상가 임대차 명도소송, 6단계 순서와 기간 변수·비용 구조·셀프 소송 범위

상가 임대차 명도소송은 어떤 순서로 진행되나요? 상가명도소송절차 6단계

상가 임대차 명도소송은 종료 사유 확정, 점유이전금지가처분, 소장 제출, 변론, 판결, 강제집행의 6단계로 이어집니다. 다만 모든 사건이 여섯 칸을 다 거치지는 않으며, 가처분은 필요할 때 선택하는 절차이고 판결 뒤 임차인이 스스로 점포를 인도하면 강제집행까지 갈 일이 없습니다.

상가명도소송절차에서 임대인이 가장 공을 들일 곳은 1단계입니다. 해지 통지가 도달했는지, 연체액 계산이 맞는지가 흔들리면 뒤의 단계가 모두 늦어집니다. 임차인에게는 소장 부본을 받은 날이 실질적인 시작점입니다. 「민사소송법」 제256조①은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하도록 정합니다(공시송달은 예외).

명도소송 전에 따지는 종료 사유, 기간 만료와 3기 연체는 무엇이 다른가

명도 청구는 임대차가 적법하게 끝났다는 전제 위에 서므로, 상가명도소송의 승패와 권리금 쟁점은 종료 사유에서 먼저 갈립니다. 같은 점포라도 기간 만료 사건과 차임 연체 해지 사건은 임차인이 꺼낼 수 있는 카드가 다릅니다.

환산보증금이 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 상가는 사정이 조금 다릅니다. 제2조③이 초과 상가에 적용되는 조문을 열거하는데 제10조④는 그 목록에 없어 법정갱신 규정이 적용되지 않고, 대신 「민법」 제639조의 묵시의 갱신이 문제될 수 있습니다. 반면 제10조의8 해지와 제10조의4 권리금 회수기회 보호는 열거 조문이라 초과 상가에도 적용됩니다. 건물 임대차의 2기 연체 해지를 정한 민법 제640조와 섞어 계산하지 않도록 주의해야 합니다.

점유이전금지가처분은 왜 먼저 하나요?

점유이전금지가처분은 소송 도중 점포 점유자가 바뀌어 판결을 받고도 집행이 막히는 상황에 대비해, 임대인이 본안보다 먼저 검토하는 보전처분입니다. 임차인이 다른 사람에게 점포를 넘기거나 전대할 가능성이 있는 상가에서 특히 많이 거론됩니다.

가처분 결정 뒤 점유가 바뀐 경우 본안 판결로 새 점유자에게 곧바로 집행할 수 있는지는 사안과 판례에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 임차인이 가처분 결정문을 받았다면 주문에 무엇이 금지되었는지부터 확인하고, 그 범위를 넘는 걱정으로 서둘러 영업을 접을 필요가 있는지는 따로 판단하는 것이 좋습니다.

상가임대차 명도소송 기간을 좌우하는 변수 4가지

상가임대차 명도소송 기간은 법에 정해진 숫자가 아니라 송달, 임차인의 항변, 반소, 감정이라는 네 가지 변수에 따라 달라집니다. 그래서 상가 명도소송 기간은 개월 수보다 내 사건에 붙은 변수를 먼저 보는 편이 정확합니다.

임차인이 다투지 않거나 답변서를 내지 않으면 절차는 짧아질 수 있습니다. 「민사소송법」 제257조①은 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정하고, 직권조사사항이 있거나 판결 선고 전까지 다투는 답변서를 낸 경우를 예외로 둡니다.

상가 임대차 명도소송 비용은 어떤 항목으로 구성되나요?

상가 임대차 명도소송 비용은 인지대·송달료, 가처분 비용, 집행 비용, 변호사 보수의 네 묶음으로 나눠 보는 것이 정확합니다. 각 항목의 금액은 소송목적의 값, 점포 규모, 남은 집기의 양에 따라 달라지므로 숫자보다 어떤 항목이 생기는지를 먼저 파악해야 합니다.

임대인이 셀프 소송을 택하면 변호사 보수 항목은 빠지지만, 반소가 들어오거나 감정이 붙으면 준비해야 할 서면과 비용이 함께 늘어납니다. 임차인은 소송비용과 함께 보증금 정산과 권리금 손해배상으로 회수할 돈의 구조를 같이 보아야 합니다. 구체적인 비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 주세요.

판결 이후 집행, 가집행부터 남은 집기 처리까지

명도 판결 이후의 집행은 가집행 선고, 집행관의 인도 집행, 남은 동산 처리의 세 단계로 이어집니다.

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초해 합니다(민사집행법 제24조). 채무자가 보관된 동산의 수취를 게을리하면 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥). 판결 주문이 보증금 반환과 상환으로 인도하라는 내용이라면, 제41조①에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다.

임차인이 반드시 따질 두 가지, 보증금 동시이행과 권리금

임차인이 명도소송에서 먼저 따질 것은 보증금 반환과 점포 인도의 동시이행, 그리고 권리금 회수기회 보호가 남아 있는지입니다. 「민법」 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차 종료 후 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 다만 항변을 했다고 언제나 상환이행 판결이 나오는 것은 아니며, 연체 차임과 원상회복 비용 공제가 결론에 영향을 줍니다.

"계약이 끝났으니 권리금은 내가 신경 쓸 문제가 아니다."

"점포를 원래대로 돌려놓기 전에는 보증금을 정산할 수 없다."

권리금 방해가 있었다면 임차인은 상가임대차법 제10조의4③에 따라 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(④). 명도소송 안에서 반소로 함께 청구할지, 별도 소송으로 낼지는 소송 단계와 증거 상황을 보고 정합니다.

상가임대차명도소송셀프, 본인 소송은 어디까지 가능한가

상가 임대차 명도소송은 당사자 본인이 직접 소장을 내고 변론하는 것이 가능하지만, 다른 사람에게 맡기는 대리는 원칙적으로 변호사만 할 수 있습니다. 「민사소송법」 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 "변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다"고 정합니다.

예외는 제88조①입니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조해 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조가 적용되지 않아 비변호사 대리가 허용됩니다. 셀프 소송이 막히기 쉬운 지점은 해지 통지 도달 증명, 가처분 신청서의 소명, 상환이행 판결의 반대의무 제공 증명, 그리고 권리금 반소 대응입니다.

소장이나 해지 통보를 받은 날 해 둘 1차 조치

소장이나 해지 통보를 받은 날에는 계약서, 차임 이체 내역 전체, 내용증명·문자 같은 통지 문서, 신규임차인 주선 기록을 한곳에 모으는 것이 첫 일입니다. 이어서 아래 표처럼 회차별로 연체 기수를 직접 계산해 보면 3기 해지 주장이 맞는지 스스로 점검할 수 있습니다.

점포를 비우기 전에는 날짜가 표시된 사진과 영상을 입점 당시 사진과 같은 각도로 남기고, 부속 시설은 설치 주체와 시기를 적은 목록으로 정리합니다. 열쇠와 출입카드를 반납할 때는 받은 사람과 날짜를 문자로 남겨 두면 인도 시점 다툼을 줄일 수 있습니다.

상가 명도소송, 자주 묻는 질문