본(해당 물건이 있는 경우)
• 양도인·양수인·(필요시)임대인 서명 및 간인이 된 목록표 원본

특히 권리금 액수가 크거나 시설 규모가 큰 업종(음식점 주방, 카페 등)이라면 감정평가사를 통한 시설물 감정평가를 별도로 받아두는 것도 고려할 만합니다. 감정평가서는 목록표보다 훨씬 공신력 있는 자료이지만 비용이 들기 때문에, 통상적인 규모의 계약에서는 목록표와 사진, 영수증만으로도 실무상 충분한 경우가 많습니다. 다만 임대인과의 권리금 회수기회 분쟁까지 예상되는 상황이라면 감정평가를 함께 준비하는 편이 안전합니다.

서명과 간인도 형식적인 절차로 여기기 쉽지만, 실제로는 목록표가 나중에 "일방적으로 작성한 문서 아니냐"는 의심을 받지 않도록 하는 최소한의 장치입니다. 목록표가 여러 장이라면 각 장 사이에 간인을 하고, 마지막 장에는 작성일과 양측 서명을 남겨야 합니다. 이 절차를 생략하면 목록표 자체의 증거력이 약해질 수 있습니다.

중개업소를 통해 계약하는 경우라면 목록표 작성 및 서명 과정을 중개업소가 입회한 상태에서 진행하고, 중개업소가 보관하는 계약 관련 서류에도 목록표 사본을 남겨달라고 요청하는 것이 좋습니다. 제3자인 중개업소가 목록표 작성 과정을 지켜보았다는 사실 자체가 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

개인 간 직거래로 진행하는 경우에는 중개업소의 입회를 기대할 수 없으므로, 대신 목록표 작성 장면을 짧게 영상으로 남기거나 제3의 지인을 입회시켜 서명란에 참관인으로 함께 서명하도록 하는 방법도 고려할 만합니다. 형식에 정답은 없지만, 목록표가 "양측이 함께 확인한 문서"라는 사실을 뒷받침할 수 있는 장치를 하나라도 더 마련해두는 것이 나중의 분쟁 가능성을 줄이는 길입니다.

목록표는 권리금 회수기회 보호 소송에서 어떤 역할을 하나요?

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인에게 정당한 사유 없이 권리금을 받지 못하게 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 권리금 지급을 방해하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 경우가 대표적인 방해 유형입니다.

이런 방해행위로 임차인이 권리금을 받지 못하게 되면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는데, 이때 배상액의 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시 감정평가된 권리금 중 낮은 금액입니다. 여기서 시설권리금 부분의 금액을 뒷받침하는 자료가 바로 목록표입니다. 목록표가 정리되어 있으면 "우리 매장 시설의 가치가 이 정도였다"는 주장을 감정평가나 신규임차인과의 협의 과정에서 훨씬 구체적으로 제시할 수 있습니다.

대법원은 2019년 5월 16일 선고한 전원합의체 판결(2017다225312)에서 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 밝힌 바 있습니다. 이는 오래된 임차인일수록 시설 노후도가 높아 목록표상 상태 기재의 중요성이 더 커진다는 점과도 맞닿아 있습니다. 임대 기간이 길수록 시설의 감가 정도, 교체 이력 등을 정확히 기록해두어야 나중에 권리금 감정 시 불리하게 평가되는 상황을 줄일 수 있습니다.

다만 임차인에게 3기 이상의 차임 연체 등 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 이 보호 규정 자체가 적용되지 않을 수 있고, 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사해야 소멸시효에 걸리지 않는다는 점도 함께 알아두어야 합니다. 목록표를 잘 만들어두었더라도 이런 기본적인 요건을 놓치면 권리금을 보호받기 어려워질 수 있습니다.

손해배상 상한이 "신규임차인이 지급하기로 한 권리금"과 "종료 당시 감정된 권리금" 중 낮은 금액으로 정해진다는 점도 목록표의 중요성을 뒷받침합니다. 예를 들어 신규임차인과는 6천만원에 권리금을 주고받기로 협의했지만, 실제 감정 결과 시설 노후도 등을 반영해 4천만원으로 평가된다면 배상 상한은 낮은 금액인 4천만원이 기준이 됩니다. 이때 감정평가 과정에서 목록표에 기재된 구입시기·상태등급이 그대로 감정 근거 자료로 제출되므로, 목록표를 부실하게 작성해두면 감정 단계에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

목록표를 계약서에는 어떻게 반영해야 하나요?

목록표를 다 만들었다면 이를 계약서 본문과 어떻게 연결할지가 마지막 단계입니다. 아래 순서대로 진행하면 목록표가 단순 참고자료가 아니라 계약의 일부로서 효력을 갖게 됩니다.

인도일 재확인 단계를 생략하는 경우가 특히 많은데, 계약일과 실제 인도일 사이에 몇 주에서 몇 달의 간격이 있는 경우도 흔하기 때문에 그 사이 시설 상태가 달라졌을 가능성을 배제할 수 없습니다. 인도 당일 짧게라도 목록표를 함께 확인하는 절차를 거치면, 나중에 "계약 때와 다르다"는 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

목록표 작성 시 자주 하는 실수는 무엇인가요?

목록표를 아예 작성하지 않는 것만이 문제가 아닙니다. 목록표를 작성하고도 아래와 같은 실수 때문에 정작 필요할 때 효력을 발휘하지 못하는 경우도 많습니다.

• 포괄적 표현만 사용 — "주방시설 일체", "인테리어 전체"처럼 뭉뚱그려 적으면 개별 품목을 특정할 수 없어 목록표의 의미가 사라집니다.
• 한쪽만 작성하고 서명 생략 — 양도인 혼자 작성해 양수인 확인 없이 계약서에 첨부하면, 나중에 "동의한 적 없다"는 반박이 가능해집니다.
• 소유관계 항목 자체를 빠뜨림 — 리스·렌탈 물건과 자가소유 물건을 구분하지 않아 인수 범위 분쟁의 원인이 됩니다.
• 사진·영수증 없이 문서만 작성 — 목록표 문구만으로는 실제 상태를 입증하기 부족해 보조 자료 없이는 신빙성이 떨어집니다.
• 인도일 재확인 생략 — 계약일 목록표만 믿고 인도일에 대조하지 않으면, 그 사이 달라진 부분을 두고 다시 다툼이 생깁니다.

이 다섯 가지 실수는 하나같이 "귀찮다"는 이유로 생략되는 절차들입니다. 그러나 목록표 작성에 드는 시간은 대개 한두 시간 남짓인 반면, 분쟁이 실제로 발생했을 때 이를 해결하는 데는 몇 달에서 길게는 1년 이상이 걸리기도 합니다. 처리에 걸리는 평균 기간이 사건 성격에 따라 10개월에서 14개월 정도로 알려져 있는 만큼, 애초에 분쟁의 소지를 남기지 않는 편이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

특히 계약 체결부터 인도, 이후 영업 개시까지 시간에 쫓기다 보면 목록표 작성이 뒷전으로 밀리기 쉽습니다. 그러나 계약서에 도장을 찍는 순간이 아니라, 실제로 열쇠와 시설을 주고받는 인도일이야말로 목록표의 필요성이 가장 크게 체감되는 시점입니다. 계약 체결과 인도를 같은 날 진행하기보다, 가능하다면 며칠의 여유를 두고 그 사이에 목록표를 꼼꼼히 완성하는 일정을 잡는 것을 권합니다.

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