포괄양도양수 권리금, 대금 분해표·임차권 2갈래와 권리금 없이 넘길 때 위험

포괄양도양수 권리금, 대금 안에서 어디에 들어가나요?

포괄양도양수 권리금은 사업 전체를 넘기는 대금 안에서 별도 금액 칸으로 따로 적어 두어야 제 역할을 합니다. 포괄양도양수(포괄양수도)는 원래 세법에서 사업에 관한 권리와 의무를 통째로 넘기는 거래를 가리키는 말이고, 상가 임차권을 넘기는 방법이나 권리금 보호를 정한 법률 용어가 아닙니다. 계약서 제목에 '포괄'이라고 적어도 임대인과의 관계나 권리금 회수기회 보호가 자동으로 따라오지 않습니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의합니다.

포괄양도양수 대금에는 권리금 말고도 재고 상품 값, 양도인이 낸 보증금의 정산, 양수인이 떠안는 채무처럼 성격이 다른 돈이 함께 들어갑니다. 상가법 정의상 영업시설·비품도 권리금 요소가 될 수 있지만, 계약서와 장부에서는 시설 몫과 영업상 이점에 대한 몫을 나눠 적어 두는 편이 정산과 세무 처리, 나중의 입증에 도움이 될 수 있습니다.

양도양수 권리금 계산, 대금 분해표로 다섯 칸 나누기

양도양수 권리금 계산은 총 대금에서 권리금이 아닌 돈을 하나씩 떼어 내는 순서로 하면 덜 헷갈립니다. 보증금 승계분과 인수 채무를 먼저 분리하고, 재고와 시설·비품을 나눈 뒤, 남는 몫을 영업상 이점에 대한 권리금으로 적습니다.

오늘 할 1차 조치는 계약서 초안 옆에 다섯 칸 표를 그리고 칸마다 금액과 근거 자료 이름을 채우는 것입니다. 빈칸으로 남는 곳이 상대방과 다시 협의해야 할 지점이고, 임대인 동의서나 신규 임대차 일정도 그 옆에 적어 둡니다.

포괄양도양수 권리금 세금계산서·기타소득·비용처리는 어떻게 갈리나요?

포괄양도양수 권리금의 세무 처리는 그 거래가 세법상 사업 양도 요건을 갖추었는지, 양도인과 양수인이 어떤 사업자인지에 따라 갈리므로 하나의 답으로 정리되지 않습니다. 아래 세 갈래는 무엇을 확인해야 하는지에 대한 안내이고, 실제 처리와 요건 충족 여부는 반드시 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

양도양수 권리금 세금 문제는 법률 문제와 맞물려 있습니다. 세무 편의를 위해 권리금 칸을 비우거나 시설 칸에 몰아 적으면, 나중에 임대인을 상대로 권리금 손해를 다툴 때 권리금 계약의 내용을 설명하기 어려워질 수 있습니다. 포괄양도양수 권리금 비용처리에도 지급 증빙과 계약서 금액이 맞아야 하므로, 세무사에게 계약서 초안과 대금 분해표를 함께 보여 주십시오.

임차권은 따로: 임대인 동의 양도형과 신규 임대차형 비교

포괄양도양수 계약을 맺어도 상가 임차권은 임대인과의 관계에서 따로 풀어야 합니다. 민법 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 같은 조 제2항은 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 그래서 임대인 동의로 기존 임차권을 넘길지, 양수인이 임대인과 새 계약을 맺을지 골라 계약서에 적습니다.

신규 임대차형이라면 상가법 제10조의4 제1항이 중심이 됩니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위로 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다.

임대인이 책임을 벗는 경로도 따로 있습니다. 같은 항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 사유, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 보호가 적용되지 않습니다. 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보고, 제10조의5에 따라 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.

임차권 양도형에서 임대인의 동의 거절을 제10조의4 제1항 제4호의 계약 체결 거절과 같이 볼 수 있는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다. 동의가 어려워 보이면 신규 임대차형으로 바꿔 주선 절차를 밟는 방법을 함께 검토합니다.

포괄양도양수 권리금없이 넘길 때 남는 위험, 권리금소송에서는 무엇이 막히나요?

포괄양도양수 권리금없이 넘기는 것을 막는 조항은 없지만, 나중에 주장할 수 있는 것도 함께 줄어듭니다. 상가법 제10조의4 제3항의 손해배상은 임대인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우를 전제로 하므로, 권리금을 받지 않기로 하고 넘기면 회수를 방해받을 권리금 자체가 없어 그 구조를 쓰기 어렵습니다. 권리금 계약 전 단계의 거절이 보호 대상인지는 사안별로 따져 봐야 합니다.

양수인 쪽에도 위험이 남습니다. 인수 때 권리금 금액을 적지 않았다면, 다음 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 막는 조문은 없어도 권리금소송에서 종료 당시 권리금을 다툴 때 거래 경위를 보여 줄 자료가 얇아질 수 있습니다.

가족·지인 같은 특수관계인에게 권리금 없이 또는 낮은 금액으로 넘기는 거래는 세무상 문제가 되는지 사안별로 판단될 수 있습니다. 단정할 수 없는 영역이라 거래 전에 세무 전문가 확인이 필요합니다.

서명 전 점검표: 포괄양도양수 계약서에서 확인할 8가지

포괄양도양수 권리금 조항은 서명 직전에 한 번 더 점검하면 다툼의 범위를 크게 줄일 수 있습니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다루며 강조해 온 원칙도 계약서의 칸 나누기입니다.

• 대금이 권리금·시설·재고·보증금 승계·채무 인수 다섯 칸으로 나뉘어 있는가
• 집기 목록표와 재고 실사표가 별지로 붙고 양쪽 서명이 있는가
• 임차권 처리 방식(동의 양도형·신규 임대차형)이 조항으로 정해져 있는가
• 임대인 동의나 신규 임대차가 성사되지 않을 때 계약을 어떻게 정리할지 정했는가
• 인수 채무의 목록과 채권자 승낙을 받을 책임자가 적혀 있는가
• 인계 전 원인으로 생긴 채무가 뒤늦게 드러날 때 누가 부담하는지 정했는가
• 세금계산서·계산서 수수와 원천징수 처리를 세무 전문가와 확인했는가
• 잔금일, 인도일, 임대차 종료일이 서로 맞물리는지 달력에 표시했는가

표준권리금계약서는 상가법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하고 그 사용을 권장할 수 있는 양식이므로 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 다만 권리금 계약의 기본 항목을 빠뜨리지 않게 도와주는 틀이어서, 포괄양도양수 계약서와 별도로 권리금 부분만 표준권리금계약서로 정리해 두는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 다만 표준 양식을 썼다고 소송에서 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다.

인수 채무가 문제될 때 양수인이 양도인에게 무엇을 청구할 수 있는지는 계약서의 보증·정산 조항에 따라 달라집니다. 예를 들어 '인계일 이전의 원인으로 생긴 채무는 양도인이 부담한다'는 문구를 넣고 해당 채무 목록을 별지로 붙여 두면 다툼의 범위를 좁힐 수 있습니다. 문구의 법률 효과는 사안마다 달라질 수 있습니다.

포괄양도양수 권리금, 자주 묻는 질문 3가지