치킨집을 운영하다 보면 매출의 상당 부분이 배달앱에서 나오는 경우가 많습니다. 매장 손님보다 배달 주문이 많다는 이유로, 혹은 프랜차이즈 본사와의 관계 때문에 권리금을 얼마나 인정받을 수 있을지 막막해하는 임차인이 적지 않습니다. 이런 상황이라면 아래 내용을 확인해 보시기 바랍니다.

• 배달 매출이 매장 매출보다 많아서 권리금을 제대로 못 받을까 걱정된다
• 프랜차이즈 본사가 가맹 승계를 거부해서 시설권리금을 어떻게 받아야 할지 모르겠다
• 임대인이 "배달 위주 매장이라 자리목 가치가 없다"며 권리금을 인정하지 않는다
• 신규임차인과 권리금 계약까지 마쳤는데 임대인이 임대차계약 체결을 거절한다
• 폐업을 앞두고 있는데 권리금을 정확히 얼마나 받을 수 있는지 기준을 모르겠다

치킨집 권리금, 세 가지 기준부터 정리해야 합니다

권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 세 가지로 나뉩니다. 바닥권리금은 상권과 입지, 즉 자리목의 가치를 의미하고, 영업권리금은 단골 고객과 매출 노하우 같은 무형의 영업 가치를, 시설권리금은 주방설비·인테리어·집기 등 물리적 자산의 잔존가치를 뜻합니다. 세 가지 권리금은 각각 별개로 평가되기도 하고, 실무에서는 하나의 총액으로 뭉뚱그려 거래되기도 합니다.

치킨집은 이 세 가지 권리금의 비중이 업종 평균과 다르게 나타나는 대표적인 업종입니다. 유동인구가 많은 상권에 위치한 매장이라도 배달 매출 비중이 높다면 바닥권리금의 중요도가 상대적으로 낮아지고, 반대로 매장 내 취식 손님 비중이 높다면 자리목의 가치가 그대로 반영되는 경향이 있습니다. 여기에 프랜차이즈 가맹 여부까지 더해지면 시설권리금 산정 기준이 또 한 번 달라집니다.

이 글에서는 일반적인 권리금 이론보다 치킨집이라는 업종 특성, 특히 배달 매출 비중과 프랜차이즈 승계 문제에 초점을 맞추어 설명해 드리겠습니다. 다른 업종에도 공통되는 기본 개념은 최소한으로 짚고, 실제로 상담에서 많이 나오는 쟁점 위주로 풀어보겠습니다.

실무에서는 세 가지 권리금을 각각 별도 항목으로 나누어 협상하기도 하고, 하나의 총액으로 뭉뚱그려 거래하기도 합니다. 다만 나중에 승계가 무산되거나 분쟁이 생겼을 때는 항목별 근거가 있는 쪽이 훨씬 유리합니다. 계약서를 작성할 때 바닥·영업·시설권리금 각각의 금액과 산정 근거를 구분해 기재해 두면, 이후 감정 절차에서도 그 자료를 그대로 활용할 수 있어 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

치킨집은 다른 요식업과 비교했을 때 초기 인테리어 비용 비중은 상대적으로 낮고, 튀김기·냉장냉동고·환풍(후드)시설 같은 주방설비 비중이 큰 편입니다. 그래서 시설권리금을 산정할 때는 인테리어의 화려함보다 설비의 실제 작동 상태와 사용연수, 유지보수 이력이 더 중요한 판단 근거가 되는 경우가 많습니다. 노후 설비를 신품가 그대로 인정해 달라고 요구하면 협상 단계에서 오히려 신뢰를 잃을 수 있습니다.

치킨집 권리금 시세는 얼마나 될까요?

치킨집 권리금에는 정해진 시세표가 없습니다. 같은 상권, 같은 평수라도 최근 매출과 영업이익, 잔여 임대차기간, 시설 연식에 따라 금액 차이가 크게 벌어지기 때문에 "평당 얼마"와 같은 일률적인 기준으로 답하기 어렵습니다. 다만 분쟁이 발생해 법원 감정으로 넘어가는 경우에는 최근 매출자료와 영업이익, 잔존 시설가치, 잔여 임대차기간 등을 종합적으로 고려해 산정하게 됩니다.

신규임차인과 협의로 정하는 권리금과, 임대인의 방해로 분쟁이 생겨 손해배상을 청구할 때 기준이 되는 권리금은 성격이 다릅니다. 협의 단계에서는 매도인과 매수인이 자유롭게 금액을 정할 수 있지만, 소송으로 가면 법원이 선임한 감정인이 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 계약 종료 당시 감정된 권리금 중 낮은 금액을 손해배상액의 상한으로 판단합니다. "전액을 다 받는다"는 식의 접근은 맞지 않습니다.

잔여 임대차기간도 권리금 협상에 큰 영향을 줍니다. 남은 계약기간이 충분히 길다면 신규임차인이 안정적으로 영업할 수 있다는 점에서 더 높은 권리금을 지불할 용의를 보이는 경우가 많고, 반대로 계약 만료가 얼마 남지 않은 시점이라면 협상력이 떨어질 수 있습니다. 그래서 권리금 매도를 계획하고 있다면 계약 만료 6개월보다 훨씬 이전부터 신규임차인 물색과 자료 준비를 시작하는 것이 유리합니다.

프랜차이즈 매장과 개인 브랜드 매장은 같은 상권·같은 평수라도 권리금 편차가 크게 나타날 수 있습니다. 프랜차이즈는 브랜드 인지도 덕분에 손님을 모으기 쉽다는 장점이 있지만, 그 브랜드 가치 자체는 본사에 귀속되는 것이지 임차인 개인의 영업권리금으로 온전히 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 프랜차이즈 매장의 영업권리금은 브랜드력보다 그 자리에서 임차인이 직접 쌓아온 단골·매출 실적을 중심으로 입증하는 것이 바람직합니다.

치킨집의 경우 감정인은 다음과 같은 자료를 주로 요청합니다. 최근 3개월에서 1년 치 매출자료, 배달앱 정산내역, 재료비·인건비 등 비용 구조, 임대차계약서와 잔여기간, 시설물 목록과 구입 시기, 프랜차이즈 가맹계약서 등입니다. 이 자료들이 충실히 준비되어 있을수록 감정 결과가 실제 영업 가치에 가깝게 나올 가능성이 높아집니다.

정리하면, 치킨집 권리금은 "얼마"라는 단일 답보다 위 요소들을 어떻게 준비하고 입증하느냐에 따라 결과가 달라지는 구조입니다. 협상 단계든 소송 단계든 자료를 미리 정리해 두는 임차인이 유리한 위치에 서게 됩니다.

배달 위주 치킨집도 권리금을 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 업종이나 매출 구조를 이유로 권리금 회수기회 보호를 제한하지 않습니다. 배달 매출 비중이 매장 매출보다 훨씬 높은 치킨집이라도 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 방해하면 손해배상 청구 대상이 됩니다. 다만 배달 비중이 높으면 권리금의 "구성 비율"이 달라진다는 점은 알아두어야 합니다.

배달 위주 매장에서는 오프라인 유동인구에 의존하는 바닥권리금의 비중이 상대적으로 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 매장이 큰길가에 있든 골목 안쪽에 있든 배달 주문에는 큰 영향이 없다는 논리 때문입니다. 대신 배달앱 내 노출 순위, 평점, 리뷰 수, 재주문율, 단골 고객층 같은 무형의 요소가 영업권리금의 핵심 근거자료로 작용합니다. 즉 자리목의 가치는 줄어드는 대신 영업 노하우와 고객 데이터의 가치가 커지는 구조입니다.

실무에서 자주 발생하는 문제는, 임대인이 이 논리를 왜곡해 "배달로 먹고사는 매장이니 권리금 자체가 없다"는 식으로 주장하며 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우입니다. 이는 상가건물임대차보호법이 정한 방해 유형 중 정당한 사유 없는 계약 거절에 해당할 수 있으며, 바닥권리금이 줄어드는 것과 권리금 자체를 인정하지 않는 것은 전혀 다른 문제입니다.

최근에는 매장 면적을 최소화하고 주방 위주로만 운영하는 이른바 다크키친·배달전문 형태의 치킨집도 늘고 있습니다. 이런 매장은 애초에 홀 좌석이 거의 없기 때문에 바닥권리금 산정 기준을 두고 임대인과 임차인의 견해차가 더 크게 벌어지는 경향이 있습니다. 그럴수록 영업권리금을 뒷받침할 객관적 자료, 즉 배달앱 정산내역과 매출 추이를 평소에 꾸준히 정리해 두는 습관이 중요해집니다.

배달앱 내 노출 순위나 누적 리뷰, 재주문율은 매장을 다른 곳으로 옮기면 그대로 이전되지 않는 경우가 많습니다. 그런 의미에서 이 데이터는 "그 자리에서 쌓아온" 하나의 자산으로 볼 수 있습니다. 신규임차인에게 권리금을 받고 매장을 넘길 때는 배달앱 계정 인수인계, 기존 리뷰·평점 유지 여부, 단골 고객 안내 방법 등을 계약서에 구체적으로 명시해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

따라서 배달 매출 비중이 높은 치킨집을 운영 중이라면, 임대인의 "권리금 없다"는 주장에 곧바로 동의하기보다 배달앱 정산자료와 리뷰·재주문 데이터를 근거로 영업권리금을 입증할 준비를 해두는 것이 중요합니다. 자료가 충분히 쌓여 있다면 협상에서도, 분쟁이 생겼을 때도 훨씬 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.

프랜차이즈 치킨집 권리금은 어떻게 승계하나요?

프랜차이즈 치킨집의 권리금 승계는 임대차계약 승계와 가맹계약 승계, 두 가지가 함께 진행되어야 완결됩니다. 임대인과의 임대차계약 승계는 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호의 틀 안에서 다뤄지지만, 가맹계약 승계는 별도로 프랜차이즈 본사의 동의가 필요한 사안입니다. 이 두 절차 중 하나만 처리하고 넘어가면 나중에 분쟁의 원인이 됩니다.

본사가 신규임차인의 가맹 승계를 거부하거나 조건을 까다롭게 내거는 경우, 신규임차인 입장에서는 같은 브랜드로 영업을 이어가지 못하게 됩니다. 이때 문제가 되는 것이 시설권리금입니다. 특정 프랜차이즈 규격에 맞춰 설치한 튀김기, 배기시설, 간판, POS 시스템 등은 신규임차인이 동일 브랜드를 유지하지 못하면 활용 가치가 크게 떨어지거나 철거·교체 비용이 오히려 발생할 수 있습니다. 이 경우 시설권리금은 신품가가 아니라 실제 활용 가능성을 기준으로 재평가해야 합니다.

반대로 신규임차인이 동일 브랜드로 계속 영업하기를 원하고 본사도 승계에 동의한다면, 기존 설비를 그대로 활용할 수 있어 시설권리금이 상대적으로 높게 인정되는 경향이 있습니다. 따라서 프랜차이즈 치킨집을 양도하려는 임차인은 협상 초기에 본사의 승계 정책과 위약금·로열티 조건부터 확인해 두는 것이 순서에 맞습니다.

권리금 협상과 별개로 사업자등록 정정, 영업신고 명의변경, 위생교육 이수 같은 행정 절차도 함께 진행되어야 합니다. 이 행정 처리가 늦어지면 신규임차인의 실제 개점 시점이 밀리고, 그 사이에 임대인과의 임대차계약 협상 타이밍까지 어긋나는 경우가 있습니다. 권리금 계약, 가맹 승계, 명의변경 절차의 순서와 예상 소요 기간을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

일부 본사는 신규 가맹점주의 신용 상태나 운영 경력 등 일정 조건을 충족해야만 승계를 허용하기도 합니다. 이런 조건은 계약 직전에야 확인되는 경우가 많아 뒤늦게 협상이 틀어지는 원인이 되므로, 권리금 협상을 본격적으로 진행하기 전에 본사에 승계 가능 여부와 조건을 서면으로 문의해 확인해 두는 것이 안전합니다.

여기서 용어를 한 가지 정리하고 넘어가겠습니다. 흔히 "권리금 양도양수 계약"이라는 표현을 쓰는데, 이는 기존 임차인이 신규임차인에게 영업 일체(시설·거래처·노하우 등)를 넘기고 그 대가로 권리금을 받는 계약을 말합니다. 임대인에게 무언가를 반환받는 절차가 아니라, 어디까지나 임차인과 신규임차인 사이의 계약이라는 점을 분명히 이해하고 있어야 이후 임대인과의 협상에서도 혼동이 생기지 않습니다.

임대인이 자주 내세우는 방해 유형, 치킨집에서는 이렇게 나타납니다

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 임대인이 해서는 안 되는 행위 네 가지를 정하고 있습니다. 치킨집 상담에서 실제로 자주 접하는 방식을 정리하면 아래와 같습니다.

치킨집은 특히 네 번째 유형, 즉 정당한 사유 없는 계약 거절이 자주 문제가 됩니다. 배달 매출 비중이 높다는 사정은 권리금 액수의 구성비를 바꾸는 요소일 뿐, 임대인이 계약 체결 자체를 거부할 수 있는 정당한 사유는 아닙니다. 임대인이 이런 이유를 대며 계약을 미루거나 거절한다면 방해행위에 해당하는지 검토해 볼 필요가 있습니다.

다만 임차인에게 3기 이상의 차임 연체 사실이 있거나 그 밖에 법이 정한 예외 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. 따라서 평소 차임 납부 내역을 꾸준히 관리해 두는 것도 권리금을 안전하게 지키는 방법 중 하나입니다.

실제 상담에서 접하는 사례를 일반화해 보면 이렇습니다. 배달 매출 비중이 70% 이상인 치킨집을 운영하던 임차인이 신규임차인과 권리금 협의를 마쳤는데, 임대인이 "어차피 배달로 파는 집이라 자리세를 받을 이유가 없다"며 임대차계약 체결 자체를 차일피일 미룬 경우입니다. 이런 사정은 배달 비중이 바닥권리금 산정에 영향을 줄 수는 있어도, 임대인이 계약 체결 자체를 거부할 근거는 되지 않는다는 점에서 방해행위 해당 여부를 검토해 볼 필요가 있는 사안입니다.

법원은 방해행위 해당 여부를 판단할 때 임대인이 신규임차인과의 협의에 성실히 임했는지, 요구한 조건이 통상적인 수준을 벗어났는지, 계약 거절의 사유가 실제로 존재했는지 등을 종합적으로 살핍니다. 단순히 "배달 위주라서"라는 이유만으로는 정당한 사유로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.

권리금을 못 받으면 어떻게 하나요?

임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차계약 종료 당시 감정된 권리금 중 더 낮은 금액입니다. 청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날로부터 3년이므로, 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

여기서 다시 한 번 짚어드리자면, 이 청구는 임대인에게 이미 낸 돈을 되돌려 받는 절차가 아니라 임대인의 방해행위로 입은 손해를 배상받는 절차입니다. 애초에 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈이고, 임대인을 상대로 하는 것은 방해행위에 대한 손해배상 청구라는 점을 구분해서 이해하고 있어야 상담이나 협상 과정에서 요구 사항을 정확하게 전달할 수 있습니다.

실무 절차는 대체로 내용증명 발송, 협의 또는 조정, 그래도 해결이 안 되면 소송 제기의 순서로 진행됩니다. 소송에서는 법원이 감정인을 선임해 권리금을 산정하게 되며, 앞서 설명한 매출자료·시설목록·임대차계약서 등이 감정의 기초자료로 쓰입니다. 배상금 지급이 늦어지는 기간에 대해서는 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 붙을 수 있습니다.

2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 10년을 초과해 임차한 경우에도 권리금 회수기회가 보호된다는 취지를 확인한 바 있습니다. 치킨집을 오래 운영해 왔다는 이유만으로 권리금 보호에서 제외되는 것은 아니라는 점도 함께 참고하시기 바랍니다.

내용증명을 보낸 뒤 임대인이 대화에 응하는지 여부에 따라 이후 절차의 속도가 크게 달라집니다. 임대인이 협의에 성실히 응한다면 조정이나 화해로 비교적 빠르게 정리되는 경우도 있지만, 응하지 않는다면 소송으로 넘어가 감정 절차까지 거치게 되어 기간이 길어질 수 있습니다. 어느 경로로 가더라도 자료 준비가 잘 되어 있을수록 진행이 수월해집니다.

감정 절차에서는 배달앱 정산자료를 비롯한 매출 증빙을 충분히 제출하는 것이 특히 중요합니다. 배달 매출 비중이 높은 매장인데도 이 자료를 제대로 제출하지 못하면 실제 영업 가치보다 낮게 감정될 위험이 있습니다. 정산 내역, 세금계산서, 카드매출 자료 등을 평소에 정리해 두는 습관이 결국 권리금을 지키는 데 도움이 됩니다.

승계 계약 전 반드시 확인해야 할 서류 체크리스트

치킨집 권리금 승계는 서류를 얼마나 꼼꼼히 준비했는지에 따라 이후 분쟁 가능성이 크게 달라집니다. 계약서 작성 전 아래 항목을 순서대로 점검해 보시기 바랍니다.

세금 부분도 함께 짚어드리면, 권리금은 소득세법상 기타소득으로 분류되어 필요경비를 인정받을 수 있는 항목입니다. 다만 구체적인 필요경비 인정 비율과 신고 방법은 개별 사안과 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 세무 처리는 반드시 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.

체크리스트를 활용할 때는 항목을 하나씩 지워나가기보다, 협상 상대방(신규임차인·임대인·프랜차이즈 본사)별로 나누어 진행 상황을 표시해 두는 방법을 권해드립니다. 세 당사자의 협상 속도가 서로 다르게 진행되는 경우가 많기 때문에, 어느 한쪽 절차가 지연되고 있는지를 한눈에 파악할 수 있어야 전체 일정을 조율하기 수월해집니다. 준비 단계에서 이런 표를 만들어 두는 것만으로도 실제 인수인계 과정에서 겪는 혼란을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

서류 준비와 함께, 권리금 계약서에는 승계가 최종적으로 무산될 경우의 처리 방법(계약금 반환 여부, 위약금 등)을 명확히 적어두는 것이 좋습니다. 구두 약속만으로 넘어가면 이후 본사 승계가 불발되었을 때 책임 소재를 두고 다투게 되는 경우가 많습니다.

영업신고 명의변경, 사업자등록 정정, 위생교육 이수 여부도 체크리스트에 함께 포함해야 합니다. 이 항목들은 권리금 액수와 직접 관련이 없어 보이지만, 처리가 늦어지면 신규임차인의 개점일이 밀리고 그만큼 영업 손실이 발생해 결국 권리금 협상에도 영향을 미치게 됩니다. 가능하면 권리금 계약 체결과 동시에 행정 처리 일정표를 함께 만들어 두는 것을 권해드립니다.

권리금 계약, 임대차계약 승계, 프랜차이즈 가맹계약 승계는 서로 맞물려 있는 별개의 절차입니다. 셋 중 하나라도 순서가 꼬이면 전체 일정이 밀리거나 조건이 달라질 수 있으므로, 가능하다면 세 절차의 예상 완료 시점을 하나의 표로 정리해 신규임차인, 임대인, 프랜차이즈 본사와 각각 확인해 두는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문