왜 지하상가·구분상가는 권리금 분쟁이 유독 복잡한가

일반적인 단독 소유 상가라면 임대인은 등기부상 소유자 한 명이고, 권리금 회수 보호를 주장할 상대방도 분명합니다. 그런데 지하상가와 구분상가는 사정이 다릅니다. 구분상가는 한 건물 안에서 호수별로 소유자가 모두 다를 수 있고, 지하상가는 건물 전체를 관리하는 회사나 공단이 따로 있어 임차인이 실제로 계약서에 도장을 찍은 상대가 소유자가 아닌 경우가 적지 않습니다.

권리금 회수기회 보호는 "임대인"에게 방해행위 금지 의무를 지우는 제도입니다. 상대방을 잘못 특정하면 내용증명도, 손해배상 청구도 방향이 어긋납니다. 실제 상담에서도 지하상가·구분상가 임차인 분들이 가장 먼저 확인받고 싶어 하시는 부분이 바로 "누구를 상대로 권리금 보호를 주장해야 하는가"입니다.

또 하나의 변수는 상가의 소유 주체 자체입니다. 지하철역과 연결된 지하도상가 상당수는 지방자치단체 소유로, 시설관리공단 등이 위탁 관리하면서 상인에게 사용권을 부여하는 구조입니다. 이런 공유재산 상가는 권리금 보호 규정의 적용 제외 사유에 해당할 수 있어, 민간 소유 지하상가와는 전혀 다른 판단이 필요합니다.

1단계 — 임대인 특정: 계약서와 등기부등본에서 시작합니다

구분상가라면 "내 호수의 소유자"가 임대인입니다

구분상가는 집합건물로서 호수마다 별도의 등기가 존재합니다. 권리금 회수 보호를 주장할 상대방은 건물 전체의 관리단이나 관리회사가 아니라, 원칙적으로 임차한 해당 호수의 구분소유자(임대인)입니다. 임대차계약서상 임대인 이름과 그 호수의 등기부등본상 소유자가 일치하는지부터 확인해야 합니다.

계약 기간 중 소유자가 바뀐 경우도 흔합니다. 상가 소유권이 이전되면 임대인 지위도 함께 넘어가는 것이 일반적이므로, 임대차 종료 시점의 소유자가 권리금 회수 보호 의무를 부담하는 임대인이 됩니다. 매매가 잦은 구분상가에서는 종료 시점 기준으로 등기부를 다시 떼어 보는 것이 안전합니다.

관리회사·위탁운영사와 계약했다면 구조 확인이 먼저입니다

지하상가에서는 소유자로부터 건물을 통째로 임차한 운영사가 각 점포를 다시 임대하는 전대차 구조가 자주 발견됩니다. 이때 임차인(정확히는 전차인)의 계약 상대방은 소유자가 아니라 중간의 운영사입니다. 문제는 상가건물임대차보호법 제13조가 전대차에 준용하는 조항 목록에 권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)이 포함되어 있지 않다는 점입니다. 그래서 전차인 지위에서는 권리금 회수 보호를 직접 주장하기 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다.

다만 계약서의 명칭이 "전대차"라고 해서 결론이 바로 정해지는 것은 아닙니다. 소유자의 동의 구조, 실제 차임의 귀속, 운영사의 지위 등에 따라 임대차로 평가될 여지가 있는지 개별적으로 따져 보아야 합니다. 임차권 양도에 임대인의 동의가 필요한 것(민법 제629조)과 마찬가지로, 전대 구조에서는 소유자 동의 여부가 계약의 효력과 대항 관계에 영향을 주므로 서류 전체를 놓고 검토할 필요가 있습니다.

2단계 — 공유재산 지하도상가라면 적용 제외 조항을 확인해야 합니다

상가건물임대차보호법 제10조의5는 권리금 관련 규정이 적용되지 않는 상가를 정하고 있습니다. 대표적으로 「유통산업발전법」상 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외), 그리고 국유재산 또는 공유재산인 상가건물이 여기에 해당합니다. 지방자치단체 소유의 지하도상가에서 공단과 사용계약을 맺고 영업해 온 경우라면, 이 조항 때문에 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않을 수 있습니다.

반대로 민간 소유의 지하상가나 일반 구분상가는 이 제외 사유와 무관하므로, 원칙으로 돌아가 제10조의4의 보호를 받습니다. 결국 "지하상가는 권리금 보호가 된다/안 된다"라고 일률적으로 말할 수 없고, 소유 주체가 국가·지자체인지, 민간인지, 계약이 임대차인지 사용허가·전대인지에 따라 결론이 갈립니다.

본인 점포가 어느 쪽에 해당하는지 애매하다면, 등기부등본·임대차계약서·관리규약 등 서류를 갖춰 법률 전문가의 검토를 받아 보시는 것이 좋습니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)에서 계약 구조에 따른 적용 여부를 안내해 드리고 있습니다.

3단계 — 적용된다면: 권리금 회수기회 보호의 기본 구조

2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라, 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 법이 정한 방해행위는 다음 네 가지입니다.

임대인에게 정당한 사유가 있으면 거절이 허용됩니다. 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등이 그 예입니다.

방해행위로 손해가 발생하면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 이 청구권은 임대차 종료일부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다. 한편 임차인이 3기분에 이르는 차임을 연체한 사실이 있으면 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 분쟁 국면일수록 차임은 정확히 지급해 두어야 합니다.

참고로 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 임대차 기간 10년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했습니다. 구분상가에서 오래 영업해 온 임차인이라도 이 판례에 따라 보호를 주장할 수 있습니다.

지하상가·구분상가 임차인 확인 체크리스트

위 항목 중 하나라도 불리한 방향으로 확인된다면, 만기가 오기 전에 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다. 특히 주선 기간(종료 6개월 전부터 종료 시까지)을 놓치면 입증 구도가 크게 불리해지므로, 신규임차인 주선과 임대인에 대한 통지는 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 진행하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문