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상가임대차보호법 권리금 판례, 찾기 전에 제10조의4부터 읽어야 하는 이유

· · 조회 1
법도 권리금소송센터 · 실무연구

상가임대차보호법 권리금 판례,
조문부터 읽어야 답이 보입니다

상가임대차보호법 권리금 판례를 아무리 모아 봐도, 사실관계가 다르면 결론은 달라집니다. 반면 조문은 모든 사건의 출발점입니다. 제10조의4가 무엇을 금지하고 무엇을 요구하는지부터 정리해 드립니다.

무료 전화상담02-591-5657
2015.05.13
권리금 보호 조항
신설 시행
제10조의4
권리금 회수기회
보호 규정
3
손해배상 소멸시효
(종료일부터)
이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다
상가임대차보호법 권리금 판례를 찾아봤지만 내 사건에 맞는 게 어느 것인지 모르겠다
임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받지 못할 상황이다
계약 기간이 10년을 넘었으니 보호가 끝났다는 말을 들었다
이미 가게를 비웠는데 지금이라도 다툴 수 있는지 확인하고 싶다
결론부터 말씀드리면

상가임대차보호법에서 권리금을 다루는 조문은 제10조의4(권리금 회수기회 보호) 하나입니다. 2015년 5월 13일 개정으로 신설됐고, 구조는 단순합니다. 임대인의 방해금지의무(제1항), 손해배상(제3항), 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효(제4항), 임차인의 정보제공의무(제5항)입니다.

판례는 이 조문을 사실관계에 대입한 결과물입니다. 그래서 남의 판례보다 내 사건의 사실관계가 조문의 어느 칸에 들어가는지를 먼저 봐야 합니다. 다만 방향을 크게 바꾼 판단이 하나 있습니다. 대법원 전원합의체는 임대차 기간이 10년을 넘어 갱신요구권을 쓸 수 없게 된 임차인에게도 권리금 회수기회 보호가 미친다고 보았습니다.

ARTICLE 10-4

상가임대차보호법 권리금 판례는 어떤 조문을 다투나요?

상가임대차보호법 권리금 판례의 쟁점은 결국 아래 네 칸 안에서 정해집니다. 내 사건이 어느 칸에서 막히는지 짚어 보십시오.

제1항

임대인의 방해금지의무

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해해서는 안 됩니다. 금지되는 행위는 네 가지로 열거되어 있습니다. 다투는 대부분의 사건이 이 항의 해당 여부에서 갈립니다.

제3항

손해배상과 그 상한

임대인이 제1항을 위반해 손해를 발생시키면 배상 책임을 집니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금임대차 종료 당시의 권리금낮은 금액을 넘지 못합니다. 후자는 소송 중 법원 감정으로 확인하는 것이 보통입니다.

제4항

소멸시효 3년

손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다. 기산점이 ‘방해한 날’이 아니라 종료일이라는 점이 중요합니다. 이미 가게를 비웠더라도 3년이 지나지 않았다면 검토할 수 있습니다.

제5항

임차인의 정보제공의무

임차인은 임대인에게 신규임차인의 자력과 차임 지급 등 의무를 이행할 의사·능력에 관한 정보를 제공해야 합니다. 이름만 통보하고 끝내면 주선 자체를 인정받기 어려운 경우가 생깁니다.

대법원 2019. 5. 16. 선고 전원합의체

10년을 넘겼어도 권리금 보호는 남습니다

계약갱신요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 그래서 “10년을 채웠으니 권리금도 끝”이라는 말이 현장에서 자주 나왔습니다. 대법원 전원합의체는 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 임차인에게도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 판단했습니다.

갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 목적과 요건이 다른 별개의 제도라는 것이 그 취지입니다. 10년을 넘겼다는 이유만으로 신규임차인 주선을 포기하지 마십시오.

대법원 2017다225312
FOUR TYPES

제1항이 금지하는 네 가지 방해행위

상가임대차보호법 권리금 판례에서 반복해 등장하는 쟁점도 결국 이 네 가지 중 어디에 해당하는지의 문제입니다.

01

권리금 직접 요구·수수

임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위입니다. 임대인이 이른바 바닥권리금 명목의 돈을 요구했다면 여기에 해당할 수 있습니다.

02

지급 방해

신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위입니다. 신규임차인에게 따로 연락해 만류하거나 불안을 조성하는 방식이 문제 됩니다.

03

현저히 고액의 차임·보증금 요구

신규임차인에게 현저히 높은 조건을 요구하는 행위입니다. ‘현저히’인지는 종전 조건, 주변 시세, 인상 폭 등을 놓고 사안별로 다투어집니다.

04

정당한 사유 없는 계약 거절

가장 많이 다투어지는 유형입니다. “내가 직접 장사하겠다”, “재건축할 것이다”라는 말이 정당한 사유가 되는지는 사안에 따라 결론이 갈립니다.

거절이 ‘정당’해지는 경우도 있습니다

  • 신규임차인의 자력이 부족하거나 임차인으로서의 의무를 이행하지 않을 우려가 있는 경우가 법에 예시되어 있습니다.
  • 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우도 정당한 사유로 규정되어 있습니다. 다만 실제로 그렇게 사용했는지는 사후에 확인됩니다.
  • 임차인이 3기(3개월분) 이상 차임을 연체한 사실이 있으면 보호에서 제외될 수 있습니다. 주택임대차의 2기와 혼동하지 마십시오.
  • 재건축 통보가 곧 정당한 사유인 것은 아닙니다. 계획의 구체성과 고지 시점·방법에 따라 사안별로 다투어집니다.

내 사건이 어느 칸에 들어가는지부터

판례 검색으로는 답이 나오지 않습니다. 계약서와 오간 기록을 보면 방향이 보입니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면, 소송 가능 여부부터 정확히 짚어드립니다.

무료 전화상담02-591-5657
MYTH & LAW

상가임대차보호법 권리금 판례를 볼 때 왜 오해가 생기나요?

조문을 보지 않고 결론만 옮겨 적은 정보가 오해를 만듭니다. 자주 부딪히는 것들을 비교했습니다.

흔한 오해

이렇게 알고 계셨다면

  • “임대인이 권리금을 돌려줘야 한다”
  • “계약 만료 3개월 전부터 주선하면 된다”
  • “10년을 넘겼으니 권리금 보호도 끝났다”
  • “계약서에 권리금을 포기한다고 썼으니 끝났다”
  • “환산보증금을 넘는 상가는 보호받지 못한다”
조문이 정한 것

실제 기준은 이렇습니다

  • 권리금은 신규임차인에게 받는 돈이고, 임대인에게는 손해배상을 청구합니다
  • 보호 구간은 만료 6개월 전부터 종료 시까지입니다
  • 10년 초과 임차인에게도 회수기회 보호가 미친다고 본 전원합의체 판단이 있습니다
  • 권리금 포기 특약은 제15조(강행규정)에 비추어 효력이 부정될 수 있습니다
  • 권리금 규정은 환산보증금 초과 여부와 무관하게 적용됩니다(제2조 제3항)

판례를 읽을 때 반드시 확인할 것

  • 사실관계가 다르면 결론도 다릅니다. 거절의 표현, 시점, 주선의 구체성이 조금만 달라도 판단이 뒤집히는 영역입니다.
  • 선고 시점을 확인하십시오. 권리금 조항은 2015년 5월 13일 신설됐고, 주선 기간은 그 뒤 6개월로 정비됐습니다. 오래된 글은 옛 기준을 그대로 담고 있는 경우가 있습니다.
  • 손해배상액과 인정 여부는 별개입니다. 방해가 인정돼도 액수는 감정과 과실상계 등에 따라 조정될 수 있습니다.
  • 지연이자도 확인하십시오. 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%가, 그 전에는 민사 법정이율 연 5%가 적용되는 것이 일반적입니다.
TIMELINE

조문이 정한 시간표, 지금 어디쯤 계신가요?

권리금 사건은 시간에 매우 민감합니다. 아래 순서에서 자신의 위치를 확인해 보십시오.

6개월 전

보호 구간의 시작

임대차 종료 6개월 전부터 제10조의4의 보호가 작동합니다. 이때부터 신규임차인을 찾고, 찾았다면 임대인에게 알리는 절차를 시작합니다.

주선·통지

주선 사실을 기록으로

권리금 계약서, 신규임차인의 인적사항과 자력 자료, 임대인에게 보낸 문자·내용증명을 남깁니다. 제5항의 정보제공의무를 이행했다는 근거가 됩니다.

거절시점

방해의 순간을 특정

“직접 쓰겠다”, “그 사람은 안 된다”는 말이 나온 날짜와 표현을 기록합니다. 네 가지 유형 중 어디에 해당하는지가 여기서 결정됩니다.

종료

시효의 기산점

임대차가 종료한 날부터 3년의 시계가 돌기 시작합니다. 명도나 원상회복 문제와는 별개로 진행되며, 원상회복 의무를 이행했다고 해서 권리금 보호가 사라지지도 않습니다.

3년 내

소송과 회수

요건과 증거를 검토해 손해배상을 청구합니다. 소송 중 법원 감정으로 권리금 액수를 확인하는 절차가 승부처가 되고, 판결 뒤에는 집행 단계에서 실제 회수가 갈립니다.

소송 전에 점검하는 요건들

실무에서는 다음을 먼저 확인합니다. 대규모·준대규모점포의 일부가 아닐 것, 국·공유 재산이 아닐 것, 사업자등록이 되어 있을 것, 3기 이상 차임 연체 등 임차인의 의무 위반이 없을 것, 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선했을 것, 종료일부터 3년이 지나지 않았을 것, 그리고 방해행위가 존재할 것입니다. 이 중 하나만 어긋나도 결과가 달라지므로, 판례를 찾기보다 자기 사건의 자료를 정리하는 편이 빠릅니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q
상가임대차보호법 권리금 판례를 제 사건에 그대로 적용해도 되나요?

권장하지 않습니다. 권리금 사건은 거절의 표현과 시점, 주선의 구체성, 임대인이 제시한 조건 같은 사실관계에 따라 결론이 갈리는 영역입니다. 판례는 조문을 특정 사실관계에 적용한 결과이므로, 먼저 내 사건이 제10조의4의 어느 항에서 다투어지는지를 정한 뒤 자료를 맞춰 나가는 순서가 맞습니다.

Q
계약 기간이 10년을 넘었는데 권리금을 포기해야 하나요?

그렇지 않습니다. 대법원 전원합의체(2017다225312)는 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없게 된 임차인에게도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 보았습니다. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개의 제도라는 취지입니다. 다만 다른 요건은 여전히 갖춰야 하므로 자료를 놓고 검토받으시기 바랍니다.

Q
권리금소송 비용과 기간은 어떻게 되나요?

착수금은 300만원부터이며 부가가치세는 별도입니다. 인지대·송달료·감정료 등 실비가 따로 들고, 성공보수는 선임 시 약정으로 정합니다. 기간은 사안과 법원 일정에 따라 다르며 평균적으로 10~14개월 정도가 소요됩니다. 정확한 사항은 무료 전화상담에서 안내해 드리고, 온라인 상담은 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

권리금 회수

판례를 더 찾기보다,
지금 있는 자료부터 보여 주십시오

2010년부터 15년 넘게 부동산·임대차 사건을 다뤄 온 법도 권리금소송센터입니다.
계약만료가 다가올수록 선택지가 줄어듭니다. 전화 한 통이면 됩니다.

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안내 · 본 내용은 정보 제공을 위한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론과 진행 절차가 달라질 수 있습니다. 소송의 진행 기간은 사안과 법원 일정에 따라 다르므로 단정할 수 없으며, 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드립니다.

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