상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설되어 그날부터 시행되었습니다. 임차인이 임대차 종료 시 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 한 조항입니다. 이 조항이 새로 생긴 조문이다 보니, 그보다 먼저 임대차 계약을 맺은 임차인들 사이에서는 "우리 계약은 법이 생기기 전에 맺었으니 이 보호를 못 받는 것 아니냐"는 불안이 널리 퍼졌습니다.

이런 불안은 임대인 쪽에서 협상을 유리하게 끌고 가려는 논리로 쓰이는 경우도 적지 않습니다. "계약서 작성일이 2015년 이전이니 권리금 조항은 적용되지 않는다"는 식의 설명이 대표적입니다. 하지만 이 설명은 개정법률의 경과규정을 정확히 반영하지 못한 것입니다. 이 글에서는 계약체결 시점과 무관하게 권리금 보호가 적용되는 원리, 즉 경과규정의 실제 내용을 사례별로 정리합니다.

실제로 상담을 해 보면 10년 넘게 같은 자리에서 식당이나 소매점을 운영해 온 임차인들이 이 문제로 가장 크게 혼란을 겪습니다. 계약서 자체는 2000년대나 2010년대 초반에 작성한 그대로이고, 그 뒤로는 별도로 새 계약서를 쓰지 않은 채 묵시적으로 임대차가 이어져 온 경우가 많기 때문입니다. 이런 임차인들은 "계약서 날짜가 오래됐으니 신법이 적용되지 않을 것"이라 지레짐작하고 권리금 회수 자체를 포기하려는 경우가 있는데, 결론부터 말하면 이는 잘못된 판단일 가능성이 큽니다.

반대로 임대차 계약을 맺은 지 얼마 안 되었더라도, 그 계약이 시행일 이전에 이미 끝나 버린 경우라면 보호를 받지 못합니다. 즉 "오래된 계약이냐 최근 계약이냐"가 아니라 "시행일 시점에 임대차가 살아 있었느냐"가 결정적인 기준이라는 점을 먼저 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

2015년 개정 전 계약도 권리금 보호를 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있습니다. 계약을 맺은 날짜가 2015년 5월 13일보다 이르더라도, 그 임대차 관계가 시행일 당시에도 계속되고 있었다면 개정된 권리금 회수기회 보호 규정을 그대로 적용받습니다. 이는 임차인 보호를 목적으로 신설된 조항의 취지를 감안해, 법률이 부칙을 통해 명시적으로 정해 놓은 내용입니다.

많은 임차인과 임대인이 헷갈려 하는 지점은 "법이 새로 생겼으니 그 전에 맺은 계약에는 소급 적용되지 않는 것 아니냐"는 일반적인 상식입니다. 법률은 원칙적으로 시행일 이후의 사실관계에만 적용되는 것이 맞습니다. 그런데 이 개정법률은 예외적으로 부칙에 경과조치를 두어, 시행일 당시 임대차가 진행 중이라면 계약체결 시점과 무관하게 새 조항을 적용하도록 별도로 규정했습니다. 즉 일반 원칙이 아니라 이 법률만의 특별한 경과규정이 적용되는 것입니다.

이런 경과규정을 둔 이유는 임차인 보호라는 입법 목적 때문입니다. 권리금 회수기회 보호 조항이 계약체결일을 기준으로만 적용된다면, 이미 상가를 임차해 영업 중인 수많은 임차인들이 단지 계약을 먼저 맺었다는 이유만으로 보호에서 제외되는 불합리한 결과가 생깁니다. 입법자는 이런 결과를 막기 위해 시행일 당시 존속 중인 임대차까지 보호 범위를 넓힌 것입니다.

이 조항이 신설되기 전에는 임차인이 오랜 기간 쌓아 온 영업상 가치, 즉 권리금을 회수할 방법이 법률에 명시적으로 규정되어 있지 않아 순전히 임대인과의 개인적 협상에 의존해야 했습니다. 임대인이 협조하지 않으면 임차인은 자신이 형성한 단골, 시설, 거래처 관계를 사실상 그대로 두고 나와야 하는 경우도 있었습니다. 2015년 개정은 이런 공백을 메우기 위한 것이었고, 그 취지를 살리려면 이미 영업 중인 기존 임차인들도 함께 보호할 필요가 있었다는 점이 경과규정을 둔 배경으로 이해됩니다.

경과규정이란 무엇이고, 계약체결일과는 무엇이 다른가요?

경과규정이란 법률이 개정될 때, 개정 전부터 이어져 온 법률관계에 새 조항을 어떻게 적용할지를 정해 두는 부칙 조항을 말합니다. 이번 권리금 조항의 경과규정은 "계약체결일" 대신 "시행일 당시 존속 여부"라는 기준을 채택했다는 점이 핵심입니다. 두 기준은 비슷해 보이지만 실제 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

계약체결일 기준으로 판단한다면, 2015년 5월 13일 이전에 계약을 맺은 임차인은 그 이후 임대차가 아무리 오래 이어지고 있어도 전부 보호 대상에서 빠지게 됩니다. 반면 시행일 당시 존속 여부 기준으로 판단하면, 계약을 맺은 날짜와 무관하게 시행일에 임대차가 살아 있었는지만 확인하면 됩니다. 실제로 적용되는 기준은 후자, 즉 시행일 당시 존속 여부입니다.

따라서 2010년, 2012년, 2014년 등 언제 계약을 맺었든, 그 임대차가 2015년 5월 13일에도 유지되고 있었다면 권리금 보호 규정을 적용받습니다. 반대로 계약을 아무리 늦게, 예를 들어 2015년 초에 맺었다고 해도 그 임대차가 시행일 이전에 이미 종료되어 임차인이 상가를 비운 상태였다면 이 조항의 보호를 받을 수 없습니다. 결국 중요한 것은 "언제 계약서에 도장을 찍었는지"가 아니라 "시행일에 그 관계가 아직 진행 중이었는지"입니다.

이 원리는 비단 권리금 조항에만 국한되지 않습니다. 임차인 보호를 목적으로 하는 법률이 개정될 때, 기존 법률관계에 새 조항을 적용하면서 계약체결일이 아니라 시행일 당시 상태를 기준으로 삼는 경과규정 방식은 여러 개정에서 반복적으로 쓰여 온 입법 기술입니다. 다만 매 개정마다 부칙의 구체적인 문구는 다를 수 있으므로, 본인의 계약이 어느 개정 시점에 걸쳐 있는지에 따라 적용되는 경과규정의 내용을 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.

계약 체결 시점별 적용 여부 정리

말로 설명하면 헷갈리기 쉬운 내용이므로, 실무에서 자주 나오는 세 가지 경우를 표로 정리했습니다. 본인의 계약이 어느 경우에 해당하는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

표에서 보듯 사례 A와 사례 C는 계약체결 시점이 전혀 다름에도 결론이 같습니다. 둘 다 시행일 당시 임대차가 존속하고 있었거나(A), 애초에 신법 시행 이후 체결되어 처음부터 신법이 적용되는 계약이기(C) 때문입니다. 반면 사례 B는 계약체결 시점이 사례 A와 같은 2015년 이전인데도 결론이 다른데, 이는 시행일 이전에 임대차 관계 자체가 끝나 버려 애초에 적용할 임대차가 남아 있지 않기 때문입니다.

실무에서는 두 카드 사이의 경계, 즉 "임대차가 언제 종료된 것으로 볼 것인가"를 두고 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 임차인이 실제로 영업을 그만두고 상가를 완전히 비운 시점, 임대인에게 열쇠나 시설을 인도한 시점, 보증금 정산이 마무리된 시점 등 여러 시점 중 어느 것을 종료 시점으로 볼지에 따라 결론이 달라질 수 있기 때문입니다. 이런 경계 사례에 해당한다고 생각되면 일반론만으로 판단하지 말고 구체적인 경위를 놓고 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

경과규정으로 보호 대상이 확인되면 그다음은 무엇을 보나요?

시행일 당시 임대차가 존속했다는 점이 확인되면, 그다음부터는 일반적인 권리금 소송과 완전히 동일한 기준으로 사건을 판단합니다. 경과규정은 어디까지나 "이 임차인에게 권리금 조항을 적용할 수 있는가"라는 입구를 확인하는 단계일 뿐, 그 이후의 승패는 실제 방해행위가 있었는지와 손해액을 어떻게 산정하는지에 달려 있습니다.

즉 경과규정을 통과했다고 해서 곧바로 권리금 전액을 돌려받는 것은 아닙니다. 임대인의 행위가 위 네 가지 방해 유형 중 하나에 해당하는지, 그리고 손해액이 신규임차인과 합의한 권리금과 감정 권리금 중 낮은 금액으로 제한된다는 점을 함께 고려해야 실제로 청구할 수 있는 범위를 가늠할 수 있습니다. 오래된 계약일수록 이 두 단계, 즉 경과규정 통과 여부와 방해행위·손해액 산정을 함께 준비하는 것이 실무상 중요합니다.

손해배상 상한을 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 감정 권리금 중 낮은 금액으로 정해 둔 이유는, 임차인이 실제로 잃은 이익만큼만 배상받도록 하기 위해서입니다. 신규임차인과 합의한 금액이 시세보다 지나치게 높게 책정되어 있다면 그 전액을 그대로 인정하지 않고, 감정을 통해 확인된 객관적인 권리금 수준과 비교해 더 낮은 쪽을 기준으로 삼는 구조입니다. "권리금을 전액 다 받을 수 있다"는 식의 단순한 기대보다는, 이런 상한 구조를 미리 이해하고 접근하는 것이 현실적입니다.

3기 차임 연체와 같은 보호 제외 사유도 오래된 계약일수록 함께 점검해 볼 필요가 있습니다. 임대차 기간이 길었던 만큼 중간에 일시적으로 차임이 밀린 시기가 있었을 수 있는데, 이 경우 연체 금액이 차임 3기분에 해당하는지, 그리고 그 연체가 현재까지 이어지고 있는 상태인지 등을 구체적으로 따져 보아야 합니다.

제 계약은 2010년에 체결했는데 지금도 보호받을 수 있나요?

2010년에 계약을 맺었더라도, 그 임대차가 2015년 5월 13일 당시에도 계속되고 있었다면 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다. 상가 임대차는 최초 계약 기간이 끝나더라도 계약갱신요구권 행사나 묵시적 갱신을 통해 관계가 계속 이어지는 경우가 많으므로, 계약서에 적힌 최초 체결일만 보고 미리 포기할 필요가 없습니다.

대법원도 임대차 기간이 10년을 넘겨 계약갱신요구권 자체는 더 이상 행사할 수 없게 된 임차인이라도, 임대차 종료 시점의 권리금 회수기회는 별도로 두텁게 보호된다는 취지의 판결(2017다225312, 2019년 전원합의체)을 선고한 바 있습니다. 이 판결의 취지에 비추어 보면, 오래전에 계약을 맺었다는 사정만으로 권리금 보호에서 배제된다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 법원은 임차인이 오랜 기간 쌓아 온 영업가치를 보호하는 방향으로 조항을 폭넓게 해석하는 경향을 보여 왔습니다.

다만 실제 사건에서는 "시행일 당시 임대차가 존속하고 있었다"는 사실을 입증하는 과정이 필요합니다. 계약서 원본뿐 아니라 갱신계약서, 임대차 기간 중 주고받은 문자메시지나 차임 이체 내역, 사업자등록 유지 확인서 등을 통해 2015년 5월 13일 시점에 영업이 계속되고 있었음을 뒷받침하는 것이 실무에서 중요한 준비 작업입니다.

2010년에 계약을 맺은 임차인이라면 이미 15년 가까이 한자리에서 영업해 온 경우가 많습니다. 이런 장기 임차인일수록 임대인과의 관계에서 "이제 와서 권리금을 주장하는 게 맞느냐"는 심리적 부담을 느끼기도 하는데, 법률상으로는 임대차 기간의 길이 자체가 권리금 보호를 약화시키는 사유가 아닙니다. 오히려 오래 영업할수록 단골과 상권 내 인지도 등 영업가치가 커져 있는 경우가 많아, 권리금 액수 산정에서 이런 요소가 함께 고려되는 경우도 있습니다.

갱신·묵시적 갱신도 존속 판단에 포함되나요?

네, 포함됩니다. 최초 계약 기간이 2015년 이전에 끝났더라도 임차인과 임대인이 명시적으로 계약을 갱신했거나, 별다른 이의 없이 계속 영업이 이어져 묵시적으로 갱신된 상태였다면 이는 같은 임대차 관계가 계속 존속하고 있는 것으로 봅니다. 계약서를 새로 쓰지 않았다는 이유만으로 임대차가 끊어졌다고 보지 않는다는 뜻입니다.

실무에서는 이 부분이 다툼의 여지를 만드는 지점이기도 합니다. 임대인 측에서 "그 계약은 진작에 끝났고 그 뒤로는 새로운 임대차였다"는 식으로 주장하며 시행일 당시 존속 여부를 부정하려는 경우가 있기 때문입니다. 이런 다툼이 예상된다면 임대차 기간 중 차임 지급 내역, 계약 갱신에 관한 문자나 통화 기록, 임대인이 발급한 세금계산서 등 임대차가 끊기지 않고 이어졌음을 보여주는 자료를 폭넓게 모아 두는 것이 유리합니다.

묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝났는데도 임대인이 상당한 기간 안에 임차인에게 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않아, 종전과 같은 조건으로 임대차가 다시 이루어진 것으로 보는 경우를 말합니다. 이런 방식으로 임대차가 이어져 온 임차인들은 계약서를 새로 작성한 적이 없다는 이유로 스스로를 "법 적용 대상이 아니다"라고 오해하기 쉽습니다. 그러나 계약서 재작성 여부와 무관하게 실질적인 임대차 관계가 끊이지 않고 이어졌다면 존속 중인 임대차로 판단하는 것이 일반적인 흐름입니다.

이런 이유로 갱신계약서가 남아 있지 않은 임차인이라도 상담을 미리 포기할 필요가 없습니다. 차임을 계속 지급해 온 통장 내역, 임대인과 주고받은 문자메시지, 같은 상호로 계속 운영해 온 사업자등록 이력 등을 종합하면 임대차가 끊기지 않았다는 사실을 충분히 뒷받침할 수 있는 경우가 많습니다.

임대인 측이 자주 내세우는 주장과 실제

소송에서 경과규정이 실제로 다투어지는 지점

오래된 계약일수록 소송에서 시행일 당시 임대차 존속 여부가 별도의 쟁점으로 다투어지는 경우가 많습니다. 임대인 측이 "그 무렵 임대차가 끊겼다"고 주장하며 방어하는 사례가 실제로 있기 때문에, 임차인 입장에서는 이 부분을 미리 준비해 두는 것이 중요합니다.

이 쟁점은 소장을 접수하기 전 단계에서부터 미리 정리해 두는 것이 효율적입니다. 소송이 시작된 뒤에 자료를 찾으려 하면 오래된 계좌 내역이나 문자메시지가 이미 삭제되어 있거나, 관련 사업자등록 정보가 폐업 처리로 조회가 어려워지는 경우가 있기 때문입니다. 상담 초기에 어떤 자료가 남아 있는지부터 점검하고, 부족한 부분은 어떻게 보완할 수 있는지를 함께 검토하는 과정이 실제 소송 준비에서 큰 비중을 차지합니다.

이런 자료는 시간이 지날수록 확보하기 어려워지므로, 임대차 종료를 앞두고 있다면 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 특히 계좌 거래 내역은 은행에 따라 보관 기간이 제한적일 수 있어, 필요한 시점의 내역을 미리 발급받아 두는 것을 권합니다. 사무소 상담 단계에서 어떤 자료가 본인 사건에 특히 중요한지 함께 점검해 드립니다.

임대인 명의가 그동안 바뀌었거나 건물이 매매된 경우도 오래된 계약에서 흔히 발생하는 변수입니다. 임대인이 바뀌었더라도 임대차 관계 자체는 원칙적으로 새 임대인에게 그대로 승계되므로, 권리금 회수기회 보호 규정 적용 여부에는 영향을 주지 않는 것이 일반적입니다. 다만 새 임대인이 이전 임대인과의 협상 경위를 알지 못해 협의가 원점으로 돌아가는 경우가 있으므로, 소유권 변동 이력과 그 시점을 함께 정리해 두면 협상이나 소송 과정에서 혼선을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

경과규정과 관련해 상담에서 실제로 가장 많이 나오는 질문들을 정리했습니다.

정리하면 2015년 개정 전 계약이라는 사실 자체는 권리금 보호를 가로막는 사유가 되지 않습니다. 중요한 것은 시행일인 2015년 5월 13일에 그 임대차가 살아 있었는지이며, 갱신을 거쳤든 최초 계약이 그대로 이어졌든 이 기준으로 판단합니다. 본인의 계약이 언제 시작되었는지, 그 사이 어떤 방식으로 유지되어 왔는지를 정리해 오시면 경과규정 적용 여부부터 구체적으로 확인해 드립니다.

특히 계약체결일만 보고 스스로 판단해 상담조차 받지 않는 경우가 가장 아쉬운 사례입니다. 실제로는 시행일 당시 존속 여부라는 기준 하나만 충족하면 되는 사안임에도, "우리 계약은 너무 오래됐다"는 선입견 때문에 정당한 권리금 회수 기회를 시도조차 해 보지 않고 넘기는 임차인들이 있습니다. 임대차 종료를 앞두고 있다면 계약이 언제 시작되었든 한 번은 경과규정 적용 여부를 확인해 보는 것이 좋습니다.