상가 한 칸을 임차해 장사하다가 사정이 생겨 다른 사람에게 다시 빌려주거나, 반대로 원 임차인에게서 가게를 넘겨받아 전차인으로 들어가는 경우가 실무에서는 생각보다 자주 있습니다. 문제는 이 전대차 관계가 임대인과의 원 임대차 계약과 별개로 굴러가는 것이 아니라는 점입니다. 전대차 계약서를 어떻게 쓰느냐, 임대인 동의를 어떻게 확보하느냐에 따라 전차인이 나중에 권리금을 회수할 수 있는지 여부 자체가 달라질 수 있습니다.

특히 상가 임대차는 권리금이라는 별도의 재산적 가치가 걸려 있다 보니, 전대차 관계에서도 이 권리금을 누가 어떤 범위에서 보호받을 수 있는지가 늘 다툼의 핵심이 됩니다. 이 글에서는 전대차 계약서를 작성할 때 실제로 넣어야 하는 조항, 임대인 동의를 확보하는 절차, 그리고 전차인이 권리금을 회수할 수 있는 법적 범위를 짚어보겠습니다.

전대차가 늘어나는 이유는 다양합니다. 원래 자리에서 장사하던 임차인이 개인 사정으로 매장을 잠시 비워야 하거나, 사업을 확장하며 일부 공간만 다른 사업자에게 내주거나, 반대로 권리금을 주고 기존 매장을 그대로 이어받으려는 사람이 원 임차인 명의를 유지한 채 실제 운영만 넘겨받는 식으로 진행되는 경우도 흔합니다. 어떤 형태든 전대차라는 법률관계로 묶이는 순간, 원 임대차 계약의 틀 안에서만 보호받을 수 있다는 점은 동일합니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 임차한 상가를 다른 사람에게 다시 세놓으려는 임차인(전대인 예정자)
• 이미 전대차로 들어와 장사를 시작했거나 시작하려는 전차인
• 임대인 동의 없이 이미 전대가 이루어져 불안한 상태인 경우
• 전대차 계약서에 권리금 조항을 어떻게 넣어야 하는지 궁금한 경우

넷 중 하나라도 해당한다면 아래 내용을 끝까지 읽어보시길 권합니다. 특히 전대차는 원 임대차 계약과 맞물려 돌아가는 구조라, 한쪽만 신경 쓰고 다른 쪽을 놓치면 애써 쌓은 권리금이 통째로 흔들릴 수 있습니다.

상가 전대차, 임대인 동의 없이 해도 되나요?

민법 제629조에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없고, 동의 없이 전대하면 임대인은 임대차 계약 자체를 해지할 수 있습니다. 즉 무단전대는 전대차 계약서를 아무리 꼼꼼히 써도 그 효력이 흔들릴 수 있는 근본적인 위험 요소입니다.

민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정합니다. 이 조항은 상가 임대차에도 그대로 적용되는 일반 법리로, 전대차의 출발점이자 가장 먼저 확인해야 할 지점입니다.

실무에서는 상가 임차인이 사정상 매장 일부나 전부를 다른 사람에게 넘기면서 임대인에게 정식으로 알리지 않고 구두로만 조율하는 경우가 적지 않습니다. 당장 임대인이 별다른 이의를 제기하지 않으면 문제없이 넘어가는 것처럼 보이지만, 이는 어디까지나 잠재된 위험을 안고 가는 상태일 뿐입니다. 임대인이 뒤늦게 무단전대 사실을 알게 되면 계약 해지를 통보할 수 있고, 이 경우 전대차 계약도 함께 흔들리면서 전차인이 투자한 권리금의 법적 기반 자체가 사라질 수 있습니다.

임대인에게 동의를 구하는 절차는 생각보다 어렵지 않습니다. 먼저 원 임대차 계약서를 다시 확인해 전대를 제한하거나 금지하는 특약이 있는지 살펴보고, 있다면 그 내용부터 임대인과 조율해야 합니다. 이후 전대차의 목적, 기간, 전차인의 인적사항과 업종을 정리한 서면을 임대인에게 전달하고, 임대인이 이에 동의한다는 서명이나 날인을 받아 동의서 형태로 남겨두면 됩니다. 구두로 "괜찮다"는 답을 들었다 하더라도 반드시 서면화하는 절차를 거쳐야 나중에 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

만약 임대인이 전대 자체를 거부한다면 무리하게 진행하기보다 다른 방법을 검토해야 합니다. 예를 들어 원 임차인이 직접 폐업하고 임대인과 새로운 임차인 사이의 계약으로 전환하면서, 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 방식으로 구조를 바꾸는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다. 이 경우에는 전대차가 아니라 원 임차인 스스로가 신규임차인을 주선하는 형태가 되어, 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 규정이 원 임차인에게 직접 적용됩니다. 어떤 방식이 더 유리한지는 잔여 임대차 기간, 임대인과의 관계, 전차인이 될 사람의 사정에 따라 달라지므로 상황에 맞춰 검토해보시길 권합니다.

동의를 받아둔 이후에도 안심하기는 이릅니다. 전대차를 계획하고 있다면 계약서를 작성하기 전에 반드시 임대인에게 서면으로 동의를 요청해야 하며, 동의서에는 전대차 기간, 전차인의 인적사항, 전대 목적물의 범위, 전대차 조건(차임·보증금)을 함께 명시해 두는 것이 좋습니다. 임대차 계약서에 애초부터 "전대 가능" 특약이 있는 경우라도, 실제 전대가 이루어질 때는 임대인에게 통지하고 서면으로 재확인을 받아두는 편이 나중의 분쟁을 줄여줍니다.

동의서를 받아두었다면 원본은 전대인이 보관하고, 전차인에게는 사본을 반드시 교부해두는 것이 좋습니다. 전차인 입장에서는 자신이 들어가려는 매장의 전대차가 임대인 동의를 거친 것인지 스스로 확인할 권리가 있으므로, 계약을 앞두고 동의서 사본을 요청하는 것을 주저하지 않아야 합니다.

전대차 계약서, 어떤 조항을 반드시 넣어야 하나요?

전대차 계약서는 원 임대차 계약서를 그대로 베껴 쓰는 것으로는 부족합니다. 전대인(원 임차인)과 전차인 사이의 관계, 그리고 그 위에 걸쳐 있는 원 임대인과의 관계까지 함께 반영해야 나중에 권리금 문제가 생겼을 때 계약서가 실질적인 증거로 기능할 수 있습니다. 아래 일곱 가지는 실무에서 특히 자주 빠뜨려 분쟁으로 이어지는 항목들입니다.

이 가운데 특히 신경 써야 할 부분은 전대차 존속기간입니다. 전대차는 원 임대차라는 뿌리 위에 서 있는 관계이므로, 전대차 기간을 원 임대차 잔여기간보다 길게 잡아봐야 그 초과 부분은 원 임대인에게 대항할 수 없습니다. 계약서에 "원 임대차가 갱신되지 않는 경우 전대차도 자동으로 종료된다"는 취지의 문구를 넣어 서로의 기대를 명확히 맞춰두는 것이 좋습니다.

또한 권리금 조항은 단순히 "권리금 얼마를 주고받았다"는 사실 기재에 그치지 않아야 합니다. 전차인이 나중에 새로운 전차인(또는 신규임차인 성격의 다음 사람)을 주선했을 때 전대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하거나 방해하지 않는다는 협조 의무를 함께 적어두면, 뒤에서 살펴볼 권리금 회수기회 보호 규정과 맞물려 실질적인 보호 장치로 작동할 수 있습니다.

해지 사유 조항도 소홀히 다루기 쉬운 부분입니다. 전차인이 차임을 연체했을 때 몇 회분이 밀리면 계약을 해지할 수 있는지, 전차인이 임의로 다시 제3자에게 재전대하는 것을 금지하는지, 전대인이 원 임대인과의 관계에서 계약이 해지될 경우 전대차는 어떻게 처리되는지를 각각 조항으로 나누어 명시해두어야 합니다. 이런 조항이 없으면 막상 문제가 생겼을 때 어느 한쪽의 일방적인 주장에 의존할 수밖에 없어 다툼이 길어집니다.

예를 들어 권리금 조항에는 "전차인이 전대차 종료 전 새로운 전차인을 주선하는 경우, 전대인은 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하거나 권리금 지급을 방해하지 않는다"는 취지의 문구를 넣어두는 방식이 실무에서 활용됩니다. 다만 문구 하나로 모든 분쟁을 막을 수 있는 것은 아니므로, 계약서 초안을 작성한 뒤에는 실제 사안에 맞게 전문가의 검토를 받아 문구를 다듬는 과정을 거치는 것이 좋습니다.

전차인도 권리금을 회수할 수 있나요?

상가건물임대차보호법 제13조는 제10조의4를 포함한 임차인 보호 규정을 전대인과 전차인 사이의 전대차 관계에도 준용하도록 정하고 있어, 전차인도 원칙적으로 전대인에 대해 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 있습니다. 다만 이 권리는 원 임대차의 존속기간 내로 한정되고, 전대인이 그 범위 안에서 전차인의 권리 행사 기간을 정할 수 있다는 점을 함께 알아두어야 합니다.

조금 더 풀어서 설명하면 이렇습니다. 원 임차인이 임대인과 맺은 임대차 관계에서 권리금 회수기회를 보호받는 것과 같은 틀이, 전대인과 전차인 사이의 전대차 관계에도 그대로 옮겨와 적용됩니다. 즉 전대인이 전대차 종료를 앞두고 전차인이 주선한 새로운 사람에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 전차인의 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위를 하면 전차인은 전대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 여기서 반드시 구분해야 할 지점이 있습니다. 전차인이 권리금 회수기회 보호를 주장하는 상대방은 원칙적으로 전대인(원 임차인)이지, 원 임대인이 아니라는 점입니다. 전차인과 원 임대인 사이에는 직접적인 계약 관계가 없기 때문에, 원 임대인을 상대로 곧바로 권리금 관련 책임을 묻는 것은 사안에 따라 법률적 판단이 크게 갈릴 수 있는 영역입니다. 이 부분은 개별 사실관계에 따라 결론이 달라지므로 전문가와 함께 구체적으로 검토받는 것이 안전합니다.

손해배상의 범위도 함께 짚어두어야 합니다. 손해배상 상한은 전차인이 주선한 다음 사람이 지급하기로 한 권리금과, 전대차 종료 당시 감정평가한 권리금 중 낮은 금액으로 정해집니다. 즉 전차인이 애초에 지급한 권리금 전액을 무조건 돌려받는 구조가 아니라는 점을 정확히 이해하고 있어야 협상이나 소송 과정에서 현실적인 목표를 세울 수 있습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 위험은 원 임대차 자체가 종료되는 경우입니다. 원 임대인이 정당한 사유로 원 임차인(전대인)과의 계약 갱신을 거절하면, 그 위에 얹혀 있던 전대차 관계도 함께 소멸할 수 있습니다. 이 경우 전차인의 권리금 회수 기반 자체가 흔들리게 되므로, 전대차 계약 시점에 원 임대차의 잔여기간과 갱신 가능성을 함께 확인해 두는 것이 실질적인 대비책이 됩니다.

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 전문 엄정숙 변호사가 상가 권리금과 관련한 소송을 다수 다뤄온 곳으로, 전대차 관계에서 발생하는 권리금 분쟁도 원 임대차 구조를 함께 분석해 대응 방향을 잡습니다. 전대인과 전차인 사이만의 문제인지, 원 임대인까지 얽힌 문제인지에 따라 접근 방법이 달라지므로 사실관계를 정확히 파악하는 과정이 먼저입니다.

실제로 소송까지 진행하게 되는 경우, 사건의 난이도나 감정 절차 유무에 따라 다르지만 평균적으로 10개월에서 14개월 정도의 시간이 소요되는 경우가 많습니다. 비용 역시 사건마다 차이가 있어 상담을 통해 구체적으로 안내받는 것이 정확하며, 소송이 지연될 경우에는 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금이 함께 문제 될 수 있습니다.

전대차 권리금, 실제로 어떻게 주고받나요?

전대차에서 권리금은 통상 전차인이 전대인에게 시설·비품 인수 대가와 함께 지급하는 방식으로 오가며, 지급 시점과 금액을 별도의 권리금 계약서나 영수증으로 남겨두는 것이 안전합니다. 구두로만 주고받으면 나중에 액수나 지급 사실 자체를 다투게 될 수 있습니다.

실무에서는 전대차 계약서와 별도로 권리금 계약서(또는 시설·영업권 양수도 계약서)를 작성하는 경우가 많습니다. 이 계약서에는 권리금의 총액, 계약금·중도금·잔금의 지급 시기, 시설물 목록과 상태, 인수인계 일정을 구체적으로 담아야 합니다. 특히 시설물 목록은 사진과 함께 남겨두면 나중에 원상회복 범위를 두고 다투는 상황을 줄일 수 있습니다.

권리금을 지급할 때는 반드시 계좌이체를 이용하고, 이체 내역에 "권리금"이라는 항목을 명시해 두는 것이 좋습니다. 현금으로 주고받으면 나중에 지급 사실 자체를 입증하기 어려워지고, 세무상으로도 소명이 곤란해질 수 있습니다. 권리금은 세법상 기타소득으로 다뤄질 수 있어 신고·납부 문제가 함께 따라오므로, 구체적인 세무 처리는 반드시 세무 전문가의 확인을 거치는 것이 바람직합니다.

또한 전차인 입장에서는 권리금을 지급하기 전에 전대인이 실제로 임대인의 동의를 받았는지, 원 임대차 잔여기간이 충분한지를 먼저 확인해야 합니다. 동의도 받지 않은 상태에서 권리금부터 지급했다가 전대차 자체가 흔들리면, 지급한 권리금을 돌려받는 것부터 새로운 분쟁이 시작될 수 있기 때문입니다. 지급 순서를 "동의 확인 → 계약서 작성 → 권리금 지급"으로 지키는 것만으로도 상당한 위험을 줄일 수 있습니다.

인수인계 과정에서는 시설물뿐 아니라 기존 거래처, 단골 고객 정보, 영업 노하우처럼 눈에 보이지 않는 부분도 권리금 산정에 영향을 미칠 수 있습니다. 이런 요소들은 계약서에 구체적으로 명시하기 어렵더라도, 최소한 인수인계 확인서나 별도 메모 형태로 정리해두면 나중에 권리금 액수를 두고 다툼이 생겼을 때 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

권리금 조항, 전대차 계약서에 이렇게 쓰세요

같은 전대차 계약서라도 조항을 어떻게 구성하느냐에 따라 나중에 분쟁이 벌어졌을 때 결과가 크게 달라집니다. 실무에서 자주 보이는 위험한 구성과, 그에 대응해 넣어야 할 안전한 구성을 비교해보겠습니다.

왼쪽처럼 조항이 비어 있는 계약서는 나중에 분쟁이 생겼을 때 "그런 약속은 없었다"는 주장에 대응하기가 매우 어렵습니다. 반대로 오른쪽처럼 임대인 동의, 존속기간, 협조 의무, 수수 내역이 문서로 남아 있으면 전차인이 실제로 권리금 회수기회 보호를 주장할 때 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.

특히 전대차는 원 임대차라는 또 다른 층위가 함께 얽혀 있기 때문에, 오른쪽의 안전한 구성을 갖추더라도 원 임대차 자체의 안정성(잔여기간, 갱신 가능성, 연체 여부)을 함께 점검해야 실질적인 효과가 있습니다. 계약서 문구만 잘 갖추고 원 임대차 쪽을 놓치면 절반의 대비에 그칠 수 있습니다.

전대차 계약서를 안 쓰고 구두로만 약속해도 되나요?

구두 약속만으로 전대차를 진행하면 임대인 동의 여부, 전대 기간, 권리금 수수 내역을 나중에 입증하기가 매우 어려워집니다. 분쟁이 생기면 전차인이 크게 불리해지므로, 반드시 서면 계약서와 임대인 동의서를 함께 갖춰야 합니다.

지인 사이나 급하게 가게를 넘기고 받는 상황에서는 "서로 믿는 사이니까 계약서는 나중에 쓰자"는 식으로 넘어가는 경우가 실무에서 종종 있습니다. 문제는 시간이 지나 관계가 틀어지거나 임대인이 개입하는 순간, 구두로 오갔던 이야기는 각자의 기억과 주장에 따라 전혀 다른 내용으로 재구성된다는 점입니다. 권리금을 얼마에 주고받기로 했는지, 전대 기간이 언제까지였는지, 임대인이 실제로 동의했는지조차 다투게 되면 전차인이 자신의 권리금 회수기회를 주장할 근거 자체를 잃어버릴 수 있습니다.

예를 들어 지인에게 매장을 넘기면서 권리금 3천만 원을 구두로 약속하고 계좌로는 일부만 나눠 보냈는데, 이후 새로운 전차인이 들어오는 과정에서 전대인이 남은 권리금을 주지 않겠다고 말을 바꾸는 상황이 실무에서 종종 발생합니다. 이런 경우 계좌이체 내역만으로는 전체 약정 금액을 입증하기 어려워, 나머지 금액에 대한 청구가 순탄하게 진행되지 않을 수 있습니다. 처음부터 총액과 지급 일정을 서면으로 남겨두었다면 훨씬 수월하게 풀렸을 사안입니다.

따라서 아무리 급하고 서로 신뢰하는 관계라 하더라도 전대차 계약서, 임대인 동의서, 권리금 수수 영수증 이 세 가지는 최소한으로 갖춰두어야 합니다. 계약서를 작성할 여유가 부족하다면 간단한 형태로라도 날짜와 서명을 남긴 확인서를 작성해두고, 이후 정식 계약서로 보완하는 방법도 있습니다. 문서화는 권리금을 지키기 위한 가장 기본적이면서도 가장 강력한 장치입니다.

전대차 계약서 체크리스트

지금까지 살펴본 내용을 실제 계약서 작성 순서에 맞춰 표로 정리했습니다. 계약서를 쓰기 전, 혹은 이미 쓴 계약서를 다시 점검할 때 아래 항목을 하나씩 확인해보시기 바랍니다.

아래 표는 전대차 계약서를 처음 작성할 때뿐 아니라, 이미 체결된 계약서를 다시 살펴볼 때도 활용할 수 있습니다. 특히 전대차가 진행 중인 상태에서 권리금 관련 분쟁의 조짐이 보인다면, 표의 항목을 하나씩 짚어가며 지금 계약서에 무엇이 빠져 있는지 먼저 파악하는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

이 여섯 항목 중 어느 하나라도 비어 있다면, 지금이라도 전대인과 전차인이 함께 협의해 보완해두는 것을 권합니다. 이미 계약이 진행 중이거나 분쟁이 시작된 상태라면 협의만으로 해결이 어려울 수 있으므로, 무료 전화상담 02-591-5657로 연락해 현재 계약서 내용을 함께 점검받아보시는 것도 방법입니다.

자주 묻는 질문

전대차 계약서는 한 번 쓰고 서랍에 넣어두는 서류가 아니라, 전대인과 전차인 모두의 권리금을 지키는 실질적인 방어선입니다. 지금 계약을 준비 중이거나 이미 체결한 계약서가 있다면, 이번 기회에 임대인 동의와 권리금 조항이 제대로 갖춰져 있는지 꼼꼼히 다시 확인해보시길 권합니다.