권리금 보증금 차이,
주는 사람부터 다릅니다
같은 상가에서 오가는 돈이지만 성격도, 상대방도, 근거가 되는 조문도 다릅니다. 이 차이를 모르면 청구할 상대를 잘못 고르고, 그 사이 되돌릴 수 없는 시간이 지나갑니다.
무료 전화상담02-591-5657임대인에게서 돌려받는 돈
받는 돈
손해배상 청구
권리금 보증금 차이, 한마디로 무엇인가요?
돈의 흐름이 향하는 방향이 다릅니다
보증금은 임차인이 임대인에게 맡겨 두는 돈입니다. 차임 연체나 손해에 대비한 담보 역할을 하고, 임대차가 끝나면 정산 후 임대인이 반환합니다. 돈을 준 상대와 돌려받을 상대가 같습니다.
권리금은 다릅니다. 영업시설·비품, 거래처와 노하우, 자리가 가진 이점 같은 유형·무형의 가치에 대한 대가로 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인은 애초에 이 돈을 받은 사람이 아니므로 임대인에게 반환을 구할 수 없습니다.
그렇다면 임대인이 권리금을 못 받게 막았을 때는 어떻게 할까요. 이때는 반환이 아니라 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상을 청구합니다. 2015년 5월 13일 개정으로 신설된 권리금 회수기회 보호 조항이 근거입니다. 권리금 보증금 차이의 실익은 바로 이 지점에서 드러납니다.
이 글이 답이 되는 네 가지 장면
하나라도 해당된다면 두 돈부터 갈라야 합니다
임대인이 “보증금은 줄 테니 권리금은 알아서 하라”고 말해 어디에 무엇을 요구해야 할지 모르겠다.
내용증명을 쓰려는데 보증금 반환인지 손해배상인지 제목부터 막혔다.
보증금이 커서 “우리 상가는 권리금 보호 대상이 아니다”라는 말을 듣고 포기하려던 참이다.
보증금 정산과 권리금 문제를 한 번에 합의하자는 제안을 받아 계산이 맞는지 판단이 서지 않는다.
권리금 보증금 차이를 정리하지 않은 채 협상 자리에 앉으면, 상대의 계산법에 끌려가기 쉽습니다. 두 돈의 성격이 다르다는 사실만 분명히 해도 대화의 축이 달라집니다.
성격·상대방·법적 근거 한눈에 비교표
아홉 가지 기준으로 나눠 보면 두 돈이 얼마나 다른 성질인지 분명해집니다.
| 구분 | 보증금 | 권리금 |
|---|---|---|
| 주는 상대 | 임차인이 임대인에게 지급 | 신규임차인이 기존 임차인에게 지급 |
| 돌려받는 상대 | 임대차 종료 시 임대인에게서 반환 | 임대인에게 반환을 구할 수 없음. 계약이 무산되면 받은 임차인이 신규임차인에게 반환 |
| 법적 성격 | 차임 연체·손해를 담보하는 금전 | 영업시설·비품, 거래처·노하우, 위치상 이점 등 유형·무형 가치의 대가 |
| 주된 근거 | 임대차계약과 상가건물임대차보호법의 임대차 관련 규정 | 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호, 2015.05.13. 신설) |
| 임대인의 의무 | 종료 시 정산 후 반환할 의무 | 반환 의무가 아니라 회수를 방해하지 않을 의무 |
| 못 받았을 때 | 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구 | 임대인의 방해가 있었다면 손해배상을 청구 |
| 금액의 근거 | 계약서에 적힌 금액이 그대로 기준 | 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 |
| 기간 제한 | 사안에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요 | 임대차 종료일부터 3년(제10조의4 제4항) |
| 환산보증금 | 보증금 + 월차임 × 100으로 산정되며 일부 규정의 적용 기준이 됨 | 회수기회 보호는 환산보증금과 무관하게 적용(제2조 제3항) |
권리금 보증금 차이가 왜 중요한가요?
이름을 잘못 붙이면 청구의 상대, 근거 조문, 남은 기간이 전부 어긋납니다.
상대를 정합니다
보증금은 임대인, 권리금은 신규임차인이 기본 상대입니다. 임대인을 상대로 “권리금을 돌려 달라”고 구성하면 그 자체로 방향이 어긋납니다.
근거를 정합니다
권리금 사건의 축은 제10조의4입니다. 방해행위 유형과 임차인의 정보제공 의무가 이 조문 안에 함께 들어 있어 요건 검토의 출발점이 됩니다.
시간을 정합니다
권리금은 종료일부터 3년, 신규임차인 주선은 만료 6개월 전부터입니다. 보증금 감각으로 여유를 두면 기간부터 놓칩니다.
같은 권리금이라도 성격이 셋으로 나뉩니다
보증금은 하나의 금액이지만, 권리금은 무엇에 대한 대가인지에 따라 이렇게 나뉘어 불립니다.
바닥권리금
자리 자체가 가진 이점, 즉 유동인구와 상권의 위치값에 대한 대가입니다. 눈에 보이지 않아 금액을 두고 다툼이 가장 많습니다.
영업권리금
거래처, 단골, 영업 노하우처럼 쌓아 온 영업 가치에 대한 대가입니다. 매출 자료와 거래 기록이 그대로 근거가 됩니다.
시설권리금
인테리어와 설비, 비품 등 남겨 두고 가는 시설의 가치입니다. 사용 기간에 따라 가치가 줄어드는 점을 감안해 계산합니다.
입증의 문제 · 셋 중 어느 성격이 큰지에 따라 준비할 자료가 달라집니다. 시설 중심이면 투자 내역과 사진이, 영업 중심이면 매출과 거래처 자료가 힘을 냅니다. 소송에서는 종료 당시 권리금을 법원 감정으로 다투게 되므로, 자료가 남아 있는 쪽이 유리합니다.
환산보증금과 권리금은 또 다른 이야기
환산보증금 계산식
환산보증금은 보증금과 월차임을 하나의 숫자로 환산한 값입니다. 이 값이 일정 기준 안에 있느냐에 따라 상가건물임대차보호법의 일부 규정이 적용되는지가 달라집니다. 예를 들어 차임·보증금 증액 상한 연 5%는 환산보증금 이내인 임대차에 적용되는 규정입니다(제11조).
중요한 것은 여기입니다. 권리금 회수기회 보호는 환산보증금과 무관하게 적용됩니다(제2조 제3항). 보증금과 차임이 커서 일부 조항의 적용에서 벗어나는 상가라도, 권리금 회수 방해에 대한 보호는 그대로 받는다는 뜻입니다.
지역별 기준 금액은 시행령으로 정해지고 계약 시점에 따라서도 달라질 수 있어 여기서 단정하지 않겠습니다. 본인 상가가 어디에 해당하는지는 계약서를 보면서 확인하는 편이 정확합니다.
보증금 이야기인지 권리금 이야기인지, 먼저 갈라 드립니다
전화로 상황만 말씀해 주시면, 어느 쪽 문제인지와 소송 가능 여부부터 정확히 짚어 드립니다.
무료 전화상담02-591-5657이 말들, 어디서부터 어긋났을까요
보증금만 그렇습니다. 권리금은 임대인이 받은 돈이 아니어서 임대인에게 반환을 구할 근거가 없습니다. 임대인에게 할 수 있는 것은 회수를 방해했을 때의 손해배상 청구이고, 그 상한도 두 권리금 중 낮은 금액으로 정해져 있습니다.
권리금은 등록해 두면 자동으로 지켜지는 성격의 돈이 아닙니다. 보호받는 방법은 만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하고, 그 과정을 기록으로 남기는 것입니다. 주선 사실과 임대인의 반응이 남아 있어야 방해 여부를 다툴 수 있습니다.
두 돈은 당사자와 근거가 달라 당연히 상계되는 관계가 아닙니다. 보증금 정산은 임대인과 임차인 사이의 문제이고, 권리금은 신규임차인과의 문제입니다. 한쪽 명목으로 다른 쪽을 깎는 합의는 나중에 계산이 꼬이기 쉬우니 문서로 정확히 나눠 두는 편이 좋습니다.
돈을 못 받았을 때 갈라지는 두 갈래
어느 쪽인지에 따라 상대도, 준비할 서류도, 남은 시간도 달라집니다.
상대는 임대인입니다
- 임대차계약서와 계약 종료 사실을 정리합니다.
- 연체 차임, 원상 관련 비용 등 공제될 항목을 미리 계산합니다.
- 반환 요구와 임대인의 답변을 서면으로 남깁니다.
먼저 방해가 있었는지를 봅니다
- 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구했는지 확인합니다.
- 현저히 고액의 차임·보증금을 요구했는지 살핍니다.
- 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절했는지 따집니다.
균형 있게 봐야 할 부분 · 권리금 사건은 임차인에게도 요건이 붙습니다. 신규임차인의 자력과 임차인으로서의 의무를 이행할 의사·능력에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 하고, 차임을 3기 이상 연체한 사정이 있으면 보호에서 제외될 수 있습니다. 임대인에게 정당한 거절 사유가 인정되는 경우도 있어, 요건과 증거로 이기는 소송이라고 보는 편이 정확합니다.
권리금소송, 비용은 어떻게 되나요?
기준만 먼저 말씀드리면
착수금은 300만원부터이며 부가세는 별도입니다. 인지대·송달료와 감정료는 실비로 따로 발생하고, 성공보수는 선임 시 약정으로 정합니다. 정확한 금액은 무료 전화상담에서 안내해 드립니다.
절차는 ①전화 상담 ②계약서와 증거를 함께 보는 밀착 상담 ③계약·선임 ④소송 진행 ⑤회수의 다섯 단계이며, 진행 기간은 사무소 자료 기준 평균 10~14개월 정도입니다. 사안과 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다.
법도 종합법률사무소는 2010년부터 15년 넘게 부동산·임대차 사건을 다뤄 왔고, 법도그룹 누적 기준 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 수행했습니다. 보증금과 권리금이 뒤섞인 상태로 상담을 시작하는 분이 많은데, 첫 통화에서 이 둘을 갈라 두는 것만으로도 이후 절차가 훨씬 단순해집니다.
권리금 보증금 차이, 이것만은 짚고 갑니다
보증금 반환과 권리금 문제는 별개입니다. 보증금을 정산받았다는 사정만으로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 청구가 막히지는 않습니다. 다만 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선했는지, 임대인의 방해가 있었는지 같은 요건이 갖춰져야 하므로 계약서와 기록을 함께 보아야 합니다.
서명의 의미를 따져 보아야 합니다. 권리금계약의 당사자는 기존 임차인과 신규임차인이고, 임대인이 어떤 지위에서 어떤 내용에 동의했는지에 따라 결론이 달라집니다. 임대인이 스스로 반환을 약속한 문언이 있는지, 단순히 임대차 체결에 협조한다는 취지인지는 문서를 직접 보고 판단할 문제입니다.
권리금 회수기회 보호는 환산보증금과 무관하게 적용됩니다(제2조 제3항). 보증금과 차임이 커서 다른 일부 규정의 적용에서 벗어나더라도, 임대인의 회수 방해에 대한 보호는 그대로입니다. 두 논점을 섞어 “우리 상가는 해당 없다”고 지레 포기하는 경우가 적지 않습니다.
기록입니다. 보증금 쪽은 계약서와 종료·정산 관련 서면이면 되지만, 권리금 쪽은 만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선한 과정과 임대인의 반응이 남아 있어야 합니다. 문자 한 통, 통지서 한 장이 뒤에 방해 여부를 가르는 자료가 되므로, 지금부터라도 오간 내용을 정리해 두시기 바랍니다.
이미 가게를 비웠어도, 종료일부터 3년입니다
시계는 지금도 돌아갑니다. 계약만료가 다가올수록 선택지가 줄어드니, 전화 한 통으로 남은 기간부터 확인해 보시기 바랍니다.
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