권리금 감정평가서를 처음 받아 보면 대부분 맨 앞의 금액부터 봅니다. 그런데 실제로 재판에서 다투어지는 지점은 금액 자체가 아니라 그 금액이 어떤 기준시점에, 무엇을 대상으로, 어떤 자료를 근거로 산출되었는가입니다.

권리금소송은 임대인이 권리금 회수를 방해했을 때 임차인이 손해배상을 청구하는 소송입니다. 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법에 제10조의4가 신설되면서 마련된 구조이고, 배상액에는 상한이 있습니다. ① 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 ② 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 감정평가서는 이 가운데 ②를 확인하기 위한 자료입니다.

권리금 감정평가서는 무엇으로 구성되나요?

서식과 항목 이름은 감정인과 사안에 따라 조금씩 다르지만, 대체로 아래와 같은 흐름을 따릅니다. 표지 다음에 곧바로 결론이 나오고, 그 결론을 뒷받침하는 근거가 뒤에 이어지는 구조라고 이해하시면 됩니다.

권리금 감정평가서는 어떻게 읽어야 하나요?

결론 금액이 마음에 드는지 아닌지를 보기 전에, 아래 여섯 가지를 순서대로 확인하시기 바랍니다. 다툴 지점이 있다면 대부분 여기에서 발견됩니다.

권리금 감정평가서는 소송에서 어떤 역할을 하나요?

감정평가서는 소송이 시작되자마자 등장하지 않습니다. 다툼의 구도가 잡히고 손해액이 쟁점이 되는 단계에서 필요해집니다. 아래 흐름을 알아두면 지금 어느 지점에 서 있는지 가늠하기 쉽습니다.

감정평가서를 둘러싼 오해와 사실

정리하면 감정평가서는 금액을 정해주는 문서가 아니라 금액을 다투기 위한 근거 자료입니다. 그래서 감정 결과가 기대와 다르게 나왔을 때 곧바로 포기하기보다, 어느 항목에서 차이가 생겼는지 확인하는 편이 낫습니다. 반대로 결과가 유리해도 방해행위 입증이 부족하면 그 금액을 청구할 근거가 서지 않습니다.

감정평가서의 질은 제출 자료가 좌우합니다

감정인은 현장에서 확인할 수 있는 것과 제출된 자료로 평가합니다. 자료가 없으면 추정으로 채워지고, 추정으로 채워진 항목은 다툼의 여지가 커집니다. 아래 자료는 계약이 끝나기 전부터 정리해 두시는 편이 좋습니다.

감정 전에 확인해야 할 것이 하나 더 있습니다

감정은 손해액을 다투는 단계의 절차이므로, 그 앞의 요건이 먼저 정리되어야 합니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선했는지, 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효가 지나지 않았는지, 3기(3개월분) 이상 차임 연체가 없었는지 같은 사항입니다. 이 부분이 정리되지 않은 채 감정 비용부터 걱정하는 경우가 많은데, 순서를 바꾸면 불필요한 비용이 들 수 있습니다.

임대인 쪽 사정도 함께 살펴야 합니다. 신규임차인이 되려는 자의 자력이 부족하거나 의무를 이행하지 않을 우려가 있는 경우처럼 정당한 거절 사유가 조문에 정해져 있고, 임차인에게도 신규임차인의 자력과 의무 이행 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있습니다. 결국 감정평가서는 이 모든 단계를 지난 뒤에 의미를 갖는 자료입니다.

권리금 감정평가서, 자주 묻는 질문