권리금을 한 푼도 내지 않고 공실 상태의 상가에 직접 임대인과 계약해 들어간 임차인들이 공통적으로 품는 의문이 있습니다. "나는 전 임차인한테 권리금을 준 적이 없는데, 내가 나갈 때는 신규임차인한테 권리금을 받을 수 있을까." 몇 년간 성실히 영업해 단골을 만들고 매출을 키워 놓고도, 처음 들어올 때 권리금을 내지 않았다는 이유만으로 나갈 때도 권리금을 받지 못하는 것은 아닌지 걱정하는 경우가 많습니다.

결론부터 말하면 이런 걱정은 대부분 기우입니다. 상가건물임대차보호법이 보호하는 권리금 회수기회는 임차인이 처음 입점할 때 권리금을 지급했는지와 무관하게 인정되는 권리입니다. 이 글에서는 무권리로 들어간 매장이 어떤 근거로 권리금을 받을 수 있는지, 권리금은 구체적으로 어떻게 만들어지는지, 그리고 임대인이 방해할 때 어떻게 대응해야 하는지를 순서대로 정리합니다.

특히 요즘은 신축 상가나 공실이 많은 상권에서 임대인이 "권리금 없이 들어오라"며 임차인을 유치하는 경우가 늘고 있습니다. 임차인 입장에서는 초기 부담이 줄어드는 장점이 있지만, 그만큼 나중에 자신이 나갈 때 권리금을 받을 수 있을지에 대한 불안도 함께 안고 시작하게 됩니다. 이런 불안은 권리금 제도의 작동 원리를 정확히 알면 상당 부분 해소됩니다. 지금부터 하나씩 짚어보겠습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 전 임차인에게 권리금을 주지 않고 공실 상태에서 임대인과 직접 계약해 입점한 경우
• 영업하며 단골과 매출을 늘려 왔는데 나갈 때 권리금을 받을 수 있는지 확신이 서지 않는 경우
• 임대인이 "권리금 없이 들어왔으니 나갈 때도 없다"고 주장하는 경우
• 신규임차인을 구했는데 임대인이 계약을 거절하거나 고액 차임을 요구하는 경우

무권리로 들어간 매장도 권리금을 받을 수 있나요?

이 부분에서 흔히 생기는 오해가 있습니다. 많은 사람들이 권리금을 "이전 임차인에게 낸 돈을 나중에 돌려받는 것"으로 이해하는데, 실제 법 구조는 다릅니다. 권리금은 임대인에게 돌려받는 보증금과 달리, 임차인이 영업 기간 동안 형성한 유형·무형의 재산적 가치를 신규임차인에게 넘기면서 그 대가로 신규임차인으로부터 받는 돈입니다. 이 구도에서 임대인은 애초에 권리금의 지급 당사자가 아니라, 그 거래가 원활히 이루어지도록 방해하지 않을 의무만을 지는 제3자적 위치에 있습니다.

따라서 권리금을 받을 수 있느냐는 질문의 핵심은 "처음에 얼마를 냈는가"가 아니라 "지금 넘겨줄 만한 가치가 실제로 있는가"입니다. 무권리로 들어간 임차인이라도 영업 기간 동안 상권 안에서 신용을 쌓고, 단골을 확보하고, 독자적인 운영 노하우를 개발했다면 그 자체가 신규임차인이 대가를 지불할 만한 가치가 됩니다. 처음 권리금을 내지 않았다는 사실은 오히려 그 임차인이 스스로의 노력만으로 가치를 처음부터 새로 쌓아 올렸다는 의미로 볼 수도 있습니다.

무권리 인수, 정확히 어떤 상황을 말하나요?

무권리 인수란 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하지 않고 상가에 입점한 경우를 가리키는 실무상 표현입니다. 대표적인 경로는 두 가지입니다. 하나는 공실 상태의 상가에 임대인과 처음부터 신규로 임대차계약을 체결해 들어가는 경우이고, 다른 하나는 전 임차인이 폐업하며 권리금 없이 임대인에게 명도한 자리에 새로 입점하는 경우입니다. 두 경우 모두 임차인 입장에서는 "권리금을 낸 적이 없다"는 공통점이 있습니다.

무권리 인수와 혼동하기 쉬운 것이 앞서 다른 글에서 다룬 "권리금 배제 특약"입니다. 이 둘은 서로 다른 상황입니다. 권리금 배제 특약은 계약서에 권리금을 주장하지 않겠다는 문구가 명시적으로 들어간 경우를 말하고, 무권리 인수는 그런 특약 유무와 무관하게 그저 입점 당시 권리금 거래 자체가 없었던 경우를 말합니다. 무권리로 들어갔다고 해서 반드시 계약서에 권리금 포기 문구가 있는 것도 아니고, 반대로 권리금을 내고 들어간 임차인이라도 배제 특약이 있는 계약서에 서명했을 수 있습니다. 이 글에서 다루는 것은 후자의 특약 문제가 아니라, 순수하게 "처음 권리금을 안 냈다"는 사정 하나만으로 나중에 권리금을 받을 자격이 사라지는지에 대한 답입니다.

또한 무권리 인수는 "권리금이 아예 없는 자리"와도 구분해야 합니다. 상권이 형성되지 않았거나 영업이 어려운 자리는 애초에 권리금 자체가 낮게 형성되거나 거의 없을 수 있습니다. 이런 경우는 무권리로 들어갔기 때문이 아니라, 그 자리와 업종의 영업 여건상 재산적 가치가 크게 쌓이지 않았기 때문입니다. 반면 상권이 살아있는 자리에 무권리로 들어가 몇 년간 활발히 영업했다면, 입점 당시 권리금이 없었다는 사실과 무관하게 상당한 권리금이 새로 형성될 수 있습니다. 결국 관건은 "무권리로 들어갔는가"가 아니라 "지금 그 자리에서 실제로 얼마만큼의 가치가 만들어졌는가"입니다.

권리금은 구체적으로 어떻게 만들어지나요?

권리금은 영업시설과 비품 같은 유형의 가치뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상 이점 같은 무형의 가치까지 포함하는 개념입니다. 무권리로 들어간 임차인이라도 영업을 이어가는 동안 이런 요소들을 하나씩 쌓아 올리게 되고, 그 축적된 가치가 곧 신규임차인에게 넘길 수 있는 권리금의 실체가 됩니다. 아래는 실무에서 권리금 산정의 근거로 제시되는 대표적인 가치 항목입니다.

이 다섯 항목 중 상당수는 임차인이 무권리로 입점했는지와 무관하게, 오직 그 임차인이 영업한 기간과 방식에 따라 새로 만들어지는 가치입니다. 처음 권리금을 내고 들어온 임차인이 전 임차인의 단골을 그대로 물려받는 것과 달리, 무권리로 들어간 임차인은 이런 가치를 스스로 처음부터 구축해야 하지만, 일단 구축된 이상 법적 보호의 정도가 달라지지 않습니다. 오히려 영업 기간이 길고 매출 성장이 뚜렷할수록 산정되는 권리금 액수가 커지는 경향이 있습니다.

권리금을 내고 들어간 임차인과 무엇이 다를까요

권리금을 지급하고 들어간 임차인과 무권리로 들어간 임차인은 출발선이 다를 뿐, 종료 시점에 적용되는 법적 보호는 동일합니다. 권리금을 내고 들어간 임차인은 전 임차인으로부터 이미 형성되어 있던 단골과 신용을 함께 넘겨받아 영업을 시작하는 반면, 무권리로 들어간 임차인은 그런 기존 자산 없이 영업 첫날부터 스스로 가치를 쌓아 올려야 합니다. 이 차이는 영업 초기의 부담과 속도에는 영향을 주지만, 종료 시점에 신규임차인에게 권리금을 받을 수 있는지를 가르는 기준은 아닙니다.

오히려 실무에서는 무권리 인수 임차인이 권리금 소송에서 유리한 지점도 있습니다. 권리금을 내고 들어온 경우 전 임차인 시절부터의 가치와 본인이 새로 만든 가치가 뒤섞여 있어 산정이 복잡해지는 경우가 있는 반면, 무권리로 들어간 임차인은 본인의 입점일 이후 형성된 가치만을 명확하게 소명하면 되므로 오히려 인과관계가 단순합니다. 매출 증가 추이, 시설 투자 시점, 거래처 계약 시점이 모두 본인의 입점 이후로 명확히 구분되기 때문에 감정 과정에서 가치 산정의 근거를 제시하기가 수월한 경우가 많습니다.

물론 반대로 불리한 지점도 있습니다. 권리금을 내고 들어온 임차인은 계약 당시 권리금 지급 영수증이나 권리금계약서 같은 객관적 자료를 이미 가지고 있어 이를 참고 자료로 활용할 수 있지만, 무권리로 들어간 임차인은 그런 초기 기준점이 없어 오로지 영업 실적 자료만으로 가치를 입증해야 합니다. 그래서 무권리 인수 임차인일수록 평소 매출·거래·투자 기록을 체계적으로 관리해 두는 습관이 실제 권리금 회수 국면에서 큰 차이를 만듭니다.

권리금을 안 내고 들어갔는데 나갈 때 권리금을 받을 수 있나요?

실무에서 이 오해가 유독 뿌리 깊은 이유는 "권리금은 주고받는 것"이라는 상식적 직관 때문입니다. 처음에 아무것도 주지 않았으니 나중에도 받을 것이 없다는 논리는 얼핏 합리적으로 들리지만, 법이 보호하는 권리금 회수기회의 실체를 놓친 접근입니다. 법은 임차인과 임대인 사이의 대가관계가 아니라, 임차인과 신규임차인 사이의 새로운 거래를 임대인이 방해하지 못하게 막는 구조로 설계되어 있습니다. 이 거래는 임차인이 형성한 현재의 가치를 기준으로 매번 새로 성립하는 것이지, 과거에 임차인 본인이 권리금을 지급했는지와는 별개의 문제입니다.

다만 현실적으로 짚어야 할 부분은 있습니다. 무권리로 들어간 임차인이 영업 기간이 매우 짧거나, 매출과 단골 확보가 미미한 상태에서 계약이 종료된다면 신규임차인에게 제시할 만한 재산적 가치 자체가 크지 않을 수 있습니다. 이 경우 권리금 회수기회라는 권리 자체는 보호되지만, 실제로 형성된 가치가 적어 산정되는 권리금 액수가 낮게 나올 수는 있습니다. 이는 법적 보호의 범위 문제가 아니라 가치 산정의 결과일 뿐이라는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

처음 권리금을 냈는지가 왜 중요하지 않을까요

이 질문에 답하려면 권리금 회수기회 보호 제도가 도입된 취지를 살펴볼 필요가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인의 지위를 이용해 임차인이 스스로 쌓아 온 영업 가치를 부당하게 가로채는 것을 막기 위해 신설된 조항입니다. 임대인이 임대차 종료를 계기로 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 임차인의 신규임차인 주선을 방해해 그 가치를 임차인 대신 자신이 차지하려는 행위를 막는 것이 핵심 목적입니다.

이 취지에서 보면 임차인이 처음에 권리금을 냈는지는 애초에 보호의 필요성과 관련이 없는 요소입니다. 무권리로 들어간 임차인이든 권리금을 내고 들어간 임차인이든, 영업 기간 동안 형성한 가치를 임대인이 부당하게 가로채려는 상황이라면 똑같이 보호할 필요가 있기 때문입니다. 오히려 무권리로 들어가 스스로 가치를 처음부터 일궈낸 임차인의 경우, 그 가치가 순전히 본인의 노력으로 만들어진 것이라는 점에서 보호의 필요성이 결코 덜하지 않습니다.

대법원 판례(2017다225312, 2019년 5월 16일 전원합의체 판결)의 취지도 이런 방향과 맞닿아 있습니다. 이 판결은 임대차 기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없게 된 임차인이라도 권리금 회수기회 보호는 별도로 인정된다고 밝혔습니다. 계약갱신 여부라는 별개의 요건이 권리금 회수기회 보호를 좌우하지 않는다는 이 판단은, 최초 권리금 지급 여부라는 또 다른 별개의 요건 역시 회수기회 보호를 좌우하지 않는다는 결론과 같은 맥락에서 이해할 수 있습니다.

바꿔 말하면 상가건물임대차보호법 제10조의4가 만들어 낸 보호는 "과거에 무엇을 주고받았는가"를 묻는 조항이 아니라 "지금 이 시점에 무엇을 넘길 수 있는가"를 묻는 조항입니다. 임대차 계약이 몇 번 갱신되었는지, 임차인이 몇 번째로 그 자리에 들어온 사람인지, 처음에 권리금을 냈는지 안 냈는지는 모두 과거의 사실관계일 뿐이고, 법이 실제로 심사하는 것은 종료 시점을 기준으로 임차인이 보유한 재산적 가치와 그것을 넘기려는 시도를 임대인이 방해했는지 여부입니다. 이 원칙을 이해하면 무권리 인수 임차인도 자신의 권리금 회수기회를 지레 포기할 이유가 없다는 점이 분명해집니다.

무권리 입점부터 권리금 회수까지, 전체 흐름

이 흐름에서 확인할 수 있듯, 무권리로 입점했다는 사실은 오직 1단계에서만 등장할 뿐 2단계부터 6단계까지의 법적 구조에는 전혀 영향을 주지 않습니다. 법이 보는 것은 "지금 이 임차인이 넘길 만한 가치를 실제로 형성했는가"이지 "이 임차인이 과거에 얼마를 지급했는가"가 아니기 때문입니다.

무권리로 들어와서 권리금을 못 받으면 어떻게 하나요?

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 약정한 권리금과 임대차 종료 당시 감정을 통해 산정한 권리금 중 더 낮은 금액을 기준으로 정해집니다. 무권리로 들어간 임차인의 경우 처음 지급한 권리금이 없기 때문에 그 금액을 손해액 산정의 하한선으로 삼을 수는 없고, 오로지 영업 기간 동안 실제로 형성한 가치를 기준으로 감정이 이루어집니다. 이 때문에 무권리 인수 임차인일수록 영업 기간 동안의 매출 자료, 거래 내역, 시설 투자 영수증 등을 꼼꼼히 보관해 두는 것이 손해배상 청구 단계에서 중요해집니다.

소송을 준비할 때는 세 가지 자료를 우선적으로 정리하는 것이 좋습니다. 첫째, 임대차계약서와 입점일을 확인할 수 있는 자료입니다. 둘째, 신규임차인을 주선한 사실과 임대인이 방해한 정황(문자, 통화 녹취, 내용증명 등)입니다. 셋째, 영업 기간 동안의 매출·거래처·시설 투자 내역처럼 권리금 산정의 근거가 되는 자료입니다. 이 세 가지가 갖춰지면 감정 절차와 소송 진행이 한결 수월해집니다.

권리금 액수는 어떻게 정해지나요

손해배상액 산정의 기준은 두 금액 중 더 낮은 쪽입니다. 아래는 그 구조를 간단히 정리한 것입니다.

여기서 감정을 통해 산정되는 B금액이 실질적으로 매우 중요한 역할을 합니다. 무권리로 들어간 임차인은 애초에 참고할 만한 과거 지급액이 없기 때문에, 감정인이 영업 기간·매출·시설 상태·상권 여건 등을 종합해 현재 시점의 가치를 새로 평가하게 됩니다. 이 감정 결과가 신규임차인과 약정한 금액보다 낮게 나오면 그 낮은 금액이 손해배상의 기준이 되므로, 감정 단계에서 자신이 형성한 가치를 얼마나 구체적으로 소명하느냐가 최종 배상액에 직접적인 영향을 미칩니다.

무권리 인수라도 이런 경우엔 주의가 필요합니다

무권리로 들어갔다는 사실 자체는 권리금 회수기회 보호에 영향을 주지 않지만, 그와 별개로 보호 자체가 제한되는 상황은 여전히 존재합니다. 대표적으로 상가건물임대차보호법은 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외한다고 정하고 있습니다. 무권리로 들어갔든 권리금을 내고 들어갔든 이 요건은 동일하게 적용되므로, 연체 이력이 있다면 별도로 점검해야 합니다.

또한 임대인에게 정당한 사유가 있는 계약 거절은 애초에 방해행위로 평가되지 않습니다. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절했다고 해서 무조건 손해배상 대상이 되는 것은 아니며, 그 거절에 법이 인정하는 정당한 사유가 있는지를 별도로 따져야 합니다. 아울러 영업 기간이 극히 짧아 형성된 가치 자체가 미미하다면, 보호받을 권리는 있어도 실제 손해배상액이 크지 않을 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 이런 요소들은 무권리 인수 여부와 무관하게 모든 권리금 분쟁에 공통으로 적용되는 판단 기준입니다.

무권리로 영업 중이라면 지금부터 준비할 것

아직 임대차가 진행 중이고 종료까지 시간이 남아 있다면, 지금부터라도 권리금 회수기회를 뒷받침할 자료를 체계적으로 쌓아 두는 것이 나중에 큰 차이를 만듭니다. 무권리로 들어간 임차인일수록 참고할 과거 기준점이 없기 때문에, 영업 기간 내내 스스로 만든 가치를 증명할 자료를 꾸준히 축적해 두어야 합니다.

이런 자료는 평소에는 특별한 쓸모가 없어 보이지만, 종료를 앞두고 신규임차인과 권리금 협상을 하거나 임대인의 방해행위에 대응해 손해배상을 청구할 때 결정적인 근거가 됩니다. 특히 무권리 인수 임차인은 "권리금을 낸 적이 없으니 증명할 것도 없다"고 오해해 자료 관리를 소홀히 하는 경우가 많은데, 실제로는 정반대입니다. 낼 때 자료가 없기 때문에 만들어 온 가치를 보여줄 자료가 오히려 더 중요해지는 구조입니다.

자주 묻는 질문

Q. 무권리로 들어간 지 1~2년밖에 안 됐는데도 권리금을 받을 수 있나요?

영업기간과 무관하게 권리금 회수기회 자체는 법적으로 보호됩니다. 다만 영업기간이 짧으면 상대적으로 형성된 단골·매출·신용의 규모가 작을 수 있어 감정을 통해 산정되는 권리금 액수 자체는 낮게 나올 가능성이 있습니다. 권리를 주장할 수 있는지와 실제로 받을 수 있는 금액의 크기는 서로 다른 문제이므로, 짧은 영업기간이라 해도 우선 보유한 가치를 구체적으로 정리해 보는 것이 좋습니다. 매출 성장세가 뚜렷하다면 짧은 기간에도 상당한 권리금이 인정되는 경우가 있습니다.

Q. 임대인이 "권리금 없이 들어왔으니 나도 못 받는다"고 계속 주장하면 어떻게 하나요?

이런 주장은 법적 근거가 없는 오해에서 비롯된 경우가 많습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 최초 권리금 지급 여부를 요건으로 삼지 않으므로, 이 주장만으로 신규임차인 주선을 포기할 필요는 없습니다. 임대인이 이런 이유로 계속 협조를 거부하며 실제로 방해행위에 이른다면, 그 시점부터의 정황을 기록해 두고 손해배상 청구를 검토하는 것이 적절한 대응입니다. 구두 주장에 흔들리지 말고 서면이나 문자로 방해 사실을 남겨 두는 것이 나중에 중요한 증거가 됩니다.

Q. 무권리 인수 매장의 권리금은 어떻게 증명하나요?

매출 자료(카드매출·부가세 신고 내역 등), 임대차계약서상 입점일, 시설·인테리어 투자 영수증, 거래처 계약서나 납품 내역, SNS·리뷰 등 단골 확보를 보여주는 자료가 종합적으로 활용됩니다. 이런 자료들이 많을수록 법원 감정에서 실질적인 영업 가치를 인정받기 유리해집니다. 자료를 평소에 체계적으로 보관해 두면 신규임차인과의 권리금 협상이나 이후 소송 모두에서 도움이 됩니다. 자료 준비 방법이 막막하다면 상담을 통해 구체적으로 안내받는 것이 효율적입니다.

Q. 신규임차인과 권리금 계약까지 했는데 임대인이 갑자기 반대하면 어떻게 하나요?

먼저 임대인이 반대하는 구체적인 이유를 확인하고, 그 이유가 상가건물임대차보호법이 인정하는 정당한 사유(예를 들어 법에서 정한 재건축 등 예외적 사유)에 해당하는지를 살펴야 합니다. 정당한 사유 없이 반대한다면 이는 방해행위에 해당할 수 있으므로 반대 의사를 표시한 정황을 기록해 두고 손해배상 청구를 준비하는 것이 좋습니다. 신규임차인과의 권리금 계약서, 협의 과정 기록도 함께 보관해 두어야 추후 절차에서 활용할 수 있습니다.

Q. 무권리로 들어간 프랜차이즈 매장도 동일하게 적용되나요?

프랜차이즈 가맹점이라 해도 임대차 관계의 당사자는 가맹점주와 임대인이므로 상가건물임대차보호법 제10조의4의 적용 원리는 동일합니다. 다만 프랜차이즈 계약에 따라 상호나 인테리어 콘셉트를 신규임차인이 그대로 이어받을 수 있는지, 본사와의 계약 관계가 어떻게 이전되는지에 따라 권리금 협상의 세부 조건이 달라질 수 있습니다. 가맹 계약서와 임대차계약서를 함께 검토해야 정확한 판단이 가능하므로, 프랜차이즈 매장이라면 이 부분을 상담 시 함께 확인하는 것이 좋습니다.