• 소장을 이미 접수했는데 임대인에게서 뒤늦게 계약하겠다는 연락이 왔다
• 내가 주선했던 신규임차인이 아직 그 자리를 원하고 있는지 확신이 서지 않는다
• 소를 취하하면 나중에 다시 소송할 수 있는지 걱정된다
• 법원에서 화해권고결정이 왔는데 어떻게 대응할지 모르겠다
• 임대인과 사적으로 합의서만 쓰고 끝내도 되는지 궁금하다

권리금 소송 중 임대인이 뒤늦게 계약을 승낙하면, 소송은 저절로 끝나는가

손해배상 소송을 진행하는 중에 임대인 쪽에서 태도를 바꾸는 경우가 있습니다. 소장이 송달되고 나서야 사안의 무게를 깨닫거나, 변호사를 선임한 뒤 승산이 낮다는 조언을 듣고서 뒤늦게 "그 신규임차인과 계약하겠다"고 알려오는 식입니다. 임차인 입장에서는 반가운 소식처럼 들리지만, 소송이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 법원은 당사자가 정해진 절차를 밟아야 그에 맞는 효력을 인정하며, 임대인의 말 한마디로 소가 취하되거나 청구가 사라지지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 소 제기 시점에는 이 방해행위가 이미 벌어졌다는 사정이 있었을 것이고, 임대인이 뒤늦게 계약을 승낙한다고 해서 그 이전에 있었던 방해행위 자체가 없었던 일이 되는 것도 아닙니다. 다만 계약이 실제로 체결되고 권리금이 지급되면 임차인이 입은 손해가 줄어들거나 사라질 수 있으므로, 소송을 계속 끌고 갈 실익이 달라지는 것은 사실입니다.

그래서 이 국면에서 임차인이 해야 할 일은 "받아들일지 말지"를 감정적으로 정하는 것이 아니라, 지금 상황이 세 갈래 중 어디에 해당하는지부터 가리는 일입니다. 처음 주선했던 신규임차인이 아직 그 자리를 원하고 있는지, 이미 다른 곳으로 떠나버렸는지, 혹은 임대차 자체가 이미 끝나버려 새로 이야기할 계약 상대가 마땅치 않은지에 따라 다음 단계가 완전히 달라집니다. 같은 뒤늦은 승낙이라도 갈래마다 밟아야 할 절차와 챙겨야 할 증거가 다릅니다.

아래에서는 이 세 갈래를 하나씩 짚고, 받아들이기로 정했을 때 소를 취하할지 재판상 화해로 마무리할지, 사적으로 합의서만 쓰고 끝낼지의 효력 차이를 정리합니다. 마지막에는 임대인이 흔히 내세우는 말과 그 말을 어떻게 판단해야 하는지도 함께 다룹니다.

받아들이는 절차를 설명하기에 앞서, 임대인이 승낙 의사를 어떤 방식으로 전하는지도 살펴볼 부분입니다. 구두로 지나가듯 이야기하는 경우와 문자나 내용증명으로 조건을 명시해 알리는 경우는 이후 협상에서 갖는 무게가 다릅니다. 구두로만 전해진 제안은 나중에 말이 바뀌어도 확인할 방법이 마땅치 않으므로, 임차인 쪽에서 먼저 "말씀하신 조건을 문자로 다시 보내 달라"고 요청해 기록을 만들어 두는 것이 첫 단추입니다. 이 기록은 이후 화해조항을 설계하거나, 임대인이 다시 말을 바꾸었을 때 소송을 계속할 근거로도 쓰입니다.

갈래 하나 — 신규임차인이 아직 그 자리를 기다리고 있다면

가장 흔하고 또 가장 정리가 쉬운 경우입니다. 임차인이 애초에 주선했던 신규임차인이 여전히 그 상가를 원하고 있고, 임대인이 이제라도 그 사람과 계약하겠다고 밝힌 상태라면, 실제로 계약이 체결되고 권리금이 오가는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 제안만 있고 실행이 없는 상태에서 소부터 취하하면 임차인만 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

계약이 실제로 체결되고 권리금까지 지급되었다면 임차인이 입은 손해는 상당 부분 회복된 셈이 됩니다. 이 경우 임차인이 고를 수 있는 절차는 두 가지입니다. 민사소송법 제266조①은 소는 판결이 확정될 때까지 그 전부나 일부를 취하할 수 있다고 정하고, ②는 상대방이 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 한 뒤에는 상대방의 동의를 받아야 취하의 효력이 생긴다고 정합니다. 임대인이 이미 답변서나 준비서면을 낸 상태라면 취하에도 임대인의 동의가 필요하다는 뜻이므로, 취하서만 내면 곧바로 끝난다고 단정할 수 없습니다.

다른 하나는 법정에서 화해로 마무리하는 방법입니다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서·변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 계약 체결과 권리금 지급을 조건으로 한 화해조항을 조서에 남기면, 이후 임대인이 말을 바꾸더라도 조서 자체가 집행권원으로 남는다는 점에서 단순 취하보다 임차인에게 안전한 방향이 될 수 있습니다. 다만 이 절차는 재판부와 상대방의 협조가 필요하므로, 소송대리인과 함께 조항 문구를 미리 다듬어 가는 것이 실무입니다.

법원이 사건을 직권으로 화해권고결정에 부치는 경우도 있습니다. 민사소송법 제225조①은 법원·수명법관 또는 수탁판사가 소송에 계속중인 사건에 대해 직권으로 당사자의 이익, 그 밖의 모든 사정을 참작해 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 화해권고결정을 할 수 있다고 정하고, ②는 그 결정 내용을 적은 조서 또는 결정서의 정본을 송달하되 공시송달 등의 방법으로는 송달할 수 없다고 정합니다. 결정이 오면 그대로 받아들일지, 조건이 미흡하다고 보고 이의를 낼지를 판단해야 하는데, 이의신청 기간은 제226조에 따라 정본을 송달받은 날부터 2주의 불변기간입니다.

실제로 계약이 체결되었는지, 권리금이 지급되었는지를 확인하는 자료로는 신규임차인과 임대인 사이의 새 임대차계약서 사본, 권리금이 오간 계좌이체 내역, 임대인의 서명이나 도장이 들어간 확인서 등이 쓰입니다. 계약서에 서명만 하고 잔금이나 권리금 지급이 뒤로 미뤄진 상태라면 아직 "이행이 끝났다"고 보기 어려우므로, 소를 취하하거나 화해조항을 확정하는 시점은 지급까지 마친 뒤로 미루는 것이 안전합니다. 신규임차인 쪽에도 직접 연락해 계약 사실과 지급 여부를 한 번 더 확인해 두면, 임대인이 전하는 말과 실제 상황이 다를 때 바로 알아챌 수 있습니다.

갈래 둘 — 신규임차인이 이미 떠났다면

소송이 길어지는 동안 신규임차인이 마냥 기다려 주지는 않습니다. 다른 상가를 계약했거나 사업 계획 자체를 접었다면, 임대인이 뒤늦게 계약하겠다고 해도 계약할 상대가 없는 셈이 됩니다. 이 경우 임대인의 제안은 사실상 실현 가능성이 없는 이야기이고, 소송을 계속 끌고 갈 이유가 오히려 분명해집니다.

문제는 임대인이 이 제안을 자신에게 유리한 항변 자료로 쓰려 할 수 있다는 점입니다. 뒤늦은 승낙으로 이미 발생한 손해가 소멸하는지, 방해행위의 성립 여부를 임대인이 거절한 당시를 기준으로 볼지 이후 사정까지 반영할지는 조문에 명시돼 있지 않고 재판 과정에서 다투어질 영역이므로, 이 글에서 단정하지 않습니다.

이 갈래에서 임차인이 곧바로 할 수 있는 일은 신규임차인이 이탈한 경위와 시점을 기록으로 남기는 것입니다. 신규임차인이 다른 계약을 체결한 날짜, 임대인의 거절과 신규임차인의 이탈 사이의 시간 간격, 그 사이 오간 문자나 통화 기록을 정리해 두면, 임대인의 뒤늦은 제안이 실질적인 의미가 없었다는 점을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

이 갈래에서는 손해배상 청구권의 시효도 함께 챙겨야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4④는 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 소송이 이미 진행 중이라면 시효 문제는 크지 않지만, 임대인의 제안을 받아들여 소를 취하했다가 나중에 다시 문제 삼으려 한다면 그 사이 3년 중 얼마나 남았는지를 반드시 확인해야 합니다.

신규임차인이 완전히 떠난 것이 아니라 "조건을 낮춰 주면 다시 생각해 보겠다"는 식으로 여지를 남기는 경우도 있습니다. 이때는 갈래 하나와 갈래 둘의 중간 지점에 있는 셈이므로, 신규임차인에게 남은 의사를 다시 확인하는 절차를 먼저 밟는 것이 순서입니다. 임대인이 이 애매한 상태를 이용해 "신규임차인이 이미 마음을 접었으니 손해가 없다"는 식으로 주장할 수도 있으므로, 신규임차인과 직접 나눈 대화 기록을 미리 확보해 두는 편이 좋습니다.

갈래 셋 — 임대차가 이미 끝나버렸다면

소송 도중 임대차 자체가 종료되어 임차인이 이미 상가를 비운 경우도 있습니다. 이 경우 임대인이 뒤늦게 계약하겠다고 해도 그 계약을 누구와, 어떤 상가를 두고 맺겠다는 것인지부터 불분명해집니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라는 방해행위 금지 기간이 이미 지난 뒤에 새로 주선하거나 거절하는 문제는 이 글이 다루는 소송 중 뒤늦은 승낙과는 결이 다른 별도의 쟁점이어서, 여기서는 임대차가 종료된 상태에서 임대인의 제안이 손해배상 소송 자체에 어떤 의미를 갖는지 정도만 짚습니다.

이미 손해가 발생했고 소송이 제기된 상태라면 임대차 종료 후의 제안은 손해액을 줄이는 협상 카드로 활용할 여지는 있을지언정 청구권 자체를 없애는 사유는 아닙니다. 다만 이 경우에도 시효는 종료일부터 3년으로 그대로 진행되고 있으므로, 협상에 시간을 쓰느라 시효를 놓치는 일이 없도록 남은 기간을 계산해 두어야 합니다.

이 갈래에서 임대인의 뒤늦은 제안이 실제로 쓸모가 있는 순간은 오히려 소송 전략 쪽입니다. 임대차가 끝난 뒤에도 임대인이 계약을 언급했다는 사실 자체가, 그 이전에 방해행위가 있었음을 임대인 스스로 인정하는 정황으로 읽힐 여지가 있습니다. 다만 이 정황이 재판에서 어떻게 평가될지는 사안마다 다르므로, 단정하지 않고 다른 증거와 함께 정리해 제출하는 편이 안전합니다.

임대인의 뒤늦은 승낙, 그대로 받아들여도 될까 — 확인할 네 가지 기준

제안을 받아들이기 전에 확인해야 할 기준은 크게 네 가지입니다. 어느 하나라도 확인되지 않은 채로 서둘러 취하부터 하면, 나중에 되돌리기 어려운 상황에 놓일 수 있습니다.

두 번째 기준이 특히 중요합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4①3호는 방해행위의 한 유형으로 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"를 들고 있습니다. 임대인이 뒤늦게 계약하겠다고 하면서도 여전히 시세보다 현저히 높은 조건을 고집한다면, 그것은 승낙이 아니라 형태만 바뀐 또 다른 방해행위일 수 있습니다. 이 조문의 주체는 항상 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 한정되어 있으므로, 임대인이 스스로 데려온 사람에게 붙이는 조건은 이 조항으로 판단할 문제가 아니라는 점도 함께 기억해 두어야 합니다.

세 번째와 네 번째 기준은 절차적인 문제이지만 실무에서는 오히려 더 자주 놓칩니다. 시효는 앞서 설명한 대로 임대차가 종료한 날부터 3년이고, 소송 진행 단계는 바로 다음에 다룰 취하·화해의 효력 차이와 직결됩니다. 네 가지 기준을 모두 점검한 뒤에야 비로소 받아들일지, 조건을 더 다듬을지, 소송을 계속할지를 정할 수 있습니다.

첫 번째 기준인 신규임차인의 의사는 임차인이 직접 전화나 문자로 확인하는 것이 가장 확실합니다. 임대인을 통해 전해 듣는 이야기만으로는 신규임차인의 실제 의사와 다를 수 있고, 시간이 지나는 사이 신규임차인의 사정이 바뀌었을 수도 있습니다. 확인 과정에서 신규임차인이 조건 일부를 바꿔 달라고 하면, 그 변경이 두 번째 기준인 조건의 동일성 문제와 겹치므로 함께 검토해야 합니다.

사적 합의서, 소취하, 화해조서 — 셋의 효력은 다릅니다

임대인의 제안을 받아들이기로 했다면, 그것을 어떤 형식으로 남기느냐에 따라 이후 상황이 크게 달라집니다. 실무에서 혼동이 잦은 세 가지, 즉 사적 합의서에 본건 청구를 포기한다고 적는 것과 소송을 취하하는 것, 법정에서 화해하거나 청구를 포기해 조서에 남기는 것은 겉보기에는 비슷해 보여도 효력이 전혀 다릅니다.

소를 그냥 취하하는 것은 이 둘과 또 다릅니다. 민사소송법 제267조①은 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 본다고 정하고, ②는 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다고 정합니다. 바꾸어 말하면 본안 판결이 나오기 전에 취하했다면 나중에 임대인이 약속을 어겼을 때 같은 청구로 다시 소를 제기하는 것 자체는 막히지 않지만, 그동안 들인 시간과 비용을 다시 들여야 한다는 부담은 그대로 남습니다.

민사소송법 제106조는 당사자가 법원에서 화해한 경우 화해비용과 소송비용의 부담에 대해 특별히 정한 바가 없으면 그 비용은 당사자들이 각자 부담한다고 정합니다. 화해조항을 만들 때 이 부분까지 명시해 두지 않으면 비용 문제로 또 다른 다툼이 생길 수 있으므로, 계약 체결·권리금 지급 조건과 함께 비용 부담도 조항에 넣어 두는 편이 안전합니다.

결국 임대인의 이행을 확실히 담보하고 싶다면 사적 합의서보다 법정에서 화해하거나 청구를 포기해 조서에 남기는 쪽이, 조서를 남기기 어려운 사정이라면 최소한 계약 체결과 권리금 지급이 실제로 끝난 뒤에 취하하는 순서가 임차인에게 안전합니다. 임대인의 말만 믿고 먼저 취하부터 하는 것은 순서가 뒤바뀐 선택입니다.

화해조항을 설계할 때는 계약 체결과 권리금 지급이라는 결과만 적기보다, 이행 기한과 이행되지 않았을 때의 처리까지 구체적으로 넣는 것이 실무에서 권해집니다. 예를 들어 "언제까지 계약을 체결하고 언제까지 권리금을 지급한다"는 기한을 명시하고, 그 기한을 넘기면 어떻게 처리할지를 함께 적어 두면, 이후 이행 여부를 두고 다시 다툴 가능성이 줄어듭니다. 이런 조항 설계는 정형화된 양식이 있는 것이 아니라 사건마다 조건이 다르므로, 소송대리인과 함께 문구를 맞추어 가는 과정이 필요합니다.

받아들이기로 했다면 — 실제 진행 순서

제안을 받아들이기로 정했다면, 순서를 지키는 것이 조건을 잘 받아내는 것만큼 중요합니다. 아래 다섯 단계는 임대인의 뒤늦은 승낙을 받아들일 때 실무에서 권하는 일반적인 진행 순서입니다.

넷째 단계와 다섯째 단계의 순서를 바꾸지 않는 것이 핵심입니다. 계약 체결과 권리금 지급이 실제로 확인되기 전에 소부터 취하하면, 임대인이 이후 말을 바꾸었을 때 임차인은 처음부터 다시 소송을 준비해야 하는 자리로 돌아갑니다. 반대로 계약과 지급을 먼저 확인한 뒤 취하하거나 화해조항에 반영하면, 임차인이 불리해질 여지가 크게 줄어듭니다.

임대인이 이미 답변서나 준비서면을 제출한 상태라면, 취하에는 상대방의 동의가 필요하다는 민사소송법 제266조②의 요건도 함께 챙겨야 합니다. 임대인이 계약은 해 주겠다면서 취하 동의는 미루는 경우도 있으므로, 취하 합의와 계약 이행 확인을 같은 자리에서 함께 처리하도록 미리 준비하는 것이 좋습니다.

다섯 단계를 거치는 동안 오간 연락은 모두 남겨 두는 것이 좋습니다. 통화보다는 문자나 이메일처럼 기록이 남는 방식을 우선으로 쓰고, 통화를 했다면 통화 직후 내용을 요약해 문자로 다시 보내 상대방의 확인을 받아 두는 방법도 실무에서 자주 씁니다. 이런 기록은 나중에 조건이 달라졌다고 다툴 때, 또는 화해조항의 해석을 두고 이견이 생겼을 때 판단의 기준이 됩니다.

임대인이 자주 내세우는 말, 그대로 받아들여도 될까

임대인이 뒤늦게 계약을 승낙하면서 함께 꺼내는 말들은 대부분 우호적으로 들리지만, 그 안에 실제로 확인해야 할 조건이 숨어 있는 경우가 많습니다.

네 가지 말 모두 표면적으로는 우호적으로 들리지만, 실제로 확인해야 할 것은 말이 아니라 조건과 순서입니다. 서면으로 확답을 받고, 앞서 살펴본 네 가지 기준과 진행 순서를 그대로 적용하면 대부분의 상황에서 판단이 어렵지 않습니다.

정리하면, 임대인의 뒤늦은 승낙은 그 자체로 반가운 소식이지만 진행 방식에 따라 결과가 크게 달라집니다. 신규임차인의 의사와 제안 조건을 먼저 확인하고, 계약과 지급이 실제로 끝난 뒤에 취하하거나 화해조서로 남기는 순서를 지키면, 뒤늦은 승낙이 임차인에게 불리하게 작용할 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 판단이 서지 않는 개별 사정이 있다면 서면 자료를 미리 챙겨 상담을 받아보는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문