이런 상황이라면 이 글이 꼭 필요합니다

상가를 정리하고 나가려는데 임대인이 갑자기 권리금 이야기를 꺼낸다면, 그 자체만으로도 임차인은 당혹스러울 수밖에 없습니다. 권리금은 오랜 기간 장사를 하며 쌓아 온 상권과 시설, 거래처 등 영업의 무형적 가치에 대한 대가인데, 정작 그 가치를 형성한 사람이 아닌 임대인이 이를 요구한다면 법적으로 문제가 없는지부터 확인해야 합니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면 지금부터 설명하는 내용을 꼼꼼히 읽어보시길 권합니다.

• 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 스스로 받으려는 경우
• 임대인이 "권리금은 임대인 몫"이라며 각서나 확인서 작성을 요구한 경우
• 신규임차인과 권리금 협상을 진행 중인데 임대인이 이를 가로막는 경우
• 임대인이 신규임차인에게 현저히 높은 차임·보증금을 제시해 계약이 무산된 경우
• 계약 종료가 다가오는데 권리금을 받을 수 있을지 막막한 경우

임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하면 불법인가요?

상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설된 조항으로, 그 이전까지는 권리금을 둘러싼 분쟁이 발생해도 임차인을 보호할 별도의 법률 규정이 마땅치 않았습니다. 이 조항이 도입된 이후로는 임대인이 임대차 종료를 앞두고 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지도록 명문화되었고, 그 방해행위의 한 유형으로 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위를 명시하고 있습니다.

이 조항이 문제 삼는 시점은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지입니다. 이 기간 동안 임차인이 신규임차인을 주선했는데도 임대인이 그 신규임차인에게 별도로 권리금을 요구한다면, 임차인이 정당하게 받을 수 있었던 권리금 회수의 기회를 임대인이 가로챈 것으로 평가될 수 있습니다. 실무에서는 임대인이 "명도 조건으로 권리금 일부를 달라"거나 "새 임차인에게 별도 사례금을 받겠다"는 식으로 접근하는 사례가 적지 않은데, 명칭이 무엇이든 그 실질이 권리금 성격의 금전을 임대인이 가져가는 것이라면 방해행위로 평가될 여지가 큽니다.

특히 주의할 부분은, 임대인이 노골적으로 "권리금을 달라"고 말하지 않더라도 신규임차인과의 계약 체결을 조건으로 금전을 요구하거나, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금의 일부를 자신에게 넘기라고 요구하는 경우도 실질적으로 같은 문제로 다뤄질 수 있다는 점입니다. 법원은 명칭이나 형식보다 실질적인 목적과 효과를 기준으로 방해행위 해당 여부를 판단하는 경향이 있으므로, 임대인의 요구가 있었다면 그 요구의 배경과 맥락을 구체적으로 정리해두는 것이 이후 대응에 큰 도움이 됩니다.

임대인 입장에서는 자신 소유의 건물에 대해 어느 정도 권리를 주장할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 권리금은 건물 자체의 가치가 아니라 임차인이 영업을 통해 형성한 무형의 가치에 대한 대가입니다. 따라서 건물 소유자라는 지위만으로 권리금을 요구할 근거는 성립하지 않으며, 이 점을 명확히 이해하고 있어야 임대인의 요구에 휘둘리지 않고 침착하게 대응할 수 있습니다.

현장에서 자주 나타나는 방식은 임대인이 신규임차인과 새 임대차계약을 체결하는 자리에서 은근히 사례를 요구하거나, 임차인에게는 "권리금 문제는 내가 알아서 정리하겠다"며 협상 과정에서 배제시킨 뒤 신규임차인과 직접 접촉해 별도의 조건을 제시하는 경우입니다. 이런 경우 임차인은 자신도 모르는 사이에 권리금 협상에서 소외되고, 나중에서야 임대인이 신규임차인으로부터 금전을 받았거나 받기로 했다는 사실을 알게 되기도 합니다. 이런 정황을 뒤늦게 알았더라도 신규임차인과의 연락 기록, 임대인과 신규임차인 사이의 대화를 전해 들은 정황 등을 확보해두면 이후 대응에 활용할 수 있습니다.

또한 임대인이 "권리금 문제로 골치 아프게 하지 말고, 내가 신규임차인을 구해줄 테니 대신 얼마를 달라"는 식으로 접근하는 경우도 있습니다. 이는 겉으로는 임차인을 도와주는 것처럼 보이지만, 실제로는 임차인이 정당하게 받을 권리금의 일부를 임대인이 가져가는 구조라는 점에서 방해행위의 소지가 있습니다. 임대인의 제안이 아무리 그럴듯해 보여도, 그 제안에 응하기 전에 반드시 그 내용이 법적으로 문제가 없는지 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

권리금 회수기회 방해행위, 4가지 유형으로 나뉩니다

상가건물임대차보호법 제10조의4가 규정하는 방해행위는 크게 네 가지로 나뉩니다. 임대인의 행위가 이 중 어느 유형에 해당하는지를 먼저 파악하면, 이후 손해배상 청구를 준비할 때 주장의 방향을 잡는 데 도움이 됩니다. 아래 표로 각 유형과 핵심 내용을 정리했습니다.

이 네 유형 중 임대인이 권리금을 직접 요구하는 ①유형은 가장 명확하게 드러나는 방해행위로 평가되는 편입니다. 임대인이 신규임차인에게 아예 계약을 체결하지 않겠다며 등을 돌리는 ④유형이나, 감당하기 어려운 조건을 제시해 사실상 계약을 무산시키는 ③유형에 비해, 권리금을 직접 요구하는 경우는 그 목적이 상대적으로 뚜렷하게 드러나기 때문입니다. 다만 어느 유형이든 임대인 측에서 "정당한 사유가 있었다"고 주장하며 다투는 경우가 많으므로, 임차인은 신규임차인 주선 사실과 임대인의 요구·거절 정황을 구체적인 자료로 남겨두어야 합니다.

권리금은 원래 누구에게 받는 돈인가요?

상가 권리금 거래는 기본적으로 기존 임차인과 신규임차인 두 당사자 사이의 계약입니다. 기존 임차인이 그동안 쌓아온 단골 고객, 인테리어, 집기, 거래처와의 관계 등을 신규임차인에게 넘겨주고, 그 대가로 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 구조입니다. 임대인은 이 거래에서 원칙적으로 제3자에 해당하며, 임대인이 하는 역할은 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결해주는 것에 그칩니다.

따라서 임대인이 "내 건물이니 권리금도 내가 받아야 한다"거나 "권리금 거래에 협조해주는 대가를 달라"는 식으로 접근한다면, 이는 권리금 거래 구조 자체를 오해했거나 이를 알면서도 이용하려는 시도로 볼 수 있습니다. 법이 임대인에게 요구하는 역할은 권리금을 받아가는 것이 아니라, 임차인이 주선한 신규임차인과 정당한 사유 없이 계약을 거절하지 않고 협조하는 것입니다.

간혹 임대인이 신규임차인을 직접 구해오면서 권리금 일부를 요구하는 경우도 있는데, 이 경우에도 마찬가지입니다. 임대인이 신규임차인을 소개하는 행위 자체는 문제 되지 않지만, 그 과정에서 기존 임차인이 받아야 할 권리금 중 일부를 임대인 자신에게 달라고 요구한다면 이는 여전히 회수기회 방해행위로 평가될 수 있습니다. 임대인의 역할과 권리금 수령 권한을 혼동하지 않는 것이 이 문제를 이해하는 첫걸음입니다.

임대인이 권리금을 직접 받는 것과 회수를 방해하는 것, 어떻게 다른가요?

실무에서는 이 두 유형이 섞여 나타나는 경우도 많습니다. 예를 들어 임대인이 처음에는 신규임차인에게 별도의 사례금을 요구하다가, 임차인이 이를 거부하면 이번에는 차임을 대폭 올려 계약 자체를 무산시키는 식입니다. 이런 경우 임차인은 두 가지 정황을 모두 정리해 임대인의 일관된 방해 의도를 보여주는 것이 유리합니다. 어느 유형이든 핵심은 임대인의 요구나 조건 제시가 시간 순서대로, 그리고 가능한 한 문서나 메시지 형태로 남아 있어야 한다는 점입니다.

권리금을 못 받으면 어떻게 하나요?

권리금을 받지 못한 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 감정적으로 임대인과 다투는 것이 아니라, 그동안의 경위를 객관적인 자료로 정리하는 것입니다. 신규임차인과 주고받은 문자메시지나 통화 녹취, 권리금 계약서 초안, 임대인이 신규임차인에게 보낸 문자나 만나서 나눈 대화의 정황, 임대인이 제시한 차임·보증금 조건의 변화 과정 등이 모두 중요한 자료가 됩니다.

자료 정리가 끝나면 통상적으로는 임대인에게 내용증명을 발송해 손해배상을 청구하는 절차를 거칩니다. 내용증명은 임대인에게 임차인의 의사를 공식적으로 전달하고, 이후 소송에서 임대인이 협의에 응할 기회를 부여받았다는 사실을 보여주는 역할을 합니다. 임대인이 내용증명에도 응하지 않거나 책임을 부인한다면, 손해배상 청구소송을 제기하는 단계로 넘어가게 됩니다.

소송이 시작되면 임대인의 방해행위 여부와 손해배상액 산정을 위해 감정 절차가 진행되는 경우가 많습니다. 임대차 종료 당시 권리금이 어느 정도였는지를 감정평가를 통해 확인하고, 이를 신규임차인과 약정했던 권리금과 비교해 배상액을 정하게 됩니다. 이 과정은 통상 여러 달이 소요되며, 법도 권리금소송센터가 진행한 사건들의 경우 평균적으로 10개월에서 14개월 정도가 소요되었습니다.

소송이 진행되는 동안 임대인이 배상금 지급을 미루면 지연손해금이 추가로 발생합니다. 통상적으로는 민법상 연 5%의 이율이 적용되고, 소송이 확정된 이후에도 지급을 미루면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 이러한 지연손해금 구조를 알아두면 임대인과의 협상 과정에서도 유리한 근거로 활용할 수 있습니다.

손해배상액은 어떻게 산정되나요?

권리금 손해배상액을 산정할 때 법원은 두 가지 금액을 비교합니다. 첫 번째는 임차인과 신규임차인이 실제로 협상하며 약정하려 했던 권리금 금액이고, 두 번째는 임대차가 종료될 당시 그 상가의 권리금이 객관적으로 얼마였는지를 감정을 통해 산정한 금액입니다. 이 두 금액 중 더 낮은 금액이 손해배상의 상한이 됩니다.

이런 산정 방식을 두는 이유는, 임차인이 실제로 입은 손해만큼만 배상받도록 하기 위해서입니다. 만약 신규임차인과 약정했던 권리금이 시세보다 지나치게 높았다면, 그 금액을 그대로 인정하지 않고 객관적인 감정가를 기준으로 조정하는 것입니다. 반대로 약정 금액이 감정가보다 낮았다면, 임차인이 실제로 받기로 했던 금액을 넘어서는 배상은 인정되지 않습니다. 이 때문에 소송을 준비할 때는 신규임차인과의 협상 자료를 최대한 구체적으로 남겨두는 것이 유리합니다.

청구할 수 있는 기간이 정해져 있나요?

특히 주의할 부분은 주선 가능 기간입니다. 과거에는 임대차 만료 3개월 전부터로 알려져 혼동하는 경우가 있었으나, 현재 기준으로는 만료 6개월 전부터 종료 시까지로 정해져 있습니다. 이 기간보다 너무 이르게, 예를 들어 계약 만료 1년 전에 신규임차인을 주선했다면 이 조항에 따른 보호 대상 기간에 해당하지 않을 수 있으므로, 신규임차인 주선 시점을 정확히 파악해두는 것이 중요합니다.

3년의 소멸시효도 놓치기 쉬운 부분입니다. 임대인과의 관계가 껄끄러워 청구를 미루다가 시효가 지나버리면 정당한 권리가 있어도 배상을 받을 수 없게 됩니다. 임대차가 종료된 이후 시간이 흘렀더라도 아직 3년이 지나지 않았다면 청구 가능성을 검토해볼 수 있으므로, 시일이 다소 지났더라도 포기하지 말고 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

3기 차임 연체로 보호 대상에서 제외되는 부분도 미리 점검해두어야 합니다. 여기서 말하는 3기는 3개월치 차임이 아니라, 차임을 연체한 횟수가 통산하여 3기에 해당하는 금액에 이른 경우를 뜻합니다. 예를 들어 한두 달 늦게 낸 적이 있더라도 그 연체액의 합이 3기분에 미치지 못한다면 이 사유만으로 보호 대상에서 제외되지는 않습니다. 자신의 연체 이력이 이 기준에 해당하는지 애매하다면, 차임 납부 내역을 정리해 상담 시 함께 확인받는 것이 안전합니다.

실제 판단에서는 어떤 기준이 적용될까요?

임대차 기간이 오래된 상가일수록 "10년을 넘게 장사했으니 이제는 권리금을 보호받지 못하는 것 아니냐"고 걱정하는 임차인들이 있습니다. 이는 갱신요구권이 10년을 넘으면 행사할 수 없다는 규정과 권리금 회수기회 보호 규정을 혼동한 데서 비롯된 오해입니다. 대법원 2019년 5월 16일 선고 2017다225312 전원합의체 판결의 취지에 따르면, 임대차기간이 10년을 초과했다는 사정만으로 권리금 회수기회 보호 규정의 적용이 배제되지 않습니다.

이러한 판례의 취지를 알고 있으면, 임대인이 "이미 오래 임차했으니 권리금은 포기해야 한다"는 식으로 압박하더라도 흔들리지 않고 대응할 수 있습니다. 다만 개별 사건마다 임대차 계약 형태, 신규임차인 주선 여부, 임대인의 구체적인 언행 등 사실관계가 모두 다르기 때문에, 자신의 상황이 어느 유형에 해당하는지는 전문가와 함께 자료를 바탕으로 검토하는 것이 정확합니다.

임대인의 요구에 응하지 않으면 명도소송을 당하게 되나요?

권리금 요구를 거절하면 임대인과의 관계가 껄끄러워지는 것은 사실이지만, 그 자체가 명도소송의 정당한 사유가 되지는 않습니다. 명도소송은 임대차기간 만료, 임차인의 차임 연체, 계약 위반 등 별도의 사유가 있을 때 진행되는 절차입니다. 임대인이 권리금 요구가 받아들여지지 않았다는 이유로 감정적으로 명도소송을 제기하겠다고 압박하는 경우도 있는데, 이런 압박에 위축되어 부당한 요구에 응할 필요는 없습니다.

오히려 임대인이 명도소송을 언급하며 권리금을 포기하도록 압박하는 정황 자체가, 임차인이 정당하게 주장할 수 있는 권리금 회수기회 방해행위의 증거로 활용될 수 있습니다. 임대인의 발언이나 문자 내용을 그대로 남겨두고, 압박이 있었던 날짜와 정황을 기록해두는 것이 좋습니다. 임차인 스스로 임대차기간이나 갱신요구권 행사 여부를 정확히 파악하지 못한 상태에서 임대인의 말만 듣고 지레 겁을 먹는 경우가 많으므로, 실제 계약 종료 시점과 갱신 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

만약 실제로 명도소송이 제기되었다면, 그 소송과는 별개로 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상은 독립적으로 청구할 수 있습니다. 두 절차가 동시에 진행되더라도 서로 무관하게 판단되는 사안이므로, 명도소송에 대응하면서도 권리금 손해배상 청구를 포기할 필요는 없습니다. 두 사안이 얽혀 있다면 초기 단계에서부터 전체적인 대응 전략을 함께 세워두는 것이 효율적입니다.

권리금 분쟁을 대비해 어떤 증거를 남겨둬야 하나요?

• 신규임차인과 주고받은 문자메시지, 통화 녹취, 만남 일시와 장소 기록
• 권리금 계약서 초안, 협의된 금액과 조건이 담긴 문서
• 임대인의 요구·거절 발언이 담긴 문자, 카카오톡, 통화 녹취
• 임대인이 제시한 차임·보증금 조건의 변화 과정을 보여주는 자료

이 중에서도 가장 중요한 것은 신규임차인이 실제로 존재했고, 그 신규임차인과 구체적인 권리금 협상이 진행되었다는 사실을 보여주는 자료입니다. 임대인이 방해하지 않았다면 권리금을 받을 수 있었다는 인과관계를 법원에 설득력 있게 보여줘야 하기 때문입니다. 신규임차인이 실제로 그 상가에서 영업을 하려는 구체적인 의사와 자금 여력이 있었는지도 함께 뒷받침되면 주장의 신빙성이 높아집니다.

증거는 사건이 발생한 직후에 정리해두는 것이 가장 정확합니다. 시간이 지나면 기억이 흐려지고 문자메시지나 통화 기록이 삭제되어 확보하기 어려워질 수 있습니다. 임대인과 다툼이 생긴 초기 단계에서부터 관련 자료를 캡처하고 별도로 백업해두는 습관을 들이는 것이, 이후 소송에서 훨씬 유리한 위치에 서는 방법입니다.

자주 묻는 질문