왜 "실익 계산"이 먼저인가

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 경우 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 2015년 5월 13일 신설된 이 조항 덕분에 임차인은 임대인의 방해행위에 대해 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있게 되었습니다.

그러나 손해배상 청구권이 있다는 것과 소송을 하는 것이 남는 선택이라는 것은 별개의 문제입니다. 소송에는 시간과 비용이 들어가고, 승소하더라도 상대방에게 갚을 자력이 없으면 판결문은 종이에 그칠 수 있습니다. 그래서 권리금소송을 검토할 때는 법리 검토와 함께 실익 계산을 먼저 해보는 것이 순서입니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 넘게 부동산 관련 소송을 다뤄오면서, 소송을 권해야 할 사안과 다른 해결 방법이 나은 사안을 구분해 안내해 드리고 있습니다. 아래 4가지 요소가 그 판단의 뼈대입니다.

실익 판단의 4요소

요소 1 — 청구액: 법이 정한 상한부터 확인

권리금 손해배상액에는 법이 정한 상한이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정평가로 산정) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 즉 권리금계약서에 적힌 금액이 그대로 인정되는 것이 아니라, 감정 결과가 그보다 낮으면 낮은 쪽이 기준이 됩니다.

여기에 임차인 측에 과실이 있다고 인정되면 과실상계로 감액될 수 있다는 점도 일반론으로 고려해야 합니다. 따라서 청구액을 가늠할 때는 "권리금계약서상 금액"이 아니라 "법원이 인정할 가능성이 있는 범위"를 기준으로 보수적으로 잡는 것이 안전합니다.

반가운 부분도 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본이 송달된 다음날부터는 연 12%의 지연이자가 붙습니다. 소송이 길어지더라도 그 기간만큼 이자가 쌓이므로, 지연이자는 실익 계산에서 청구액을 보완하는 요소가 됩니다.

요소 2 — 비용: 들어가는 돈과 돌려받는 돈은 다릅니다

소송에는 인지대와 송달료, 감정이 필요한 경우 감정비용, 그리고 변호사보수가 들어갑니다. 민사소송법 제98조는 소송비용을 패소자가 부담하도록 정하고 있어, 승소하면 상당 부분을 상대방에게서 돌려받을 수 있습니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 변호사보수는 실제 지급한 전액이 아니라 '변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙'이 정한 기준 안에서 일부만 소송비용으로 산입됩니다. 즉 이기더라도 변호사비용 전액을 회수하는 것은 아니라는 점을 실익 계산에 반드시 반영해야 합니다.

일부만 승소하는 경우에는 승소 비율에 따라 소송비용이 나뉘어 부담될 수 있습니다. 따라서 비용 항목은 "전부 승소 시 돌려받는 범위"와 "일부 승소 시 부담" 두 가지 시나리오로 나누어 살펴보는 것이 현실적입니다.

요소 3 — 기간: 평균 10~14개월을 버틸 수 있는가

법도 권리금소송센터가 수행해 온 사건 기준으로 권리금 손해배상 소송의 처리기간은 평균 10~14개월 정도였습니다. 물론 사안의 복잡성, 감정 절차의 유무, 법원 일정에 따라 이보다 짧을 수도 길어질 수도 있으므로 단정할 수는 없습니다.

중요한 것은 이 기간을 본인의 상황과 견주어 보는 일입니다. 폐업 후 새 사업을 준비 중이라면 소송이 생업에 미치는 부담이 크지 않을 수 있지만, 당장의 자금 사정이 급박하다면 판결까지 기다리는 구조가 맞는지 검토가 필요합니다. 조정이나 화해로 중간에 마무리되는 경우도 있으므로, 기간은 고정값이 아니라 범위로 이해하는 것이 좋습니다.

또 하나, 소멸시효를 놓치면 기간 계산 자체가 무의미해집니다. 권리금 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년의 소멸시효에 걸리므로, 고민이 길어질수록 남는 시간은 줄어듭니다.

요소 4 — 회수 가능성: 판결문이 돈이 되려면

승소 판결은 그 자체로 돈이 아니라 집행권원, 즉 강제집행을 할 수 있는 자격입니다. 임대인이 판결에도 지급하지 않으면 확정판결 등 집행권원을 근거로 임대인의 예금채권이나 다른 임차인들에 대한 임대료채권 등을 압류하고 추심하는 절차로 나아갈 수 있습니다.

따라서 소송 전에 임대인이 해당 건물의 소유자인지, 건물에 담보가 어느 정도 설정되어 있는지, 다른 재산이나 수입원이 있어 보이는지 등 자력을 가늠해 보는 것이 실익 판단의 마지막 관문입니다. 임대인이 건물주라면 임대료 수입이라는 비교적 뚜렷한 집행 대상이 있는 경우가 많아, 일반 채권 회수보다 구조적으로 유리한 편입니다.

4요소 점검표

네 가지가 모두 완벽해야 소송을 하는 것은 아닙니다. 다만 어느 한 요소가 뚜렷하게 취약하다면 — 예컨대 시효가 임박했거나 임대인의 자력이 의심된다면 — 그 부분을 보완할 방법(가압류 등 보전처분, 신속한 소 제기)을 먼저 마련하는 것이 순서입니다.

실익이 있다고 판단되면, 순서가 중요합니다

실익 검토를 마쳤다면 증거 정리 단계로 넘어갑니다. 신규임차인 주선 사실과 임대인의 방해행위(권리금 직접 요구, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절 등)를 입증할 자료를 시간 순으로 정리하고, 필요하면 내용증명으로 입장을 기록해 둡니다.

주선 기간도 확인해야 합니다. 권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 주선을 전제로 하므로, 이 기간 안의 행위인지가 첫 단추입니다. 또한 3기 이상 차임을 연체한 이력이 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있으므로 본인의 연체 이력도 점검 대상입니다. 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 10년 넘게 영업한 임차인도 권리금 보호를 받을 수 있으므로, 영업 기간이 길다는 이유로 미리 포기할 필요는 없습니다.

실익 판단은 결국 사안별 사정에 크게 좌우됩니다. 서류를 갖춰 상담을 받아보면 4요소 각각에 대해 훨씬 구체적인 답을 얻을 수 있습니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하시면 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문