권리금 분쟁은 소송 끝까지 가지 않고 협상 테이블에서 합의로 마무리되는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 문제는 합의가 이루어진 다음입니다. 합의 내용을 어떻게 문서로 남기느냐에 따라 그 합의가 실제로 지켜지는 약속이 될 수도 있고, 몇 달 뒤 다시 법원으로 가야 하는 종이 한 장에 그칠 수도 있습니다. 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 이 글이 실질적인 도움이 됩니다.

• 권리금 분쟁이 합의로 마무리되고 있는데, 합의서에 정확히 무엇을 넣어야 하는지 막막하다
• 상대방과 구두로는 합의가 됐는데, 나중에 말을 바꾸지는 않을지 불안하다
• 합의서는 이미 썼는데 상대방이 지급을 미루고 있어, 강제로 받아낼 방법을 찾고 있다
• 공증이나 제소전화해 같은 절차가 꼭 필요한지, 비용과 절차가 궁금하다

합의서, 왜 각서·구두 약속과 다른가

권리금 분쟁에서 나오는 합의는 크게 세 갈래입니다. 임대인이 권리금 회수를 방해한 것에 대한 손해배상을 두고 임대인과 임차인이 금액을 협의해 마무리하는 합의, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받기로 하고 지급 조건을 정리하는 합의, 그리고 이미 소송이나 조정이 진행되던 중에 재판 밖에서 합의로 종결하는 경우입니다. 세 경우 모두 결국 돈을 주고받는 약속이라는 점은 같지만, 그 약속을 문서로 남기는 방식에 따라 이후 이행 여부가 갈립니다.

구두 합의나 간단한 각서는 분쟁이 재발했을 때 정확히 무엇을 합의했는지 증명하기가 어렵습니다. 금액은 기억나는데 지급 기한이 언제였는지, 분할로 하기로 했는지 일시불이었는지, 나머지 청구권을 포기하기로 했는지 등 세부 내용이 사람마다 다르게 기억되는 경우가 흔합니다. 실제로 상담을 진행하다 보면 "분명히 합의했는데 상대방이 딴소리를 한다"는 문의가 상당수를 차지하는데, 대부분 합의 내용을 구체적으로 남겨두지 않은 경우입니다.

합의서는 이런 다툼의 여지를 없애기 위한 문서입니다. 단순히 "얼마를 주기로 했다"는 한 줄이 아니라, 당사자가 누구인지, 대상 상가가 어디인지, 금액이 얼마이고 어떻게 산정됐는지, 언제 어떤 방법으로 지급하는지, 지급이 늦어지면 어떻게 되는지, 합의로 소멸하는 권리는 무엇인지까지 빠짐없이 담아야 나중에 "우리가 그렇게 합의한 게 맞느냐"는 다툼 자체를 막을 수 있습니다.

더 나아가 합의서는 단순한 증거를 넘어, 상대방이 약속을 지키지 않을 때 실제로 재산에 강제집행을 걸 수 있는 힘, 즉 집행력을 갖출 수 있는지 여부에 따라 그 가치가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 합의서에 반드시 들어가야 할 기재사항과 함께, 집행력을 확보하는 구체적인 방법, 그리고 합의 후 상대방이 번복하는 상황에 대비하는 방법을 순서대로 정리합니다.

합의금액은 어떻게 정해야 적정한가 — 손해배상 상한 기준

임대인과의 손해배상 합의라면 그 금액은 법이 정한 범위를 벗어날 수 없다는 점을 먼저 이해해야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위를 하면 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

이때 손해배상액의 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시 법원 감정을 통해 산정된 권리금 중 더 낮은 금액으로 제한됩니다. 즉 협상 테이블에서 "권리금을 전부 다 받아낸다"는 전제는 성립하지 않으며, 두 금액을 비교해 더 낮은 쪽이 기준이 된다는 점을 먼저 이해해야 무리한 기대나 지나친 양보 없이 합리적인 합의금액에 도달할 수 있습니다.

대법원은 2019년 5월 16일 전원합의체 판결(2017다225312)에서, 임차인이 상가를 10년을 초과해 사용해 온 경우에도 권리금 회수기회는 그대로 보호된다는 취지를 밝힌 바 있습니다. 이 판례의 취지는 "계약기간이 오래됐으니 권리금을 포기해야 한다"는 식의 주장에 대응하는 근거로 협상 과정에서 참고할 수 있습니다. 다만 임차인에게 3기 이상 차임 연체 사실이 있다면 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 합의금액을 산정하기 전에 연체 이력부터 점검하는 것이 순서입니다. 이런 사정을 종합적으로 따져본 뒤에야 비로소 합리적인 합의금액의 범위가 나옵니다.

권리금 합의서에 반드시 들어가야 할 8가지 기재사항

합의서는 형식이 정해져 있는 문서는 아니지만, 실무에서 분쟁 재발을 막기 위해 반드시 담아야 하는 내용은 정해져 있습니다. 아래 여덟 가지 중 하나라도 빠지면 나중에 "합의의 범위가 어디까지였는지"를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

1. 당사자 특정 — 임차인, 임대인 또는 신규임차인의 성명(또는 상호), 주민등록번호나 사업자등록번호, 주소, 연락처를 정확히 기재합니다. 대리인이 서명하는 경우 위임장을 첨부합니다.
2. 목적물 특정 — 상가의 정확한 소재지와 임대차 목적물의 표시, 기존 임대차 계약기간을 함께 적어 어떤 상가에 관한 합의인지 특정합니다.
3. 합의금액과 산정 근거 — 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등 항목별 구성이 있다면 이를 구분하고, 총 합의금액을 명확한 숫자로 기재합니다.
4. 지급방법과 기한 — 일시불인지 분할인지, 분할이라면 회차별 금액과 각각의 지급 기일, 입금받을 계좌번호와 예금주명까지 구체적으로 못박습니다.
5. 지연손해금 조항 — 정해진 기한을 넘기면 얼마의 이율로 지연손해금이 붙는지 명시합니다. 별도 약정이 없다면 민법상 법정이율 연 5%가 적용됩니다.
6. 청구권 포기 및 부제소 합의 — 합의금을 모두 지급받으면 나머지 권리금 손해배상청구권 등 관련된 다른 청구를 하지 않기로 하는 부제소 합의 조항을 넣어 분쟁을 완전히 종결시킵니다.
7. 강제집행 인낙 문구 — 공정증서로 작성하는 경우, 채무를 이행하지 않으면 즉시 강제집행에 응한다는 인낙 문구를 넣어야 실제 집행력이 생깁니다.
8. 서명·날인 및 첨부서류 — 당사자 본인의 서명과 인감(또는 도장) 날인, 필요하면 인감증명서를 첨부해 본인 의사임을 뒷받침합니다.

이 여덟 가지는 순서를 바꿔도 되지만 빠뜨리면 안 되는 항목입니다. 특히 지연손해금과 강제집행 인낙 문구는 분량상 짧게 끝나는 조항이라 실무에서 누락되기 쉬운데, 정작 상대방이 이행하지 않을 때 가장 크게 작용하는 조항이기도 합니다.

권리금 합의서 체결 절차, 실제로는 이렇게 진행됩니다

필수 기재사항을 알았다면 다음은 실제로 이 내용을 어떤 순서로 문서화하고 절차를 밟는지입니다. 실무에서는 대체로 아래와 같은 흐름으로 진행되며, 사안에 따라 순서가 일부 앞뒤로 바뀌기도 합니다.

1. 금액과 조건 협상 — 합의금액, 지급 방식(일시불·분할), 부제소 합의 범위를 양측이 먼저 큰 틀에서 협의합니다.
2. 합의서 초안 작성 — 앞서 정리한 8가지 기재사항을 반영해 초안을 작성하고, 필요하면 변호사의 검토를 받습니다.
3. 집행력 확보 방법 결정 — 공정증서, 제소전화해, 지급명령 중 합의금액과 상황에 맞는 절차를 선택합니다.
4. 서명·날인 및 1차 지급 확인 — 서명과 동시에 계약금 성격의 일부 금액을 지급받아 상대방의 이행 의지를 먼저 확인합니다.
5. 잔금 지급 및 절차 완료 — 잔금 지급을 확인하고, 필요한 경우 부제소 확인서 등 부속 서류를 정리해 마무리합니다.
6. 미이행 시 강제집행 — 집행력을 갖춘 형태로 작성해 두었다면, 상대방이 이행하지 않을 때 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청합니다.

이 여섯 단계 중 실무에서 가장 자주 생략되는 것이 세 번째, 집행력 확보 방법을 결정하는 단계입니다. 협상이 어렵게 마무리됐다는 안도감에 서명만 하고 넘어가는 경우가 많은데, 정작 상대방이 이행하지 않을 때 가장 아쉬운 부분으로 남는 단계이기도 합니다. 합의서 작성과 집행력 확보는 별개의 절차가 아니라 하나의 과정으로 함께 준비하는 것이 바람직합니다.

권리금 합의서만 쓰면 법적 효력이 있나요?

권리금 합의서는 당사자 서명만으로도 사법상 효력을 가지는 사서증서로서, 합의한 대로 이행할 의무를 발생시킵니다. 다만 상대방이 임의로 이행하지 않을 때 합의서 자체만으로는 곧바로 강제집행을 할 수 없고, 별도 소송으로 승소 판결을 받거나 공증·제소전화해 등을 미리 거쳐야 실제로 재산을 압류할 수 있는 집행권원이 됩니다.

여기서 "효력이 있다"는 말과 "강제로 받아낼 수 있다"는 말은 서로 다른 이야기입니다. 합의서에 서명한 이상 그 내용대로 이행할 법적 의무는 분명히 생깁니다. 상대방이 이를 어기면 합의서 위반으로 손해배상을 청구할 수 있고, 소송에서도 유력한 증거가 됩니다. 문제는 상대방이 순순히 이행하지 않을 때입니다.

일반적인 사서증서 형태의 합의서만으로는 곧바로 상대방의 예금이나 부동산에 강제집행을 걸 수 없습니다. 이 경우 합의서를 증거로 삼아 다시 민사소송을 제기해 승소 판결을 받아야 하고, 판결이 확정된 뒤에야 비로소 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 과정에 통상 여러 달이 걸릴 수 있어, 어렵게 이뤄낸 합의의 실효성이 크게 떨어집니다. 애써 합의를 이끌어낸 의미가 퇴색되지 않으려면, 합의서를 작성하는 시점부터 이 문제를 함께 고려해야 합니다.

그래서 실무에서는 처음부터 집행력을 갖춘 형태로 합의서를 작성해 두는 것을 권합니다. 다음 항목에서 다루는 공증인의 집행증서, 법원의 제소전화해, 지급명령 절차가 바로 그 방법입니다. 이 중 하나를 거쳐두면 상대방이 이행하지 않을 때 별도 소송 없이 바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

권리금 합의서에 공증이 꼭 필요한가요?

법적으로 공증이 반드시 강제되는 절차는 아닙니다. 그러나 금전 지급을 내용으로 하는 합의라면 공증인의 집행증서로 작성해 강제집행 인낙 문구를 넣어두는 것이 사실상 필수에 가까운 실무 관행입니다. 공증을 받아두면 상대방이 지급을 미룰 때 별도 소송 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있기 때문입니다.

공증을 받지 않은 사서증서 합의서도 물론 유효합니다. 다만 이행 여부가 전적으로 상대방의 자발적인 의지에 달려 있다는 한계가 있습니다. 반면 공정증서, 법원의 제소전화해로 만들어지는 화해조서, 지급명령이 확정된 지급명령 결정문은 모두 판결문과 마찬가지로 집행권원이 되어 곧바로 강제집행이 가능합니다.

어떤 방법을 선택할지는 합의금액, 상대방과의 관계, 합의가 이루어진 시점(소송 전인지, 소송 중인지)에 따라 달라집니다. 소송이 이미 진행 중이라면 조정이나 화해권고결정으로 마무리하는 방법도 있고, 소송 전 단계라면 공증이나 제소전화해가 현실적인 선택지가 됩니다. 어느 쪽이든 핵심은 "합의서 한 장"에서 끝내지 않고 집행력을 갖추는 절차까지 함께 진행하는 것입니다. 다만 제소전화해는 상대방이 화해 기일에 직접 출석해야 성립하는 절차라 상대방의 협조가 전제되어야 하고, 지급명령은 상대방이 이의를 제기하면 통상 소송 절차로 넘어간다는 점도 함께 고려해 방법을 선택해야 합니다.

집행력을 확보하는 3가지 방법

합의금이 정해졌다면 그 다음 단계는 "어떤 형태로 문서를 남길 것인가"를 정하는 일입니다. 대표적으로 활용되는 세 가지 방법을 정리하면 다음과 같습니다.

세 방법 모두 결과적으로 "집행권원"을 만들어내지만, 절차를 진행하는 시점과 상대방의 협조 여부에 따라 적합한 방법이 다릅니다. 공정증서는 양측이 공증인 사무소에 함께 출석해야 하는 경우가 많아 상대방의 협조가 전제됩니다. 제소전화해는 법원을 통하는 절차라 상대적으로 공신력이 높고, 지급명령은 상대방이 이의를 제기하면 통상 소송으로 전환된다는 점을 감안해야 합니다.

어떤 절차를 선택하든 합의금액이 크거나 상대방의 이행 의지가 불확실하다고 판단되면, 처음부터 변호사와 함께 어떤 방법이 사안에 맞는지 검토받는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 합의서 초안 단계에서 전문가의 검토를 받으면 이후 절차를 훨씬 매끄럽게 진행할 수 있습니다.

합의 후 상대방이 말을 바꾸면 어떻게 하나요?

합의서에 위약벌 조항, 구체적인 지연손해금 이율, 기한이익 상실 조항을 미리 넣어두면 상대방이 번복하더라도 곧바로 불이익을 물릴 근거가 생깁니다. 집행력을 갖춘 형태(공정증서·화해조서·확정된 지급명령)로 작성해 두었다면 별도 소송 없이 바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있어 번복 자체를 억제하는 효과가 큽니다.

합의서를 쓰고도 상대방이 말을 바꾸는 사례는 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 합의금 지급을 차일피일 미루는 경우이고, 다른 하나는 아예 합의 자체를 부인하거나 다른 내용으로 합의했다고 주장하는 경우입니다. 전자는 집행력 있는 문서를 갖춰두었다면 곧바로 강제집행으로 대응할 수 있어 비교적 간단히 해결됩니다.

후자처럼 합의 내용 자체를 다투는 경우가 더 까다롭습니다. 이때는 앞서 강조한 기재사항, 즉 당사자 특정, 금액과 산정 근거, 서명·날인이 얼마나 명확하게 남아 있는지가 승패를 가릅니다. 상대방이 청구이의소송으로 다투더라도 처음부터 촘촘하게 작성된 합의서라면 방어하기가 한결 수월합니다.

또한 손해배상청구권 등 권리금과 관련한 채권에는 소멸시효가 있다는 점도 유념해야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수 방해 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 하고, 이 기간이 지나면 시효로 소멸합니다. 합의가 늦어지고 있다면 이 기간을 넘기지 않도록 각별히 주의해야 합니다.

번복 위험을 낮추는 또 하나의 방법은 지급을 분할로 정하지 않고 가능하면 일시불로, 그리고 합의서 작성과 동시에 계약금 성격의 일부라도 즉시 지급받는 것입니다. 상대방이 실제로 이행할 의사가 있는지를 초기에 확인할 수 있고, 조금이라도 지급이 이뤄진 사실 자체가 이후 분쟁에서 유리한 정황이 됩니다.

상대방이 합의 자체를 부인하며 청구이의소송을 제기하는 극단적인 상황도 배제할 수 없습니다. 이때 방어의 핵심은 결국 합의서 자체입니다. 당사자가 직접 서명·날인했는지, 인감증명서가 첨부되어 있는지, 금액과 지급조건이 구체적으로 특정되어 있는지가 법원이 합의의 진정성을 판단하는 주요 근거가 됩니다. 반대로 서명만 있고 나머지 기재사항이 부실하다면, 진정한 합의였는지 여부부터 다시 다투어야 하는 부담을 지게 됩니다. 그래서 앞서 정리한 8가지 기재사항을 처음부터 빠짐없이 갖추는 것이 번복 대응의 가장 확실한 방법입니다.

권리금 합의서 작성 전에 준비해야 할 서류

합의서 초안을 잡기 전에 관련 서류를 먼저 모아두면 협상 과정에서 금액의 근거를 설명하기 쉽고, 이후 합의서에 산정 근거를 구체적으로 기재하는 데도 도움이 됩니다.

• 임대차계약서 원본 — 임대차 기간, 목적물 표시, 차임·보증금 조건을 확인하는 기본 자료입니다.
• 시설·인테리어 투자 증빙 — 시설권리금 산정의 근거가 되는 영수증, 세금계산서, 견적서 등입니다.
• 매출·영업 관련 자료 — 영업권리금 산정에 참고할 수 있는 매출 신고 자료, 부가가치세 신고서 등입니다.
• 신규임차인과의 권리금 계약서(있는 경우) — 신규임차인이 지급하기로 한 권리금액을 확인할 수 있는 핵심 자료입니다.
• 내용증명 등 그간의 협상 기록 — 임대인의 방해 행위가 있었다면 그 정황을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

특히 임대인과의 손해배상 합의라면 신규임차인과의 권리금 계약서가 있는지 여부가 협상 금액을 정하는 데 결정적인 역할을 합니다. 이 계약서에 적힌 금액과 감정평가 금액을 비교해 더 낮은 금액이 손해배상의 상한이 되기 때문에, 신규임차인과의 계약이 아직 없는 단계라면 감정평가를 먼저 받아보는 것도 협상의 기준을 세우는 방법이 됩니다.

사서 합의서 vs 공증부 합의서, 무엇이 다른가

결국 두 방식의 차이는 "지금 조금 더 절차를 밟을 것인가, 나중에 이행을 못 받았을 때 처음부터 소송을 다시 시작할 것인가"의 차이로 요약됩니다. 합의금액이 크지 않거나 상대방과의 신뢰가 확고하다면 사서 합의서로도 충분할 수 있지만, 금액이 상당하거나 상대방의 이행 의지가 불확실하다면 집행력을 갖추는 절차를 병행하는 편이 안전합니다.

합의서 작성 시 자주 하는 실수 5가지

• 금액만 적고 지급기한을 특정하지 않는 실수 — "합의 후 지급"처럼 막연하게 적으면 지연손해금 기산일 자체가 불명확해집니다.
• 계좌번호·예금주명을 특정하지 않는 실수 — 지급 방법이 모호하면 이행 여부를 두고 다시 다툼이 생깁니다.
• 인감증명서 등 첨부서류 없이 도장만 찍는 실수 — 본인 의사 여부가 다투어질 때 증명이 어려워집니다.
• 청구권 포기 범위를 명확히 하지 않는 실수 — 어떤 청구를 포기하는지 특정하지 않으면 부제소 합의의 효력 범위가 다투어집니다.
• 공증·제소전화해 없이 사인만 하고 끝내는 실수 — 이행되지 않을 때 처음부터 소송을 다시 시작해야 하는 상황을 맞을 수 있습니다.

이 다섯 가지 실수는 하나하나 놓고 보면 사소해 보이지만, 실제 분쟁으로 번지면 처음부터 다시 협상을 시작해야 하는 상황으로 이어지기도 합니다. 합의서를 작성하는 시점에는 관계가 원만하게 정리되는 분위기라 세부 조항을 꼼꼼히 따지는 것이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 바로 그 시점에 확실히 해두어야 나중에 감정적으로 대립하는 상황을 피할 수 있습니다.

권리금 합의, 언제 변호사와 함께해야 하나

합의금액이 크지 않고 상대방과의 신뢰 관계가 확실하다면 당사자끼리 합의서를 작성해도 무방합니다. 그러나 합의금액이 상당하거나, 상대방이 이미 한 차례 약속을 어긴 전력이 있거나, 이미 소송이나 조정이 진행 중인 상태에서 합의로 종결하려는 경우라면 처음부터 변호사의 검토를 받는 편이 안전합니다.

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 전문 엄정숙 변호사(공인중개사 자격 겸비)가 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로, 권리금 합의서 작성부터 공증·제소전화해 절차, 상대방이 불이행할 경우의 강제집행까지 한 번에 진행합니다. 착수금은 300만원부터이며(부가가치세 별도), 감정료 등 실비는 별도로 발생할 수 있습니다.

합의가 성립되지 않아 소송으로 진행되는 경우 평균 처리기간은 10~14개월 정도이며, 상대방이 지급을 지체하면 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 확정판결 이후에는 연 12%의 지연손해금이 붙습니다. 이런 이자율 구조를 알고 합의에 임하는 것과 모르고 임하는 것은 협상력에서 차이가 날 수밖에 없습니다. 정확한 진행 방향은 상담을 통해 사안별로 확인하는 것이 가장 안전합니다.

상담은 현재 진행 상황(협상 중인지, 이미 합의서를 썼는지, 상대방이 이행을 미루고 있는지)을 먼저 파악한 뒤, 사안에 맞는 문서 형태와 절차를 함께 정하는 방식으로 진행됩니다. 이미 작성된 합의서가 있다면 그 내용을 검토해 부족한 조항을 보완하는 것부터 시작할 수 있고, 아직 협상 단계라면 처음부터 집행력을 갖춘 형태로 설계하는 것부터 논의할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 3가지