상가 임대차 계약기간이 끝났는데도 권리금 협상이 마무리되지 않아 가게 문을 계속 열어 두는 임차인이 적지 않습니다. 임대인 쪽에서는 "계약이 끝났으니 당장 나가고, 그동안 번 돈은 부당이득으로 돌려달라"고 요구하는 일이 흔합니다. 반대로 임차인은 "권리금을 못 받았으니 보증금까지 안 주면 안 나간다"고 버티기도 합니다. 이 글은 상가건물임대차보호법 제9조②, 민법 제536조①·제741조를 기준으로 이 상황을 정리합니다.

이런 상황은 특히 프랜차이즈 가맹점, 오래 운영한 동네 상점, 상가 재건축·재개발이 겹친 사업장에서 자주 벌어집니다. 임대인 입장에서는 새로운 임차인이나 개발 일정이 지연되는 것이 부담스럽고, 임차인 입장에서는 수년간 쌓아 온 단골과 시설을 그냥 포기하기가 어렵기 때문에 양쪽 모두 협상이 쉽게 끝나지 않습니다. 그 사이 임대차 종료일은 지나가 버리고, 결국 "계속 영업해도 되는가"라는 질문이 남게 됩니다. 아래에서 다루는 내용을 미리 체크해 보시기 바랍니다.

• 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다
• 신규임차인 주선(권리금 회수)이 끝나지 않아 영업을 계속하는 중이다
• 임대인이 부당이득반환청구를 하겠다고 통보했다
• 임대인의 방해행위 때문에 못 나가는 것인지, 권리금 협상 지연 때문인지 구분이 필요하다

임대차 종료 후에도 계속 영업하면 권리금 종료 후 점유 부당이득이 되는가

많은 임차인이 가장 먼저 걱정하는 부분이 바로 이것입니다. 계약서에 적힌 종료일이 지났는데도 매장 문을 열고 손님을 받았다면, 그 자체만으로 곧바로 불법점유자가 되어 임대인에게 부당이득을 물어줘야 하는 것 아니냐는 불안입니다. 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 임대차가 형식적으로 종료됐다고 해서 임차인의 점유가 자동으로 위법해지는 것은 아니며, 보증금 반환 여부와 방해행위 존재 여부에 따라 평가가 크게 달라집니다.

상가건물임대차보호법 제9조②는 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다"고 명시하고 있습니다. 이 조문의 취지는 계약기간이 끝났다는 이유만으로 임차인이 곧장 무단점유자·불법점유자로 몰리는 상황을 막기 위한 것입니다. 즉 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 영업장을 계속 지키고 있는 상태는, 법률이 예정한 임대차관계의 연장선 위에 있는 것으로 취급됩니다.

다만 "임대차관계가 존속하는 것으로 본다"는 표현이 임차인에게 모든 것을 면제해 준다는 뜻은 아닙니다. 임대차관계가 존속한다고 보더라도, 그 기간 동안 임차인이 실제로 영업을 통해 얻은 사용이익을 임대인에게 정산해야 하는지는 별개의 쟁점으로 남습니다. 점유의 적법성과 사용이익의 정산 문제를 나눠서 보는 것이 이 글의 핵심입니다.

실제 상담에서는 "종료일이 지났으니 형사고소까지 당할 수 있느냐"는 질문도 자주 나옵니다. 동시이행항변권에 근거해 점유를 유지하는 경우라면 정당한 권원 없는 점유라고 단정하기 어려워, 형사 책임까지 곧바로 연결되는 상황과는 결이 다릅니다. 다만 임대인이 별도의 명도소송을 제기해 판결이 확정됐는데도 계속 버틴다면 그 시점부터는 사정이 완전히 달라지므로, 소송이 진행되는 단계마다 대응 방식을 다시 점검해야 합니다.

상가건물임대차보호법 제9조②, 보증금 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속한다

상가법 제9조는 원래 임대차 기간에 관한 조문입니다. ①항은 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보되, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정합니다. 그리고 ②항이 종료 이후 상황을 다룹니다. 계약기간이 지나거나 갱신이 거절되어 형식적으로 임대차가 끝났더라도, 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 동안에는 법률상 임대차관계가 계속되는 것으로 간주한다는 내용입니다.

실무에서 이 조문이 중요한 이유는, 명도소송·부당이득반환청구소송에서 임대인 측이 "계약 종료일 다음 날부터 임차인의 점유는 불법점유"라고 주장하는 경우가 많기 때문입니다. 그러나 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 제9조②에 따라 그 주장 자체가 성립하기 어렵습니다. 임차인 입장에서는 이 조문을 근거로 "보증금을 받기 전까지는 임대차관계가 존속한다"는 점을 먼저 정리해 둘 필요가 있습니다.

한편 이 조문은 권리금 회수기회 보호(상가법 제10조의4)와는 별개의 규정입니다. 권리금은 원칙적으로 임대인이 아니라 신규임차인에게 받는 금전이고, 임대인을 상대로는 방해행위로 인한 손해배상을 청구하는 구조입니다. 제9조②는 보증금 반환과 점유의 관계를 정하는 조문이므로, 권리금 협상이 끝나지 않았다는 사정만으로 이 조문이 적용된다고 보기는 어렵습니다. 이 둘을 섞어서 이해하면 대응 전략에서 혼선이 생길 수 있습니다.

또한 제9조①이 정한 "기간을 1년으로 본다"는 부분과 제9조②의 "존속 간주"는 서로 다른 국면에 적용되는 규정이라는 점도 함께 정리해 둘 필요가 있습니다. ①항은 계약 당시 기간을 정하지 않았거나 짧게 정한 경우의 최소 보장 기간에 관한 것이고, ②항은 정해진 기간이 다 지난 뒤 보증금을 못 받은 상태를 다루는 것입니다. 임대차가 몇 년째 이어졌든, 보증금을 돌려받지 못했다면 ②항의 존속 간주는 그대로 작동합니다.

보증금 반환과 명도, 동시이행관계란 무엇인가

민법 제536조①은 "쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다"고 규정합니다. 이른바 동시이행의 항변권입니다. 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환(명도)의무와 임대인의 보증금 반환의무는 서로 대가관계에 있는 채무로 다뤄지는 것이 일반적인 실무의 흐름입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 한, 임차인은 명도를 거절할 수 있는 근거를 갖게 되는 셈입니다.

여기서 자주 혼동이 생기는 지점이 있습니다. 임차인이 "권리금을 못 받았으니 안 나간다"고 주장하는 경우입니다. 그러나 권리금은 임대인에게 반환을 청구하는 금전이 아니라 신규임차인에게 지급받는 금전이고, 임대인을 상대로는 방해행위가 있을 때 손해배상을 청구하는 구조입니다. 따라서 권리금 미지급 자체가 임대인의 보증금 반환의무와 직접 대가관계에 있다고 보기는 어렵고, 동시이행항변의 근거는 어디까지나 보증금 반환 여부에서 찾아야 합니다.

점유는 적법해도 사용이익은 다른 문제 — 부당이득의 성립요건

민법 제741조는 "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 규정합니다. 부당이득이 성립하려면 ①법률상 원인 없이 이익을 얻었을 것 ②그로 인해 상대방에게 손해가 발생했을 것 ③이익과 손해 사이에 인과관계가 있을 것이 필요합니다.

동시이행항변권을 행사해 점유를 계속하는 경우, 그 점유 자체는 정당한 권리 행사로 평가될 수 있다는 것이 앞서 정리한 내용입니다. 그런데 문제는 "점유"와 "사용·수익"을 같은 것으로 볼 수 있느냐입니다. 단순히 짐을 보관하기 위해 공간을 비워 두지 않고 있는 것과, 실제로 영업을 계속해 손님을 받고 매출을 올리는 것은 이익의 발생 여부가 다릅니다. 점유를 유지할 정당한 사유가 있더라도, 그 공간을 사용해 실질적인 수익을 얻었다면 그 사용가치 상당의 이익은 법률상 원인 없는 이득으로 평가될 여지가 있다는 것이 일반적인 법리의 흐름입니다.

다시 말해 "점유는 적법, 사용이익은 별도 정산 대상"이라는 구도로 정리해 볼 수 있습니다. 다만 이 부분은 개별 사안의 구체적 사정 — 보증금 미반환 규모, 임대인의 방해행위 존재 여부, 실제 영업 규모와 기간 — 에 따라 결론이 달라질 수 있어 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 임대인이 부당이득반환청구소송을 제기했다면 이 지점을 세밀하게 다퉈볼 필요가 있습니다.

실무적으로는 임차인이 점유를 유지하되 영업 규모를 눈에 띄게 줄이거나, 매장을 사실상 휴업 상태로 두고 신규임차인 주선에만 집중하는 경우도 있습니다. 이런 사정은 사용이익의 규모를 다투는 국면에서 유리한 자료가 될 수 있습니다. 반대로 종료일 이후에도 종전과 다름없이 정상 영업을 계속했다면, 그 기간의 사용이익 규모를 두고 임대인 측과 더 첨예하게 다툴 가능성이 높아집니다.

권리금 협상을 이유로 버티면 권리금 종료 후 점유 부당이득 책임을 피할 수 있는가

보증금은 이미 돌려받았는데 신규임차인과의 권리금 협상이 끝나지 않았다는 이유만으로 영업장을 계속 점유하는 경우를 살펴보겠습니다. 이 경우에는 앞서 본 상가법 제9조②의 "보증금을 돌려받을 때까지" 요건이 충족되지 않으므로, 존속 간주 규정을 그대로 끌어오기 어렵습니다. 민법 제536조①의 동시이행항변권도 보증금 반환채무를 전제로 한 것이므로, 보증금을 이미 받은 상태에서는 근거로 삼기 힘듭니다.

이런 상황이라면 임차인의 계속된 점유·영업은 임대인의 목적물 반환청구권을 침해하는 것으로 평가될 여지가 커지고, 그 기간의 사용이익에 대해 민법 제741조에 따른 부당이득 반환 문제가 더 뚜렷하게 제기될 수 있습니다. 반대로 그 기간 동안 임대인이 상가법 제10조의4①에서 정한 방해행위 — 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하거나, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 등의 행위 — 를 하고 있었다면, 임차인이 점유를 유지하게 된 원인이 임대인 측에 있다고 볼 여지도 함께 검토해야 합니다.

즉 같은 "권리금 때문에 못 나갔다"는 사정이라도, 보증금을 받았는지 여부, 임대인의 방해행위가 실제로 있었는지 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 사안마다 사실관계를 촘촘히 확인해야 하는 영역이라, 일반론만으로 단정하기보다는 구체적인 경위를 정리해 상담받는 편이 안전합니다. "보증금은 이미 정산됐으니 이제부터는 순수하게 권리금 문제만 남았다"고 생각하기 쉽지만, 실제로는 점유를 둘러싼 법적 평가가 그 시점부터 완전히 새로운 국면으로 넘어간다는 점을 인식하는 것이 중요합니다.

특히 신규임차인 주선이 임대인의 방해로 무산된 것인지, 아니면 임차인 스스로 조건을 맞추지 못해 지연된 것인지에 따라 평가가 크게 갈립니다. 전자라면 점유가 길어진 원인이 임대인 측에 있다는 사정으로 참작될 여지가 있는 반면, 후자라면 임차인 스스로의 사정으로 점유가 늘어난 것이어서 사용이익 반환 문제에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 협상 과정에서 오간 연락 내역을 시간순으로 정리해 두는 것이 이런 다툼에서 특히 중요하며, 정리된 기록은 추후 소송뿐 아니라 임대인과의 협상 테이블에서도 설득력 있는 근거로 쓰일 수 있습니다.

임대인이 부당이득반환청구소송을 제기했다면 무엇을 확인해야 할까

실제로 임대인이 먼저 부당이득반환청구소송이나 명도소송을 제기하는 경우가 있습니다. 이런 소장을 받았다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 사실관계부터 정리하는 것이 우선입니다. 답변서 제출 기한 안에 모든 쟁점을 완벽히 정리하기는 쉽지 않지만, 최소한 핵심 사실관계와 관련 자료의 소재만이라도 미리 파악해 두면 이후 변호사와의 상담·대응 전략 수립이 훨씬 수월해집니다.

부당이득·권리금 다툼에서 미리 준비해 둘 증거자료

이런 유형의 분쟁은 결국 "누가 어떤 사정으로 점유를 계속했는가"를 객관적으로 밝히는 싸움입니다. 말로만 주장하는 것보다 시간순으로 정리된 자료가 훨씬 설득력이 있습니다. 우선 임대차계약서 원본과 특약사항, 보증금·권리금 관련 합의서가 있다면 함께 챙겨 두어야 합니다. 계약 종료일과 보증금 액수, 권리금 관련 특약 유무를 한눈에 보여주는 가장 기본적인 자료이기 때문입니다.

보증금 반환을 요청한 내역도 중요합니다. 구두로만 요청했다면 추후 다툼에서 "언제부터 반환을 요청했는지"가 모호해질 수 있으므로, 문자메시지·카카오톡·내용증명 등 날짜가 남는 방식으로 요청한 기록을 정리해 두는 것이 좋습니다. 이는 동시이행항변권을 행사해 온 경위를 뒷받침하는 핵심 자료가 됩니다.

신규임차인 주선과 관련한 자료도 빠뜨리지 않아야 합니다. 부동산 중개업소와 주고받은 연락, 신규임차인 후보와의 협의 내용, 임대인에게 신규임차인을 소개했다는 사실을 알린 기록 등은 권리금 회수기회 방해 여부를 다툴 때 결정적인 역할을 합니다. 임대인과의 통화나 대화를 녹음해 둔 경우, 본인이 대화 당사자로 참여한 녹음이라면 무조건 증거로 쓸 수 없는 것은 아니지만, 실제 증거로 채택될지는 법원이 개별적으로 판단할 사안이라는 점은 알아 두어야 합니다.

마지막으로 점유 기간 동안의 영업 내역 — 매출 자료, 카드 단말기 거래 내역, 직원 근무 기록 등 —을 정리해 두면 사용이익의 규모를 다투는 국면에서 유리하게 활용할 수 있습니다. 이런 자료들을 미리 챙겨 두면 소송이 실제로 시작되었을 때 대응 속도와 완성도가 크게 달라집니다.

자료를 모을 때는 "임대인에게 유리해 보이는 자료도 함께 정리해 두는 것"이 오히려 도움이 됩니다. 예를 들어 임대인이 보증금 반환 의사를 밝혔던 시점, 임대인 측이 제시한 조건 등을 빠짐없이 남겨 두면, 상대방이 나중에 사실관계를 다르게 주장하더라도 시간순으로 정리된 자료로 반박하기가 훨씬 수월해집니다. 자료 정리는 소송이 시작된 뒤보다 분쟁 초기 단계에서 해 두는 편이 누락 없이 촘촘하게 이뤄질 수 있습니다.

권리금 손해배상청구와 부당이득 정산, 함께 정리하는 법

부당이득반환청구와 권리금 손해배상청구는 청구원인이 서로 다른 별개의 권리입니다. 부당이득은 임차인이 점유·사용을 통해 얻은 이익을 임대인에게 정산하는 문제이고, 권리금 손해배상은 임대인의 방해행위로 임차인이 신규임차인에게서 받을 수 있었던 권리금을 받지 못하게 된 손해를 배상받는 문제입니다. 이 둘은 법적 성격이 다르기 때문에, 하나의 소송 절차 안에서 각각의 요건을 따로 주장·증명해야 합니다.

권리금 손해배상의 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 것이 상가법 제10조의4③의 내용입니다. 여기서 "임대차 종료 당시의 권리금"이 구체적으로 얼마인지는 조문 자체가 확정해 주는 것이 아니라, 실제 소송에서 감정 등 증거자료를 통해 다투어지는 사실인정의 영역이라는 점도 함께 알아 두어야 합니다. "권리금 전액을 다 받아낸다"는 식으로 접근하기보다, 이 상한 구조를 정확히 이해하고 청구 금액을 산정하는 것이 실제 소송에서 중요합니다. 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 소멸시효에 걸리지 않습니다.

임대인이 부당이득을 먼저 청구해 왔다면, 임차인 입장에서는 그 소송 안에서 권리금 손해배상청구권을 반소나 별소로 함께 주장하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 구체적인 절차 선택은 소송이 진행되는 단계, 증거 확보 상황 등에 따라 달라지므로, 사안을 정리한 뒤 변호사와 함께 방향을 잡는 것이 안전합니다. 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 확인하실 수 있습니다.

두 청구를 함께 다루다 보면 "부당이득으로 돌려줄 돈"과 "손해배상으로 받을 돈"을 서로 상계해서 정리하고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 민법상 상계는 같은 종류의 채무가 쌍방 모두 이행기에 있어야 가능한 것이 원칙이므로, 두 채권의 발생 시점과 이행기가 서로 다르다면 곧바로 상계가 가능한지는 별도로 검토해야 합니다. 소송 실무에서는 각 청구의 인정 여부와 금액이 확정된 뒤에야 최종 정산 방향이 정해지는 경우가 많으므로, 처음부터 섣불리 금액을 확정 짓기보다는 사실관계와 증거를 먼저 촘촘히 준비하는 데 집중하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 전문 엄정숙 변호사(공인중개사)가 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 진행해 온 경험을 바탕으로 권리금 손해배상·명도·부당이득 사건을 다루고 있습니다. 착수금은 300만원부터(부가가치세 별도)이며 감정료 등 실비는 별도로 안내해 드립니다. 사건 진행은 평균 10~14개월 정도 소요되며, 지연손해금은 민법 제379조 본문의 법정이율인 연 5%가 기준이 될 수 있습니다. 구체적인 비용과 기간은 사안에 따라 달라질 수 있으니 02-591-5657로 문의해 주시면 자세히 안내해 드립니다. 계약서, 보증금 반환 요청 내역, 신규임차인 주선 관련 자료를 미리 정리해 오시면 상담 시간을 훨씬 알차게 쓰실 수 있습니다.