상가건물임대차보호법 제10조의4가 2015년 신설되면서 임차인은 임대차 종료 시점에 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 법으로 보호받게 되었습니다. 이 조항은 임차인의 국적이나 현재 거주국을 요건으로 삼지 않습니다. 즉 외국인 임차인이든, 해외에 생활 기반을 둔 재외동포 임차인이든 상가 임대차 계약의 당사자로서 실제 영업을 해 왔다면 동일하게 이 보호를 받을 수 있습니다.

문제는 실체법상 권리가 있어도 소송이라는 절차를 국내에서 진행하려면 넘어야 할 문턱이 다르다는 점입니다. 원고 본인이 해외에 거주하거나 외국 국적을 가진 경우, 소송위임장의 진정성을 어떻게 증명할 것인지, 법원 서류를 어디로 송달받을 것인지, 번역 문서의 신뢰성을 어떻게 확보할 것인지가 실무에서 반복적으로 발생하는 쟁점입니다. 이 글은 권리금 반환의 일반론보다 이 절차적 특수성에 초점을 맞춥니다.

실제로 상담을 하다 보면 유학이나 취업, 국제결혼 등으로 오랫동안 해외에서 생활해 온 재외동포가 국내에 남겨 둔 상가 임대차를 정리하면서 권리금 문제를 겪는 경우가 적지 않습니다. 또 국내에서 오랫동안 음식점이나 소매점을 운영해 온 외국인 임차인이 임대차 종료를 앞두고 임대인으로부터 신규임차인 협상을 거부당하는 사례도 꾸준히 발생합니다. 이런 상황에서 가장 먼저 드는 걱정은 "내가 외국인이라서, 또는 지금 한국에 없어서 소송 자체가 불리하지 않을까" 하는 것인데, 결론부터 말하면 실체적 권리 판단에서는 불리함이 없습니다.

대법원도 권리금 회수기회 보호 조항의 취지를 폭넓게 인정하는 태도를 보여 왔습니다. 전원합의체 판결(2017다225312, 2019년 선고)에서는 임대차 기간이 10년을 넘겨 계약갱신요구권 자체는 행사할 수 없게 된 임차인이라도, 임대차 종료 시점의 권리금 회수기회는 별도로 보호받는다는 취지를 확인한 바 있습니다. 이런 판례의 흐름은 임차인의 국적이나 거주지와 무관하게 적용되는 일반 법리이므로, 외국인·재외동포 임차인에게도 동일하게 적용됩니다.

다만 준비 단계에서 시간이 더 걸리는 것은 사실입니다. 국내에 거주하는 임차인이라면 상담 후 며칠 안에 인감증명서와 위임장을 갖춰 소장을 접수할 수 있지만, 해외 거주자는 현지 공증소 방문, 아포스티유 발급, 국제 우편 발송까지 거치다 보면 통상 2~3주 정도의 준비 기간이 추가로 소요되는 경우가 많습니다. 임대차 종료일이 임박했다면 이 준비 기간을 감안해 최대한 서둘러 절차를 시작하는 것이 중요합니다.

외국인도 권리금 소송을 할 수 있나요?

네, 할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법의 권리금 보호 규정은 임차인의 국적을 요건으로 두지 않으며, 외국인등록을 마치고 국내에서 상가를 임차해 영업해 온 임차인이라면 내국인과 동일한 절차로 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 소송을 실제로 진행하는 과정에서 서류 확인 방식이 달라질 뿐, 승소 가능성을 좌우하는 실체적 요건(영업 사실, 임대인의 방해행위, 손해액 등)은 국적과 무관하게 동일하게 판단됩니다.

실무에서 자주 오해하는 부분은 두 가지입니다. 첫째, 외국인이라 국내 재판적이 인정되지 않는다고 생각하는 경우가 있는데, 상가 소재지를 관할하는 법원에 제기하면 되므로 원고의 국적은 관할과 무관합니다. 둘째, 국내에 주소가 없으면 소송 자체가 불가능하다고 오해하는 경우가 있는데, 이는 송달 방식의 문제일 뿐 소송 제기 가능 여부의 문제가 아닙니다. 아래에서 서류와 송달 문제를 구체적으로 다룹니다.

외국인 임차인이 실제로 준비해야 할 신분 확인 서류는 외국인등록증(또는 등록사실증명), 여권 사본, 그리고 소송위임장입니다. 사업자등록을 하고 영업을 해 온 경우라면 사업자등록증명원과 임대차계약서, 부가가치세 신고 자료 등 영업 사실을 증명할 자료도 함께 준비하는 것이 좋습니다. 이런 자료는 임대인의 방해행위로 권리금 회수 기회를 잃었다는 사실관계를 입증하는 데 함께 쓰입니다.

법이 정한 임대인의 방해행위는 크게 네 가지 유형으로 정리됩니다. ①임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위 ②임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 행위 ③신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위 ④정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 외국인·재외동포 임차인의 사례에서는 특히 ④번 유형, 즉 "당신은 외국인이라 계약 관리가 어렵다"거나 "연락이 잘 안 될 것 같다"는 등의 이유로 신규임차인과의 계약 자체를 거절하는 경우가 자주 관찰됩니다. 이런 사유는 정당한 거절 사유로 인정되기 어렵습니다.

따라서 임대인이 이런 태도를 보인다면, 신규임차인 주선을 시도했다는 사실(문자메시지, 통화 녹음, 중개사를 통한 협상 기록 등)과 임대인이 이를 거부한 정황을 최대한 기록해 두는 것이 중요합니다. 임차인 본인이 해외에 있더라도 국내의 중개사나 지인, 소송대리인을 통해 신규임차인 주선을 시도했다는 사실 자체는 인정될 수 있으므로, 거주지가 해외라는 이유만으로 주선 자체를 포기할 필요는 없습니다.

소송 전 준비서류 체크리스트

국내에 거주하는 임차인이라면 인감증명서와 인감도장으로 간단히 처리되는 소송위임 절차가, 해외 거주자에게는 여러 단계로 늘어납니다. 아래 네 가지는 실무에서 빠지지 않고 요구되는 항목입니다. 미리 목록을 정리해 두면 초기 상담 단계에서 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

서류를 준비하는 과정에서 가장 흔히 겪는 어려움은 "어느 서류를 어느 기관에서 받아야 하는지"를 정확히 모른다는 점입니다. 거주국마다 공증 제도와 아포스티유 발급 기관이 다르고, 대한민국 대사관·영사관의 업무 절차도 조금씩 차이가 있어 처음 겪는 임차인 입장에서는 막막하게 느껴질 수 있습니다. 이런 이유로 서류 준비는 혼자 알아보기보다 국내 소송대리인과 처음부터 함께 진행하는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다.

위 네 가지 서류는 순서대로 준비하는 것이 효율적입니다. 먼저 소송대리인을 선임해 위임장 문안을 확정하고, 그 사이 신원 확인 서류(외국인등록증·거소신고증·여권)를 스캔본으로 미리 보내 검토를 받습니다. 계약서나 문자메시지 등 외국어 자료가 있다면 번역이 필요한 분량을 먼저 파악해 두면 번역 공증에 걸리는 시간을 줄일 수 있습니다. 마지막으로 위임장에 공증 또는 아포스티유를 받으면서 동시에 국내 송달장소 신고서 양식을 작성해 두면, 원본 위임장이 도착하는 즉시 소장을 접수할 수 있어 전체 준비 기간을 최소화할 수 있습니다.

서류가 하나라도 누락되면 법원이 보정명령을 내려 제출 기한을 다시 정하게 되고, 그만큼 절차가 늦어집니다. 특히 위임장 공증본이나 아포스티유 확인서는 원본 제출이 원칙이므로, 국제 우편으로 발송하는 데 걸리는 시일까지 고려해 임대차 만료일보다 최대한 여유 있게 준비를 시작하는 것이 좋습니다.

해외에 거주 중인데 소송위임장은 어떻게 작성하나요?

해외에 거주하는 임차인은 현지 공증인 사무소에서 위임장에 공증을 받거나, 가까운 대한민국 대사관·영사관에서 영사 확인을 받는 방법을 씁니다. 대한민국이 1961년 헤이그 아포스티유 협약에 가입되어 있으므로, 위임장을 작성한 나라가 협약 가입국이라면 현지 관공서의 아포스티유 확인서를 첨부하는 것으로 영사확인을 대신할 수 있어 절차가 한결 간단해집니다. 어느 방법을 쓸지는 거주국이 아포스티유 협약 가입국인지에 따라 정해집니다.

실무적으로는 국내 소송대리인(변호사)을 먼저 선임한 뒤 이 과정을 진행하는 편이 훨씬 수월합니다. 위임장 문안을 정확히 준비해 두면 현지 공증소를 한 번만 방문해도 되고, 아포스티유 발급 기관도 국가마다 다르므로 사전에 어느 기관에서 받아야 하는지 확인해 두는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

아포스티유 협약에 가입하지 않은 국가에 거주하는 경우라면 영사확인 절차를 거쳐야 하는데, 대한민국 대사관이나 영사관의 업무 일정에 따라 예약과 방문에 며칠에서 길게는 몇 주가 걸릴 수 있습니다. 이런 경우 대사관 방문 전에 국내 소송대리인과 위임장 문안, 인영(서명) 방식을 충분히 협의해 두면 현지 방문 횟수를 한 번으로 줄일 수 있습니다. 또한 위임장은 사건별로 다시 작성해야 하므로, 항소나 강제집행 등 이후 절차가 예상된다면 처음부터 포괄위임 범위를 넓게 잡아 두는 방법도 상담을 통해 검토해 볼 수 있습니다.

현지 공증 비용이나 대사관 수수료, 국제 우편료 등은 사건 진행에 필요한 실비로, 대리인 착수금과는 별도로 계산되는 것이 일반적입니다. 정확한 금액은 거주국과 서류량에 따라 달라지므로 상담 단계에서 대략적인 견적을 안내받아 두면 전체 비용 계획을 세우기가 수월해집니다.

송달장소를 지정하지 않으면 절차가 늦어질 수 있습니다

민사소송에서는 원고와 피고 모두에게 각 단계의 서류(소장 부본, 변론기일통지서, 판결문 등)가 정확히 송달되어야 절차가 진행됩니다. 원고가 국내에 주소나 사무소가 없는 상태로 소송을 진행하면, 법원이 서류를 보낼 곳을 특정하기 어려워 절차가 지연될 수 있습니다. 이 문제를 해결하는 실무적 방법이 국내 송달장소 지정입니다.

소장을 접수할 때 소송대리인의 사무실을 송달장소로 함께 신고해 두면, 이후의 모든 서류가 대리인에게 전달되고 원고 본인이 국내에 없어도 절차가 매끄럽게 이어집니다. 반대로 송달장소를 지정하지 않은 채 해외 주소만 기재하면 국제 송달 절차를 거쳐야 하는 경우가 생겨 처리 기간이 길어질 위험이 있습니다. 소송대리인 선임이 권리금 소송에서 특히 실효적인 이유가 여기에 있습니다.

또한 재판 진행 중 변론기일이 잡히는 경우, 원고 본인이 해외에서 매번 출석하기 어렵다는 현실적인 문제도 있습니다. 소송대리인을 선임해 두면 변론기일에는 대리인이 출석하고, 본인의 진술이 필요한 부분은 서면(진술서·사실확인서)으로 갈음하거나 화상 방식 등을 법원과 협의하는 방법으로 대응하는 경우가 많습니다.

가장 피해야 할 상황은 송달이 계속 실패해 공시송달로 넘어가는 경우입니다. 공시송달은 상대방의 주소나 소재를 알 수 없을 때 법원 게시판 등에 서류를 공고하는 것으로 송달을 갈음하는 최후의 수단인데, 원고 측 서류가 임대인에게 정상적으로 전달되지 못하면 절차 전체가 늦어지고, 반대로 임대인 측 서류가 원고에게 전달되지 못하면 원고가 대응 기회를 놓쳐 불리한 판단을 받을 위험도 있습니다. 국내 송달장소를 처음부터 명확히 지정해 두는 것이 이런 위험을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

임대차 종료가 임박한 상태에서 뒤늦게 해외 거주 사실이 드러나 송달 문제가 불거지면, 대응할 시간이 부족해지는 경우가 많습니다. 따라서 임대차 만료 6개월 전 시점부터 신규임차인 주선과 함께 소송 준비도 병행해 두는 것이 안전합니다.

통역과 서면 진행, 무엇을 준비해야 하나요?

한국어로 소송을 진행할 능력이 부족한 당사자를 위해 법원은 통역인을 참여시키는 절차를 두고 있습니다. 다만 통역이 필요한 상황이라면 변론기일이 늘어지거나 통역 일정 조율에 시간이 걸릴 수 있으므로, 가능한 한 사실관계와 주장을 미리 정리한 서면 위주로 절차를 진행하는 편이 효율적입니다. 권리금 소송은 임대인의 방해행위, 신규임차인 주선 경위, 손해액 산정 등 쟁점이 서면 자료(계약서, 문자메시지, 녹취록, 감정 자료)로 다투어지는 비중이 커서 이 방식이 특히 잘 맞습니다.

재외동포나 외국인 임차인이 국내에 있는 가족이나 지인을 통해 서류를 주고받는 경우도 많은데, 이때는 본인 확인이 가능한 위임 관계를 명확히 해 두어야 추후 서류의 진정성 문제가 생기지 않습니다. 초기 상담 단계에서 통역이 필요한지, 서면 진행이 가능한지를 먼저 점검해 두면 이후 소송 전체 일정을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

본인이 직접 작성하는 진술서나 사실확인서는 육하원칙에 따라 사실관계를 시간순으로 정리하는 것이 가장 중요합니다. 언제 임대차를 시작했는지, 언제부터 신규임차인을 물색했는지, 임대인과 어떤 대화나 문자를 주고받았는지를 날짜순으로 나열하고 관련 자료(캡처본, 통화 기록)를 번호를 매겨 첨부하면 통역이나 대리인이 이를 법정 진술이나 준비서면으로 옮기기가 훨씬 수월해집니다. 외국어로 먼저 작성한 뒤 번역을 맡기더라도, 사실관계의 순서와 구체적인 날짜만큼은 본인이 직접 정리해 전달하는 것이 오차를 줄이는 방법입니다.

재외동포도 상가임대차보호법 권리금 조항 적용받나요?

네, 적용받습니다. 재외동포(재외국민 또는 외국국적동포)가 국내에서 상가를 임차해 실제로 영업해 왔다면, 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 규정을 내국인과 동일하게 적용받습니다. 재외국민등록이나 국내 거소신고 여부는 신분 확인의 편의를 위한 것일 뿐, 권리금 보호 요건 자체를 좌우하지는 않습니다.

다만 재외국민은 국내 주민등록이 정리되어 있거나 아예 없는 경우가 있어 본인 확인 서류의 종류가 조금씩 다릅니다. 재외국민 거소신고증이 있다면 이를 신분 확인 자료로 쓸 수 있고, 없다면 여권과 재외국민등록부 등본, 가족관계증명서 등을 조합해 확인하는 경우가 많습니다. 영업 사실 자체는 사업자등록증명원, 임대차계약서, 세금계산서나 카드매출 자료 등 실제 영업 내역으로 증명하는 것이 핵심이며, 이 부분은 국적이나 거주 형태와 무관하게 동일하게 준비합니다.

재외국민(대한민국 국적을 유지한 채 해외에 거주하는 사람)과 외국국적동포(국적을 상실하고 외국 국적을 취득한 사람)는 신분상 지위가 다르므로 준비 서류도 조금씩 갈립니다. 재외국민은 국내 가족관계등록부가 그대로 남아 있어 가족관계증명서나 기본증명서로 신분을 확인하는 경우가 많고, 외국국적동포는 외국인등록증이나 재외동포체류자격 관련 서류로 확인하는 경우가 일반적입니다. 어느 쪽에 해당하는지에 따라 준비할 서류 목록이 달라지므로, 상담 초기에 본인의 신분상 지위를 정확히 확인하는 것이 서류 준비 시간을 줄이는 첫걸음입니다.

비용과 처리 기간은 어떻게 되나요?

해외에 거주하는 임차인일수록 소송 비용과 예상 처리 기간을 궁금해하는 경우가 많습니다. 국내 거주 여부와 무관하게 권리금 소송 자체의 비용 구조는 동일하며, 다만 앞서 설명한 공증·번역·국제우편 등 부대 실비가 추가된다는 점만 다릅니다. 아래는 일반적인 항목을 정리한 것으로, 실제 견적은 사건 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

해외 거주자의 경우 이 기간에 앞서 설명한 위임장 준비 기간(통상 2~3주)이 더해질 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 다만 일단 소장이 접수되고 국내 송달장소가 정리되면, 이후 변론과 감정, 조정 절차는 국내 거주 임차인의 사건과 거의 동일한 속도로 진행됩니다. 즉 절차 초반의 서류 준비 단계만 넘기면 전체 소송 기간이 크게 늘어나지는 않는다는 점이 실무에서 확인되는 부분입니다.

감정료는 권리금 산정을 위해 법원이 지정한 감정인에게 지급하는 비용으로, 상가의 규모와 업종, 지역에 따라 금액이 달라져 사건마다 별도로 안내됩니다. 인지대와 송달료 역시 청구금액과 당사자 수에 따라 계산되는 실비 항목이며, 이 부분은 법원에 납부하는 공적 비용이므로 사무소가 임의로 조정할 수 있는 항목이 아닙니다. 세부 항목별 정확한 금액이 궁금하다면 사건 개요를 알려주는 상담 단계에서 대략적인 범위를 안내받을 수 있습니다.

현장에서 자주 듣는 오해와 실제

자주 묻는 질문

아래 세 가지 질문은 상담 과정에서 실제로 가장 자주 받는 질문을 그대로 정리한 것입니다. 자신의 상황과 가장 가까운 항목부터 확인해 보시기 바랍니다.

정리하면 외국인·재외동포 임차인이라는 이유로 권리금 회수기회 자체가 줄어들거나 손해배상 청구가 불리해지는 것은 아닙니다. 다만 위임장 공증(또는 아포스티유), 국내 송달장소 지정, 번역 공증이라는 세 가지 준비 단계가 추가되고, 이 단계에서 통상 2~3주의 시간이 더 필요하다는 점만 다릅니다. 임대차 만료 6개월 전이라는 회수기회 보호기간의 시작 시점을 기준으로 미리 서류를 준비해 두면, 해외에 거주하고 있더라도 국내 거주 임차인과 다르지 않은 속도로 절차를 진행할 수 있습니다.

특히 신규임차인 주선은 임차인이 직접 국내에 있지 않아도 소송대리인이나 신뢰할 수 있는 지인, 공인중개사를 통해 얼마든지 시도할 수 있습니다. 임대인이 거주지나 국적을 이유로 협상 자체를 거절한다면, 그 사실관계를 기록해 두는 것이 이후 손해배상 청구에서 중요한 증거가 됩니다. 사건마다 준비할 서류와 절차가 조금씩 다르므로, 현재 거주국과 신분 관계(외국인등록·재외국민·외국국적동포)를 알려주시면 그에 맞는 서류 목록부터 안내해 드립니다.