권리금 계약은 상가를 인수인계하는 과정에서 가장 예민한 국면입니다. 계약금까지 오간 상태에서 계약이 깨지면 누가 무엇을 물어줘야 하는지를 두고 다툼이 커지는데, 이때 기준은 단순합니다. 계약을 지키지 못하게 만든 원인이 누구에게 있는가입니다. 이 글은 권리금 계약이 파기됐을 때 계약금과 손해배상 책임이 양도인·양수인·임대인 중 누구에게, 어떤 근거로, 어느 범위까지 돌아가는지를 실무 기준으로 정리합니다. 이미 상가를 넘겨받기로 하고 계약금을 주고받은 뒤에 상대방의 태도가 갑자기 바뀌었거나, 임대인의 반대로 절차 자체가 멈춰버린 상황이라면 지금 당장 어떤 자료를 남기고 어떤 순서로 대응해야 하는지가 가장 절실한 문제일 것입니다.

• 권리금 계약을 체결했는데 임대인이 반대해서 계약이 깨질 위기에 놓인 경우
• 신규임차인(양수인)이 잔금을 내지 않아 계약 해제를 검토해야 하는 경우
• 기존임차인(양도인)이 갑자기 마음을 바꿔 권리금 계약을 깨겠다고 하는 경우
• 계약이 깨지면 계약금을 돌려받을 수 있는지, 위약금은 얼마나 물어야 하는지 궁금한 경우
• 권리금 계약서에 위약금 조항을 어떻게 넣어야 안전한지 미리 알고 싶은 경우

결론부터 — 권리금 계약 파기 책임은 원인을 제공한 쪽이 집니다

권리금 계약의 당사자와 계약금은 어떤 성격을 가질까요

권리금 계약(정확히는 권리금 양도양수계약)은 상가를 넘겨주는 기존 임차인인 양도인과, 그 상가를 이어받으려는 신규임차인인 양수인 사이에 체결되는 사적인 계약입니다. 건물주인 임대인은 원칙적으로 이 계약의 당사자가 아닙니다. 임대인이 계약서에 도장을 찍지 않아도 양도인과 양수인 사이의 권리금 계약 자체는 유효하게 성립할 수 있다는 뜻입니다.

다만 현실에서는 임대차 승계나 재계약 여부가 임대인의 태도에 크게 좌우됩니다. 아무리 양도인과 양수인이 합의를 마쳤어도 임대인이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거부하면 상가를 인수하는 절차 자체가 막혀버리기 때문입니다. 그래서 권리금 계약서에는 임대인의 동의나 신규 임대차계약 체결을 조건으로 거는 조항을 넣는 경우가 많고, 이 조건이 실제로 계약 파기 책임의 향방을 가르는 열쇠가 됩니다.

계약금의 법적 성격도 함께 짚어야 합니다. 민법 제565조에 따라 별도의 약정이 없으면 계약금은 원칙적으로 '해약금'으로 추정됩니다. 당사자 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는, 계약금을 준 쪽(통상 양수인)은 이를 포기하고, 받은 쪽(통상 양도인)은 그 배액을 상환하는 방법으로 별다른 귀책사유 증명 없이도 자유롭게 계약을 해제할 수 있다는 의미입니다. 즉 계약금만 오간 상태라면 법적으로는 "계약금을 포기하거나 배액으로 물어주면 그만"인 국면이 존재합니다.

그러나 계약서에 "위약 시 계약금을 몰취하거나 배액을 상환한다"는 위약금 조항을 명시하면 이야기가 달라집니다. 이 경우 계약금은 민법 제398조가 정한 '손해배상액의 예정'으로 성격이 바뀌어, 상대방은 실제로 발생한 손해를 하나하나 입증하지 않고도 특약에서 정한 금액을 그대로 청구할 수 있게 됩니다. 실무에서 권리금 계약서는 해약금과 위약금 예정이 뒤섞여 표현되는 경우가 많아, 문구 하나의 해석 차이로 분쟁이 커지는 경우를 자주 봅니다.

계약금의 액수를 정하는 방식도 계약마다 제각각입니다. 권리금 전액의 일부를 계약금으로 먼저 주고받고 나머지를 잔금으로 나누어 지급하는 형태가 흔한데, 계약금 비율이 낮으면 파기 시 부담이 작아 계약 유지력이 약해지고, 비율이 높으면 반대로 쉽게 발을 빼기 어려운 대신 자금 부담이 커집니다. 어느 쪽이 유리한지는 상가 상황과 협상력에 따라 다르므로, 계약금 액수와 지급 시기를 정하는 단계부터 파기 가능성까지 함께 고려해 조율하는 것이 바람직합니다.

계약서에 서명하기 전에는 상대방이 실제로 이행할 의사와 능력이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 양수인이라면 자금 조달 계획이 구체적인지, 양도인이라면 임대인과의 관계가 원만한지를 계약 전 단계에서 점검해두면 계약 체결 이후 파기로 이어질 위험 자체를 줄일 수 있습니다. 계약서 문구를 아무리 정교하게 다듬어도 애초에 이행 가능성이 낮은 상대와 계약을 맺으면 분쟁을 피하기 어렵기 때문입니다.

권리금 계약 파기하면 계약금은 돌려받을 수 있나요?

양도인 사정으로 계약이 깨졌다면 — 배액상환과 손해배상

양도인, 즉 상가를 넘기려던 기존 임차인의 사정으로 권리금 계약이 깨지는 경우는 실무에서 적지 않게 발생합니다. 더 높은 권리금을 제시하는 다른 사람이 나타났거나, 개인 사정으로 폐업 계획을 접었거나, 임대인과의 재계약이 틀어져 애초에 넘겨줄 상가 자체를 유지하지 못하게 되는 경우가 대표적입니다. 이때 기본 원칙은 양도인이 받은 계약금의 배액을 양수인에게 상환하는 것입니다.

주의할 점은 양도인이 계약을 깨는 것처럼 보여도 실제 원인이 임대인에게 있는 경우가 섞여 있다는 것입니다. 예를 들어 임대인이 신규임차인과의 재계약을 거절해서 양도인이 어쩔 수 없이 계약을 이행하지 못하게 됐다면, 양도인 입장에서는 자신에게 귀책사유가 없다는 항변을 시도해볼 수 있습니다. 다만 이 항변이 받아들여지려면 양도인이 계약 체결 과정에서 임대인의 태도를 성실히 확인하고 양수인에게 고지했는지, 계약서에 임대인 동의를 정지조건으로 걸어두었는지 같은 사정이 함께 검토됩니다.

또한 특약으로 손해배상액을 예정해둔 경우 법원이 그 금액을 그대로 인정하는 것이 원칙이지만, 예정된 위약금이 실제 손해에 비해 부당하게 과다하다고 판단되면 법원이 직권으로 감액할 수 있다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 반대로 위약금이 지나치게 낮게 정해져 있다면 그 금액을 넘는 손해를 추가로 받기는 어려우므로, 계약서 작성 단계에서 위약금 액수를 현실적인 수준으로 정하는 것이 중요합니다.

양도인의 단순 변심으로 파기되는 사안에서 양수인이 가장 많이 놓치는 부분은 계약금 배액상환 이상의 손해를 챙기는 절차입니다. 계약금 배액만 받고 끝내는 경우가 많지만, 실제로 다른 상가를 알아보느라 든 시간과 비용, 이미 지출한 인테리어 실측·설계 계약금, 사업자등록이나 인허가 준비 과정에서 든 비용은 별도의 손해로 청구할 수 있습니다. 다만 이런 손해는 계약금처럼 자동으로 인정되는 것이 아니라 지출 내역과 계약과의 인과관계를 자료로 입증해야 하므로, 영수증과 계약서, 상담 기록을 미리 정리해두는 것이 실제 소송이나 협상 국면에서 큰 힘이 됩니다.

양수인 사정으로 계약이 깨졌다면 — 계약금 포기와 손해배상

반대로 상가를 인수하려던 신규임차인, 즉 양수인의 사정으로 계약이 깨지는 경우도 흔합니다. 대출이 예상만큼 나오지 않아 잔금을 마련하지 못했거나, 사업 계획을 바꿔 아예 다른 업종을 준비하기로 했거나, 실사 과정에서 예상과 다른 점을 발견하고 발을 빼는 경우가 대표적입니다. 이때는 이미 지급한 계약금을 포기하는 것이 원칙적인 책임 형태입니다.

계약금 포기만으로 정리되지 않는 경우도 있습니다. 양도인이 이미 계약을 신뢰하고 다른 인수 희망자와의 협상을 중단했거나, 임대인에게 재계약을 요청하는 등 실질적인 이행 행위에 들어간 상태였다면, 양수인의 일방적 파기로 인한 손해가 계약금 규모를 넘어설 수 있습니다. 이런 경우 양도인은 계약금 몰취와는 별도로 채무불이행에 따른 손해배상을 추가로 청구할 수 있고, 특약이 있었다면 그 특약 금액을 기준으로 청구하게 됩니다.

양수인 입장에서 억울함을 느끼는 경우도 있습니다. 계약 당시 설명받은 상가 상태나 매출 자료가 실제와 크게 달랐다면, 단순 변심이 아니라 양도인 측의 고지의무 위반이나 착오·사기를 이유로 계약을 취소하거나 무효를 주장할 여지가 생깁니다. 이 경우에는 계약금 포기 원칙이 그대로 적용되지 않을 수 있으므로, 파기 사유를 정확히 밝혀두는 것이 유리합니다.

양수인이 계약금을 포기하고 끝내는 것이 억울하게 느껴지더라도, 파기를 결정하기 전에 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 계약서에 특약으로 위약금이 계약금의 배액 수준으로 정해져 있다면, 계약금을 포기하는 데서 그치지 않고 그 이상의 금액을 추가로 물어줘야 할 수도 있다는 점입니다. 또한 이미 시설 인수인계가 시작됐거나 임대인과의 재계약 절차가 진행된 상태라면 해약금 해제 자체가 불가능해질 수 있으므로, 파기를 검토하는 시점에 계약서 문구와 진행 경과를 먼저 확인하는 것이 손해를 최소화하는 길입니다.

임대인 때문에 권리금 계약이 깨지면 누가 책임지나요?

권리금 계약 파기 위약금은 어떻게 정해지나요?

위약금이나 손해배상금을 받으면 세금 문제도 있나요?

권리금 계약 파기, 실제 대응은 이런 순서로 진행됩니다

파기 사유가 누구에게 있는지 이론적으로 정리했다면, 실제 상황에서는 어떤 순서로 움직여야 하는지가 궁금할 것입니다. 감정적으로 대응하기보다 아래 흐름을 따라 자료를 남기며 진행하면 협상에서도, 이후 소송으로 넘어가더라도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

이 다섯 단계에서 가장 많은 사람이 놓치는 부분은 1단계, 즉 파기 경과를 기록으로 남기는 작업입니다. 상대방과의 대화가 구두로만 오가면 나중에 누구의 말이 맞는지를 두고 또 다른 다툼이 벌어지기 쉽습니다. 처음부터 문자나 서면으로 소통 경로를 남기고, 통화가 불가피하다면 통화 내용을 요약해 문자로 다시 확인받는 습관을 들이는 것이 이후 절차 전체를 훨씬 수월하게 만듭니다.

권리금 계약 파기를 예방하는 특약 설계

분쟁을 겪은 뒤에야 계약서를 다시 들여다보는 경우가 많지만, 실제로는 계약을 체결하는 시점에 몇 가지 조항만 제대로 넣어도 파기 위험과 그로 인한 다툼을 상당히 줄일 수 있습니다. 아래 다섯 가지는 권리금 계약서를 작성할 때 반드시 점검해야 할 특약들입니다.

자주 묻는 질문