왜 이 구분이 중요한가

상가를 운영하다 보면 "권리금을 돌려받고 싶다"는 하나의 바람으로 상담을 시작하시는 분이 많습니다. 그러나 법의 세계에서 그 바람은 전혀 다른 두 갈래의 소송으로 나뉩니다. 들어올 때 낸 권리금을 계약 상대방에게 되찾는 문제와, 나갈 때 받을 권리금을 임대인의 방해로 받지 못한 손해를 배상받는 문제는 당사자, 법적 근거, 입증 대상, 금액 산정 방식, 시효까지 모두 다릅니다.

이 구분이 흐려지면 소송 자체가 어긋납니다. 임대인의 방해로 권리금을 못 받았는데 "임대인은 내 권리금을 반환하라"는 식으로 구성하면 청구 취지부터 맞지 않고, 반대로 점포를 넘긴 양도인에게 문제가 있는 사안인데 임대인을 상대로 다투면 엉뚱한 상대와 싸우게 됩니다. 소송의 첫 단추는 언제나 "누구에게, 어떤 근거로, 무엇을 구하는가"입니다.

권리금 반환 청구 — 계약 상대방에게 "돌려달라"

반환 청구는 권리금계약이라는 계약관계에서 출발합니다. 점포를 인수하며 기존 임차인(양도인)에게 권리금을 지급했는데, 계약에서 약정한 시설·거래처·영업 상태가 사실과 다르거나, 계약이 해제·취소·무효가 되는 사정이 생긴 경우, 이미 지급한 권리금의 전부 또는 일부를 계약 상대방에게 반환하라고 구하는 구조입니다.

이 소송의 상대방은 원칙적으로 권리금을 받아간 사람, 즉 권리금계약의 상대방입니다. 임대인은 권리금계약의 당사자가 아닌 것이 보통이므로, 특별한 사정이 없는 한 반환 청구의 상대방이 되지 않습니다. 입증의 중심도 권리금계약서의 내용, 약정 위반이나 해제 사유의 존재, 지급한 금액입니다.

참고로 임차권 양도에는 임대인의 동의가 필요하다는 점(민법 제629조)도 이 국면에서 함께 문제되는 경우가 많습니다. 권리금계약(영업양도)과 임차권의 이전은 구분되는 문제이므로, 점포 인수 단계에서 임대인과의 새 임대차계약 체결 여부까지 묶어 검토해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

권리금 손해배상 청구 — 임대인에게 "물어내라"

손해배상 청구는 임대차 종료 국면에서 발생합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 법이 정한 방해행위는 ①신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하는 행위, ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위의 4유형입니다.

임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 입히면 배상책임을 지며, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 손해배상채권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다.

한눈에 비교 — 두 청구의 구조

내 사안은 어느 쪽인가 — 판별 질문 세 가지

질문 1. 문제된 권리금은 '낸 돈'인가, '받을 돈'인가

이미 지급한 권리금이 문제라면 반환 청구의 영역이고, 앞으로 받았어야 할 권리금이 무산된 것이라면 손해배상 청구의 영역입니다. 이 한 가지 질문만으로 대부분의 사안이 갈립니다.

질문 2. 다툼의 상대는 계약 상대방인가, 임대인인가

점포를 넘긴 사람과의 약속 위반이 문제라면 그 사람이 피고가 되고, 신규임차인과의 계약을 임대인이 가로막은 것이 문제라면 임대인이 피고가 됩니다. 드물게 두 문제가 동시에 얽히는 사안도 있으며, 이때는 청구를 분리하거나 병합하는 전략적 판단이 필요합니다.

질문 3. 시효는 얼마나 남았는가

손해배상 청구라면 임대차 종료일부터 3년이라는 기간을 먼저 확인해야 합니다. 시효 완성이 임박했다면 재판상 청구, 가압류·가처분, 승인 등 민법 제168조가 정한 중단 사유를 검토할 수 있습니다. 청구 유형을 정하는 단계에서 시효 계산을 함께 마쳐야 안전합니다.

자주 묻는 질문

청구 유형 진단부터 시작하십시오

권리금 분쟁의 승패는 화려한 주장보다 정확한 청구 구성에서 갈리는 경우가 많습니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행해 온 법도 종합법률사무소의 권리금 전담 센터로, 부동산 관련소송 7,000건 이상의 경험과 부동산전문(대한변협 제2013-72호)·민사법 전문 변호사의 검토를 통해 반환 청구와 손해배상 청구 중 사안에 맞는 경로를 진단해 드립니다.

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