권리금 손해배상채권으로 월세를 상계하겠다는 임차인, 가능한 이야기일까요

이 사이트에서 그동안 다룬 상계 이야기는 대부분 임대인이 밀린 월세나 원상회복비를 빼겠다고 주장할 때 임차인이 어떻게 대응해야 하는지였습니다. 이번에는 방향을 바꿔, 임차인이 먼저 상계를 시도하는 경우를 살펴봅니다. 임대인의 방해행위로 신규임차인과의 권리금 계약이 무산돼 손해배상채권이 생겼는데, 공교롭게도 같은 임대차에서 밀린 월세도 함께 남아 있는 상황입니다.

이런 상황에서 임차인이 떠올리는 질문은 단순합니다. 내가 받을 돈과 내가 줘야 할 돈을 그냥 맞바꿔 버리면 되지 않느냐는 것입니다. 민법은 이런 방식의 채무 정리를 상계라는 제도로 인정하고 있고, 상계 자체는 채권자와 채무자라는 지위와 관계없이 요건만 갖추면 누구나 쓸 수 있는 제도입니다. 임대인이 임차인에게 상계를 주장할 수 있다면, 반대로 임차인도 임대인에게 상계를 주장할 수 있다는 뜻입니다.

다만 방향이 바뀌었다고 해서 문제가 똑같이 간단해지는 것은 아닙니다. 임대인이 상계를 주장할 때 쓰는 채권은 대체로 연체 차임이나 원상회복비처럼 계약서와 영수증으로 액수를 비교적 쉽게 산정할 수 있는 채권입니다. 반면 임차인이 상계에 쓰려는 권리금 손해배상채권은 임대인이 방해행위를 했는지, 손해가 얼마인지부터 다툼의 대상이 되는 경우가 많습니다. 상계라는 제도 자체는 방향을 가리지 않지만, 실제로 문제없이 쓸 수 있는 채권인지는 별개의 문제라는 점을 먼저 짚어야 합니다.

이 글은 임차인이 권리금 손해배상채권으로 연체 차임을 상계하려 할 때 확인해야 할 민법상 요건, 그리고 상계를 시도하는 과정에서 놓치기 쉬운 위험 두 가지를 중심으로 정리합니다. 결론을 먼저 말씀드리면, 상계 자체는 이론적으로 가능하지만 액수 미확정 채권이라는 특성 때문에 임대인이 쉽게 인정하지 않을 수 있고, 그 사이 연체가 계속 쌓이면 오히려 임차인에게 불리한 사실관계가 굳어질 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

상계는 연체 차임 문제를 해결하는 여러 방법 중 하나일 뿐, 유일한 방법도 아니고 가장 간단한 방법도 아닙니다. 합의로 연체 차임을 나눠 갚기로 정리하는 방법, 보증금에서 정산하는 방법, 손해배상은 별도 소송으로 진행하고 연체 차임은 우선 변제하는 방법도 함께 검토할 수 있는 선택지입니다. 상계를 선택하기 전에 이런 대안과 비교해 어느 쪽이 지금 상황에 맞는지 먼저 따져 볼 필요가 있습니다.

민법이 정한 상계 성립의 요건부터 확인하세요

상계를 이야기하기 전에 민법이 정한 요건부터 정확히 확인할 필요가 있습니다. 민법 제492조①은 "쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 이 조문을 임차인의 상황에 대입해 보면 상계가 성립하기 위해 갖춰야 할 요건이 자연스럽게 드러납니다.

민법 제492조②은 "전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다"고 정해, 상계를 금지하는 특약이 있으면 그 특약이 우선한다는 점도 함께 정하고 있습니다. 임대차계약서나 권리금 관련 합의서에 상계를 제한하는 문구가 있는지부터 확인해야 하는 이유입니다.

요건을 갖췄다면 상계는 어떻게 실행할까요. 민법 제493조①은 "상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다"고 정하고, ②은 "상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다"고 정합니다. 상계는 소송을 걸지 않아도 상대방에게 의사표시가 도달하면 효력을 다툴 수 있는 상태가 되고, 효과는 상계할 수 있게 된 시점으로 소급한다는 뜻입니다. 다만 조건이나 기한을 붙일 수 없으므로 "협의가 안 되면 상계하겠다"는 식의 유보적인 통지는 상계 의사표시로서 효력이 흔들릴 수 있습니다. 통지서에는 어느 채권을 자동채권으로 삼는지, 어느 차임에 얼마를 충당하는지를 분명하게 적어 두어야 나중에 상계의 범위를 두고 다시 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

권리금 손해배상채권, 상계에 쓰기엔 액수가 흔들립니다

상계의 요건 자체는 어렵지 않아 보이지만, 실제로 권리금 손해배상채권을 자동채권으로 쓰려면 다른 문제가 남습니다. 바로 이 채권의 액수와 발생 여부 자체가 임대인과 다투는 대상이라는 점입니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4③은 "임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 상한이 정해져 있을 뿐 구체적인 손해배상액이 얼마인지는 임대차 종료 당시의 권리금을 어떻게 평가하느냐에 따라 달라지고, 이는 보통 소송 절차에서 감정을 거쳐야 드러나는 값입니다. 임대인이 방해행위 자체를 인정하지 않는다면 손해배상채권이 발생했는지부터 다툼의 대상이 됩니다.

이런 차이 때문에 "채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때"에 해당하는지, 또는 손해배상채권의 이행기가 정확히 언제 도래하는 것으로 볼지는 사안에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이라 이 글에서 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 다만 실무적으로는 액수가 다투어지는 채권을 자동채권으로 삼아 상계를 통지하더라도, 임대인이 그 효력 자체를 인정하지 않고 연체 차임 전액을 그대로 청구할 가능성을 염두에 두어야 한다는 점만은 분명합니다.

결국 상계 통지를 보내는 임차인 입장에서는 스스로의 판단만 믿고 나머지 절차를 손 놓아서는 안 됩니다. 손해배상채권을 뒷받침할 증거, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인이 주선한 사람이라는 사실과 임대인의 방해행위를 보여주는 자료를 함께 정리해 두어야 상계 주장이 흔들리지 않습니다.

임대인이 반대로 다른 채권으로 재상계를 주장한다면

임차인이 손해배상채권으로 연체 차임을 상계하겠다고 통지한 뒤, 임대인이 이번에는 원상회복비나 다른 채권을 내세워 재상계를 주장하는 경우도 있습니다. 두 사람이 서로 다른 채권을 근거로 상계를 주장하기 시작하면 어느 쪽 상계가 먼저 효력을 발생시키는지가 새로운 쟁점이 됩니다.

임대인이 원상회복비 채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 보증금반환채권이나 다른 채권과 별도로 상계를 주장하면, 임차인이 먼저 한 상계와 임대인이 나중에 한 상계가 같은 채권을 두고 겹칠 수 있습니다. 이 경우 어느 상계가 먼저 효력을 발생시키는지는 각 상계 의사표시가 상대방에게 도달한 시점과 각 채권의 이행기가 도래한 시점을 함께 따져야 하는 문제로, 사안마다 결론이 달라질 수 있어 이 글에서 단정하기는 어렵습니다.

이런 상황을 피하려면 상계에 쓰는 채권과 금액을 처음부터 명확히 특정해 두는 것이 중요합니다. 임차인이 손해배상채권 중 얼마를 어느 차임에 충당하는지 통지 내용에 구체적으로 밝혀 두면, 이후 임대인이 다른 채권으로 재상계를 주장하더라도 중복되는 범위를 가려내기가 수월해집니다.

결국 상계는 한 번의 의사표시로 모든 정산이 끝나는 절차가 아니라, 상대방의 대응에 따라 계속 조정될 수 있는 절차라는 점을 염두에 두어야 합니다. 연체 차임, 손해배상채권, 원상회복비처럼 여러 채권이 얽혀 있는 상황이라면 각 채권의 발생 근거와 금액을 항목별로 정리한 표를 만들어 두는 것이 상계 주장을 지키는 데 도움이 됩니다.

상계 통지 하나로 연체가 사라졌다고 믿으면 위험한 이유

이 글에서 가장 강조하고 싶은 부분은 상계 통지를 보낸 뒤에 벌어지는 일입니다. 임대인이 상계를 인정하지 않는데도 임차인 혼자 이미 상계했으니 연체는 없다고 판단하고 이후 차임을 계속 내지 않으면, 시간이 지날수록 임차인에게 불리한 사실관계가 쌓입니다.

상가건물임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 상계 의사표시를 보냈다는 사실만으로 이 조문의 적용이 자동으로 멈추는 것은 아닙니다. 상계의 효력을 임대인이 다투고 있다면 임대인 입장에서는 여전히 차임이 연체된 상태라고 보고 3기 연체를 근거로 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

같은 사실은 계약 갱신 국면에서도 문제가 됩니다. 상가법 제10조①1호는 갱신거절 사유로 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 정하고 있습니다. 그리고 제10조의4① 단서는 "다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정해, 이 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않습니다. 상계로 정리됐다고 믿었던 연체가 나중에 3기 연체 사실로 확인되면, 갱신을 요구할 때 임대인이 거절할 명분이 될 뿐 아니라 다른 권리금 회수기회 보호까지 함께 흔들릴 수 있습니다.

상계 의사표시로 문제를 끝냈다고 여기기보다, 상계가 다투어질 가능성을 전제로 연체 상태를 계속 관리하는 편이 안전합니다. 특히 3기 연체가 눈앞에 다가온 상황이라면, 상계의 효력을 확신할 수 없는 이상 별도로 일부라도 변제해 연체 기수를 낮춰 두는 방법도 함께 검토할 필요가 있습니다.

연체 기수를 낮추는 조치는 상계 주장을 포기하는 것과는 다릅니다. 일부 변제로 3기 연체라는 갱신거절·해지 사유를 피해 두더라도, 이미 상계로 소멸했다고 주장하는 부분은 그대로 유지하면서 임대인과의 다툼을 이어갈 수 있습니다. 오히려 연체 기수를 낮춰 두면 임대인이 해지나 갱신거절을 내세우기 어려워지므로, 손해배상채권을 둘러싼 다툼에 더 여유 있게 대응할 수 있는 여지가 생깁니다.

차임채권과 손해배상채권, 시효도 따로 관리해야 합니다

상계로 두 채권이 맞바꿔진다고 해서 시효 문제가 저절로 해결되는 것도 아닙니다. 두 채권은 시효 기간의 길이는 같지만 기산점이 다르기 때문에 따로 관리해야 합니다.

월 차임처럼 1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권은 민법 제163조에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 권리금 손해배상채권은 상가법 제10조의4④가 정한 별도의 3년 시효를 따르는데, 이 조문은 "제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 정해 기산점을 임대차 종료일로 명시하고 있습니다.

두 채권 모두 3년이라는 기간만 보면 비슷해 보이지만, 연체 차임채권은 각 차임이 발생한 시점부터 개별적으로 시효가 진행되는 반면 손해배상채권은 임대차가 끝난 날 하나를 기준으로 진행됩니다. 상계로 두 채권이 대등액에서 소멸했다고 정리하더라도, 상계의 효력을 다투는 절차가 길어지면 그 사이 각 채권의 시효가 계속 흘러가고 있다는 점을 잊지 말아야 합니다. 특히 임대차가 종료한 날로부터 시간이 꽤 지난 뒤에야 상계를 시도한다면, 손해배상채권 자체가 시효로 소멸하지 않았는지부터 먼저 점검해야 합니다.

반대로 연체 차임채권 쪽에서도 오래된 연체분이 있다면 그 부분의 시효가 이미 지나지 않았는지 함께 확인해야 합니다. 시효가 지난 채권은 상계에 쓸 수 없는 것이 원칙이므로, 상계로 정리하려는 연체 차임이 실제로 유효하게 존재하는 채권인지부터 날짜별로 다시 짚어 보는 절차가 필요합니다.

상계는 통지로 할지 소송 중 항변으로 할지, 권리금 손해배상 월세 상계의 실무 순서

실무에서는 상계를 언제, 어떤 방식으로 주장할지도 중요한 선택입니다. 같은 요건을 갖췄더라도 어떤 방식으로 주장하느냐에 따라 임대인의 대응과 이후 절차의 흐름이 달라질 수 있습니다. 크게 두 가지 방법이 있습니다.

하나는 소송을 시작하기 전에 내용증명 등으로 상계 의사표시를 먼저 보내는 방법입니다. 민법 제493조①이 정한 대로 상대방에게 의사표시가 도달하면 곧바로 효력을 다툴 수 있는 상태가 되므로, 연체가 계속 불어나는 것을 조금이라도 늦추려는 목적이라면 통지를 먼저 보내는 방법을 고려할 수 있습니다. 다만 액수가 확정되지 않은 채권을 자동채권으로 내세우는 만큼, 임대인이 이를 인정하지 않으면 통지 이후에도 연체가 계속되는 것으로 취급될 위험은 그대로 남습니다.

다른 하나는 소송이 시작된 뒤 준비서면에서 상계 항변으로 제출하는 방법입니다. 이미 손해배상 청구 소송이 진행 중이거나 임대인이 연체 차임을 이유로 소송을 걸어온 상황이라면, 재판 절차 안에서 손해배상채권의 발생과 액수를 함께 심리받으며 상계를 주장할 수 있어 액수 미확정이라는 약점을 절차 안에서 다툴 여지가 생깁니다. 어느 방법이 더 유리한지는 소송의 진행 단계와 증거 확보 정도에 따라 달라지므로 이 글에서 일률적으로 정하기는 어렵습니다.

정리하면, 연체 차임은 가능한 만큼 먼저 정산하거나 최소한 3기에 이르지 않도록 관리하는 것이 우선이고, 권리금 손해배상은 별도의 청구 절차로 진행하는 편이 안전합니다. 상계는 두 채권을 한 번에 정리하고 싶은 마음이 드는 방법이지만, 액수 미확정 채권이라는 성격 때문에 통지 한 번으로 문제가 끝나지 않을 수 있다는 점을 염두에 두고, 소송이 진행 중이라면 준비서면 항변으로 신중하게 주장하는 방법을 검토해 볼 만합니다.

상계 주장이 받아들여지지 않을 때를 대비해 준비할 것들

상계 요건을 다 갖췄다고 판단해 통지를 보내더라도 임대인이 이를 받아들이지 않는 경우는 드물지 않습니다. 이럴 때를 대비해 임차인이 미리 챙겨 둘 자료와 절차를 정리해 둘 필요가 있습니다.

가장 먼저 준비할 것은 신규임차인이 되려는 자가 임차인이 주선한 사람이었다는 사실을 보여주는 자료입니다. 문자메시지나 통화 기록, 임대인과 나눈 대화, 신규임차인이 되려는 자와 주고받은 연락 내역처럼 주선 경위를 특정할 수 있는 자료를 시간 순서대로 정리해 두면 이후 소송에서도 그대로 활용할 수 있습니다.

두 번째는 임대인의 방해행위를 보여주는 정황입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4①이 정한 각 호의 행위, 즉 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 중 어디에 해당하는지 구체적으로 특정하고, 그 사실을 뒷받침할 문서나 대화 기록을 모아 두어야 합니다.

세 번째는 연체 차임과 관련된 자료입니다. 임대차계약서에 정한 차임과 지급기일, 실제 입금 내역, 미납 잔액을 월별로 정리한 표를 만들어 두면 상계로 대등액이 소멸했다고 주장할 때 기준이 명확해집니다. 반대로 임대인이 3기 연체를 이유로 해지나 갱신거절을 주장할 경우에도 같은 자료로 실제 연체 기수가 맞는지 다시 확인할 수 있습니다.

마지막으로, 상계 의사표시를 보낸 시점과 그 내용을 명확히 남겨야 합니다. 내용증명처럼 발송 사실과 도달 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 방법을 쓰고, 상계에 쓴 채권과 금액을 구체적으로 특정해 두면 나중에 소송으로 이어지더라도 상계 주장의 근거를 다시 정리하는 수고를 줄일 수 있습니다. 이런 자료를 미리 갖춰 두면 임대인이 상계를 인정하지 않고 소송으로 이어지더라도 처음부터 다시 자료를 모으지 않아도 되므로, 결과적으로 권리금 손해배상 청구 절차 전체를 더 빠르게 진행할 수 있습니다.

자료를 정리하는 과정에서 연체 차임과 손해배상채권 중 어느 쪽이 먼저 발생했는지, 그리고 각 채권의 이행기가 언제로 볼 수 있는지를 시간순으로 나열해 보는 것도 도움이 됩니다. 상계가 유효한지를 다투게 되면 결국 각 채권이 언제부터 상계할 수 있는 상태였는지가 쟁점이 되므로, 미리 시간순으로 정리해 두면 소송 단계에서 주장을 구성하기가 한결 수월해집니다.

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