푸드코트·공유주방 계약, 무엇이 다른가

일반 상가 임대차는 임차인이 독립된 점포를 빌려 자기 이름으로 영업합니다. 반면 푸드코트는 운영사가 홀·계산대를 통합 운영하면서 개별 매장에 조리 공간을 배정하고 매출 정산 방식으로 대가를 수취하는 경우가 많고, 공유주방은 주방 설비가 갖춰진 구획을 시간제 또는 월 단위로 사용하게 하는 멤버십·사용계약 형태가 흔합니다.

이런 구조에서는 계약서 명칭부터 "임대차계약"이 아니라 위탁운영계약, 입점계약, 시설이용계약 등으로 되어 있는 경우가 대부분입니다. 그런데 상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 상가건물 "임대차"의 임차인에게 주어지는 권리입니다. 그래서 푸드코트·공유주방 입점자의 권리금 문제는 언제나 "나는 임차인인가"라는 질문에서 시작됩니다.

미리 말씀드리면, 이 질문의 답은 계약서 제목만으로 정해지지 않습니다. 법원은 계약의 명칭이 아니라 당사자가 실제로 형성한 법률관계의 실질을 봅니다. 명칭이 사용계약이라도 실질이 임대차라면 임대차로 평가될 수 있고, 반대로 명칭과 무관하게 위탁판매·용역계약의 실질이라면 임차인 지위가 부정될 수 있습니다.

관문 1 — 임대차의 실질: 무엇을 보고 판단하나

임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 그 대가로 차임을 지급하는 계약입니다. 푸드코트·공유주방 계약이 임대차로 평가될 수 있는지는 대체로 다음 요소들을 종합해 판단하게 됩니다.

1. 공간의 독립적 점유. 특정 구획을 배타적으로 사용하는지, 아니면 시간제로 공용 설비를 나눠 쓰는 데 그치는지. 고정 구획을 단독 점유할수록 임대차에 가까워집니다.
2. 대가의 성격. 매출과 무관한 고정액을 지급한다면 차임의 성격이 뚜렷하고, 매출 연동 수수료라도 그것만으로 임대차가 부정되지는 않으며 대가의 실질을 함께 봅니다.
3. 영업의 주체. 사업자등록·매출 귀속·직원 고용이 입점자 명의로 이루어지는지, 아니면 운영사가 판매 주체이고 입점자는 조리 용역만 제공하는 구조인지가 중요한 지표가 됩니다.

공유주방 중에서도 구획이 특정되고 설비를 단독 사용하며 월 고정 사용료를 내는 형태라면 임대차로 평가될 여지가 상대적으로 크고, 시간제로 여러 사업자가 같은 조리대를 돌려쓰는 형태라면 임대차 구성이 어려운 방향으로 기웁니다. 푸드코트도 입점자가 자기 명의로 영업하며 구획을 배타적으로 쓰는 경우와, 운영사 매출로 잡힌 뒤 정산받는 경우의 평가가 다를 수 있습니다. 결국 같은 "푸드코트", 같은 "공유주방"이라는 말 안에 서로 다른 법률관계가 섞여 있는 셈입니다.

관문 2 — 전대차 구조라면 권리금 보호 주장이 어려워집니다

푸드코트 운영사가 건물 소유자에게서 층 전체를 임차한 뒤 각 매장에 다시 빌려주는 구조라면, 입점자는 임차인이 아니라 전차인입니다. 상가건물임대차보호법 제13조는 전대차에 준용되는 조항을 열거하고 있는데, 권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)은 그 목록에 포함되어 있지 않습니다. 이 때문에 전차인 지위에서는 권리금 회수 보호를 직접 주장하기 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다.

따라서 계약 상대방이 건물 소유자인지, 중간 운영사인지 확인하는 일이 중요합니다. 등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인 명의를 대조해 보면 구조가 드러납니다. 전대 구조라면 소유자의 동의 여부(민법 제629조 참조), 운영사와의 계약에 담긴 정산·승계 조항 등 계약상 권리를 중심으로 회수 전략을 다시 설계해야 합니다.

또 하나 확인할 것이 건물 자체의 성격입니다. 푸드코트가 대형마트·백화점 등 유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포의 일부에 있다면, 상임법 제10조의5에 따라 권리금 규정의 적용이 제외될 수 있습니다(전통시장은 제외). 지자체 소유 시설 내 푸드코트처럼 국유·공유재산인 경우도 같은 조항의 제외 사유에 해당할 수 있습니다. 어느 건물에 있느냐가 결론을 바꾸는 변수입니다.

세 관문을 통과하면 — 회수 보호의 내용과 절차

임차인 지위가 인정되고 제외 사유가 없다면, 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 적용됩니다(상임법 제2조 제3항). 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 ① 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하거나 ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나 ④ 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절해서는 안 됩니다(제10조의4, 2015. 5. 13. 신설).

방해행위로 손해를 입으면 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액이 한도입니다. 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이고, 승소 시 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 붙습니다. 3기분 차임 연체 이력이 있으면 보호에서 제외될 수 있고, 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 10년을 초과해 영업한 임차인도 보호 대상입니다.

자주 묻는 질문