상가 권리금 뜻을 찾아본 뒤 이런 생각이 들었다면

'상가 권리금 뜻'을 검색하면 정의를 한 줄로 풀어 주는 글은 많습니다. 그러나 가게를 넘기려는 임차인이나 가게를 인수하려는 분은 정의를 읽은 뒤 곧바로 다음 질문에 부딪힙니다. 그 돈은 누가 누구에게 주는 것인지, 건물주가 거절하면 어떻게 되는지, 법이 정말 받게 해 주는지 같은 질문입니다.

• 권리금이 도대체 무엇에 대한 돈인지 한 문장으로 알고 싶다
• 임대인에게 주는 돈과 신규임차인에게 받는 돈이 같은 것인지 헷갈린다
• 법이 보호해 준다는 말이 곧 받을 수 있다는 뜻인지 궁금하다
• 대형 쇼핑몰이나 시장 안 점포, 보증금이 큰 상가도 같은 규칙인지 알고 싶다
• 세금과 계약서 양식은 어디까지 챙겨야 하는지 막막하다

이 글은 그 질문들을 순서대로 세우고, 질문마다 조문 하나를 붙여 답하는 방식으로 썼습니다. 조문에 있는 말은 조문대로, 조문에 없는 말은 없다고 구분해서 적었습니다. 사안마다 결론이 달라지는 부분은 달라진다고 분명히 밝혔습니다.

Q1상가 권리금 뜻, 법은 무엇의 대가라고 정의하나요?

권리금이라는 말은 일상에서 오래 쓰였지만, 법 조문에 들어온 것은 2015년 5월입니다. 그때 상가건물 임대차보호법에 제10조의3이 신설되면서 권리금의 정의와 권리금 계약의 정의가 조문에 자리를 잡았습니다. 권리금만을 따로 규율하는 별도의 특별법은 없고, 상가건물 임대차보호법 안의 조문들이 그 역할을 합니다.

제10조의3 제1항의 문구를 풀어 쓰면 이렇습니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이, 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도받거나 이용하는 대가로, 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 문장이 길기 때문에 네 조각으로 나누어 읽으면 이해가 쉽습니다.

첫째 조각은 대가라는 성격입니다. 권리금은 이유 없이 오가는 돈이 아니라 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가입니다.

둘째 조각은 넘기는 대상입니다. 조문은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 나열하고 끝을 '등'으로 맺었습니다. 예시를 든 방식이므로 이 목록에 갇히지 않습니다.

셋째 조각은 보증금·차임과의 구분입니다. 보증금은 임대차가 끝나면 임차인이 돌려받는 돈으로 다루어지고, 차임은 건물을 쓰는 대가입니다. 권리금은 정의상 이 둘 이외에 지급하는 돈이므로, 보증금과 월세가 얼마인지와 권리금이 얼마인지는 서로 다른 문제입니다. 다만 신규임차인이 실제로 부담하는 총비용을 가늠할 때에는 세 가지가 함께 검토됩니다.

실무에서는 위치에 값을 두는 것을 바닥권리금, 설비에 값을 두는 것을 시설권리금, 거래처와 영업 이력에 값을 두는 것을 영업권리금이라고 부르기도 합니다. 그러나 이 세 가지 이름은 거래 현장에서 굳어진 표현일 뿐, 제10조의3이 이런 구분을 두고 있는 것은 아닙니다. 분쟁이 되었을 때는 이름보다 실제로 무엇을 넘겼고 그 대가로 무엇을 받기로 했는지가 중요해집니다.

정리하면 상가 권리금 뜻의 핵심은 재산적 가치를 넘기는 대가, 보증금·차임과는 별도, 임대인 또는 임차인에게 지급이라는 세 가지 축입니다. 이 세 축을 알아 두면 다음 질문, 곧 그 돈이 누구에게서 누구에게로 가는가라는 질문이 자연스럽게 이어집니다.

Q2상가 권리금 뜻에서 그 돈은 누가 누구에게 주는 건가요?

정의 조문을 처음 읽는 분이 가장 많이 걸려 넘어지는 곳이 여기입니다. 제10조의3 제1항은 권리금을 "임대인, 임차인에게" 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 적고 있습니다. 문언상 받는 사람으로 임대인과 임차인이 함께 나오기 때문에, 권리금은 건물주가 받는 돈이라고 이해한 분도 있고 세입자끼리 주고받는 돈이라고 이해한 분도 있습니다.

지급하는 사람은 정의 조문에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자입니다. 이미 그 자리에서 영업하는 사람이 대가를 지급하는 경우도, 새로 들어와 영업을 하려는 사람이 지급하는 경우도 문언에는 담겨 있습니다. 결국 정의 조문은 지급하는 사람과 받는 사람의 범위를 넓게 열어 둔 개념 규정입니다.

이 넓은 정의 위에서 법이 실제로 보호 대상으로 삼는 계약은 제10조의3 제2항에 따로 정의되어 있습니다. 권리금 계약이란 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"입니다. 보호 구조의 중심에 있는 돈의 방향은 새로 들어올 사람에게서 지금 가게를 운영하는 임차인으로 흐르는 방향입니다.

그러면 임대인은 이 계약에서 어떤 자리에 있을까요. 권리금 계약의 당사자는 신규임차인이 되려는 자와 임차인입니다. 임대인은 그 계약의 당사자가 아니고, 신규임차인과 임대차계약을 새로 맺을지를 판단하는 자리에 있습니다. 그래서 제10조의4는 임대인에게 권리금을 내놓으라고 하는 조문이 아니라, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받는 길을 막지 말라고 하는 조문의 모양을 하고 있습니다.

여기서 자주 나오는 표현이 권리금 반환입니다. 일상에서는 권리금을 돌려받는다고 하지만, 법 구조로 보면 임차인이 임대인에게 하는 청구는 권리금 반환이 아니라 방해행위로 생긴 손해의 배상입니다. 권리금은 신규임차인에게 받는 돈이라는 방향을 기억해 두면, 임대인에게 권리금을 돌려달라는 말이 왜 조문의 언어와 맞지 않는지 이해됩니다.

그렇다면 이미 임대인에게 건넨 돈은 어떻게 되는가라는 질문이 남습니다. 정의 조문상 임대인에게 지급한 대가도 권리금 개념에 들어갈 수 있지만, 그 돈을 돌려받을 수 있는지와 그 근거는 계약서 내용, 돈을 준 경위, 오간 대화에 따라 달라지므로 회수기회 보호 조문으로 한꺼번에 설명할 수 없습니다. 서류와 대화 기록을 모아 사안별로 따져 보아야 합니다.

정리하면 정의는 넓고 보호는 좁습니다. 정의 조문으로 상가 권리금 뜻을 이해하고, 권리금 계약 조문으로 돈의 방향을 확정한 뒤, 회수기회 보호 조문으로 임대인의 행위를 점검하는 순서로 읽으면 혼선이 줄어듭니다.

Q3권리금은 언제, 어떤 행위로부터 보호받나요?

회수기회 보호를 정한 제10조의4 제1항의 뼈대는 한 문장입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 네 가지 행위 중 하나로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 이 문장에서 시기, 주체, 행위 유형이 모두 정해집니다.

시기부터 보겠습니다. 방해 금지 기간의 시작은 임대차기간이 끝나기 6개월 전이고 끝은 임대차 종료 시입니다. 현행 조문이 정한 시작 시점은 임대차기간이 끝나기 6개월 전입니다. 이 기간은 임대인이 하면 안 되는 행위의 기간이지, 권리금 계약을 체결해야 하는 기간이 아닙니다.

다음은 행위 유형입니다. 제1항은 방해행위를 네 가지로 열거합니다. 네 유형 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 한다는 점이 공통입니다. 임대인이 직접 데려온 사람과 관련된 행동이 이 유형에 그대로 들어맞는다고 단정할 수는 없습니다.

3호는 요구하는 차임과 보증금이 조세와 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 같은 기준에 비추어 현저히 고액이어야 합니다. 4호에서 어떤 거절이 정당한 사유가 없는 거절인지는 사안마다 갈리므로, 가게 업종과 신규임차인의 사정, 거절 당시 임대인의 설명을 함께 보아야 합니다.

방해행위의 예외도 있습니다. 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유, 곧 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정합니다. 그 사유에는 차임을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이 있습니다.

제2항은 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 네 가지 들고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 그리고 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

여기서 조심할 점이 두 가지 있습니다. 하나는 임대인이 책임을 벗는 길이 제2항 하나만 있는 것이 아니라는 점입니다. 제1항 단서의 사유가 있는 경우, 제2항에 따라 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우, 제10조의5에 따라 제10조의4 자체가 적용되지 않는 경우가 각각 따로 있습니다. 다른 하나는 제2항이 열거한 네 가지가 정당한 사유의 전부인지, 제2항에 없는 사유가 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 조문만으로 정해지지 않고 사안별로 판단된다는 점입니다.

Q4보호된다는 말은 권리금을 받을 수 있다는 뜻인가요?

그렇지 않습니다. 제10조의4 제1항의 문언은 임대인이 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"는 금지 규정입니다. 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결하라고 강제하는 조항도 아니고, 임차인이 권리금을 반드시 받도록 보장하는 조항도 아닙니다. 신규임차인을 구하는 일, 곧 주선은 임차인이 맡아서 해야 하는 몫입니다.

보호를 받는다는 말의 실제 내용은 두 갈래입니다. 하나는 방해행위를 하지 말라는 행동 금지이고, 다른 하나는 이를 어겨 임차인에게 손해가 생겼을 때 배상하라는 책임 규정입니다. 후자가 제10조의4 제3항입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다는 것입니다.

손해배상이 인정되려면 세 가지가 맞아떨어져야 합니다. 임대인의 행위가 제1항이 열거한 방해행위에 해당해야 하고(제4호라면 정당한 사유가 없어야 하고), 제1항 단서의 사유가 없어야 하며, 그 행위로 임차인에게 손해가 실제로 발생해야 합니다. 이 가운데 어느 하나라도 빠지면 조문이 정한 책임의 요건을 채우지 못합니다.

배상액에는 상한이 있습니다. 제3항 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 두 금액을 나란히 놓고 낮은 쪽이 한도가 된다는 뜻입니다. 신규임차인이 주기로 한 금액이 종료 당시 평가액보다 낮으면 앞의 금액이, 높으면 뒤의 금액이 한도가 됩니다.

Q5신규임차인 정보는 누가, 어떻게 알려야 하나요?

제10조의4에는 임대인의 의무만이 아니라 임차인의 의무도 하나 들어 있습니다. 제5항입니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 정보제공의 주체는 임대인이 아니라 임차인입니다.

조문이 요구하는 것은 "자신이 알고 있는 정보"를 제공하는 것입니다. 신규임차인 후보의 사업 계획, 영업 경력, 재정 능력에 관한 것으로서 임차인이 파악하고 있는 내용을 임대인이 판단할 수 있도록 건네라는 취지로 읽힙니다. 임차인이 알지 못하는 것을 조사해서 보증하라는 문언은 아닙니다. 다만 알고 있는 것을 숨기거나 부정확하게 전달하면 나중에 다툼이 커질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

이 정보제공은 제2항의 정당한 사유와 맞닿아 있습니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우는 임대인이 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 보기 때문입니다. 임대인은 그 판단의 재료를 임차인이 전해 준 정보에서 얻게 됩니다.

마지막으로 주선이라는 말의 무게를 짚어 둡니다. 제10조의4 제1항이 보호하는 신규임차인은 임차인이 주선한 사람입니다. 임대인이 소개한 사람이나 임차인과 무관하게 나타난 사람이 이 문언의 주선한 신규임차인이 되려는 자와 그대로 같다고 단정하기는 어렵습니다. 임차인이 언제, 누구를, 어떤 조건으로 임대인에게 소개했는지가 기록으로 드러나야 하는 이유가 여기에 있습니다.

Q6상가 권리금 뜻을 알아도 보호받지 못하는 상가가 있나요?

있습니다. 권리금이 정의 조문에 해당하는 돈이라고 해도, 회수기회 보호 조문인 제10조의4가 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 제10조의5는 제10조의4를 적용하지 아니하는 경우를 두 가지 정하고 있습니다. 첫째는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 다만 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 전통시장은 이 경우에서 제외됩니다. 둘째는 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우입니다.

여기서 적용 제외되는 것은 제10조의4, 곧 회수기회 보호 조문입니다. 조문은 제10조의4를 적용하지 아니한다고만 적고 있어서, 이 조문만으로 그 상가에서 권리금 계약을 맺는 것 자체가 금지된다고 읽을 수는 없습니다. 다만 손해배상 구조에 기대기 어려워지므로 계약을 준비할 때부터 특약과 기록으로 스스로를 지킬 부분이 커집니다.

다음은 환산보증금이 큰 상가입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하면서, 같은 조 제3항에서 일부 조문은 그 초과 임대차에도 적용한다고 정합니다. 그 열거에 제10조의2부터 제10조의9까지가 포함되어 있으므로 제10조의4의 회수기회 보호는 보증금액이 큰 상가에도 적용됩니다. 보증금이 크다는 이유만으로 권리금 보호가 없다고 단념할 이유는 없습니다.

반대로 제3항의 열거에 들어 있지 않은 조문은 보증금액이 큰 상가에 적용되지 않을 수 있으니 조문별로 확인해야 합니다. 예를 들어 제10조 제4항의 법정갱신 규정은 그 열거에 들어 있지 않습니다. 구체적인 보증금액 기준은 대통령령에 위임되어 있어 이 글에서는 숫자를 적지 않았습니다.

Q7상가 권리금 세금과 계약서 양식은 어디까지 챙겨야 하나요?

뜻을 이해했다면 실제 거래에서는 세금과 서류가 남습니다. 먼저 세금입니다. 권리금은 받는 사람과 주는 사람의 사업자 여부, 넘기는 대상의 성격, 지급 시기와 방식에 따라 신고와 계산 방법이 달라질 수 있는 영역입니다. 이 글은 법률 조문을 안내하는 글이므로 세금의 종류나 계산 방법을 단정해서 적지 않으며, 실제 거래에서는 세무사 등 세무 전문가 확인을 먼저 받으시기 바랍니다.

권리금 계약서 양식에 관해서는 제10조의6이 있습니다. 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 문언이 권장할 수 있다고 되어 있으므로 법이 강제하는 양식은 아닙니다. 그 양식을 쓰지 않았다고 해서 권리금 계약이 무효가 된다는 규정도 이 조문에는 없습니다.

표준권리금계약서와 헷갈리기 쉬운 문서가 상가건물임대차표준계약서입니다. 제19조에 근거한 것으로 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 임대차 계약용 양식이고, 임대인과 임차인 사이의 임대차를 위한 문서입니다. 권리금 계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 계약이고 임대차는 임대인과 맺는 계약이므로, 두 문서의 주체와 쓰임이 다르다는 점을 구분해서 준비해야 합니다.

표준양식을 쓰든 다른 양식을 쓰든, 소송에서 계약서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 됩니다. 다만 법원이 계약서 내용을 그대로 받아들일지는 사안에 따라 달라집니다. 실제로 무엇을 넘겼는지를 보여 주는 다른 자료와 맞아떨어질수록 설득력이 커지는 것이 일반적이므로, 문서의 형식보다 내용의 구체성이 중요합니다.

• 누가 지급하고 누가 받는지 신규임차인이 되려는 자와 임차인을 각각 특정합니다.
• 무엇을 넘기는지 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점 가운데 실제로 넘기는 것을 구체적으로 적습니다.
• 언제 어떻게 지급하는지 나누어 지급한다면 시기와 방식을 적습니다.
• 임대차계약이 체결되지 않을 때 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우 이 계약이 어떻게 되는지를 정해 둡니다.
• 임차인이 제공한 정보 임차인이 알고 있는 정보를 제공했다는 사실과 그 범위를 남깁니다.

권리금의 뜻을 이해한 뒤에도 내 사안이 어느 조문과 맞닿는지는 계약서와 오간 기록을 보아야 알 수 있습니다. 법도 권리금소송센터는 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)를 중심으로 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 권리금 사건을 정리합니다. 궁금한 점은 무료 전화상담 02-591-5657로 문의해 주세요.

상가 권리금 뜻 관련 자주 묻는 질문