갱신 계약서는 '새 계약'이 아니라 '이어지는 계약'입니다

상가를 운영하다 보면 임대차 기간이 끝날 무렵 임대인이 계약서를 다시 쓰자고 요구하는 경우가 많습니다. 차임을 올리거나, 계약 기간을 조정하거나, 새로운 특약을 넣자는 제안이 함께 들어오기도 합니다. 이때 많은 임차인이 "재계약이니 어쩔 수 없다"고 생각하며 내용을 꼼꼼히 보지 않고 서명합니다.

그러나 갱신 계약서에 어떤 조건이 담기느냐에 따라, 나중에 가게를 나갈 때 신규임차인에게서 권리금을 회수할 수 있는지가 달라질 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호는 2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4에 근거하는데, 이 보호는 갱신 계약을 몇 번 거쳤는지와 무관하게 임대차 종료 시점에 작동합니다.

특히 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차 기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했습니다. 즉 오래 장사한 임차인이 갱신 계약서를 새로 쓴다고 해서 권리금 보호에서 밀려나는 것이 아닙니다. 문제는 계약서 안에 임차인 스스로 보호를 약화시키는 문구가 들어가는 경우입니다.

가장 위험한 특약 — "권리금 포기" 문구

갱신 계약서에서 가장 경계해야 할 것은 "임차인은 권리금을 일체 주장하지 아니한다", "퇴거 시 권리금 없이 명도한다"와 같은 권리금 포기 특약입니다. 임대인 입장에서는 갱신을 조건으로 이런 문구를 요구하는 경우가 있습니다.

상가건물임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정한 강행규정입니다. 따라서 권리금 회수기회 보호를 사전에 포기시키는 취지의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 부정될 수 있습니다.

다만 모든 사안에서 기계적으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 특약이 체결된 경위, 임차인이 그 대가로 받은 이익 등 개별 사정에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있으므로, 이런 문구가 들어간 계약서에 이미 서명했다면 "끝났다"고 단정하지 말고, 반대로 아직 서명 전이라면 삭제를 요구하는 것이 원칙입니다.

갱신 계약서 체크포인트 7가지

• 권리금 포기·배제 문구가 있는가"권리금 주장 포기", "원상회복 후 무조건 명도" 등 권리금 회수를 막는 취지의 특약은 제15조 위반 소지가 있습니다. 서명 전 삭제를 요구하고, 이미 있다면 효력 다툼의 여지를 검토합니다.
• 차임·보증금 인상 폭이 적정한가차임 증액 상한 연 5%(제11조)는 환산보증금(보증금+월차임×100)이 지역별 기준금액 이내인 상가에만 적용됩니다. 기준금액은 대통령령으로 정해지고 개정으로 변동되므로 지역·시기별로 확인해야 합니다. 인상된 차임은 나중에 신규임차인 주선 시 조건 협상의 기준이 되기도 합니다.
• 연체 이력 관련 조항을 확인했는가3기분 차임 연체가 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있습니다. 갱신 시점에 연체가 정리되었는지, 계약서에 연체를 인정하는 문구가 들어가는지 확인해야 합니다.
• 원상회복 범위가 과도하게 넓어지지 않았는가원상회복 의무와 권리금 회수기회 보호는 별개의 문제이지만, 원상회복 범위를 지나치게 넓게 잡는 특약은 퇴거 시 분쟁의 불씨가 됩니다. 갱신 전 상태 기준인지, 최초 입점 상태 기준인지 문구를 명확히 해야 합니다.
• 업종·전대 제한이 새로 추가되었는가업종 제한이 지나치게 좁으면 나중에 신규임차인을 구할 때 후보군이 줄어들어 권리금 회수가 사실상 어려워질 수 있습니다.
• 계약 기간과 종료일이 명확한가임차인의 신규임차인 주선은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 이루어져야 보호받습니다. 종료일이 불명확하면 주선 시점을 잡기 어려워집니다.
• 구두 약속이 계약서에 반영되었는가"나갈 때 권리금 받는 건 문제 삼지 않겠다"는 임대인의 말은 계약서에 없으면 증명이 어렵습니다. 유리한 약속일수록 문서로 남겨야 합니다.

특약 유형별 권리금 영향 정리

갱신 협상에서 임차인이 기억할 순서

1단계 — 기존 계약서와 나란히 비교

갱신 계약서를 받으면 기존 계약서와 조항을 하나씩 대조합니다. 새로 추가되거나 문구가 바뀐 부분이 바로 임대인이 의도를 가진 부분입니다. 특히 특약사항 란은 한 글자씩 읽어야 합니다.

2단계 — 불리한 특약은 협상 카드로

임대인이 권리금 관련 불리한 특약을 고집한다면, 차임 인상 폭이나 계약 기간과 묶어 협상할 수 있습니다. 협상 과정의 문자·통화 기록은 나중에 특약 체결 경위를 증명하는 자료가 됩니다.

3단계 — 서명 전 전문가 검토

특약의 효력은 문구 그대로가 아니라 법률과 판례에 비추어 판단됩니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 다루며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 수행해 왔고, 갱신 계약서의 특약이 권리금 회수에 미치는 영향을 상담 단계에서 함께 검토해 드립니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신 계약서에 권리금 포기 특약을 넣고 서명했습니다. 권리금은 포기해야 하나요?

단정할 수 없습니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는 강행규정이므로, 권리금 회수기회 보호를 배제하는 특약은 효력이 없다고 판단될 수 있습니다. 다만 체결 경위 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 계약서를 가지고 상담받으시기 바랍니다.

Q. 10년 넘게 장사했는데 갱신 계약서를 쓰면 권리금 보호가 사라지나요?

아닙니다. 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차 기간이 10년을 초과한 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했습니다. 갱신 계약서 작성 자체로 보호가 소멸하지 않습니다.

Q. 갱신하면서 차임이 크게 올랐습니다. 나중에 문제가 되나요?

차임 증액 상한 연 5%는 환산보증금이 지역별 기준금액 이내인 상가에만 적용되므로, 먼저 본인 상가가 그 범위에 드는지 지역·시기별로 확인해야 합니다. 한편 임대차 종료 무렵 임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 차임을 요구하면 제10조의4의 방해행위가 될 수 있습니다.