1바닥권리금은 어떻게 생겨나는가

권리금은 통상 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나누어 설명합니다. 바닥권리금은 점포의 위치와 상권 자체가 갖는 가치, 영업권리금은 단골·매출·거래처 등 영업 활동으로 쌓인 가치, 시설권리금은 인테리어·설비 등 유형 투자에 대한 가치입니다.

신축 상가는 개점 시점에 상권이 형성되어 있지 않으므로 첫 임차인은 보통 권리금 없이 입점합니다. 그러나 시간이 지나 유동인구가 늘고 상권이 자리 잡으면, 그 자리에서 영업할 수 있다는 사실 자체에 값이 매겨지기 시작합니다. 이것이 바닥권리금의 형성입니다. 첫 임차인이 안정적으로 영업해 온 점포라면 여기에 영업권리금과 시설권리금까지 더해져, 신규임차인이 기꺼이 대가를 지급하려는 상태가 됩니다.

중요한 것은, 이렇게 형성된 권리금이 임대인의 것이 아니라 임차인이 회수할 수 있는 가치로 법이 보호한다는 점입니다. 상임법 제10조의4는 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위 자체를 방해행위로 금지합니다. "상권이 좋아진 것은 건물 덕"이라며 임대인이 바닥권리금을 챙기려 하는 것은 법이 명시적으로 막는 행위입니다.

2권리금을 낸 적 없다는 사정은 회수의 장애물이 아닙니다

임대인들이 자주 하는 오해가 "권리금을 내고 들어온 게 아니니 받을 권리도 없다"는 것입니다. 그러나 법 문언 어디에도 그런 요건은 없습니다. 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 "신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것"을 방해하지 못하게 할 뿐, 임차인이 과거에 권리금을 지급했을 것을 전제하지 않습니다.

권리금의 법적 정의(상임법 제10조의3) 역시 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용의 대가로 규정되어 있습니다. 이 가치는 임차인의 영업 활동으로 형성되는 것이므로, 입점 당시 지급 여부와는 별개의 문제입니다. 첫 임차인이야말로 무(無)에서 이 가치를 만들어 낸 사람입니다.

참고로 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 임대차 기간 10년이 지나 갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했습니다. 신축 상가에 일찍 들어와 장기간 영업한 첫 임차인이라도, 기간이 길다는 이유로 보호에서 배제되지 않습니다.

3신축 상가 첫 임차인이 특히 조심할 변수

임대인의 "직접 사용하겠다"는 말

상권이 좋아진 신축 상가일수록 임대인이 직접 영업하거나 가족에게 맡기겠다며 신규임차인과의 계약을 거절하는 사례가 나타납니다. 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우는 계약 거절의 정당한 사유가 될 수 있으나(제10조의4 제2항), 비영리 사용이 아니라 직접 장사를 하겠다는 것이라면 이 사유에 해당하지 않습니다. 거절의 명분이 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지 꼼꼼히 따져 보아야 합니다.

첫 계약서의 특약 문구

신축 상가 첫 계약서에는 "퇴거 시 권리금을 주장하지 않는다"는 취지의 특약이 들어가는 경우가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법에 위반되어 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정한 강행규정이므로, 이런 특약은 무효로 판단될 가능성이 있습니다. 다만 특약의 경위와 대가 관계 등 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 문구를 그대로 두고 체념하실 일은 아닙니다.

차임 연체 이력 관리

3기분에 이르는 차임 연체 사실이 있으면 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. 신축 상가 초기의 매출 부진으로 차임이 밀렸던 이력이 있다면, 회수 전략을 세우기 전에 연체 내역부터 정확히 정리해야 합니다.

4회수 절차 — 주선부터 손해배상까지

1. 회수 시점 확인. 권리금 회수 보호가 작동하는 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 만기를 역산해 신규임차인을 구할 일정을 잡습니다.
2. 신규임차인 주선과 권리금계약. 신규임차인과 권리금 액수·지급 조건을 서면으로 정하고, 임대인에게 신규임차인 정보(자력 증빙 포함)를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 알립니다.
3. 임대인의 반응 확보. 임대인이 계약 체결을 거절하거나 현저히 고액의 차임을 요구하면, 그 내용을 문자·통화 녹음·내용증명으로 남깁니다. 방해행위의 증거가 됩니다.
4. 손해배상 청구. 방해로 권리금을 받지 못했다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구합니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액이 한도이며, 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다.

5자주 묻는 질문