권리금 계약서, 왜 세 사람의 동상이몽이 되는가

권리금 계약은 상가건물임대차보호법 제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 조문만 보면 당사자는 임차인과 신규임차인 둘뿐이고, 임대인은 이 계약서에 이름을 올릴 법적 의무가 없습니다. 그런데 실제 현장에서는 임대인이 신규임차인과 새 임대차계약을 맺어야 권리금 계약도 비로소 의미가 있기 때문에, 세 사람이 사실상 한 테이블에 앉아 조건을 맞추는 일이 흔합니다.

신규임차인은 "돈을 냈는데 임대인이 계약을 안 해주면 어떡하나"라는 위험을 특약으로 막으려 하고, 임차인은 "권리금 계약은 성사됐는데 잔금을 영영 못 받으면 어떡하나"라는 위험을 특약으로 막으려 합니다. 임대인은 임대인대로 "권리금 액수에 내가 직접 책임지는 모양이 되면 곤란하다"는 이유로 특약에 선을 그으려 합니다. 같은 계약서 안에서 세 사람이 각자 다른 위험을 막으려다 보니, 조항 하나를 두고도 입장이 팽팽하게 갈립니다.

이 글은 그중에서도 실무에서 가장 자주 부딪히는 여섯 지점을 골라, 누가 그 조항을 원하는지, 상대는 왜 거부하는지, 그리고 현장에서 쓰이는 절충 문구의 방향을 함께 정리합니다. 각 조항의 효력을 법원이 어떻게 판단할지는 사안마다 다르므로 단정하지 않고, 조문이 정한 범위와 그 범위를 벗어나 협상으로 채워야 하는 지점을 구분하는 데 초점을 맞춥니다.

계약이 실제로 깨지는 순간을 보면, 조항 자체가 잘못됐다기보다 그 조항을 누가 왜 넣자고 하는지를 서로 설명하지 않은 채 문구만 주고받다가 감정이 상하는 경우가 많습니다. 신규임차인은 "왜 이렇게 까다롭게 구나" 싶고, 임차인은 "왜 자꾸 유리한 조건만 요구하나" 싶어지면서 정작 협상 가능한 지점까지 함께 무너지기도 합니다. 그래서 조항 하나하나를 두고 상대의 입장을 먼저 확인하는 절차가 특약 협상에서는 문구 자체보다 앞서야 합니다.

먼저 세 당사자가 특약에서 각각 무엇을 지키려 하는지부터 짚어보겠습니다.

여섯 지점을 표로 먼저 정리하면 아래와 같습니다. 각 항목의 구체적인 근거와 절충 방법은 표 아래에서 순서대로 설명합니다.

표에서 보듯 여섯 지점 모두 한쪽이 원하는 조항을 다른 쪽이 거부하는 이유가 분명합니다. 그 이유를 모르고 상대방 요구만 무작정 받아들이거나 거부하면 협상이 감정싸움으로 번지기 쉽습니다. 지금부터 각 지점을 순서대로 짚어보겠습니다.

① 잔금 조건, 신규임차인과 임차인이 다르게 보는 이유

신규임차인은 권리금 계약의 잔금 지급 시기를 "임대인과 새 임대차계약을 체결한 날" 또는 "임대인의 승낙을 받은 날"로 정하자고 요구하는 경우가 많습니다. 권리금 계약 자체는 임차인과 신규임차인 사이의 계약이지만(제10조의3②), 신규임차인이 실제로 영업을 하려면 임대인과 별도의 임대차계약이 반드시 필요하기 때문에 그 성사 여부에 잔금을 연동시키려는 것입니다.

반면 임차인은 잔금 시점을 날짜로 확정하고 싶어합니다. 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4①의 방해행위(임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금 요구·수수, 그 자에게 지급 방해, 그 자에게 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 그 자와 정당한 사유 없는 계약 체결 거절)를 하면 새 임대차계약 자체가 늦어지거나 무산될 수 있는데, 그 위험을 임차인이 고스란히 떠안으면 잔금을 영영 받지 못할 수도 있기 때문입니다.

두 입장을 절충하는 방향은 잔금일을 날짜로 확정하되, 그 이전에 임대인의 방해행위가 확인되면 잔금 지급 의무를 일시 유예하고 그 경위를 서면으로 남기는 문구를 넣는 것입니다. 방해행위가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 것인지, 그 시점과 내용을 구체적으로 기록해두면 이후 임대인을 상대로 한 손해배상 청구(제10조의4③)에서도 참고 자료로 쓸 수 있습니다.

다만 잔금 유예 조항을 지나치게 폭넓게 쓰면 임차인이 잔금을 무한정 기다려야 하는 상황이 될 수 있습니다. 유예 기간의 상한과 그 기간이 지나면 어떻게 처리할지, 즉 계약을 해제할지 다시 협의할지까지 함께 정해두는 편이 세 당사자 모두에게 안전합니다.

방해행위를 기록으로 남길 때는 막연히 "임대인이 협조하지 않는다"고 적기보다, 상가건물임대차보호법 제10조의4①의 어느 호에 해당하는 정황인지를 구체적으로 특정해두는 편이 나중에 도움이 됩니다. 예를 들어 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구했다면 1호, 조세·공과금이나 주변 차임·보증금에 견주어 현저히 고액을 부른다면 3호, 특별한 사유 설명 없이 계약 체결을 거절하거나 이유 없이 미루기만 한다면 4호에 해당하는지를 각각 나눠 날짜와 발언 내용을 메모해두는 방식입니다.

② 계약금이 깨지면, 해약금과 위약금은 다른 문제입니다

권리금 계약을 맺으면서 계약금을 주고받을 때 "계약이 깨지면 신규임차인이 포기하고, 임차인 쪽 사정으로 깨지면 배액으로 돌려준다"는 조항을 넣자는 요구가 흔합니다. 이는 민법 제565조①이 정한 해약금의 구조와 닮아 있습니다. 다만 제565조①은 매매를 전제로 한 규정이고, 제567조에 따라 매매 이외의 유상계약에도 준용되지만 계약의 성질이 이를 허용하지 않으면 그렇지 않습니다. 권리금 계약에 이 규정이 그대로 적용되는지는 사안에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정하기 어렵습니다.

한편 계약서에 "위약 시 계약금을 위약금으로 한다"는 문구를 넣으면 민법 제398조④에 따라 그 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 손해배상액을 미리 정해두는 것이므로 이행의 청구나 계약의 해제에는 영향을 미치지 않고, 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

문제는 해약금과 위약금이 서로 다른 제도라는 점입니다. 해약금은 이행에 착수하기 전까지 상대방에게 손해를 따지지 않고 계약을 임의로 벗어날 수 있게 해주는 장치이고, 위약금은 채무를 이행하지 않았을 때의 손해를 미리 정해두는 장치입니다. 계약서에 두 문장을 뭉뚱그려 쓰면 어느 시점부터 어느 조항이 적용되는지 다툼의 소지가 남습니다.

절충 문구의 방향은 두 성격을 분리해서 쓰는 것입니다. "이행에 착수하기 전까지는 해약금 조항에 따라 포기·배액 상환으로 해제할 수 있다"는 문장과 "그 이후 일방의 귀책사유로 계약이 이행되지 않으면 위약금 조항에 따른다"는 문장을 나눠 적으면, 신규임차인의 단순 변심과 임차인의 채무불이행을 구분해 다룰 수 있습니다.

위약금 액수를 정할 때도 무작정 높게 잡으면 오히려 다툼의 불씨가 됩니다. 민법 제398조②은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있어, 실제 발생할 손해와 지나치게 동떨어진 금액을 적어두면 나중에 그 금액 그대로 인정받지 못할 수 있습니다. 계약 규모와 위약이 실제로 발생시킬 손실을 함께 가늠해 액수를 정하는 편이 분쟁을 줄이는 길입니다.

③ 시설을 두고 갈까 걷어 갈까, 원상회복 특약의 범위

임대인은 임차인과의 임대차계약이 끝나면 원상회복을 요구할 권리가 있습니다. 민법 제654조는 제615조를 임대차에 준용하는데, 제615조는 차주가 차용물을 반환할 때 원상으로 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 임대인이 이 규정을 근거로 "나갈 때는 원상회복하라"는 특약을 넣으면, 시설을 그대로 두고 신규임차인에게 넘기기로 한 권리금 계약과 정면으로 부딪힙니다.

신규임차인 입장에서는 인테리어와 설비를 다시 갖추는 비용을 아끼려고 권리금을 낸 것인데, 임차인이 원상회복 의무를 그대로 진다면 시설을 철거해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 임차인도 임대인에 대한 원상회복 의무를 피할 수 없다는 이유로 시설을 넘겨줄 수 없다고 하면, 권리금 계약 자체가 흔들립니다.

이 충돌을 푸는 방법은 임대인의 승낙을 받아 원상회복 범위에서 신규임차인이 인수하는 시설을 빼는 것입니다. 원상회복 특약을 아예 없애기보다는, 시설 목록을 구체적으로 작성해 그 목록에 든 것은 원상회복 대상에서 제외하고 나머지, 예를 들어 무단 증축이나 구조 변경 부분만 원상회복 대상으로 남기는 문구가 세 당사자 모두에게 부담을 줄여줍니다.

임대인의 승낙 없이 임차인과 신규임차인끼리만 "시설은 그대로 둔다"고 정해봐야 임대인에게는 대항할 수 없다는 점도 짚어둘 필요가 있습니다. 원상회복 범위를 조정하는 합의는 반드시 임대인이 서명하거나 별도 승낙서로 확인을 받아야 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.

시설 목록은 말로만 정리하지 말고 항목별 사진과 설치 시기, 대략적인 상태를 담은 별지로 만들어 계약서에 첨부하는 것이 실무에서 흔히 쓰는 방법입니다. 나중에 임대인이 "이런 시설이 있었는지 몰랐다"고 하거나 신규임차인이 "이 부분은 인수 대상이 아니었다"고 다투는 상황을 줄이려면, 서명 시점의 시설 상태를 문서로 고정해두는 편이 세 당사자 모두에게 유리합니다.

④⑤ 경업금지와 매출 보증, 넣고 싶은 쪽의 논리

신규임차인은 권리금을 내고 영업권을 넘겨받은 만큼, 임차인이 인근에서 같은 업종으로 다시 영업하는 것을 막고 싶어합니다. 상법에도 영업을 양도한 사람이 일정 기간과 지역 안에서 같은 종류의 영업을 하지 못하도록 정하는 경업금지 규정의 취지가 있고, 권리금 계약 당사자끼리 이 취지를 참고해 기간과 지역을 약정으로 정하는 경우가 많습니다.

임차인은 이런 조항을 부담스러워합니다. 생계를 이어가야 하는데 특정 지역이나 업종에서 일정 기간 영업을 못 하게 되면 다른 일자리를 찾아야 하기 때문입니다. 기간과 지역을 지나치게 넓게 잡으면 직업선택의 자유를 과도하게 제한하는 조항으로 다퉈질 여지도 있어, 절충이 필요한 지점입니다.

절충 방향은 기간과 지역을 필요한 만큼만 좁혀서 약정하는 것입니다. 같은 상가 건물이나 인접 상권처럼 실제로 영업에 영향을 주는 범위로 지역을 한정하고, 기간도 새 영업이 안정될 때까지 필요한 만큼으로 제한하면 임차인도 받아들이기 쉬워집니다.

매출 보증 조항도 비슷한 구도입니다. 신규임차인은 임차인이 제시한 매출 자료를 믿고 권리금을 정했으니 "제시한 매출이 사실과 다르면 계약을 무를 수 있다"는 조항을 넣고 싶어하고, 임차인은 앞으로의 매출까지 책임질 수는 없다며 거부합니다. 만약 임차인이 허위 매출 자료를 제시했다면 민법 제110조①에 따라 사기에 의한 의사표시로 취소될 가능성이 있으므로, 조항을 넣더라도 미래 예측치가 아니라 세금계산서나 카드매출 내역 같은 이미 발생한 자료의 진위를 확인하는 수준으로 한정하는 것이 절충안입니다.

이때 취소권도 아무 때나 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 한다고 정하고 있어, 허위 자료를 알게 된 시점부터 지나치게 오래 방치하면 취소 자체가 어려워질 수 있습니다. 매출 자료에 의문이 든다면 계약 초기에 바로 확인 절차를 밟아두는 편이 안전합니다.

권리금 계약서 특약, 임대인이 넣는 '권리금은 없는 걸로' 문구는 유효할까?

새 임대차계약서나 승낙서에 임대인이 "본 임대차와 관련해 권리금 문제는 일체 인정하지 않는다"거나 "임차인은 임대인에게 권리금을 주장하지 않는다"는 문구를 넣자고 하는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 권리금 액수나 향후 분쟁에 자신이 끌려 들어가는 것을 막으려는 의도입니다.

상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 임대인이 방해행위를 하지 못하도록 정한 제10조의4①의 보호를 특약으로 미리 포기시키는 내용이라면, 그 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당해 제15조에 따라 효력을 인정받지 못할 가능성이 있습니다.

다만 모든 '권리금 불인정' 문구가 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 개별 특약이 실제로 어떤 내용을 담고 있는지, 임차인에게 불리한 것으로 평가되는지는 조항의 문구와 정황에 따라 사안별로 판단되는 영역이라 미리 단정할 수 없습니다. 또한 상가건물임대차보호법이 정한 환산보증금을 초과하는 상가라면 제15조 자체가 적용되지 않는 경우가 있어, 임대차 조건부터 확인해야 합니다.

실무에서는 문구를 아예 빼거나, 불가피하게 넣어야 한다면 "임대인은 이 계약의 당사자가 아니며 권리금 액수를 확인하거나 보증하지 않는다"는 수준으로 승낙 범위를 한정하는 방향이 자주 쓰입니다. 이렇게 하면 임대인은 권리금 액수에 책임지는 모양을 피하면서도, 제10조의4①이 정한 방해 금지 의무 자체를 포기시키는 문구는 남기지 않게 됩니다.

이미 그런 문구가 담긴 서류에 서명했더라도 곧바로 권리금을 포기한 것으로 단정할 필요는 없습니다. 문구의 정확한 내용과 서명 경위를 먼저 정리해 상담을 받아보는 것이 순서입니다.

환산보증금은 보증금에 차임의 일정 배수를 더해 산정하는 개념으로, 지역별로 정해진 기준을 넘는 상가는 상가건물임대차보호법의 일부 조항이 적용되지 않습니다. 어느 조항이 빠지는지는 임대차 조건에 따라 달라지므로, 계약서에 권리금 관련 문구를 넣기 전에 우리 임대차가 그 기준 안에 있는지부터 확인해두면 협상의 방향을 정하는 데 도움이 됩니다.

권리금 계약서 특약, 서명은 셋이 함께 할까 둘에 승낙서를 더할까?

권리금 계약의 당사자는 제10조의3②에 따라 임차인과 신규임차인이 되려는 자입니다. 임대인은 원칙적으로 이 계약의 당사자가 아니므로 서명할 법적 의무가 없습니다. 그럼에도 실무에서는 임대인까지 함께 서명하는 3자 계약서와, 임차인·신규임차인 2자 계약에 임대인의 별도 승낙서를 더하는 방식이 함께 쓰입니다.

3자가 함께 서명하는 방식은 임대인도 권리금 액수와 조건을 알고 있었다는 정황을 남기는 효과를 기대할 수 있습니다. 나중에 임대인이 방해행위를 해 손해배상을 청구하게 됐을 때, 임대인이 애초에 그 금액을 인지하고 있었다는 사정이 참고 자료가 될 수 있다는 것인데, 이 정황이 실제로 어떻게 평가될지는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다.

2자 계약에 승낙서를 더하는 방식은 임대인이 선호하는 경우가 많습니다. 임대인은 "새 임차인과 임대차계약을 체결하는 데 동의한다"는 사실만 확인하고 권리금 액수나 계약 조건 자체에는 서명하지 않기 때문에, 나중에 권리금 액수를 두고 다툼이 생겨도 자신이 그 금액을 보증한 것처럼 비치는 상황을 피할 수 있습니다.

어느 방식이 유리한지는 계약을 준비하는 시점의 상황에 따라 달라집니다. 임대인이 비협조적이어서 서명 자체를 꺼린다면 2자 계약과 승낙서를 병행하는 편이 진행이 수월하고, 임대인이 처음부터 협조적이라면 3자 서명으로 증거를 두텁게 남기는 편이 이후 분쟁을 대비하는 데 도움이 될 수 있습니다.

어느 쪽을 택하든 임대인의 승낙 사실과 그 날짜만큼은 반드시 서면으로 남겨야 합니다. 구두로만 승낙을 받았다가 나중에 말이 바뀌면, 임차인과 신규임차인 모두 권리금 계약이 임대인의 방해로 무산됐는지 입증하기가 훨씬 어려워집니다.

권리금 계약서 특약, 다른 가게 것을 그대로 베껴도 안전할까?

인터넷에서 구한 계약서 양식이나 옆 가게가 썼던 특약을 그대로 가져와 쓰는 경우가 적지 않습니다. 업종과 건물, 임대인의 태도가 저마다 다른데 특약 문구만 그대로 옮기면 정작 필요한 조항이 빠지거나, 오히려 불리한 조항이 그대로 남을 수 있습니다.

앞서 살펴본 잔금 조건, 계약금·위약금, 원상회복 범위, 경업금지, 매출 보증, 권리금 불인정 문구 여섯 가지는 계약마다 임대인의 협조 정도와 시설 상태, 업종에 따라 절충 문구가 달라져야 하는 항목들입니다. 다른 계약서의 문구를 그대로 베끼면 이 여섯 지점 중 일부가 아예 다뤄지지 않은 채 넘어가기 쉽습니다.

계약서를 준비할 때는 이 글에서 정리한 여섯 지점을 체크리스트 삼아, 우리 계약에서는 각 항목을 누가 요구하고 있는지, 상대방은 왜 거부하는지를 먼저 표로 정리한 뒤 문구를 다듬는 순서를 권합니다. 그렇게 정리한 내용을 바탕으로 서명 전에 전문가의 확인을 받으면, 나중에 다시 협상 테이블에 앉는 일을 줄일 수 있습니다.

법도 권리금소송센터는 특약 문구 검토부터 분쟁 발생 시 손해배상 청구까지 함께 진행합니다. 계약서를 작성하는 단계에서부터 확인받고 싶다면 상단 메뉴를 통해 상담 절차를 확인해 주시기 바랍니다.

권리금 계약서 특약, 자주 묻는 질문