결론 — 종료 직전의 주선도 기간 내 주선입니다

조문을 그대로 읽으면 답이 나옵니다. 법이 정한 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전에 시작해서 임대차가 종료하는 시점에 끝납니다. 따라서 만료 한 달 전이든 일주일 전이든, 임대차가 종료하기 전에 이루어진 신규임차인 주선이라면 기간 요건 자체는 충족하는 것이 원칙입니다. "6개월 전부터"라는 문구를 "6개월 전에 미리 해 두어야 한다"로 오해하여, 늦었다는 이유만으로 포기하는 임차인이 있는데 이는 조문을 거꾸로 읽은 것입니다.

거꾸로 말하면 기간의 반대쪽 경계도 분명합니다. 임대차가 이미 종료된 뒤에 비로소 신규임차인을 데려온 경우라면 원칙적으로 법정 보호 기간 밖의 주선이 됩니다. 그래서 이 주제의 실전 질문은 두 가지로 정리됩니다. 첫째, 내 임대차의 '종료 시점'이 정확히 언제인가. 둘째, 그 전에 주선했다는 사실을 무엇으로 입증할 것인가.

'임대차 종료 시'는 언제인가 — 시점 확정이 먼저다

기간의 끝이 '종료 시'라면, 종료 시점을 확정하는 것이 모든 판단의 출발입니다. 기간을 정한 계약이 만료로 끝나는 경우라면 계약서상 만료일이 기준이 됩니다. 그런데 실무에서는 이 시점이 생각보다 자주 다투어집니다. 갱신 여부를 두고 공방이 오간 경우, 해지 통보의 효력 발생 시점이 문제 되는 경우, 계약 조건 변경 협의가 길어진 경우 등에는 "임대차가 언제 종료했는가" 자체가 쟁점이 됩니다.

임차인 입장에서 안전한 접근은 하나입니다. 가장 이른 종료 시점을 기준으로 움직이는 것입니다. 종료 시점에 다툼의 여지가 있다면, 가장 빨리 종료되는 것으로 볼 수 있는 날짜를 데드라인으로 잡고 그 전에 주선과 통지를 마쳐 두면, 어느 해석에 따르더라도 기간 내 주선이 됩니다.

늦은 주선의 진짜 리스크 — 무효가 아니라 '다툼의 여지'

종료 직전 주선이 기간 내라는 것과, 그것이 실무적으로 안전하다는 것은 다른 이야기입니다. 늦은 주선에는 법 요건과 별개로 세 가지 현실적 리스크가 따라붙습니다.

시점별 대응표 — 지금 며칠 남았는가

표의 마지막 줄이 보여주듯, 종료 후라고 해서 곧바로 모든 가능성이 닫히는 것은 아닙니다. 임대차 종료 시점 자체가 다투어질 수 있고, 종료 전에 이미 주선에 준하는 정황(임대인의 선제적 거절 등)이 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다. 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이므로, 포기하기 전에 기록을 들고 상담부터 받아 보시기 바랍니다.

종료 직전 주선의 실행 요령 — 하루 만에 하는 통지

시간이 없을수록 형식이 아니라 기록에 집중해야 합니다. 신규임차인의 성명·연락처, 인수 희망 조건(보증금·차임·권리금), 계약 체결 의사를 정리해 임대인에게 내용증명으로 발송하고, 발송이 급하면 문자·전자우편으로 먼저 알린 뒤 내용증명을 뒤따라 보내는 방법도 있습니다. 요지는 '임대차 종료 전에 주선이 있었다'는 사실을 제3자가 보아도 알 수 있는 형태로 남기는 것입니다.

이후 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 제시하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절한다면 제10조의4 제1항의 방해행위가 문제 됩니다. 소송으로 가면 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 감정평가 권리금 중 낮은 금액이 한도가 되고, 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자(소송촉진 등에 관한 특례법)가 가산됩니다. 법도 권리금소송센터 수행 사건 기준 처리 기간은 평균 10~14개월가량입니다.

자주 묻는 질문