권리금 계약서 작성, 왜 조항보다 날짜부터 봐야 할까요?

권리금을 주고받을 때 다들 계약서 조항부터 신경 쓴다. 시설 목록을 빠짐없이 적었는지, 특약에 원상회복 범위가 들어갔는지, 위약금 조항은 있는지까지 하나하나 확인한다. 물론 다 중요한 항목이다. 그런데 실제로 문제가 되는 권리금 계약서를 들여다보면 조항 자체는 흠잡을 데 없는데 날짜가 서로 어긋나 있는 경우가 적지 않다.

권리금 계약서 작성에서 반드시 들어가는 날짜는 하나가 아니다. 권리금 계약을 맺는 날, 계약금·중도금·잔금을 치르는 날들, 가게를 넘기고 넘겨받는 인도·인수인계일, 기존 임차인의 임대차가 끝나는 종료일, 그리고 임대인이 신규임차인과 새로 임대차계약을 맺어 주는 날까지 최소 여섯 갈래가 한 장의 계약서 안에 들어간다.

문제는 이 날짜들이 계약서 안에서만 끝나지 않는다는 점이다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하는 기간을 정해 두고 있고, 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간, 손해배상을 청구할 수 있는 시효 기간도 별도로 정해 두고 있다. 계약서 속 날짜 하나가 이 법정 기간들과 어긋나면 시설비·거래처·신용 같은 무형의 가치를 다 넘겨주고도 권리금을 통째로 못 받는 상황으로 이어질 수 있다.

그래서 권리금 계약서 작성은 조항을 빈칸 없이 채우는 작업이라기보다 날짜를 서로 맞추는 작업에 더 가깝다. 아래에서 계약서에 실제로 들어가는 날짜 6개를 하나씩 짚고, 이 날짜들이 서로 어떻게 맞물려야 하는지 점검표와 흐름으로 정리한다.

날짜가 꼬이는 이유는 대체로 비슷하다. 신규임차인은 하루라도 빨리 가게를 넘겨받아 영업을 시작하고 싶어 하고, 기존 임차인은 한시라도 빨리 권리금을 정산받고 싶어 한다. 두 사람의 급한 마음이 만나면 임대인의 승낙 여부를 확인하는 절차가 뒷전으로 밀리기 쉽다. 계약서 자체는 표준 양식을 가져다 써서 조항은 멀쩡해 보이지만, 그 양식의 빈칸에 채운 날짜가 실제 임대차 일정과 맞지 않으면 서류만 그럴듯한 계약서가 된다.

또 하나 자주 생기는 착각은 계약서에 적힌 날짜를 각각 별개의 사건으로 여기는 것이다. 잔금일은 잔금일대로, 인도일은 인도일대로, 임대차 종료일은 종료일대로 따로 정하고 나중에 문제가 생기면 그때 조정하면 된다고 생각하는 경우가 많다. 그러나 권리금 회수기회를 보호하는 법정 기간과 시효 기간은 특정 날짜를 기준으로 자동으로 계산되기 때문에, 나중에 조정하려 해도 이미 기간이 지나 버렸다면 되돌릴 방법이 없는 경우도 있다.

중개사무소를 통해 계약을 진행하는 경우에도 날짜 정합성까지 중개사가 알아서 맞춰 줄 것이라고 기대하기는 어렵다. 중개사는 통상 계약서 양식을 채우고 서명을 받는 절차를 진행할 뿐, 임대인의 방해금지 기간이나 갱신요구 가능 기간처럼 상가건물 임대차보호법에 따라 계산되는 기간까지 매번 따져 주지는 않는다. 결국 계약 당사자인 임차인과 신규임차인이 직접 날짜를 확인하고 계약서에 반영해야 한다.

이런 상황이라면 날짜 정합성부터 확인하세요

• 권리금 계약서 날짜를 신규임차인 사정에만 맞춰 채웠다
• 잔금일을 정하면서 임대인의 승낙 여부는 나중에 생각하기로 했다
• 가게 인도일부터 먼저 잡고 임대인에게는 아직 알리지 않았다
• 임대차 종료일이 다가오는데 갱신요구를 할 수 있는지 확인하지 않았다
• 계약서에 날짜만 채웠을 뿐 그 날짜가 어떤 의미인지는 모른다

결론부터: 날짜 6개는 따로 놀면 안 됩니다

이 여섯 갈래 중 어느 하나라도 먼저 확정해 버리면 나머지 날짜를 억지로 끼워 맞추게 되고, 그 과정에서 임대인의 동의 없이 인도부터 하거나 종료일을 넘긴 뒤에야 계약을 맺는 실수가 생긴다. 순서를 정하는 기준은 신규임차인의 편의가 아니라 임대차 일정이어야 한다.

달력에 여섯 갈래를 적어 넣을 때는 종료일을 가장 먼저 표시하고 나머지 다섯 날짜를 그 앞으로 하나씩 채워 나가는 방식이 실수를 줄인다. 신규임차인이 원하는 날짜를 먼저 적고 종료일에 맞는지 나중에 확인하는 순서를 뒤집으면, 종료일과 부딪히는 날짜를 뒤늦게 발견해 계약서를 다시 써야 하는 상황이 생기기 쉽다. 순서를 한 번만 정해 두면 다음 계약에도 그대로 적용할 수 있는 틀이 된다.

계약서에 들어가는 날짜 6개, 정합성 점검표

아래 표는 권리금 계약서 작성 시 실제로 적히는 날짜 6개와 그 법적 의미, 날짜가 어긋났을 때 생기는 문제를 정리한 것이다. 날짜 하나하나를 단순한 일정이 아니라 법적 의미를 가진 기준점으로 봐야 한다.

표에서 보듯 가장 자주 어긋나는 지점은 인도일과 임대인 승낙일의 순서, 그리고 잔금일과 신규 임대차계약 체결일의 연결이다. 권리금 계약서 작성 단계에서 이 두 지점만 제대로 묶어도 분쟁의 상당 부분을 줄일 수 있다. 나머지 네 날짜는 이 두 지점이 정해진 뒤에 자연스럽게 뒤따라오는 경우가 많다.

날짜가 이어지는 순서, 타임라인으로 보면

표로 본 여섯 갈래를 실제 흐름대로 배치하면 아래와 같다. 순서를 한 번에 보면 어느 지점에서 날짜가 꼬이기 쉬운지 알 수 있다.

날짜를 묶는 특약 문구, 이렇게 넣습니다

날짜 정합성은 머릿속으로만 맞춰 두면 소용이 없다. 계약서 특약란에 날짜들이 서로 조건으로 묶여 있다는 문구를 넣어야 나중에 다툼이 생겨도 증거로 쓸 수 있다. 권리금 계약서 작성 실무에서 자주 쓰이는 문구 유형 몇 가지를 소개한다.

가장 먼저 넣어야 할 문구는 잔금 조건이다. 잔금 지급일을 그냥 특정 날짜로만 못 박지 않고, 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약이 실제로 체결된 날 또는 그 이후로 정한다는 조건을 함께 적는다. 예를 들어 잔금은 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약 체결일로부터 며칠 이내로 지급한다는 식으로, 잔금일을 임대인 승낙이라는 사건에 연동시키는 방식이다. 이렇게 하면 임대인이 끝내 거절할 경우 잔금 지급 의무 자체가 발생하지 않는다는 점을 계약서로 명확히 할 수 있다. 신규임차인 입장에서도 잔금을 미리 치러 놓고 마음 졸이는 상황을 피할 수 있어, 양쪽 모두에게 도움이 되는 문구다.

두 번째는 인도 조건이다. 인도·인수인계일도 임대인과 신규임차인의 임대차계약 체결 이후로 정한다는 문구를 넣어, 임대인 승낙 전에 점유가 넘어가는 상황을 계약서 단계에서부터 막아 두는 것이 안전하다. 신규임차인이 급하게 영업을 시작하고 싶어 하더라도, 이 조건만큼은 양보하지 않는 편이 나중의 분쟁을 막는 데 더 도움이 된다.

세 번째는 해제 조건이다. 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 경우, 권리금 계약도 자동으로 해제되고 그때까지 지급된 계약금·중도금은 별도의 손해배상 청구 없이 반환한다는 문구를 넣어 두면, 임대인의 거절이라는 상황 자체를 계약 해제 사유로 명확히 지정할 수 있다. 다만 이런 특약의 구체적인 효력과 반환 범위는 계약 전체의 내용과 사안에 따라 달리 판단될 수 있으므로, 문구를 넣을 때는 반환 시기와 방법까지 함께 적어 두는 것이 안전하다.

해제 조건을 넣을 때는 반환 기한도 같이 명확히 정해 두는 것이 좋다. 예를 들어 해제 사유가 확정된 날로부터 며칠 이내에 반환한다는 식으로 기한을 정해 두면, 해제 이후 반환이 다시 늦어지는 두 번째 분쟁을 막을 수 있다. 계약서 한 장에 해제와 반환이라는 두 사건의 날짜를 함께 넣는다고 생각하면 이해하기 쉽다.

네 번째는 기간 확인 조건이다. 계약서 서두나 특약란에 현재 기존 임대차의 종료일과 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 언제까지인지를 명시해 두면, 나중에 날짜를 두고 다투는 상황 자체를 줄일 수 있다. 임차인 스스로도 계약서를 쓰는 시점에 이 기간을 다시 한번 점검하는 계기가 된다.

다섯 번째로, 특약 문구는 길고 화려할 필요가 없다. 오히려 날짜와 조건을 짧고 분명하게 연결하는 문장 하나가 나중에 훨씬 더 큰 역할을 한다. 특약란이 부족하면 별지로 추가하고 당사자 전원이 서명·날인하도록 해, 나중에 특정 조항만 따로 부인당하는 일이 없도록 하는 것도 놓치기 쉬운 실무 포인트다.

특약란에 넣을 문구 예시

• 잔금은 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약 체결을 조건으로 지급한다
• 인도·인수인계는 임대인과 신규임차인의 임대차계약 체결 이후에 실시한다
• 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하면 본 계약은 해제되고 기지급금은 반환한다
• 현재 임대차 종료일과 갱신요구 가능 기간을 계약서 서두에 명시한다

임대인·중개사가 흔히 하는 말, 날짜로 보면 판정이 다릅니다

권리금 계약서 작성 과정에서 임대인이나 중개사가 아무렇지 않게 하는 말들이 있다. 날짜를 기준으로 다시 보면 판단이 달라지는 경우가 많다.

날짜를 맞추기 전에 준비할 자료 3가지

정합성 점검표를 실제로 채우려면 자료가 있어야 한다. 권리금 계약서 작성에 들어가기 전에 아래 세 가지를 먼저 챙겨 두면 날짜를 맞추는 작업이 한결 수월하다.

계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 이미 지났다면 종료일은 어떻게 되나요?

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 아직 이 기간 안이라면 갱신요구로 종료일 자체를 늦출 수 있고, 그러면 권리금 계약서 날짜 여섯 갈래를 새 종료일 기준으로 다시 잡으면 된다. 갱신요구는 말로 하기보다 서면이나 문자로 남겨, 언제 요구했는지 자체가 나중에 다툼거리가 되지 않도록 해 둔다.

그런데 이미 1개월 전이 지났다면 이야기가 다르다. 이때는 임대인이 그 기간 안에 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 했는지부터 확인해야 한다. 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법정갱신이 성립하고, 이 경우 존속기간은 1년으로 본다.

법정갱신이 성립한 상태라면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다. 이 3개월 뒤의 날짜가 사실상 새로운 종료일이 되는 셈이므로, 권리금 계약서 작성도 이 날짜를 기준으로 다시 맞추면 된다.

이때 해지통고를 언제 할지도 신규임차인의 일정과 맞춰 정해야 한다. 통고를 너무 늦게 하면 새 종료일이 뒤로 밀리면서 신규임차인이 기다리는 기간이 길어지고, 반대로 통고를 서두르면 아직 정리되지 않은 기존 영업이나 재고 처분 일정과 부딪힐 수 있다. 해지통고일을 정할 때는 신규임차인과 상의해 권리금 계약서의 나머지 날짜들과 함께 조정하는 것이 실무에서 무리가 적다.

다만 임대인이 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 실제로 보냈는지는 서면으로 확인해 두어야 한다. 통지 여부가 불분명하면 임대인에게 서면으로 확인을 요청하고, 답변을 받은 날짜까지 기록해 두는 것이 권리금 계약서 작성 전 마지막 점검이다. 구체적인 통지 여부와 종료일 판단은 사안마다 다를 수 있어, 무료 전화상담 02-591-5657에서 계약서 날짜를 하나씩 짚어 확인받는 것이 정확하다.

날짜가 이미 어긋나 있다면, 지금부터 바로잡는 순서

이미 계약서를 써 버렸거나 신규임차인과 일정을 다 맞춰 놓은 뒤에 이 글을 보게 됐다면, 처음부터 다시 쓰기보다 지금 시점에서 무엇을 먼저 고칠 수 있는지를 따져야 한다.

가장 먼저 확인할 것은 기존 임대차 종료일이다. 계약서나 등기, 임대인과 주고받은 문서를 다시 살펴 정확한 종료일을 확정하고, 그 날짜를 기준으로 방해금지 기간의 시작점과 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 아직 남아 있는지를 역산해 본다. 이 기준이 흔들리면 나머지 날짜를 아무리 고쳐도 소용이 없다.

종료일을 확정했다면 다음은 권리금 계약서 자체에 적힌 날짜들과 실제 진행 상황을 나란히 놓고 대조하는 작업이다. 계약서에는 잔금을 언제 치르기로 적었는데 실제로는 언제 치렀는지, 인도일은 계약서상 날짜와 실제 인도한 날짜가 같은지를 하나씩 짚어 본다. 계약서와 실제가 다르게 흘러간 지점이 있다면, 그 지점부터가 지금 가장 먼저 손볼 부분이다.

대조 작업은 혼자 하기보다 신규임차인과 함께 하는 것이 낫다. 양쪽이 가진 문자, 계좌이체 내역, 인수인계 사진 같은 자료를 맞춰 보면 계약서상 날짜와 실제 날짜가 어디서부터 벌어졌는지 더 정확하게 드러난다. 이렇게 정리된 자료는 이후 임대인과의 협의는 물론, 협의가 끝내 안 될 경우 손해배상을 다투는 단계에서도 함께 쓰인다.

그다음은 인도일과 임대인 승낙 여부의 순서다. 이미 인도를 마쳤는데 아직 임대인의 승낙을 받지 못했다면, 지금이라도 임대인에게 신규임차인과의 임대차계약 체결을 서면으로 요청하고 그 요청 사실과 날짜를 기록해 두어야 한다. 인도 자체를 되돌릴 수는 없어도, 승낙을 받기 위한 절차를 진행 중이라는 사실을 남겨 두면 뒤늦게라도 상황을 정리하는 데 도움이 된다.

마지막으로 잔금이 이미 지급됐는데 임대인 승낙이 불투명하다면, 신규임차인과 잔금 정산에 관한 별도 합의서를 작성해 임대인의 최종 승낙 여부에 따라 잔금을 어떻게 처리할지 미리 정해 두는 것이 안전하다. 날짜를 되돌릴 수는 없지만, 남은 절차를 어떤 순서로 밟을지는 지금부터라도 다시 설계할 수 있다. 이 단계에서는 개별 사안마다 남아 있는 선택지가 다르므로, 계약서와 주고받은 자료를 준비해 상담을 받아 보는 것이 정확하다.

이 네 단계를 거치고 나면, 지금 시점에서 위험이 가장 큰 날짜가 무엇인지가 드러난다. 종료일까지 여유가 많이 남아 있다면 임대인과의 협의에 시간을 들일 수 있지만, 종료일이 임박했다면 서면 기록을 남기는 작업부터 서둘러야 한다. 권리금 계약서 작성 이후라도 정합성 점검표를 다시 펼쳐 놓고 지금 남은 날짜들을 하나씩 되짚어 보는 것이 가장 빠른 시작점이다.

자주 묻는 질문