권리금 양도양수 계약서, 9개 조항 가상 견본과 양측이 고칠 자리 대조표

권리금 양도양수 계약서는 무엇을 약속하는 문서인가요?

권리금 양도양수 계약서는 돈을 내는 사람이 돈을 받는 사람에게 권리금을 얼마나, 언제 줄지 약속하는 문서입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제2항은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 권리금 계약이라고 부릅니다. 제목이 양도양수 권리금 계약서든, 상가 권리금 양도 양수 계약서든, 부동산권리금양도양수계약서든 이름보다 안에 적힌 약속의 내용이 중요합니다. 이 글에서 양도인은 가게를 넘기는 현재 임차인, 양수인은 신규임차인이 되려는 자를 뜻합니다.

권리금 자체의 뜻은 같은 조 제1항에 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 법이 목록 작성을 요구하는 것은 아니지만, 넘기는 가치가 무엇인지 계약서에 목록으로 적어 두면 나중에 범위를 두고 다툴 일이 줄어듭니다.

법이 특정 양식을 강제하는 것은 아닙니다. 상가법 제10조의6의 표준권리금계약서는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하여 사용을 권장할 수 있는 문서입니다. 표준 양식은 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 어떤 양식을 쓰든 아래 조항이 내 거래에 맞는지 따로 대조해야 합니다.

권리금양도양수계약서작성견본: 9개 조항 가상 문구

아래 권리금양도양수계약서작성견본은 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사) 팀이 설명을 위해 만든 가상 문구이며, 법률 효과를 보장하지 않습니다. 대괄호 자리는 직접 채우는 칸입니다. 조항 아래 표시는 어느 쪽이 먼저 살필 문장인지 알려 줍니다.

금액·지급·인도 조항은 어떻게 맞물리게 쓰나요?

금액·지급·인도 조항은 돈이 나가는 날과 점포를 받는 날, 임대차가 확정되는 날을 한 흐름으로 묶어 써야 합니다. 세 조항을 따로 쓰면 잔금을 냈는데 열쇠를 받지 못하거나, 열쇠를 넘겼는데 잔금이 밀리는 틈이 생깁니다.

금액 칸은 실제 약정액과 똑같이 적어야 합니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인의 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 어떤 사정으로든 금액을 달리 적으면, 양도인이 임대인을 상대로 청구할 때 약정 금액의 입증이 흔들릴 수 있습니다.

다툼을 줄이는 진행 순서(예시)

1. 1계약금과 서명 — 불성립 처리 조항을 넣은 상태로 계약금만 주고받습니다.
2. 2주선과 정보 제공 — 양도인이 양수인을 임대인에게 소개하고 필요한 정보를 전달합니다.
3. 3임대인 의사 확인 — 임차권 양도 동의나 새 임대차계약 체결 여부를 문서로 남깁니다.
4. 4잔금과 인도 — 같은 자리에서 잔금, 열쇠, 시설 목록을 함께 넘깁니다.
5. 5인수인계 확인 — 확인서와 사진을 양쪽이 나눠 보관합니다.

임대인 동의와 새 임대차 조항은 어디까지 적어야 하나요?

임대인 조항에는 임차권 양도인지 새 임대차인지, 그 결과를 언제까지 확인할지를 적어야 합니다. 임차권 양도라면 민법 제629조 제1항에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하지 못하고, 위반하면 임대인은 같은 조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제629조가 동의 형식을 따로 정한 것은 아니지만, 나중에 증명하려면 서면이나 문자로 남기는 편이 낫습니다.

새 임대차 구조라면 임대인과 양수인이 별도 계약을 맺습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하면 상가법 제10조의4 제1항 제4호가 문제됩니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하고, 그 사람에게 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우처럼 제10조의4 제2항 각 호에 해당하면 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 같은 조 제3항의 손해배상은 임대인이 임차인에게 발생하게 한 손해를 대상으로 하므로, 양수인이 이미 낸 돈은 우선 권리금 양도양수 계약서의 조항과 민법으로 따져 보게 됩니다. 불성립 문구가 중요한 이유입니다.

양도인이 빠뜨리기 쉬운 의무도 있습니다. 상가법 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 견본 5조의 자료 제공 문구는 임차인인 양도인이 이 정보를 파악하도록 돕는 장치일 뿐이고, 임대인에게 정보를 제공할 의무는 임차인에게 그대로 남습니다.

임대차가 성립하지 않았다고 권리금 계약이 저절로 풀린다고 생각해서는 안 됩니다.

1. 1근거 확인 — 해제권의 근거가 계약서의 약정 조항에 있는지, 민법 제544조의 요건(상당한 기간을 정한 이행 최고와 그 기간 내 불이행, 다만 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고 불필요)을 갖췄는지 먼저 확인합니다.
2. 2해제 통지 — 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고 철회하지 못합니다(민법 제543조).
3. 3해제 뒤 정리 — 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가하여야 하며(민법 제548조), 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다(민법 제551조). 다만 약정 조항에 따라 해제한 경우 손해배상까지 청구할 수 있는지는 다퉈질 수 있으므로, 그 처리도 계약서에 함께 적어 둡니다.

채무·시설 하자·경업 조항은 무엇을 정리하나요?

채무·시설 하자·경업 조항은 인도 뒤에 서로 다시 찾아갈 일을 줄이는 문장입니다. 권리금 금액에 비해 소홀히 쓰기 쉬운 자리지만, 잔금 뒤 분쟁은 이 칸이 비어 있을 때 커지기 쉽습니다.

위약 조항은 법원에서 감액될 수 있나요?

위약 조항의 금액은 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 민법 제398조 제1항은 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 하고, 제2항은 예정액이 부당히 과다한 경우의 감액을, 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정합니다. 제3항에 따라 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않습니다.

적어 둔 금액이 언제 과다한 것으로 평가될지는 거래 규모와 사정에 따라 달라지므로 미리 단정할 수 없습니다. 추정 규정이므로 문구와 계약 내용에 따라 다른 해석이 다퉈질 여지도 있습니다. 양쪽 모두에게 같은 기준으로 적용되는 문장인지 먼저 확인합니다.

계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 빠져나올 수 있는지도 문구로 정해 둘 자리입니다. 민법 제565조 제1항의 해약금 규정은 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있다는 매매에 관한 조문이고, 같은 조 제2항은 이 해제에 제551조를 적용하지 않습니다. 제567조는 매매 이외의 유상계약에 준용하되 계약의 성질이 허용하지 않으면 제외합니다. 권리금 계약에 이 구조가 그대로 적용되는지는 단정하기 어려우므로, 해제 가능 여부와 시한을 특약으로 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

내 계약서가 서 있는 갈림길 세 곳

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양도인과 양수인이 각각 고칠 자리는 어디인가요?

양도인은 인도 뒤 책임이 남는 문장을, 양수인은 돈이 먼저 나가는 문장을 먼저 고쳐야 합니다. 같은 견본이라도 받은 쪽이 누구냐에 따라 손볼 순서가 달라지므로, 아래 대조표로 내 칸만 따라 읽어 보세요.

표의 칸을 모두 고치려고 욕심내면 상대방이 서명을 미루기도 합니다. 내 쪽 위험이 가장 큰 두세 칸을 먼저 정하고, 나머지는 상대방 요구와 맞바꾸는 방식으로 협의하면 합의가 쉬워집니다.

서명 전 점검표: 권리금 양도양수 계약서 마지막 확인

서명 전에는 견본 9개 조항을 내 권리금 양도양수 계약서 옆에 놓고 한 줄씩 대조합니다. 아래 여덟 가지에 답하지 못하는 칸이 있다면 그 칸부터 다시 협의합니다.

1. 양도인이 임대차계약서상 임차인 본인인가요?
2. 별지에 시설·비품과 거래처 자료가 적혀 있나요?
3. 금액 칸이 실제 약정액과 같은가요?
4. 잔금일이 어떤 사건에 묶여 있는지 분명한가요?
5. 임대인 의사를 확인할 날짜가 적혀 있나요?
6. 불성립 때 해제 방법과 반환 기한이 있나요?
7. 인도일 기준으로 채무 경계가 나뉘어 있나요?
8. 경업과 위약 문구가 양쪽에 납득되는 범위인가요?

권리금 계약서·권리금 양도, 자주 묻는 질문