권리금 뜻, 매물 광고·거래 현장·계약서·소송 네 장면에서 읽는 법

끝까지 읽으면 세 갈림길이 정리됩니다. 돈을 받은 사람이 임차인인가 임대인인가, 보증금·차임과 구분되는 돈인가, 어떤 건물인가입니다.

권리금 뜻은 법 조문에 어떻게 적혀 있나요?

권리금 뜻은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항의 한 문장에 정의되어 있습니다. 거래 현장에서 쓰는 어떤 말보다 먼저 확인할 기준이 이 조문입니다.

조문에서 눈여겨볼 점은 세 가지입니다. 첫째, 권리금을 지급하는 사람은 그 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자입니다. 둘째, 대가의 대상에는 시설처럼 눈에 보이는 가치와 거래처·신용·노하우·위치의 이점처럼 눈에 보이지 않는 가치가 함께 들어가고, 조문이 “등”이라고 적었으므로 열거된 요소로만 한정되지 않습니다. 셋째, 받는 사람은 임대인, 임차인 모두 가능하며 보증금과 차임 이외의 돈입니다.

권리금 뜻을 조문으로 알았다고 모든 궁금증이 풀리지는 않습니다. 같은 말이 쓰이는 자리에 따라 확인할 것이 달라지기 때문입니다. 네 장면의 초점을 표 한 장으로 줄이면 다음과 같습니다.

매물 광고의 무권리·권리금 협의는 무슨 뜻인가요?

매물 광고의 권리금은 입점할 때 보증금과 차임 말고 별도로 들어갈 수 있는 돈을 알리는 표시이고, 광고 문구만으로 금액의 근거나 회수 가능성까지 알 수는 없습니다. 무권리나 권리금 협의는 상가법 조문에 나오는 말이 아니라 거래에서 쓰는 표현입니다. 그래서 광고에 적힌 말을 법률 용어처럼 믿지 말고 내용을 되물어야 합니다.

가상의 예를 들어 보겠습니다. 예비 창업자가 무권리라고 적힌 매물을 보고 찾아갔더니 현 임차인이 집기 인수비를 따로 요구했습니다. 그 돈이 영업시설·비품의 양도 대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 돈이라면, 이름이 인수비여도 권리금 정의에 들어갈 여지가 있습니다. 결국 광고 문구보다 받는 사람과 대가의 내용을 적어 받는 일이 앞섭니다.

바닥 권리금 뜻과 시설·영업 권리금은 어떻게 다른가요?

바닥 권리금 뜻은 흔히 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점에 대한 대가를 가리키는 현장 용어이고, 시설 권리금과 영업 권리금도 법률에 따로 정의된 말이 아니라 제10조의3 제1항의 요소를 나눠 부르는 거래 용어입니다. 상가 권리금 뜻을 현장 말로 옮기면 아래 세 묶음이 됩니다.

세 말은 칼로 자르듯 나뉘지 않고 한 금액 안에 섞이는 경우가 많습니다. 금액을 한 덩어리로만 적어 두면 인수 뒤 설비가 고장 나거나 거래처가 넘어오지 않았을 때 어느 부분의 문제인지 설명하기 어려워질 수 있습니다. 현장에서 가장 실용적인 질문은 “그 금액에 무엇이 들어 있나요?”이고, 답은 말로 듣지 말고 목록으로 받아 두는 편이 안전합니다.

권리금 계약과 권리금 양식은 무엇을 정하나요?

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이며(상가법 제10조의3 제2항), 권리금 자체의 정의와 구별되는 별도의 약속입니다. 임대차계약은 임대인과 임차인 사이의 약속이고 권리금 계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 약속이라 당사자가 다릅니다. 따라서 권리금 계약서에 서명했다고 임대인과의 임대차까지 자동으로 이어지지는 않으며, 임대차가 불성립할 때 돈을 어떻게 처리할지 미리 적어 둘 필요가 있습니다.

권리금 양식은 법으로 강제된 서식이 없습니다. 상가법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정합니다. 표준권리금계약서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있어도 그 내용을 소송에서 그대로 인정받는다는 보장은 없습니다.

법이 보호하는 권리금의 범위는 어디까지인가요?

상가법이 회수기회로 보호하는 범위는 권리금 정의 전체가 아니라, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하지 못하게 하는 제10조의4입니다. 정의는 넓고 보호 장치는 그보다 좁다는 점을 나눠 봐야 합니다.

임대인의 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 금지되는 행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 행위, 그로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

보호 밖으로 나가는 경로도 있습니다. 제10조 제1항 각 호의 사유, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 방해 금지가 적용되지 않습니다. 제10조의4 제2항 각 호의 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 반면 환산보증금 기준을 넘는 상가에도 제2조 제3항에 따라 제10조의4는 적용됩니다.

소송 속 권리금, 권리금 계산과 권리금 기준은 법이 정해 두었나요?

소송 속 권리금은 손해배상액의 상한을 가르는 비교 대상이고, 권리금 계산 공식을 법률이 직접 정해 두지는 않았습니다. 임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임이 생기며, 같은 조 제3항은 “그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 정합니다.

1. 1신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금주로 권리금 계약서의 금액 칸과 지급 약속 자료로 확인합니다.
2. 2임대차 종료 당시의 권리금소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이지만 결과는 사안마다 달라 미리 단정할 수 없습니다.
3. 3둘 중 낮은 금액이 상한상한은 넘지 못하는 선일 뿐입니다. 곧바로 그 금액이 배상액이 된다는 뜻은 아닙니다.

권리금 기준이라는 말도 구분해서 읽어야 합니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 규정할 뿐, 거래 금액을 정해 주는 조문이 아닙니다. 시장에서 통하는 어림 계산도 법이 정한 공식은 아닙니다. 그래서 거래할 때 합의한 금액, 소송에서 평가되는 금액, 법원이 인정하는 배상액은 서로 다른 숫자가 될 수 있습니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 임대차 종료일이 언제인지 애매하면 계산부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

권리금 수수료는 권리금과 어떻게 다른 돈인가요?

권리금 수수료는 권리금 거래를 소개하거나 알선한 사람에게 주는 보수를 흔히 부르는 말로, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하는 권리금과는 받는 사람과 성격이 다릅니다. 권리금은 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가이고, 수수료는 소개·알선이라는 일의 대가입니다.

권리금 알선 수수료에 중개보수 규정이 그대로 적용되는지는 일률적으로 단정하기 어렵습니다. 임대차 중개와 권리금 알선이 함께 이루어졌다면 어느 일의 대가인지 나눠 볼 필요가 있습니다. 금액을 말하기 전에 누가 부담하는지, 어떤 일의 대가인지, 언제 지급하는지, 거래가 무산되면 어떻게 처리하는지 네 가지를 서면으로 남겨 두십시오.

수수료를 권리금 금액 칸에 섞어 적는 것도 피해야 합니다. 나중에 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금을 따질 때 계약서 금액과 실제 약속이 어긋나 보일 수 있기 때문입니다.

권리금 뜻에 비춰 내 돈을 자가진단할 수 있나요?

권리금 뜻에 비춰 내 돈을 판정하려면 돈의 명목, 받은 사람, 남아 있는 서류 세 칸을 먼저 채우면 됩니다. 오늘 바로 종이 한 장에 적어 볼 수 있고, 상담을 받을 때도 그대로 쓸 수 있습니다.

마지막으로 건물을 확인합니다. 입점한 곳이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산이면 제10조의5를 먼저 따져야 합니다. 세 칸을 채웠는데 어느 쪽인지 애매한 항목이 남았다면, 그 항목이 바로 서류를 봐야 판단되는 부분입니다. 계약서에 시설비라고만 적힌 경우가 대표적이며, 어떤 가치의 대가인지를 두고 다툼이 생길 여지가 있습니다.

권리금에 관해 자주 묻는 질문