상가를 얻을 때 계약서를 한 장 한 장 뜯어보는 임차인은 많지 않습니다. 보증금과 월세, 관리비, 입주일 정도를 확인하고 나면 나머지는 중개사무소에서 쓰던 양식을 그대로 따라가는 경우가 대부분입니다. 그런데 몇 년 뒤 가게를 넘기려는 시점이 되면, 계약 당시 무심코 넘겼던 특약 한 줄이 수천만 원짜리 분쟁의 출발점이 되곤 합니다. 권리금은 임차인이 들인 시간과 돈이 응축된 자산인데, 그 자산의 운명이 계약서 여백에 손으로 적힌 문장 하나에 좌우되는 일이 실제로 벌어집니다.

이 글은 상가 임대차 계약서 권리금 특약을 어떻게 설계해야 나중에 실효를 가지는지, 반대로 어떤 문구가 들어가면 임차인이 위험해지는지를 나누어 설명합니다. 특히 "권리금을 포기한다", "권리금은 인정하지 않는다", "임차인은 신규임차인을 주선하지 않는다"와 같은 포기성 약정이 상가건물임대차보호법의 강행규정과 어떻게 부딪히는지를 중심에 두었습니다. 계약 갱신 시점에 새로 쓰는 계약서와 처음 들어갈 때 쓰는 신규 계약서는 특약을 설계하는 관점 자체가 다르기 때문에, 그 차이도 별도로 정리했습니다.

• 계약서에 "권리금을 주장하지 않는다"는 문장이 들어가 있어 마음이 놓이지 않는 경우
• 지금 계약서를 쓰는 중이라 어떤 권리금 특약을 넣어달라고 요구해야 할지 모르겠는 경우
• 갱신하면서 임대인이 새 계약서에 없던 조항을 넣자고 요구해 고민 중인 경우
• 이미 권리금 포기 각서에 서명했는데 지금이라도 회수할 방법이 있는지 알고 싶은 경우
• 신규임차인을 데려가려는데 임대인이 계약서를 근거로 거절할까 봐 미리 대비하려는 경우

상가 임대차 계약서 권리금 특약, 왜 계약 단계에서 정해야 하나

권리금은 본래 임차인과 임차인 사이에서 오가는 돈입니다. 나가는 임차인이 자기가 만들어 놓은 거래처, 단골, 인테리어와 시설, 영업 노하우, 자리의 이점을 넘겨주고 새로 들어오는 임차인에게서 받는 대가입니다. 임대인은 그 거래의 당사자가 아닙니다. 그래서 임대인에게 권리금을 돌려달라고 하는 것이 아니라, 임대인이 그 거래를 방해했을 때 손해배상을 청구하는 구조가 됩니다. 이 방향을 헷갈리면 계약서 특약도 엉뚱한 방향으로 쓰게 됩니다.

2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법에 제10조의4가 신설되면서 권리금 회수기회 보호가 법률에 명문으로 들어왔습니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위, 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위를 해서는 안 됩니다. 이 네 가지가 방해행위의 유형입니다.

문제는 법이 정한 것은 여기까지라는 점입니다. 임대인이 신규임차인 후보를 며칠 안에 만나야 하는지, 재정 자료를 어디까지 요구할 수 있는지, 거절할 때 이유를 밝혀야 하는지에 관해 법률은 구체적인 절차를 정하고 있지 않습니다. 실제 현장에서 분쟁이 길어지는 지점이 바로 이 공백입니다. 임대인은 "연락이 안 됐다", "아직 검토 중이었다", "그런 사람은 온 적 없다"고 하고 임차인은 그 반대를 말합니다. 계약서 특약은 이 공백을 메우는 도구입니다.

특약이 잘 설계되어 있으면 다툼의 출발점 자체가 달라집니다. 특약이 없을 때는 "임대인이 방해했다"는 사실을 임차인이 처음부터 끝까지 증명해야 합니다. 반면 임대인이 신규임차인 후보를 통보받은 날부터 일정 기간 안에 면담에 응하고, 거절하려면 서면으로 사유를 밝히기로 특약이 되어 있다면, 임대인이 아무 대응 없이 시간을 흘려보낸 사실만으로도 논의가 훨씬 구체적으로 진행됩니다. 즉 특약은 승패를 단번에 뒤집는 비법이 아니라, 사실관계를 또렷하게 만들어 주는 장치입니다.

동시에 반대 방향의 위험도 계약 단계에서 생깁니다. 임대인 측이 준비한 계약서에는 "임차인은 임대차 종료 시 권리금을 주장하지 아니한다", "임차인은 시설 일체를 원상회복하고 명도한다", "임차인은 임대인의 동의 없이 제3자에게 점포를 양도하거나 권리금을 수수할 수 없다"와 같은 문구가 들어가 있는 경우가 적지 않습니다. 계약을 앞둔 임차인은 자리를 놓칠까 봐 그대로 서명하기 쉽습니다. 몇 년 뒤 나가려 할 때 임대인이 그 문구를 그대로 들이미는 것이 전형적인 분쟁 형태입니다.

그래서 상가 임대차 계약서 권리금 특약은 두 방향에서 동시에 봐야 합니다. 넣어 두면 나중에 도움이 되는 협조형 조항이 하나이고, 들어가면 안 되는 포기성 조항이 다른 하나입니다. 아래에서는 이 둘을 갈라 보고, 이미 포기성 조항에 서명한 경우 어떤 논리로 다투게 되는지를 이어서 설명합니다.

상가 임대차 계약서 권리금 특약은 어디까지 유효한가?

계약은 원칙적으로 당사자가 자유롭게 내용을 정합니다. 그러나 임대차처럼 협상력이 기울어지기 쉬운 관계에서는 법이 최소한의 보호선을 그어 둡니다. 상가건물임대차보호법 제15조가 그 역할을 합니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 취지의 조항으로, 통상 편면적 강행규정이라고 부릅니다. 임차인에게 더 유리한 방향의 약정은 허용되지만, 법이 보장한 수준 아래로 임차인을 끌어내리는 약정은 그 효력을 인정받기 어렵다는 의미입니다.

이 기준을 권리금 특약에 대입하면 구분선이 비교적 또렷해집니다. 법이 임차인에게 준 것은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회이고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있는 지위입니다. 특약이 이 기회 자체를 없애거나, 행사 요건을 법보다 까다롭게 만들거나, 손해배상 청구를 미리 봉쇄하는 내용이라면 임차인에게 불리한 약정에 해당할 가능성이 큽니다.

반면 같은 권리금 특약이라도 회수 기회를 없애지 않고 실행 방법을 정하는 것이라면 성격이 다릅니다. 예를 들어 신규임차인 후보를 서면이나 문자로 통지하고, 임대인은 통지받은 날부터 일정 기간 안에 면담 일정을 잡으며, 거절할 사정이 있으면 그 사유를 서면으로 알린다는 조항은 임차인의 권리를 축소하지 않습니다. 오히려 법이 정한 보호를 실제로 작동시키기 위한 절차 합의에 가깝습니다. 이런 조항은 임대인 입장에서도 예측 가능성을 높여 주기 때문에 협의가 어렵지 않은 편입니다.

주의할 것은 겉보기에 중립적인 문구가 실질적으로는 포기 조항으로 기능하는 경우입니다. "임차인은 임대인이 지정하는 자에게만 점포를 양도할 수 있다"는 문구는 표면상 절차처럼 보이지만, 실제로는 임차인이 스스로 신규임차인을 찾아 권리금을 받을 기회를 임대인 손에 넘기는 결과가 됩니다. "임대차 종료 시 임차인은 일체의 금전적 청구를 하지 아니한다"는 포괄 조항도 마찬가지입니다. 문구의 형식이 아니라 그 조항이 실제로 어떤 결과를 만드는지를 봐야 합니다.

또 하나 흔한 오해는 "합의했으니 유효하다"는 인식입니다. 강행규정은 당사자의 합의로 배제할 수 없기 때문에 존재합니다. 임차인이 자발적으로 서명했다는 사정만으로 법이 정한 보호가 사라진다면 조항을 둔 의미가 없어집니다. 물론 서명 경위와 대가 관계, 전체 계약의 균형은 개별 판단에서 고려되는 요소입니다. 특약 대가로 차임을 상당히 낮춰 받았다든지, 임차인이 별도 이익을 얻었다든지 하는 사정은 다툼의 쟁점이 될 수 있습니다.

정리하면 상가 임대차 계약서 권리금 특약의 유효 범위는 "법이 준 회수 기회를 건드리는가"라는 한 가지 질문으로 대략 가늠할 수 있습니다. 건드리지 않고 절차만 정하면 안전한 영역이고, 기회 자체나 그 실효를 깎아내리면 위험한 영역입니다. 아래 표는 실제 계약서에서 자주 보이는 문구를 이 기준으로 나눠 본 것입니다.

표에서 보듯 같은 계약서 안에서도 조항마다 성격이 다릅니다. 절차형 조항은 적극적으로 넣자고 요구하고, 포기성 조항은 삭제를 요청하며, 혼합형 조항은 문구를 나눠 오해의 소지를 없애는 것이 기본 방향입니다. 특히 원상회복 조항은 시설물 처리에 관한 것일 뿐 권리금과 무관하다는 점을 별도 문장으로 못 박아 두면 나중에 해석 다툼이 줄어듭니다.

권리금을 포기한다는 특약, 도장을 찍었으면 끝난 걸까

상담에서 가장 많이 듣는 질문이 이것입니다. 계약할 때 임대인이 내민 서류에 서명했고, 거기에 권리금을 주장하지 않겠다는 내용이 있었는데 이제 와서 무슨 말을 할 수 있느냐는 것입니다. 결론부터 말하면 서명했다는 사실만으로 논의가 끝나지는 않습니다. 앞서 본 것처럼 상가건물임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 제한하고 있고, 권리금 회수기회는 법이 임차인에게 부여한 보호이기 때문입니다.

다만 "무조건 무효"라고 단정하는 것도 정확하지 않습니다. 실제 판단에서는 그 문구가 무엇을 포기한다는 것인지, 계약 전체 구조 안에서 어떤 대가와 맞물려 있는지, 언제 어떤 경위로 작성되었는지가 함께 검토됩니다. 예컨대 계약 체결 단계에서 임대인이 일방적으로 준비한 양식에 들어 있던 문구와, 임대차가 끝나갈 무렵 임차인이 별도 이익을 받으면서 개별적으로 합의한 문서는 무게가 같지 않습니다. 그래서 각서 한 장을 두고도 사안마다 결론이 갈립니다.

임차인이 실무적으로 확인해야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 그 문구가 계약서 본문에 인쇄된 정형 문구인지 아니면 별도 각서로 작성된 것인지입니다. 둘째, 그 문구에 대응하는 대가가 있었는지, 즉 차임 감액이나 시설비 부담 같은 반대급부가 실제로 오갔는지입니다. 셋째, 작성 시점이 계약 초기인지 아니면 이미 분쟁이 시작된 뒤인지입니다. 이 세 가지에 따라 다툴 수 있는 폭이 달라집니다.

또 하나 짚어야 할 점은 포기 각서가 있다고 해서 임대인이 방해행위를 해도 된다는 뜻은 아니라는 것입니다. 임대인이 신규임차인 후보에게 직접 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 불러 계약을 사실상 불가능하게 만들거나, 아무 이유 없이 만나 주지도 않는 행위는 그 자체로 제10조의4가 정한 방해 유형에 해당할 수 있습니다. 각서를 근거로 그런 행동을 정당화하기는 어렵습니다.

실제로 준비해야 할 것은 각서를 반박하는 논리만이 아니라 방해행위의 증거입니다. 임대인에게 신규임차인 후보를 통지한 기록, 임대인이 제시한 조건, 거절 의사를 밝힌 문자나 통화 내용이 남아 있어야 합니다. 각서가 있는 사안일수록 사실관계가 촘촘해야 논의가 진행됩니다. 각서 문구만 놓고 다투기보다 임대인이 실제로 무엇을 했는지를 보여 주는 자료를 모으는 편이 훨씬 실질적입니다.

이미 서명한 문서가 있어 판단이 어려우신 경우, 문구 전문과 작성 경위를 알려 주시면 어느 쪽 영역에 가까운지 02-591-5657에서 안내해 드립니다. 온라인 상담 접수와 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

갱신 계약서와 신규 계약서, 특약 설계는 어떻게 달라지나

처음 상가에 들어가면서 쓰는 신규 계약서와, 몇 년 영업한 뒤 갱신하며 다시 쓰는 계약서는 임차인이 처한 상황이 완전히 다릅니다. 신규 계약 단계에서 임차인은 아직 그 자리에 투자한 것이 없습니다. 조건이 마음에 들지 않으면 다른 자리를 알아볼 여지가 있습니다. 협상력이 상대적으로 살아 있는 시기이므로, 이때가 권리금 관련 조항을 정리해 둘 최적의 시점입니다.

반면 갱신 시점의 임차인은 이미 인테리어와 시설에 상당한 돈을 넣었고 단골도 만들어 놓은 상태입니다. 자리를 옮기면 그 투자가 대부분 사라집니다. 임대인이 새 계약서에 없던 조항을 하나 넣자고 하면 거절하기가 훨씬 어렵습니다. 갱신 협상에서 포기성 조항이 슬쩍 들어가는 일이 잦은 이유가 여기에 있습니다. 그래서 갱신 계약서는 새로 무엇을 넣을지보다 무엇이 새로 추가되었는지를 찾아내는 것이 더 중요합니다.

실무적으로 권하는 방법은 단순합니다. 갱신 계약서를 받으면 직전 계약서와 나란히 놓고 문장 단위로 대조하십시오. 조항 번호가 밀리거나 문장 하나가 늘어난 곳이 있다면 그 부분이 이번에 추가된 내용입니다. 특히 특약사항란은 손으로 적히거나 마지막에 덧붙는 일이 많으므로 반드시 전후를 비교해야 합니다. 대조가 끝나면 추가된 문구가 앞서 본 절차형인지 포기성인지 분류합니다.

갱신 단계에서 또 하나 확인할 것은 전체 임대차 기간입니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 정하고 있고, 그 기간을 넘어선 임차인이라도 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있는지가 한동안 다투어졌습니다. 대법원 2019년 5월 16일 선고 2017다225312 전원합의체 판결은 전체 임대차 기간이 법에서 정한 갱신요구 기간을 초과하여 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 취지로 판단했습니다. 오래 장사한 임차인이 "기간이 지났으니 끝"이라는 말에 물러설 이유가 없다는 뜻입니다.

다만 이 판결이 모든 사안을 해결해 주는 것은 아닙니다. 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있으면 보호 대상에서 제외될 수 있고, 임대인에게 정당한 사유가 인정되면 거절이 방해행위가 되지 않습니다. 갱신 시점에서 임차인이 스스로 점검해야 할 것은 연체 이력, 무단 전대나 무단 증축 여부, 계약 위반 사실 유무입니다. 이런 사정이 있다면 특약을 아무리 잘 써 두어도 방어 논리로 활용되기 어렵습니다.

신규 계약서에서는 반대로 적극적으로 넣을 것을 요구해야 합니다. 이때 임대인을 설득하는 논리는 "저를 보호해 주세요"가 아니라 "서로 절차를 명확히 해 두자"입니다. 임대인 입장에서도 임차인이 아무 사람이나 데려와 통보하는 것보다, 사전에 자료를 갖춰 통지하고 정해진 기간 안에 판단하는 편이 예측 가능합니다. 협조 절차 조항은 양쪽 모두에게 이익이 되는 구조로 제안하면 받아들여질 확률이 높아집니다.

상가 임대차 계약서 권리금 특약, 어떤 문구로 적어야 다툼이 줄어드나?

특약은 길게 쓸수록 좋은 것이 아닙니다. 문장이 길어지면 해석의 여지가 늘어나고, 늘어난 여지는 대개 분쟁으로 이어집니다. 좋은 특약은 누가, 언제까지, 무엇을, 어떤 방법으로가 한 문장 안에 다 들어 있는 문장입니다. 아래는 실무에서 자주 쓰는 설계 요소들로, 실제 문안은 점포 상황과 임대인의 성향에 맞춰 조정하게 됩니다.

이 여섯 가지를 전부 넣어야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 개인이고 관계가 원만하다면 통지와 회신 기한 정도만 넣어도 실효가 큽니다. 반대로 임대인이 법인이거나 관리회사를 통해 소통하는 구조라면 거절 사유의 서면화와 조건 예고까지 정해 두는 편이 낫습니다. 요컨대 특약의 개수보다 그 점포에서 실제로 문제가 생길 지점을 짚는 것이 중요합니다.

문안을 협의할 때 자주 걸리는 지점은 임대인이 "그건 법에 다 있는데 왜 또 쓰냐"고 하는 경우입니다. 이때는 법이 결과만 정하고 절차는 정하지 않았다는 점, 그래서 서로 시간을 아끼기 위한 합의라는 점을 설명하는 것이 효과적입니다. 실제로 회신 기한 조항은 임대인에게도 무한정 연락받지 않을 근거가 되므로 거부감이 크지 않습니다.

또 하나, 특약은 계약서 특약사항란에 인쇄되거나 자필로 기재되고 양 당사자가 서명 또는 날인하는 것이 원칙입니다. 구두 약속이나 문자로만 오간 합의는 나중에 존재 자체가 다투어집니다. 계약서 여백이 부족하면 별지로 작성해 간인하는 방식도 가능합니다. 사본은 반드시 임차인도 한 부 보관하고, 계약서 전체를 사진으로도 남겨 두시기 바랍니다.

특약이 있어도 임대인이 방해하면 결국 제10조의4로 간다

특약을 잘 써 두었다고 해서 임대인이 반드시 협조하는 것은 아닙니다. 회신 기한을 정해 두었는데도 답이 없고, 서면으로 사유를 밝히기로 했는데 전화도 받지 않는 상황이 실제로 생깁니다. 이 경우 임차인이 최종적으로 기대는 것은 특약 위반 그 자체가 아니라 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 손해배상 청구입니다. 특약은 그 청구를 쉽게 만들어 주는 보조 장치에 가깝습니다.

손해배상을 청구하려면 몇 가지 요건이 갖춰져야 합니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 실제로 주선했어야 하고, 임대인이 앞서 본 네 가지 방해 유형 중 하나에 해당하는 행위를 했어야 하며, 그로 인해 임차인이 권리금을 받지 못했어야 합니다. 여기서 "주선했다"는 사실은 임차인이 증명해야 하는 부분이고, 특약에 정한 통지 방법을 지켰다면 이 증명이 간단해집니다.

배상 범위에는 상한이 있습니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시의 권리금은 통상 법원 감정 절차를 통해 산정됩니다. 그래서 신규임차인과 아주 높은 금액으로 계약서를 써 두었다고 해서 그 금액이 그대로 인정되는 것은 아니고, 반대로 감정가가 높게 나와도 실제 약정 금액이 낮으면 그 금액이 기준이 됩니다. "전액을 다 받는다"는 기대는 실제 구조와 맞지 않습니다.

기간 제한도 있습니다. 이 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 분쟁이 길어지다 보면 협의만 하다 시간을 보내는 경우가 있는데, 종료일을 기준으로 계산한다는 점을 기억해 두셔야 합니다. 임대인이 "조금만 더 기다려 보자"고 하는 동안 기간이 지나 버리면 특약이 아무리 잘 되어 있어도 청구 자체가 어려워집니다.

또한 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호에서 제외될 수 있습니다. 영업이 어려워 월세가 밀린 상태에서 가게를 넘기려는 임차인이 적지 않은데, 이 점을 모르고 있다가 뒤늦게 확인하는 일이 있습니다. 연체가 있었다면 그 시점과 해소 여부를 먼저 정리해 봐야 합니다.

표에서 보듯 특약은 요건을 새로 만들어 주는 것이 아니라, 이미 법에 있는 요건을 증명하기 쉽게 해 주는 역할을 합니다. 그래서 특약을 넣을 때도 "이 문장이 나중에 무엇을 증명해 줄까"를 기준으로 고르는 것이 좋습니다. 증명과 무관한 선언적 문장은 여러 개 있어도 도움이 되지 않습니다.

계약 전후로 남겨야 할 증거와 실무 체크리스트

권리금 분쟁은 결국 기록 싸움입니다. 아무리 억울해도 남아 있는 자료가 없으면 주장을 뒷받침하기 어렵습니다. 반대로 자료가 촘촘하면 특약이 다소 부실해도 사실관계를 밝히는 데 큰 문제가 없습니다. 그래서 계약 단계에서 특약을 챙기는 것과 함께, 영업 기간 내내 그리고 종료 무렵에 무엇을 남길지 습관을 들이는 것이 중요합니다.

먼저 계약 단계에서 남길 것은 계약서 원본과 특약사항 전문, 그리고 협의 과정에서 오간 문자나 메일입니다. 특약 문구를 두고 임대인과 논의한 내용이 남아 있으면 나중에 그 조항의 취지를 설명할 때 도움이 됩니다. 중개사무소를 통해 계약했다면 중개대상물 확인·설명서도 함께 보관하십시오. 건물의 철거나 재건축 계획 고지 여부가 문제 될 때 확인할 수 있는 자료입니다.

영업 기간에는 권리금의 근거가 되는 자료를 쌓아 두는 것이 좋습니다. 시설과 인테리어에 들인 비용의 세금계산서와 계약서, 매출 자료, 임차 당시 지급한 권리금이 있다면 그 계약서와 이체 내역이 대표적입니다. 종료 당시 권리금은 법원 감정으로 산정되는데, 이런 자료가 없으면 감정 과정에서 임차인이 만들어 놓은 가치를 제대로 반영하기 어렵습니다. 참고로 권리금 관련 세무 처리는 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

종료가 다가오는 시점에는 시간표 관리가 핵심입니다. 임대차 종료일이 언제인지 정확히 확인하고, 그 6개월 전부터 신규임차인 주선이 가능한 기간이 열린다는 점을 달력에 표시해 두십시오. 후보를 찾았다면 특약에 정한 방법대로 통지하고, 통지한 날짜와 내용을 반드시 남깁니다. 임대인과의 통화는 통화 후 요지를 문자로 정리해 보내 두면 기록이 됩니다.

임대인이 거절 의사를 밝히거나 조건을 제시할 때는 그 내용을 그대로 받아 두는 것이 중요합니다. 특히 기존 조건과 비교해 얼마나 올렸는지, 그 근거로 무엇을 들었는지가 나중에 현저히 고액의 요구인지 판단하는 자료가 됩니다. 신규임차인 후보 측에도 상황을 설명하고, 임대인과 접촉한 내용이 있으면 정리해 달라고 부탁해 두는 것이 좋습니다.

마지막으로 신규임차인과 작성한 권리금 계약서는 반드시 보관하십시오. 배상 상한을 정하는 두 금액 중 하나가 바로 그 약정 권리금이기 때문입니다. 계약이 무산되었더라도 그 계약서와 무산 경위를 남겨 두는 것이 좋습니다. 무산 자체가 방해행위의 결과라는 점을 보여 주는 자료가 되기 때문입니다.

• 계약 단계 · 계약서 원본, 특약사항 전문, 협의 문자·메일, 중개대상물 확인·설명서
• 영업 기간 · 시설·인테리어 비용 자료, 매출 자료, 입점 당시 지급한 권리금 계약서와 이체 내역
• 종료 6개월 전 · 종료일 확인, 주선 가능 기간 표시, 후보 통지 기록 남기기
• 협의 과정 · 임대인이 제시한 차임·보증금 조건, 거절 의사와 그 이유, 통화 요지 문자 정리
• 종료 후 · 신규임차인과의 권리금 계약서, 무산 경위, 종료일 기준 3년 시효 관리

위 자료는 한꺼번에 모으려 하면 빠지는 것이 생깁니다. 계약 시점, 영업 중, 종료 전후로 나누어 그때그때 폴더에 넣어 두는 방식이 가장 확실합니다. 이미 분쟁이 시작된 뒤라면 남아 있는 자료부터 정리해 시간 순서대로 배열해 보시기 바랍니다.

사례로 보는 특약 해석 — 같은 문장, 다른 결론

특약을 둘러싼 다툼은 대체로 문장 자체보다 그 문장을 어떤 상황에 적용하느냐에서 갈립니다. 아래는 실무에서 흔히 마주치는 세 가지 국면을 정리한 것으로, 특정 사건의 결론이 아니라 판단 과정을 보여 주기 위한 설명입니다. 같은 문구라도 붙어 있는 사실관계가 다르면 논의의 방향이 어떻게 달라지는지 확인해 보시기 바랍니다.

첫째, 원상회복 조항을 권리금 포기로 읽으려는 경우

많은 계약서에 "임차인은 임대차 종료 시 원상회복하여 명도한다"는 조항이 들어 있습니다. 임대인이 이 조항을 들어 "시설을 다 철거해야 하니 권리금 거래는 성립할 수 없다"고 주장하는 사례가 있습니다. 그러나 원상회복은 임대차 목적물의 상태에 관한 문제이고, 권리금 회수기회는 신규임차인과의 거래에 관한 문제입니다. 두 사안은 층위가 다릅니다.

실제로 신규임차인이 기존 시설을 그대로 이어받겠다고 하면 원상회복 문제는 당사자 사이에서 정리될 수 있습니다. 임대인이 원상회복을 이유로 신규임차인과의 계약을 무조건 거절한다면, 그 거절에 정당한 사유가 있는지를 따로 따져야 합니다. 그래서 계약 단계에서 두 조항을 분리하는 확인 문장을 넣어 두면 이런 다툼이 생길 여지 자체가 줄어듭니다.

둘째, 임대인이 직접 들어와 장사하겠다고 하는 경우

임대인이 "내가 직접 쓸 거니까 신규임차인은 안 받는다"고 하는 상황도 자주 있습니다. 이때 임차인은 계약서 특약을 근거로 통지와 회신을 요구하게 되는데, 임대인 측은 직접 사용 계획을 이유로 대응하지 않습니다. 여기서 쟁점은 그 계획이 실제로 존재하고 구체적인지, 아니면 권리금 거래를 막기 위해 만들어진 명분인지입니다.

이런 사안에서 계약서에 회신 의무와 서면 사유 통지 조항이 있으면 검증이 수월해집니다. 임대인이 서면으로 밝힌 사유가 이후 실제 사용 형태와 다르다면 그 자체가 자료가 됩니다. 반대로 특약이 전혀 없다면 임차인은 임대인의 말과 이후의 사실만으로 다퉈야 하므로 준비가 훨씬 어려워집니다.

셋째, 전체 임대차 기간이 오래된 경우

10년 넘게 한자리에서 장사한 임차인이 나가려 할 때, 임대인이 "갱신요구권 기간이 지났으니 아무 권리도 없다"고 하는 경우가 있습니다. 이 지점에서 앞서 언급한 대법원 2017다225312 전원합의체 판결이 의미를 가집니다. 전체 임대차 기간이 법에서 정한 갱신요구 기간을 초과해 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도, 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 취지로 판단되었습니다.

따라서 오래 영업한 임차인일수록 계약서 특약과 기록의 가치가 큽니다. 기간이 길다는 이유로 협조를 거부당하기 쉬운 만큼, 통지와 회신 절차가 계약서에 정해져 있으면 논의를 정상 궤도로 되돌리기 수월합니다. 계약을 갱신할 때마다 특약이 그대로 유지되고 있는지 확인하는 습관을 들이시기 바랍니다.

자주 묻는 질문