권리금 계약을 앞두고 임차인 본인이나 신규임차인이 직접 나오지 못하고 가족, 직원, 부동산 중개인 등 대리인을 보내는 경우가 적지 않습니다. 이때 상대방이 "제가 대신 왔습니다"라고 말하면 별다른 의심 없이 계약서에 서명하는 경우가 많은데, 이 과정에서 위임장이나 인감증명서 같은 대리권 확인 절차를 생략하면 나중에 계약 전체의 효력을 두고 다투게 될 위험이 있습니다.

이 글은 일반적인 권리금 회수 절차나 방해 유형을 반복 설명하기보다, "대리인을 통한 권리금 계약"이라는 구체적 국면에 초점을 맞춥니다. 위임장에 무엇을 어떻게 적어야 하는지, 위임 없이 이루어진 계약은 어떤 효력을 갖는지, 상대가 대리인을 보냈을 때 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 임대인이 이를 핑계로 계약을 거절할 때 이것이 정당한지 여부까지 실무적으로 짚어봅니다.

현장에서 대리인을 통한 계약이 늘어나는 이유는 분명합니다. 임차인이 지방에 거주하거나 해외에 있는 경우, 고령이거나 건강상의 이유로 직접 만나기 어려운 경우, 혹은 신규임차인이 법인이어서 담당 직원이 실무를 대신 처리하는 경우 등 사정은 다양합니다. 문제는 이런 사정이 급할수록 위임장 확인 같은 절차가 형식적인 것으로 취급되어 생략되기 쉽다는 데 있습니다. 오히려 사정이 급한 계약일수록 대리권 확인을 더 철저히 해야 나중에 되돌릴 수 없는 손해를 막을 수 있습니다.

권리금 계약, 본인이 아니라 대리인이 서명해도 유효한가요?

민법상 대리 제도는 본인이 아닌 사람이 본인을 위해 법률행위를 하고 그 효과가 본인에게 직접 귀속되도록 하는 장치입니다. 권리금 계약도 매매나 임대차 계약과 마찬가지로 이 대리 제도를 그대로 적용받습니다. 따라서 대리인이 적법한 권한 범위 안에서 서명한 계약은 본인이 직접 서명한 것과 동일한 효력을 갖습니다.

문제는 "적법한 권한 범위 안"이라는 조건입니다. 대리인이 스스로 "제가 대신 처리하겠습니다"라고 말한다고 해서 그 권한이 저절로 생기는 것은 아닙니다. 본인이 실제로 위임을 했는지, 위임한 범위가 권리금 계약 체결까지 포함하는지, 위임장에 기재된 조건과 실제 계약 조건이 일치하는지를 상대방이 직접 확인해야 안전합니다. 이 확인 절차를 생략한 채 계약을 진행하면, 나중에 본인이 "그런 위임을 한 적 없다"고 주장할 때 계약 자체가 흔들릴 수 있습니다.

특히 권리금은 액수가 크고 한 번 지급되면 되돌리기 어려운 거래인 만큼, 대리인이 나선 자리일수록 오히려 더 꼼꼼하게 서류를 확인하는 태도가 필요합니다. "믿을 만한 사람이 왔으니 괜찮겠지"라는 판단은 법적으로는 아무런 근거가 되지 못한다는 점을 분명히 인식해야 합니다.

예를 들어 신규임차인 측에서 "대표님이 지방 출장 중이라 실장님이 대신 오셨습니다"라며 계약을 서두르는 경우를 떠올려 보겠습니다. 이 상황에서 실장이라는 직함만 믿고 서명을 진행하면, 나중에 대표가 "그런 권한을 준 적 없다"고 주장할 때 계약 전체가 무권대리 논란에 휩싸일 수 있습니다. 반대로 위임장과 인감증명서를 요청해 확인하는 절차를 거치면, 설령 상대방이 이를 번거로워하더라도 계약의 안전성은 훨씬 높아집니다. 정당한 거래라면 위임장 요청 자체를 거부할 이유가 없다는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

위임장 필수 기재사항 — 유효한 권리금 계약 위임의 조건

위임장은 단순히 "위임합니다"라는 한 문장으로 끝나서는 안 됩니다. 아래 표에 정리한 항목들이 구체적으로 기재되어야 이후 분쟁이 생겼을 때 위임 범위를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

이 중에서도 실무에서 가장 자주 문제가 되는 항목은 "위임 범위"입니다. 위임장에 "권리금 계약과 관련한 일체의 사무를 위임한다"는 식으로 포괄적으로만 적혀 있으면, 나중에 위임인이 "나는 금액 협상까지만 맡겼지 계약서 서명까지 맡긴 것은 아니다"라고 주장할 여지가 생깁니다. 따라서 위임 범위는 가능한 한 "권리금 계약서 서명 및 날인 권한을 포함한다"는 식으로 구체적으로 명시하는 것이 안전합니다.

또한 인감증명서는 위임장에 찍힌 인영이 실제 본인의 것인지 대조하는 핵심 자료입니다. 인감증명서 없이 도장만 찍힌 위임장은 그 도장이 진짜 본인의 것인지 확인할 방법이 없어 신뢰도가 크게 떨어집니다. 계약 상대방 입장에서는 위임장 원본과 인감증명서 원본을 함께 요구하고, 사본만 제시하는 경우에는 계약을 서두르지 말고 원본 확인을 요청하는 것이 바람직합니다.

위임장 없이 대리인이 권리금 계약을 하면 어떻게 되나요?

민법 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에 대해 효력이 없다고 규정합니다. 이를 무권대리라고 합니다. 권리금 계약에 이 규정을 그대로 대입하면, 위임장도 없이 "제가 대신 왔습니다"라며 계약서에 서명한 사람의 계약은 본인이 뒤늦게 인정해 주지 않는 한 애초부터 효력이 없었던 것으로 처리됩니다.

여기서 중요한 개념이 "추인"입니다. 본인이 나중에라도 "그 계약, 내가 인정하겠다"고 의사표시를 하면 계약은 처음 체결된 시점으로 소급해 유효하게 됩니다. 반대로 본인이 추인을 거부하면 계약 상대방은 계약금이나 이미 지급한 권리금을 돌려받아야 하는 복잡한 정산 문제에 휘말리게 됩니다. 실제로 임차인이 권리금을 지급한 뒤에야 상대방에게 위임장이 없었다는 사실이 드러나면, 그 돈을 돌려받는 절차만으로도 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

따라서 위임장 확인은 계약 체결 이후가 아니라 반드시 계약 체결 이전에 이루어져야 합니다. "계약서에 도장을 찍은 다음에 확인해도 되겠지"라는 생각은 위험합니다. 무권대리 문제는 계약이 이미 진행된 뒤에 발견될수록 되돌리기 어려운 손해로 이어집니다.

위임장 없이 구두로 "대신 계약해 달라"고 부탁했다면 어떻게 되나요?

위임은 반드시 서면으로만 가능한 것은 아닙니다. 구두로 "이번 권리금 계약은 자네가 대신 처리해"라고 말한 것도 법적으로는 위임 의사표시로 볼 여지가 있습니다. 그러나 권리금처럼 액수가 크고 분쟁 가능성이 높은 거래에서 구두 위임만 믿고 계약을 진행하는 것은 매우 위험한 선택입니다.

가장 큰 문제는 입증입니다. 위임인이 나중에 "그런 말을 한 적 없다" 혹은 "그 정도까지 맡긴 것은 아니다"라고 주장하면, 구두 대화만으로는 위임 범위와 존재 여부를 객관적으로 증명하기가 매우 어렵습니다. 녹취록이 있다면 도움이 되겠지만, 통상적인 대화에서 이런 자료를 남기는 경우는 드뭅니다. 결국 다툼이 생기면 상대방이 위임 사실 자체를 부인하는 순간 계약 전체가 무권대리 논란에 휩싸이게 됩니다.

그래서 실무에서는 아무리 신뢰하는 관계라 하더라도 권리금 계약처럼 금액이 큰 거래에서는 구두 위임을 서면 위임장으로 전환해 두는 절차를 권합니다. 짧은 한 장짜리 위임장이라도 위임인의 서명과 날인, 위임 범위, 작성일자를 명시해 두면 이후 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다. "가족이니까", "오래 알고 지낸 사이니까"라는 신뢰는 계약의 법적 효력을 뒷받침해 주지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

무권대리와 표현대리의 차이 — 본인이 책임지는 경우도 있다

대리권이 없었다고 해서 항상 본인에게 아무 책임이 없는 것은 아닙니다. 민법은 일정한 경우 본인에게 책임을 지우는 "표현대리" 제도를 두고 있습니다. 아래 표로 무권대리와 표현대리의 차이를 정리했습니다.

권리금 계약에 대입하면 이런 상황을 떠올릴 수 있습니다. 임대인이 예전에 "앞으로 권리금 문제는 우리 매니저와 상의하시면 됩니다"라고 신규임차인 측에 말해 두었다면, 실제로 그 매니저에게 구체적 대리권을 주지 않았더라도 신규임차인이 이를 믿고 계약을 진행했다면 표현대리가 성립해 임대인이 책임을 질 가능성이 있습니다. 반대로 애초에 그런 말조차 없었는데 매니저가 독단적으로 계약을 진행했다면 협의의 무권대리에 해당해 임대인에게 효력이 미치지 않을 가능성이 높습니다.

다만 표현대리가 성립하려면 상대방이 대리권이 있다고 믿은 데에 정당한 이유가 있어야 하고, 이는 구체적 사실관계에 따라 법원이 개별적으로 판단합니다. "표현대리니까 무조건 본인 책임"이라고 단정할 수 없으며, 계약 당시 오간 대화와 정황, 위임장 유무 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 이 때문에 표현대리 성립 여부가 쟁점이 되는 사건일수록 초기 상담을 통해 사실관계를 정리해 두는 것이 중요합니다.

실무적으로는 표현대리를 주장하는 쪽이 그 요건을 직접 입증해야 한다는 점도 유념해야 합니다. 단순히 "그렇게 믿었다"는 진술만으로는 부족하고, 본인이 실제로 어떤 언행을 했는지, 그 언행을 신뢰할 만한 정황이 있었는지를 문자메시지나 통화 녹음, 주변 관계자의 진술 등으로 뒷받침해야 합니다. 계약 과정에서 오간 대화를 기록해 두는 습관이 무권대리 국면뿐 아니라 표현대리 국면에서도 똑같이 중요한 이유입니다.

신규임차인이 대리인을 보내 권리금 계약을 하자고 하면 무엇을 확인해야 하나요?

실제 계약 자리에서 확인 절차를 순서대로 진행하면 아래와 같은 흐름이 됩니다.

이 다섯 단계 중 하나라도 생략하면 나중에 계약의 효력을 다투는 빌미가 될 수 있습니다. 특히 본인 확인 통화는 번거롭다는 이유로 생략되는 경우가 많은데, 짧은 통화 한 번으로 무권대리 위험을 상당 부분 차단할 수 있다는 점에서 반드시 거쳐야 할 절차입니다. 대리인이 "본인이 바빠서 전화를 못 받는다"며 통화를 회피한다면 오히려 그 자체가 위임 진위를 의심해야 할 신호일 수 있습니다.

임대인이 "대리인 자격 문제"를 이유로 계약을 거절하면 방해 행위인가요?

권리금 회수 기회 보호(상가건물임대차보호법 제10조의4)는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위를 방해 유형의 하나로 규정합니다. 그런데 대리인의 자격 문제를 이유로 계약을 거절하는 경우, 이것이 정당한 거절인지 방해 행위인지는 실제 위임장 흠결 여부에 따라 판단이 완전히 달라집니다.

즉 "대리인 자격 문제"라는 표현 하나로 상황을 단정할 수 없습니다. 임차인 입장에서는 신규임차인 측 대리인의 위임장과 인감증명서를 미리 완비해 두어 임대인이 형식적 흠결을 핑계 삼을 여지를 없애는 것이 우선입니다. 반대로 임대인이 명백히 갖추어진 서류에도 트집을 잡는다면, 그 경위를 서면이나 문자로 기록해 두어야 이후 방해 행위 여부를 다툴 때 중요한 증거가 됩니다.

이처럼 대리인을 통한 계약 국면에서는 임차인, 신규임차인, 임대인 세 당사자 모두가 서류를 꼼꼼히 갖추는 것이 결국 모두에게 안전합니다. 서류가 완비되어 있으면 임대인은 정당한 거절 사유를 주장하기 어려워지고, 신규임차인 측도 나중에 계약의 효력을 의심받을 위험에서 벗어날 수 있습니다.

더 나아가 임대인이 반복적으로 서류 흠결을 이유로 계약을 미루기만 하고 정작 무엇을 보완해야 하는지 구체적으로 요구하지 않는다면, 이는 진정으로 대리인 자격을 문제 삼는 것이 아니라 계약 자체를 무산시키려는 의도로 볼 여지가 커집니다. 임차인은 임대인에게 서면으로 "어떤 서류가 보완되면 계약을 진행하겠는지" 명확히 답변을 요구하고, 그 답변 내용과 이후 대응을 기록해 두는 것이 방해 행위 여부를 다툴 때 유리한 자료가 됩니다.

권리금 계약서에 대리인 사실을 어떻게 기재해야 하나요?

계약서에 단순히 대리인의 이름과 서명만 넣고 끝내는 경우가 많은데, 이렇게 하면 나중에 그 서명이 대리 자격으로 이루어진 것인지 본인 자격으로 이루어진 것인지가 불분명해질 수 있습니다. 서명란에는 반드시 "위임인 성명"과 "대리인 성명"을 함께 적고, 대리 관계라는 사실을 문구로 명시해야 합니다.

또한 위임장과 인감증명서 원본을 계약 상대방에게 보여준 뒤, 그 사본을 계약서에 별지로 편철해 두는 것이 바람직합니다. 이렇게 해 두면 계약서 한 부만 보아도 당시 어떤 서류를 근거로 대리권을 확인했는지가 그대로 드러나, 추후 무권대리나 표현대리를 둘러싼 다툼에서 유력한 증거로 활용됩니다.

마지막으로 계약 체결 직후 위임인 본인에게 계약 체결 사실과 조건을 문자나 서면으로 통지해 두는 것도 좋은 습관입니다. 위임인이 이 통지를 받고도 별다른 이의를 제기하지 않았다면, 이는 계약 내용을 사후적으로 인정한 정황으로 작용할 수 있어 계약의 효력을 더욱 튼튼하게 뒷받침해 줍니다.

대리인이 체결한 계약이 나중에 무효라고 하면 손해배상을 받을 수 있나요?

민법 제135조는 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 대리인은, 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해배상 책임을 진다고 규정합니다. 권리금 계약에서 이 조항이 의미하는 바는, 위임장 없이 무단으로 계약을 체결한 대리인 본인이 결국 그 책임을 떠안게 될 수 있다는 점입니다. 이미 지급된 권리금이 있다면 반환 문제와 함께 손해배상 문제까지 겹쳐 복잡한 분쟁으로 번질 수 있습니다.

다만 이 책임에는 예외가 있습니다. 상대방이 계약 당시 대리인에게 대리권이 없다는 사실을 알았거나, 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었던 상황이었다면 대리인에게 책임을 물을 수 없습니다. 이 때문에 계약 상대방 입장에서도 위임장을 제대로 확인하지 않은 채 계약을 진행했다면, 나중에 문제가 생겨도 스스로의 부주의를 이유로 구제받지 못할 가능성이 있다는 점을 유념해야 합니다.

이 예외 규정은 결국 계약 양측 모두에게 "확인 의무"를 사실상 부과하는 셈입니다. 대리인 쪽은 정당한 위임을 받았음을 서류로 갖추어야 하고, 상대방 쪽은 그 서류를 실제로 확인해야 합니다. 어느 한쪽이라도 이 확인 절차를 게을리하면 나중에 법적 다툼에서 불리한 위치에 놓일 수 있으므로, 권리금 계약처럼 금액이 큰 거래일수록 이 두 가지 확인 의무를 서로에게 요구하는 것이 자연스러운 절차로 자리 잡아야 합니다.

결국 대리인을 통한 권리금 계약에서 가장 중요한 원칙은 "확인은 계약 전에, 서류는 원본으로"입니다. 계약이 체결된 이후에 문제를 발견하면 되돌리기까지 상당한 시간과 비용이 들지만, 계약 전 몇 분의 확인 절차만으로도 이러한 위험의 대부분을 예방할 수 있습니다.

특히 이미 권리금을 지급한 뒤에 대리권 흠결이 드러나는 사례일수록 사건이 복잡해집니다. 지급된 권리금의 반환을 구하는 절차와, 대리인 본인에 대한 손해배상 청구 절차, 그리고 필요하다면 임대인을 상대로 한 회수 기회 침해 주장까지 여러 갈래의 청구가 동시에 검토되어야 하는 경우도 있습니다. 이런 사건일수록 사실관계를 시간 순서대로 정리한 뒤 상담을 받아야 어느 청구를 우선할지, 증거를 어떻게 보완할지 방향을 빠르게 잡을 수 있습니다.

자주 묻는 질문