이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 카페·음식점·미용실 등을 통째로 인수하면서 계약서를 처음 써보는 경우
• 권리금은 합의했는데 재고와 집기를 어떻게 넘길지 문구가 막막한 경우
• 기존 직원을 그대로 두고 싶은데 퇴직금 정산 책임이 걱정되는 경우
• 계약서를 썼는데 나중에 "그런 얘기는 안 했다"는 분쟁이 생길까 불안한 경우

가게 인수 계약서, 임대차계약서와는 다른 별개의 문서다

가게를 인수한다고 하면 흔히 임대인과 새로 쓰는 임대차계약서만 떠올리기 쉽지만, 실제로 분쟁이 가장 많이 발생하는 문서는 기존 임차인(양도인)과 새로 들어오는 임차인(양수인) 사이에 쓰는 가게 인수 계약서, 즉 권리금 계약을 포함한 영업양수도계약서다. 임대인과의 임대차계약은 보증금과 차임을 정하는 문서일 뿐이고, 권리금·재고·직원처럼 실제 영업의 알맹이를 정리하는 문서는 따로 있다는 점을 먼저 구분해야 한다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해해서는 안 된다는 취지의 규정을 두고 있을 뿐, 가게 인수 계약서 자체의 형식이나 필수 기재사항을 정하고 있지는 않다. 즉 계약서를 어떻게 구성할지는 전적으로 당사자 간 합의와 실무 관행에 맡겨져 있고, 그만큼 허술하게 쓰면 그대로 분쟁의 빌미가 된다.

이 글에서는 상가임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 보호 제도 자체보다는, 실제로 계약서를 쓸 때 권리금·재고·직원 승계 조항을 어떤 순서와 문구로 구성해야 하는지에 집중해서 정리한다. 세 조항 중 하나라도 비워두면 잔금을 치른 뒤에 "약속과 다르다"는 다툼이 생기기 쉽다.

이 계약은 통상 개인사업자인 양도인과 양수인 사이에 체결되며, 공인중개사가 중개하는 경우도 있지만 중개사가 없더라도 당사자 간 자유롭게 작성할 수 있다. 다만 중개사 없이 작성할 때는 앞으로 살펴볼 조항들을 스스로 빠짐없이 챙겨야 한다는 부담이 있으므로, 표준 조항 구성을 미리 알아두는 것이 실질적인 도움이 된다.

가게 인수 계약서와 권리금계약서, 같은 건가요 다른 건가요?

가게 인수 계약서와 권리금계약서는 사실상 같은 문서를 가리키는 경우가 대부분이다. 다만 권리금계약서라는 이름만 쓰면 권리금 지급 조항에만 초점이 맞춰지기 쉬운 반면, 가게 인수 계약서라는 이름으로 작성하면 재고·집기·직원까지 포함한 영업 전체의 양수도를 다루는 문서라는 점이 더 분명해진다. 그래서 실무에서는 "영업양수도계약서" 또는 "권리금 및 시설·영업양수도계약서"라는 이름을 함께 쓰는 경우가 많다.

계약서 제목을 무엇으로 붙이든 법적 효력에는 차이가 없지만, 제목이 계약의 범위를 암시하기 때문에 실무에서는 "권리금 및 영업양수도계약서"처럼 권리금과 영업 전반을 함께 넣는 제목을 권장한다. 제목만 보고도 이 계약이 임대차계약이 아니라 기존 임차인의 영업 일체를 넘겨받는 계약임을 알 수 있어야 분쟁이 줄어든다.

계약 당사자 표시도 정확해야 한다. 양도인(기존 임차인)과 양수인(신규 임차인)의 인적사항, 사업자등록번호, 연락처를 정확히 기재하고, 대리인이 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 첨부해야 나중에 "본인이 계약한 게 아니다"는 주장을 막을 수 있다.

계약서 서두에는 목적물(가게의 상호, 소재지, 업종, 임대차 현황)을 특정하고, 이 계약이 권리금 지급과 재고·집기 인수, 직원 승계를 모두 포함하는 포괄적 영업양수도임을 명시하는 문구를 넣는 것이 좋다. 이렇게 범위를 먼저 분명히 정해두면 이후 개별 조항에서 세부 내용을 정할 때 해석의 여지가 줄어든다.

권리금 조항 구성 — 항목을 나누고 지급 시기를 명확히 정한다

권리금은 크게 바닥권리금(입지 프리미엄), 영업권리금(단골·매출 등 영업상 이익), 시설권리금(인테리어·집기 등 유형 자산의 가치)으로 나뉜다. 계약서에 "권리금 ○○원"이라고 총액만 적기보다는, 이 세 항목의 금액을 나눠서 기재하는 것이 나중에 세금 신고나 분쟁 시 근거 자료로 훨씬 유리하다.

지급 시기는 통상 계약금·중도금·잔금으로 나누는 임대차 관행을 그대로 준용해, 계약 체결 시 계약금(통상 권리금의 10% 내외), 임대인과의 신규 임대차계약 체결이 확정된 시점에 중도금, 실제 명도와 영업 인수가 끝나는 잔금일에 잔금을 지급하는 구조로 설계하는 경우가 많다. 각 단계별 지급액과 지급일을 표로 명시해야 "언제 얼마를 줬는지"를 둘러싼 다툼을 막을 수 있다.

단계	시점	비율(예시)	비고
계약금	계약 체결 시	약 10%	계약서 서명과 동시 지급
중도금	신규 임대차계약 체결 확정 시	약 40~50%	임대인 동의를 조건으로
잔금	명도·영업 인수 완료 시	잔액 전부	재고·시설 실사 이후 지급

표처럼 지급 단계를 나누면 양도인 입장에서도 잔금 전 중도 해지 시 위약금 기준을 정하기 쉬워지고, 양수인 입장에서도 임대인 협의가 무산될 경우 계약금 반환 조건을 명확히 챙길 수 있다.

권리금 지급의 전제조건, 즉 임대인이 양수인과 신규 임대차계약을 체결해 주는 것을 잔금 지급의 조건으로 명시해 두는 것도 중요하다. 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호 규정상 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 없지만, 실제로 임대인이 고액의 차임이나 보증금을 요구하며 사실상 계약을 방해하는 사례가 있으므로, "임대인과의 신규 임대차계약 체결을 잔금 지급 조건으로 한다"는 문구를 넣어 양수인의 위험을 줄여야 한다.

권리금은 세법상 기타소득으로 분류되어 지급 시 원천징수 대상이 되는 것이 원칙이며, 실제 필요경비를 증빙하지 못하는 경우 지급액의 60%를 필요경비로 인정받는 방식이 실무상 기준으로 통용된다. 다만 구체적인 원천징수 세율과 신고 방법은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전하다.

권리금은 임대차 보증금과는 전혀 다른 성격의 돈이라는 점도 계약서에 명확히 구분해 적어야 한다. 보증금은 임대인에게 지급해 임대차 종료 시 돌려받는 돈이고, 권리금은 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 대가로 원칙적으로 반환 대상이 아니다. 두 금액을 섞어서 기재하면 세금 신고와 정산 과정에서 혼란이 생기기 쉽다.

권리금 액수를 정할 때는 최근 3~6개월 매출 자료, 임대차계약서, 시설 목록과 감가상각 자료 등 협상 근거를 계약서 부속서류로 함께 보관해 두는 것이 좋다. 이후 임대인과의 분쟁에서 권리금을 감정받아야 할 경우, 최초 협상 당시 근거 자료가 있으면 감정 절차에서 훨씬 유리하게 작용한다. 또한 권리금 총액에 부가가치세가 포함되는지 여부도 계약서에 명시해야 한다. 시설권리금 부분은 부가가치세 과세 대상으로 다뤄지는 경우가 있어, "권리금에 부가가치세 별도"라는 문구를 빠뜨리면 나중에 세금 부담을 누가 지는지를 놓고 다시 다투게 된다.

재고 조항 구성 — 목록표와 평가 기준이 핵심이다

재고 조항에서 가장 많이 발생하는 분쟁은 "인수 당시 재고가 계약서에 적힌 것과 다르다"는 것이다. 이를 막으려면 계약서 본문에 재고 수량과 금액을 나열하기보다, 별지로 재고자산 목록표를 작성해 계약서에 첨부하고 본문에는 "별지 재고 목록표에 따른다"는 식으로 인용하는 방식이 실무상 가장 안전하다.

목록표에는 품목명, 규격, 수량, 단가, 평가금액, 유통기한(식품인 경우)을 항목별로 나눠 기재하고, 잔금일 또는 명도일 기준으로 실사한 수량을 다시 확인해 최종 정산에 반영한다는 조항을 넣는다. 평가 기준도 원가로 할지, 판매가로 할지, 아니면 일정 할인율을 적용할지를 명시해야 "이 재고를 얼마로 쳐줄 것이냐"는 다툼을 줄일 수 있다.

유통기한이 지났거나 판매 불가능한 재고, 파손된 집기 등은 정산 대상에서 제외한다는 문구도 반드시 넣어야 한다. 잔금 지급 전 양측이 함께 재고 실사를 하고 그 결과를 서면(사진 포함)으로 남겨두면, 이후 "재고가 부족했다"는 주장이 나와도 실사 당시 기록으로 대응할 수 있다.

재고 실사는 가능하면 잔금일 당일 또는 그 전날, 양도인·양수인이 함께 참여한 상태에서 진행하고, 품목별로 사진을 찍어 목록표 옆에 첨부하는 방식이 가장 분쟁 소지가 적다. 실사에 입회하지 못하는 사정이 있다면 위임장을 통해 대리인을 지정하고, 실사 결과에 대해서는 반드시 서면으로 확인받아야 한다.

재고뿐 아니라 인테리어·집기·비품도 별도 목록표로 관리하는 것이 좋다. 특히 임대차 종료 시 임대인에게 원상회복 의무가 남아 있는 부분(간판, 특수 설비 등)은 양수인이 그대로 사용할 것인지, 철거 비용을 누가 부담할 것인지를 명확히 해야 나중에 원상회복 비용을 둘러싼 삼자 분쟁으로 번지지 않는다.

직원을 승계하면 퇴직금도 제가 물어줘야 하나요?

영업 전체를 그대로 넘겨받는 형태의 인수라면, 원칙적으로 기존 직원과의 근로관계도 함께 승계되고 근속연수도 통산되는 것이 판례가 일관되게 인정해 온 법리다. 따라서 직원이 인수 이후 퇴직하면 양수인이 그 직원의 전체 근속기간을 기준으로 퇴직금을 정산해 줘야 하는 것이 원칙이며, 이를 피하려면 계약서에 별도 특약을 두고 양도인과 정산 책임을 나눠야 한다.

대법원 판례는 영업양도가 이루어지면 근로자의 반대 의사표시가 없는 한 근로관계가 양수인에게 포괄적으로 승계되고, 근속기간도 양도인 재직 기간과 양수인 재직 기간을 합산해 계산한다는 법리를 일관되게 인정해 왔다. 즉 "직원은 승계하지 않는다"고 말로만 정리해 두어도, 실제로 그 직원이 계속 같은 자리에서 같은 업무를 하면 법률상으로는 승계된 것으로 평가될 위험이 있다.

이런 위험을 관리하려면 계약서에 승계 대상 직원의 명단, 근속기간, 현재 급여 조건을 별지로 정리하고, 인수 시점까지 발생한 퇴직금·미지급 임금·연차수당은 양도인이 정산하고 그 이후 발생분만 양수인이 책임진다는 정산 기준일을 명확히 명확히 해야 한다. 정산 기준일 이전 몫을 양도인이 잔금에서 공제하거나 별도로 지급하도록 하는 조항을 넣으면 이중 부담을 막을 수 있다.

4대보험 자격 취득·상실 신고도 잔금일 또는 명도일을 기준으로 정확히 처리해야 한다. 신고가 늦어지면 보험료 정산이 꼬이고, 직원 입장에서도 실업급여나 건강보험 적용에 공백이 생길 수 있으므로, 계약서에 "인수일로부터 며칠 이내 4대보험 취득 신고를 완료한다"는 구체적 기한을 넣는 것이 실무상 바람직하다.

계약서에는 "본 계약에 따라 승계되는 직원은 별지 명단에 기재된 자로 한정하며, 정산 기준일 이전에 발생한 임금·퇴직금·연차수당 등 일체의 채무는 양도인이 부담한다"는 식의 구체적 특약 문구를 넣는 것이 좋다. 이런 문구가 있어야 양수인이 예상치 못한 과거 채무를 떠안는 상황을 막을 수 있다.

직원을 아예 승계하지 않기로 합의했다면, 그 사실과 함께 양도인이 인수일 이전에 직원들과의 근로관계를 정리(퇴직 처리 및 퇴직금 지급)했음을 확인하는 조항, 그리고 그 처리에 문제가 생겼을 때 양도인이 책임진다는 면책 조항을 넣어야 양수인이 예상치 못한 임금체불 분쟁에 휘말리는 것을 막을 수 있다.

계약서에 안 넣으면 나중에 후회하는 조항은 무엇인가요?

권리금·재고·직원 조항 외에도 경업금지, 하자·상태 확인, 위약금, 임대인 관련 조항을 빠뜨리면 인수 이후 크고 작은 분쟁의 씨앗이 된다. 특히 양도인이 인근에서 같은 업종으로 다시 개업해 단골을 흡수해 가는 상황을 막으려면 경업금지 조항이 필수다.

권리금에는 단골 고객과 영업상 이익, 즉 영업권의 가치도 포함되어 있으므로, 양도인이 인수일로부터 일정 기간, 일정 거리 이내에서 같은 업종의 영업을 하지 않겠다는 경업금지 조항을 넣어야 한다. 기간과 거리를 구체적으로 정하지 않으면 다툼이 생겼을 때 범위를 새로 다퉈야 하는 상황이 생길 수 있다. 실무에서는 "인수일로부터 2년간, 반경 500미터 이내에서 동종 업종 영업을 하지 않는다"는 식으로 기간과 거리를 숫자로 특정하는 경우가 많다. 다만 지나치게 장기간이거나 광범위한 제한은 상대방의 직업선택의 자유를 과도하게 제한한다는 이유로 그 효력이 다투어질 수 있으므로, 업종 특성에 맞는 합리적인 범위를 정하는 것이 좋다.

인테리어와 집기 등 인수 대상 시설에 하자나 고장이 있을 경우 누가 책임질 것인지도 미리 정해야 한다. 잔금 지급 전 시설 상태를 함께 점검하고 확인서를 작성하되, 확인서에 기재되지 않은 숨은 하자가 인수 후 일정 기간 내 발견되면 양도인이 수리비를 부담한다는 식의 기간 제한을 두는 것이 합리적이다. "시설 상태 확인서"에는 주방설비, 냉난방기, 전기·배관 상태를 항목별로 점검한 결과를 적고, 이상이 없다는 확인이 있었던 부분과 하자가 있어 별도 처리하기로 한 부분을 구분해 기재해야 한다.

계약금을 지급한 뒤 어느 한쪽이 정당한 이유 없이 계약을 파기하는 경우에 대비해 위약금 조항을 넣어야 한다. 통상 계약금을 위약금으로 간주하는 방식(양도인 귀책이면 배액 반환, 양수인 귀책이면 계약금 몰취)을 많이 쓰지만, 이는 어디까지나 당사자 합의 사항이므로 금액과 조건을 명확히 문서화해야 실제 분쟁에서 근거로 쓸 수 있다.

임대인과의 신규 임대차계약이 무산될 경우의 처리 방법도 빠뜨리기 쉬운 조항이다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 방해에 해당할 수 있으므로, 계약서에 "임대인의 계약 거절로 인수가 무산되는 경우 계약금은 전액 반환하고, 양도인은 양수인의 권리금 회수기회 보호 관련 조치에 협조한다"는 문구를 넣어두면 이후 법적 대응에도 도움이 된다.

계약서 서명 전, 마지막으로 점검할 체크리스트

앞서 살펴본 권리금·재고·직원·경업금지·하자·위약금 조항을 모두 넣었다 해도, 실제 서명 직전에는 조항 하나하나가 구체적인 숫자와 기한으로 채워져 있는지 다시 확인해야 한다. "적당히", "추후 협의"라는 표현이 남아 있으면 그 부분이 바로 분쟁의 출발점이 된다.

• 권리금 총액과 항목별(바닥·영업·시설) 금액이 따로 적혀 있는가 — 총액만 있으면 세금 신고나 감정에서 불리하다
• 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급일이 구체적인 날짜로 명시되어 있는가
• 재고·시설 목록표가 별지로 첨부되고 평가 기준(원가·판매가 등)이 적혀 있는가
• 승계 직원 명단과 임금·퇴직금 정산 기준일이 특정되어 있는가
• 경업금지 기간·거리가 숫자로 정해져 있는가
• 임대인이 신규 임대차계약을 거절할 경우 계약금 반환 조건이 들어 있는가

이 여섯 가지 중 하나라도 비어 있다면 서명 전에 상대방과 다시 조율해 문구를 채워 넣어야 한다. 특히 재고·시설 목록표는 별지 형태로 인쇄해 양측이 각 장마다 서명 또는 간인을 하는 것이 좋다. 나중에 "이 목록표는 내가 서명한 게 아니다"는 주장을 막을 수 있기 때문이다.

계약서 원본은 양도인과 양수인이 각 1부씩 보관하고, 재고·시설 실사 사진과 확인서도 함께 보관해야 한다. 계약 체결 이후 임대인과의 협의 과정에서 문제가 생기면 이 자료들이 권리금 회수기회 보호를 주장하는 근거 자료로 쓰일 수 있다.

계약 체결부터 잔금까지, 실제 진행 절차

실제 가게 인수는 대체로 다음과 같은 순서로 진행된다. 각 단계마다 확인해야 할 서류와 조치를 미리 알아두면 진행이 훨씬 매끄럽다.

이 여섯 단계 중 어느 하나라도 문서화하지 않고 구두로만 넘어가면, 나중에 "그런 얘기는 없었다"는 분쟁으로 이어지기 쉽다. 특히 4단계 임대인 협의는 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호와 직결되는 부분이라, 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 등 방해 행위가 있다면 이 시점에 곧바로 법률 상담을 받아두는 것이 좋다.

만약 임대인의 방해로 권리금을 받지 못한 채 계약이 무산되면, 임차인은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 그 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 산정된다는 점도 함께 알아두면 좋다. 대법원도 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우까지 권리금 회수기회 보호가 미친다는 취지로 판단한 바 있다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 전원합의체 판결의 취지).

잔금과 명도가 끝난 뒤에도 사업자등록 정정·폐업 신고, 카드단말기·배달앱 계정 이전 등 행정 절차가 남아 있다. 이런 부수 절차까지 계약서에 "언제까지 상호 협조한다"는 문구로 정리해 두면, 인수 이후 영업 개시가 늦어지는 상황을 줄일 수 있다.

가게 인수 계약서는 권리금·재고·직원이라는 세 축을 각각 별지와 특약으로 구체화하고, 임대인과의 신규 임대차계약을 잔금 조건으로 연결하는 것이 가장 확실한 분쟁 예방법이다. 계약서 문구 하나로 수백만 원에서 수천만 원의 분쟁을 막을 수 있는 만큼, 표준 양식을 그대로 베끼기보다 실제 가게 상황에 맞춰 조항을 다듬는 과정이 필요하다.

법도 권리금소송센터는 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로 가게 인수 계약서 검토와 권리금 분쟁 대응을 함께 진행하고 있으며, 사건 처리는 평균 10~14개월 정도 소요된다. 계약서 작성 단계부터 자문을 받아두면 인수 이후 벌어질 수 있는 분쟁의 상당수를 사전에 막을 수 있다. 계약서 초안이 있다면 02-591-5657로 조항별 점검을 받아보는 것을 권한다. 온라인 상담이나 비용 안내가 궁금하다면 상단 메뉴를 이용하면 된다. 특히 권리금이 크거나 임대인과의 협의가 순탄치 않을 것으로 예상된다면, 계약서에 서명하기 전에 미리 조항을 점검받아 두는 편이 인수 이후 분쟁 대응보다 시간과 비용 모두를 아낄 수 있는 길이다.

자주 묻는 질문