상가권리금소송, 준비부터 집행까지 단계별 비용 항목과 서류 3열 지도

상가권리금소송은 무엇을 청구하는 소송인가요?

상가권리금소송은 대개 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 입은 손해의 배상을 구하는 민사소송입니다. 근거는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제3항으로, 임대인이 제10조의4 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 임대인에게 권리금을 돌려달라는 소송이 아니라는 점부터 구분해야 합니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(제10조의3 제2항)이고, 임대인에게 묻는 것은 회수를 방해한 책임입니다.

상가법 제10조의4 제1항이 금지하는 행위는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일어난 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

상가법 제10조의4는 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 반면 제10조의5에 해당하는 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가건물 임대차에는 적용하지 않으므로 건물부터 확인합니다. 같은 ‘권리금 소송’이라는 말을 쓰더라도 계약이 깨져 양도인·양수인끼리 돈을 정산하는 사건은 청구 근거와 증거가 다릅니다. 아래 지도는 임대인 때문에 권리금을 받지 못하게 된 임차인의 손해배상 사건을 기준으로 합니다.

준비부터 집행까지, 단계×비용 항목×서류 3열 지도

상가권리금소송의 비용과 서류는 한꺼번에 생기지 않고 준비·보전·소 제기·심리·판결 후의 다섯 단계에 나뉘어 생깁니다. 아래 표는 단계마다 어떤 항목의 돈이 생기고 어떤 문서가 손에 있어야 하는지 한 장에 펼친 지도입니다. 금액은 소송목적의 값, 법원의 결정, 계약 내용에 따라 달라지므로 항목만 적었습니다.

지도의 2단계는 선택 사항이고 1단계의 내용증명도 법이 소송의 전제로 정한 서류는 아니므로, 같은 상가 권리금 분쟁이라도 어느 칸을 거치느냐에 따라 실제로 생기는 항목 수가 달라집니다. 임대차 종료일과 3년이 되는 날이 가까우면 순서 판단도 달라질 수 있습니다.

오늘 할 수 있는 1차 조치는 흩어진 자료를 아래 다섯 칸의 문서함으로 나누는 일입니다. 칸이 비어 있는 곳이 곧 보완할 지점입니다.

권리금소송비용은 어떤 항목으로 나뉘나요?

권리금소송비용은 법원 절차에 내는 돈, 전문가에게 주는 돈, 판결 뒤 집행에 드는 돈으로 크게 나뉩니다.

비용을 미리 내지 아니하는 때에는 법원은 그 소송행위를 하지 아니할 수 있습니다(「민사소송법」 제116조 제2항). 그래서 감정 비용은 소 제기 때가 아니라 심리 도중에 자금 계획을 흔드는 항목이 될 수 있습니다.

상가권리금소송 비용을 바꾸는 갈림길은 무엇인가요?

비용 구조는 감정 필요 여부, 보증금 병합 여부, 가압류 병행 여부 세 가지에서 크게 갈립니다. 어느 쪽이 유리하다고 미리 정할 수 없고, 계약서와 거절 경위에 따라 판단이 달라집니다.

상가 권리금 수수료와 소송비용은 왜 다른 돈인가요?

상가 권리금 수수료는 거래를 성사시키는 단계의 돈이고, 소송비용은 분쟁을 재판으로 풀 때 생기는 돈입니다. 발생 시점, 받는 사람, 부담을 정하는 근거가 모두 다릅니다.

권리금 계약 때 낸 수수료는 소송을 위해 쓴 돈이 아니므로, 비용계산서에 넣을 항목으로 생각하기는 어렵습니다. 무산된 계약 때문에 생긴 손해로 다툴 수 있는지는 사안별로 따져야 하고, 상가법 제10조의4 제3항의 상한도 함께 검토해야 합니다. 수수료를 약정할 때는 받는 사람, 지급 시점, 임대차가 성사되지 않을 때의 처리를 문구로 남겨 두면 뒤에 설명하기 쉽습니다.

상가 권리금 양식: 소장·계약서·내용증명의 쓰임

상가 권리금 양식은 하나가 아니라 소장, 권리금 계약서, 내용증명이 각각 다른 일을 합니다. 받은 양식 파일이 어느 일을 하는 문서인지부터 가려야 빈칸을 제대로 채울 수 있습니다.

소장이 「민사소송법」 제249조 제1항에 어긋나거나 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우 재판장은 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 하고(제254조 제1항), 원고가 기간 이내에 보정하지 아니한 때에는 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(제254조 제2항). 표준권리금계약서로 작성했더라도 소송에서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있을 뿐, 내용을 그대로 인정받는다는 보장은 없습니다.

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(상가법 제10조의4 제5항). 내용증명에 이 정보 제공 기록을 함께 남기면 경과를 설명하기 쉽습니다. 아래는 가상의 예이고, 문구만으로 법률 효과가 정해지는 것은 아니므로 사건에 맞게 고쳐 씁니다.

이기면 비용을 돌려받나요?

상가권리금소송에서 이겨도 쓴 돈 전부가 상대 부담이 된다고 볼 수는 없고, 법이 인정하는 범위 안에서 정해집니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하지만(「민사소송법」 제98조), 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정합니다(제109조 제1항).

일부패소의 경우에 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정하고, 사정에 따라 한 쪽 당사자에게 소송비용의 전부를 부담하게 할 수 있습니다(「민사소송법」 제101조). 권리금 사건은 상한 때문에 청구한 금액 일부만 인정되는 결과도 나올 수 있어, 분담 비율을 미리 단정하기 어렵습니다. 비용 부담을 정하는 재판에서 액수까지 정해지지 않았다면 아래 순서로 액수를 확정합니다.

1. 1판결 등에서 소송비용을 누가 어떻게 부담할지 정합니다.
2. 2그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후, 제1심 법원에 신청합니다(제110조 제1항).
3. 3비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출합니다(제110조 제2항).
4. 4법원은 결정 전에 상대방에게 등본을 교부하고 진술과 서면 제출을 최고하여야 합니다(제111조 제1항).
5. 5법원이 결정으로 액수를 확정하고, 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제110조 제1항·제3항).

확정결정을 받더라도 실제 회수는 상대방의 재산 상황에 달려 있습니다. 임대인의 재산이 불분명하다면 가압류 병행 여부와 집행비용까지 함께 놓고 전체 계획을 세우는 편이 안전합니다.

상가권리금소송 전에 조정을 쓸 수 있나요?

소송 전에도 조정을 신청할 수 있고, 창구는 법원과 상가건물임대차분쟁조정위원회로 나뉩니다. 민사에 관한 분쟁의 당사자는 법원에 조정을 신청할 수 있고(「민사조정법」 제2조), 상가건물임대차분쟁조정위원회는 상가법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁 가운데 권리금에 관한 분쟁을 심의·조정합니다(상가법 제20조 제2항 제5호). 법원 조정절차의 비용은 조정이 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담하며(「민사조정법」 제37조 제1항), 조정신청이 소송으로 이행되었을 때에는 소송비용의 일부로 봅니다(제37조 제2항).

소송 중의 조정 회부는 신청과 다른 경로입니다. 수소법원은 필요하다고 인정하면 항소심 판결 선고 전까지 소송이 계속 중인 사건을 결정으로 조정에 회부할 수 있습니다(「민사조정법」 제6조). 조정을 시도하는 동안에도 상가법 제10조의4 제4항의 3년 기한은 따로 점검해 두어야 합니다.

상가권리금소송 자주 묻는 질문