권리금 회수기회 보호 기간,
만료 6개월 전부터 종료 시까지
달력을 잘못 보면 법이 지켜주지 않습니다. 언제부터 움직여야 하는지, 그리고 이미 나온 뒤에는 얼마나 시간이 남았는지 한 화면에 정리했습니다.
시작되는 시점
마쳐야 하는 마감
손해배상 청구 시효
결론부터 말씀드립니다ANSWER FIRST
권리금 회수기회 보호 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항이 정한 이 기간 안에 임차인이 신규임차인을 주선하고, 그 사실을 임대인에게 알렸을 때 법의 보호가 작동합니다.
이 기간을 지나 종료 후에 신규임차인을 데려오면, 임대인이 협조하지 않더라도 제10조의4를 근거로 다투기가 어려워집니다. 반대로 기간 안에 제대로 주선했는데 임대인이 막았다면, 이미 가게를 비운 뒤라도 임대차 종료일부터 3년 안에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
권리금 회수기회 보호 기간은 정확히 언제부터 언제까지인가요?
법 조문이 말하는 구간은 하나입니다. "임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지." 그 안에서 무엇이 일어나야 하는지 순서대로 보겠습니다.
보호 기간의 시작 — 여기서부터 시계가 돕니다
계약서에 적힌 만료일에서 6개월을 거슬러 올라간 날, 권리금 회수기회 보호 기간이 열립니다. 이때부터 신규임차인을 주선하는 행위가 법적으로 의미를 갖습니다. 계약서를 꺼내 만료일부터 확인하십시오.
신규임차인을 구해 임대인에게 알린다
권리금은 임대인이 아니라 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 새로 들어올 사람을 임차인이 직접 구해 "이 사람과 계약해 달라"고 주선하는 절차가 핵심입니다. 이때 신규임차인의 자력과 의무 이행 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무도 함께 집니다.
임대인의 거절·고액 요구가 나오는 지점
"내가 직접 쓰겠다", "재건축할 예정이다", "차임을 크게 올려야 계약하겠다" 같은 반응이 이 구간에서 나옵니다. 정당한 사유 없는 거절이나 현저히 고액인 차임·보증금 요구는 제10조의4 제1항의 방해행위에 해당할 수 있으나, 임대인 쪽 사정에 따라 다투어집니다.
보호 기간은 닫히고, 시효가 열립니다
임대차가 종료되면 주선 구간은 닫힙니다. 그러나 손해배상을 청구할 권리까지 그날 사라지는 것은 아닙니다. 제10조의4 제4항은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 이미 가게를 비운 분들이 상담으로 이어지는 이유입니다.
주선 기간을 3개월로 안내하는 오래된 글이 아직 남아 있습니다. 그러나 현행 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 보호 기간은 만료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 3개월로 알고 계시면 준비 시점을 석 달이나 늦게 잡게 됩니다.
권리금 회수기회 보호 기간과 소멸시효 3년은 어떻게 다른가요?
두 숫자를 섞어 쓰면 상담 내내 이야기가 어긋납니다. 하나는 "행동해야 하는 창", 다른 하나는 "소송을 걸 수 있는 창"입니다.
회수기회 보호 기간
만료 6개월 전 ~ 종료 시
- 성격 · 임차인이 신규임차인을 주선할 수 있는 기간
- 기준점 · 임대차 만료일에서 역산한 6개월
- 끝나는 때 · 임대차가 종료되는 순간
- 놓치면 · 주선 자체가 없었던 것이 되어 방해행위를 다투기 어려워짐
- 할 일 · 신규임차인 물색, 권리금 계약, 임대인 통지와 기록
손해배상 소멸시효
임대차 종료일부터 3년
- 성격 · 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 기간
- 기준점 · 방해한 날이 아니라 임대차 종료일
- 끝나는 때 · 종료일부터 3년이 지난 때
- 놓치면 · 방해가 아무리 명백해도 시효로 소멸
- 할 일 · 증거 정리, 감정 대비, 소 제기 시점 판단
보호 기간 안에 임대인이 해서는 안 되는 4가지
법은 이 구간의 임대인에게 "방해하지 말 것"을 의무로 지웠습니다. 아래 네 가지가 조문이 예정한 방해행위 유형입니다.
신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수
임대인이 새로 들어올 사람에게 자기 몫의 권리금을 달라고 하는 경우입니다. 이른바 바닥권리금을 건물주가 직접 챙기려는 상황이 해당할 수 있습니다.
신규임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 방해
새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하려는 것을 막는 행위입니다. "권리금 주지 마라"는 말이 오갔다면 그 대화가 증거가 됩니다.
현저히 고액의 차임·보증금 요구
새 임차인이 들어올 수 없을 정도로 임대 조건을 올려버리는 방식입니다. 인상 폭이 시세와 비교해 어느 정도인지, 왜 그 시점에 올렸는지가 다투어집니다.
정당한 사유 없는 계약 체결 거절
현장에서 가장 많은 유형입니다. "내가 직접 장사하겠다", "재건축한다" 같은 말이 곧바로 정당한 사유가 되는 것은 아니며, 사안에 따라 다투어집니다.
계약서의 만료일 하나만 알려주셔도 보호 기간이 이미 시작됐는지 바로 계산해 드립니다.
무료 전화상담02-591-5657권리금 회수기회 보호 기간에 남겨야 할 기록
소송의 승부는 기간 안에 만들어 둔 종이와 문자에서 갈립니다. 6개월 창이 열리는 날부터 아래를 챙기십시오.
- 만료일 역산 메모 · 임대차계약서상 만료일과 그 6개월 전 날짜를 적어 두십시오. 갱신 이력이 있다면 갱신 계약서까지 함께 정리합니다.
- 신규임차인 주선의 흔적 · 권리금 계약서, 중개 의뢰 내역, 새 임차인과 주고받은 문자와 통화 기록을 지우지 마십시오.
- 임대인에게 알린 기록 · 말로만 전달하면 나중에 "들은 적 없다"가 됩니다. 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 통지하십시오.
- 거절 장면의 원문 · "직접 쓰겠다", "권리금은 인정 못 한다" 같은 말은 캡처와 녹취로 남을 때 비로소 주장이 됩니다.
- 권리금 액수의 근거 · 들어올 때 지급한 권리금 내역, 매출 자료, 시설 투자 영수증, 그리고 임대인이 제시한 새 임대 조건까지 함께 모아 두십시오.
- 연체 없는 상태 · 차임을 3기(3개월분) 이상 연체한 사실이 있으면 보호에서 제외될 수 있습니다. 기간 중에는 특히 조심하십시오.
기간을 지켰다고 무조건 이기는 것은 아닙니다
권리금소송은 억울함이 아니라 요건과 증거로 결론이 납니다. 임대인 쪽에도 인정되는 사정이 있어, 다음 세 가지는 미리 점검해야 합니다.
임차인의 정보제공의무
신규임차인의 자력과 의무 이행 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 사람만 데려오고 정보를 주지 않으면 다툼의 빌미가 됩니다.
임대인의 정당한 거절 사유
신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우 등은 거절의 정당한 사유로 검토됩니다.
3기 이상 차임 연체
3기(3개월분)에 이르는 차임 연체가 있으면 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. 주택의 2기 기준과 혼동하지 마십시오.
권리금 회수기회 보호 기간, 자주 묻는 질문
남은 기간이 며칠인지부터
정확히 확인하십시오
계약만료가 다가올수록 선택지가 줄어듭니다. 전화 한 통이면 됩니다. 만료일과 지금까지의 상황만 말씀해 주시면, 권리금 회수기회 보호 기간이 남았는지, 소송이 가능한 사안인지부터 짚어드립니다.
법도 권리금소송센터02-591-5657
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