상가 임대차 계약이 끝날 때마다 임대인과 임차인 사이에서 가장 자주 터지는 다툼 중 하나가 바로 원상회복 범위입니다. "어디까지 뜯어내고 나가야 하느냐"를 두고 임대인은 최대한 넓게, 임차인은 최대한 좁게 해석하려 하다 보니 보증금 반환 시점까지 분쟁이 이어지는 경우가 적지 않습니다. 특히 장사가 잘돼 오래 영업하며 인테리어에 공을 들인 상가일수록, 원상회복 범위가 넓어질수록 임차인이 부담해야 할 비용도 커지기 때문에 다툼의 강도도 세집니다.

이 글은 원상회복 범위를 가르는 실무 기준이 무엇인지, 그리고 이 문제가 시설권리금·시설승계와 어떻게 얽히는지에 초점을 맞춥니다. 원상회복 일반론이나 이사 실무 전반보다는, 권리금을 받고 나가려는 임차인이 반드시 알아야 할 "원상회복 의무와 시설승계가 부딪히는 지점"을 중심으로 정리했습니다.

많은 임차인이 권리금 계약을 마무리하는 데만 신경을 쓰고, 정작 임대인에 대한 원상회복 의무는 별개의 문제라는 사실을 뒤늦게 깨닫습니다. 신규임차인에게 시설을 넘기고 권리금까지 받았는데, 정작 임대인으로부터 원상회복 비용을 요구받아 억울함을 호소하는 상담이 실무에서 반복적으로 접수됩니다. 이 글을 통해 두 문제를 어떻게 함께 정리해야 하는지 미리 점검해두시기 바랍니다.

상가 원상회복 범위는 어디까지인가요?

원상회복 의무의 법적 근거는 민법 제654조가 준용하는 제615조로, 임차인이 목적물을 반환할 때 이를 원상으로 회복해야 하고 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 조항이 상가건물임대차보호법에 별도로 규정돼 있지 않기 때문에, 실제 범위는 계약서상 특약과 판례가 쌓아온 해석 기준에 따라 개별적으로 정해지는 경우가 많습니다.

여기서 핵심은 "원상"의 기준점을 언제로 볼 것인가입니다. 임차인이 입주하기 전 임대인이 제공한 상태(예: 콘크리트 골조 상태였는지, 이미 일정한 마감 공사가 돼 있었는지)가 바로 그 기준점이 됩니다. 만약 임대인이 처음부터 바닥 타일과 벽지 마감을 제공했다면, 임차인은 그 마감 상태까지만 복구하면 되고 콘크리트 골조까지 되돌릴 의무는 없는 것이 원칙입니다. 반대로 임차인이 골조 상태에서 입주해 파티션·바닥재·전기배선까지 직접 시공했다면, 그 시설들을 철거하고 골조 상태로 되돌려야 하는 범위가 넓어집니다.

통상의 손모, 즉 정상적으로 영업하면서 자연스럽게 생기는 바닥 마모나 벽지 변색, 도장의 자연스러운 색바램 등은 임대인이 차임을 받는 대가로 감수해야 할 부분으로 보는 것이 일반적인 해석입니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 파손, 그리고 임차인이 직접 부가한 시설과는 성격이 다르기 때문입니다. 이 구분이 실제 다툼에서 가장 자주 쟁점이 되는 지점입니다.

표에 정리한 구분은 어디까지나 일반적인 경향이며, 실제로는 개별 계약서의 특약 문구와 임대차 개시 당시 상태를 어떻게 입증하느냐에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 계약 체결 시 목적물 상태를 사진이나 도면으로 남겨두지 않았다면, 나중에 원상회복 범위를 다툴 때 임대인과 임차인 모두 자신에게 유리한 주장만 반복하게 되는 경우가 많습니다.

예를 들어 커피숍을 운영하던 임차인이 5년간 영업하며 바닥에 대리석 타일을 깔고, 벽면에 원목 마감재를 시공하고, 주방 배관을 새로 뽑았다고 가정해봅시다. 이 경우 대리석 타일과 원목 마감재, 새로 뽑은 배관은 임차인이 직접 부가한 시설이므로 원상회복 범위에 포함될 가능성이 높습니다. 반면 5년 동안 자연스럽게 색이 바랜 조명이나, 손님들이 오가며 자연스럽게 닳은 바닥의 미세한 마모는 통상손모로 분류돼 원상회복 대상에서 제외될 여지가 큽니다. 이처럼 같은 공간 안에서도 항목별로 판단이 달라질 수 있다는 점을 이해하고 있어야 합니다.

원상회복 특약이 있으면 무조건 따라야 하나요?

실무에서 가장 흔히 보이는 특약 문구는 "임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상으로 복구하여 반환한다" 정도의 짧은 문장입니다. 문제는 이 문구만으로는 "원상"이 정확히 어느 시점, 어느 상태를 가리키는지 특정되지 않는다는 점입니다. 이런 모호한 특약은 계약 당시 양 당사자가 각자 다르게 이해하고 있었을 가능성이 크고, 종료 시점에 가서야 그 차이가 드러나 분쟁으로 번지는 경우가 많습니다.

반대로 "임차인이 설치한 파티션, 조명, 바닥재를 모두 철거하고 최초 인도 당시 콘크리트 골조 상태로 복구한다"처럼 구체적으로 특정된 특약이라면 다툼의 소지가 상당히 줄어듭니다. 특약이 구체적일수록 나중에 "이 부분도 포함되느냐"는 식의 해석 다툼 자체가 발생하기 어렵기 때문입니다. 계약을 체결하는 단계에서 원상회복 특약 문구를 꼼꼼히 살펴야 하는 이유가 여기에 있습니다.

특약의 효력을 다투는 사례도 있습니다. 임차인에게 지나치게 불리한 내용이거나, 임차인이 시설투자를 대규모로 한 상황에서 계약 체결 당시에는 예상하지 못했던 수준의 원상회복 비용을 요구하는 경우라면, 특약의 해석이나 적용 범위를 두고 다툴 여지가 있습니다. 이때는 계약 체결 경위, 임대인이 원래 제공한 상태, 임차인의 시설투자 내역, 임대차 기간 동안의 사용 실태 등을 종합적으로 살펴 개별적으로 판단하게 됩니다.

시설권리금을 받은 임차인도 원상회복 의무가 있나요?

시설권리금은 기존 임차인이 설치한 인테리어·집기·시설의 가치를 신규임차인이 그대로 이어받는 대가로 지급하는 금전입니다. 이 돈은 신규임차인이 기존임차인에게 지급하는 것이지, 임대인에게 지급하거나 임대인으로부터 돌려받는 성격의 돈이 아닙니다. 반면 원상회복 의무는 임대차계약의 당사자인 임대인과 기존임차인 사이의 문제입니다. 이 두 관계가 서로 다른 당사자·다른 근거를 가진 별개의 문제라는 점을 놓치면 실무에서 혼선이 생깁니다.

혼선이 생기는 대표적인 상황은 이렇습니다. 기존임차인이 신규임차인에게 시설권리금을 받고 시설을 그대로 넘겼는데, 임대인은 여전히 기존임차인에게 원상회복을 청구하는 경우입니다. 기존임차인 입장에서는 "이미 시설을 다 넘겼는데 왜 나에게 원상회복을 요구하느냐"고 억울해할 수 있지만, 임대인과 별도의 합의(시설을 그대로 두어도 좋다는 동의, 또는 신규임차인이 원상회복 의무를 인수한다는 합의)를 남겨두지 않았다면 원칙적으로 임대인은 계약당사자인 기존임차인에게 원상회복을 청구할 수 있습니다.

따라서 시설승계가 이뤄질 때는 임대인의 동의나 협조를 반드시 서면으로 남겨두어야 합니다. 임대인이 신규임차인과 새로 임대차계약을 체결하면서 "기존 시설을 그대로 유지한 상태로 인수한다"는 내용을 계약서에 명시하고, 기존임차인의 원상회복 의무를 면제하거나 신규임차인이 인수하는 것으로 정리해두면, 이후 기존임차인이 원상회복 문제로 다시 불려나오는 상황을 막을 수 있습니다.

권리금 계약서를 작성하는 단계에서 원상회복 문제를 함께 짚지 않으면, 정작 신규임차인은 시설을 그대로 쓰고 있는데 기존임차인만 임대인으로부터 뒤늦게 원상회복 청구를 받는 불균형한 상황이 벌어질 수 있습니다. 권리금 계약서에 "본 계약과 별도로 임대인의 원상회복 면제 또는 인수 합의가 확인되어야 계약이 유효하다"는 식의 조건을 넣어두면, 세 당사자 모두 이 문제를 빠뜨리지 않고 챙기게 하는 안전장치가 됩니다.

임대차 기간이 길었던 임차인일수록 이 문제가 더 첨예해지는 경향이 있습니다. 대법원 2017다225312 판결(2019.5.16. 선고, 전원합의체)의 취지에 따르면 임대차 기간이 10년을 초과하더라도 권리금 회수기회는 보호됩니다. 오래 영업한 임차인일수록 시설 투자 규모가 크고 시설권리금 액수도 커지는 경향이 있어, 원상회복 범위를 둘러싼 다툼 역시 임대차 기간이 길수록 더 커지는 것이 실무에서 흔히 관찰되는 흐름입니다.

이 판례가 원상회복 문제에 시사하는 바는 분명합니다. 임차인이 갱신요구권으로 인정되는 기간을 넘겨 오래 영업했다고 해서 권리금 회수기회 자체가 사라지는 것은 아니므로, 장기 임차인이라도 신규임차인을 주선해 시설권리금을 받을 길이 열려 있습니다. 다만 그만큼 시설이 오래돼 있고 투자 규모도 크기 때문에, 시설승계와 원상회복 처리를 명확히 정리해두지 않으면 다툼의 금액 규모 자체가 커질 수 있다는 점을 함께 유의해야 합니다.

원상회복 의무를 아예 면제받을 수 있나요?

실무에서는 임대인이 신규임차인과 새로 계약을 체결하면서 기존 시설을 그대로 유지하는 것을 선호하는 경우가 적지 않습니다. 상가를 공실로 오래 비워두는 것보다, 이미 영업이 가능한 상태의 시설을 유지한 채 새로운 임차인을 받는 편이 임대인에게도 유리하기 때문입니다. 이런 상황이라면 임대인과 협의해 기존임차인의 원상회복 의무를 명시적으로 면제받는 합의서를 작성하는 것이 가장 깔끔한 해결책입니다.

면제 합의서에는 최소한 다음 내용이 들어가야 합니다. 면제 대상이 되는 시설물의 구체적인 목록, 면제의 주체(임대인)와 그 의사표시가 명확히 담긴 문구, 그리고 작성일자와 서명입니다. "구두로 괜찮다고 했다"는 정도로는 나중에 임대인이 태도를 바꿨을 때 대응하기 어렵습니다. 신규임차인과의 권리금 계약을 진행하는 시점에 임대인의 면제 의사표시도 함께 서면으로 받아두는 것이 가장 안전한 순서입니다.

다만 면제 합의가 있더라도 그 범위를 벗어나는 부분, 예컨대 계약서에 명시되지 않은 별도의 파손이나 훼손이 있다면 그 부분까지 면제된다고 보기는 어렵습니다. 면제 합의서를 작성할 때는 "일체의 원상회복 의무를 면제한다"는 식의 포괄적인 문구보다, 어떤 시설이 어떤 상태로 유지되는지를 구체적으로 특정하는 편이 이후 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

면제 합의서는 되도록 신규임차인과의 권리금 계약, 그리고 임대인과 신규임차인 사이의 새 임대차계약과 같은 시점에 함께 진행하는 것이 좋습니다. 세 문서가 서로 다른 시점에 따로 작성되면 내용이 어긋나거나, 어느 한쪽 서류에만 원상회복 관련 문구가 빠지는 실수가 생기기 쉽습니다. 가능하다면 세 당사자가 한자리에서 각 서류의 원상회복 조항을 서로 맞춰보고 서명하는 절차를 거치는 것이 가장 확실합니다.

시설승계 계약서 작성 시 체크포인트

신규임차인에게 시설을 넘기면서 권리금을 받을 때, 아래 항목을 계약서나 별도 합의서에 명시해두면 이후 원상회복을 둘러싼 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

이 세 가지 중 특히 임대인의 서면 동의가 가장 자주 누락되는 부분입니다. 기존임차인과 신규임차인끼리는 권리금 계약서를 꼼꼼히 작성하면서도, 정작 원상회복 청구권자인 임대인의 동의는 구두로만 받아두는 경우가 많기 때문입니다. 임대인의 동의 없이 기존임차인과 신규임차인끼리만 "원상회복은 신규임차인이 책임진다"고 합의해봐야, 임대인과의 관계에서는 여전히 기존임차인이 원상회복 의무자로 남을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

추가로 챙겨야 할 항목은 시설물 중 일부가 노후화돼 신규임차인이 어차피 교체할 예정이라면, 그 부분은 굳이 원상회복 범위에 넣어 다툴 실익이 없다는 점입니다. 신규임차인이 철거·교체할 시설이라면 기존임차인이 미리 철거 비용을 부담할 필요 없이, 신규임차인의 인테리어 공사 과정에서 자연스럽게 처리되도록 조율하는 것이 세 당사자 모두에게 효율적입니다. 이런 세부 조율까지 계약서에 담아두면 이후 "누가 무엇을 책임지느냐"는 다툼 자체를 예방할 수 있습니다.

원상회복 범위를 둘러싼 실제 다툼 유형

실무에서 반복적으로 나오는 임대인 측 주장과, 그에 대한 일반적인 판단 기준을 정리하면 다음과 같습니다. 개별 사안마다 결론이 달라질 수 있으므로 아래 내용은 판단의 방향성을 보여주는 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

원상회복 비용을 임대인이 임의로 정해도 되나요?

실무에서 가장 흔한 갈등 패턴은 임대인이 보증금을 반환하면서 "원상회복비용"이라는 명목으로 일정 금액을 임의로 공제하는 경우입니다. 이때 임차인은 공제된 금액의 산정 근거가 무엇인지, 실제로 발생한 손상이나 시설 철거 범위와 그 금액이 합리적으로 대응하는지를 확인해야 합니다. 견적서나 영수증 없이 막연히 "이 정도는 들 것"이라는 식으로 산정된 금액이라면 그대로 받아들이기 전에 근거 자료를 요구하는 것이 우선입니다.

범위나 금액에 대한 이견이 좁혀지지 않는다면, 제3의 전문가에게 원상회복 필요 범위와 비용을 객관적으로 평가받는 절차를 검토할 수 있습니다. 이런 절차를 거치면 임대인의 일방적 주장과 임차인의 일방적 반박 사이의 간극을 좁힐 수 있는 객관적 자료가 마련됩니다. 협의로도 해결되지 않으면 결국 보증금 반환청구 소송에서 원상회복비용 공제의 타당성 자체를 다투게 되는 경우가 많습니다.

이때 임차인이 유의해야 할 부분은 소송에 이르기 전 단계에서부터 대응 태도를 분명히 해두어야 한다는 점입니다. 임대인이 산정한 공제 금액에 이의 없이 서명해버리면, 나중에 그 금액이 과도했다는 사정을 알게 되더라도 이미 합의한 내용을 뒤집기가 쉽지 않습니다. 정산 서류에 서명하기 전, 산정 근거와 세부 내역을 서면으로 요청해 검토할 시간을 확보하는 것이 실무적으로 중요한 첫 단추입니다.

임대인이 보증금 전액을 반환하지 않고 원상회복비용을 임의로 공제한 채 나머지만 지급하는 경우, 임차인은 공제된 부분에 대해 별도로 반환을 청구할 수 있습니다. 이 과정에서 임대차 기간 동안 촬영해둔 사진, 계약 체결 당시의 상태를 보여주는 자료, 원상회복 관련 특약 문구 등이 핵심 증거로 활용됩니다. 평소 이런 자료를 남겨두지 않았다면 종료 시점에 가서 뒤늦게 입증에 어려움을 겪는 경우가 많으므로, 계약 체결 시점과 인테리어 시공 시점에 미리 기록을 남겨두는 습관이 중요합니다.

때로는 임대인이 "철거는 번거로우니 원상회복 대신 일정 금액을 정산해서 받겠다"고 금전 정산을 제안하는 경우도 있습니다. 이 방식이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니지만, 정산 금액이 실제 철거·복구에 드는 비용보다 지나치게 높게 책정돼 있지는 않은지 반드시 확인해야 합니다. 가능하다면 인테리어 업체 등을 통해 실제 철거·복구 비용을 대략적으로 파악해두고, 임대인이 제시한 금액과 비교해본 뒤 합의 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

원상회복 다툼이 생겼을 때 대응 절차

자주 묻는 질문