상가를 정리하거나 다른 사업으로 넘어가는 임차인 중에는 임대인의 방해로 발생한 권리금 손해배상채권을 곧바로 현금화하고 싶어 하는 경우가 있습니다. 소송이 끝날 때까지 기다리기보다 채권 자체를 가족이나 지인, 혹은 채권을 매입해 소송을 대신 진행해 주겠다는 제3자에게 넘기고 그 대가를 먼저 받으려는 것입니다. 폐업 정리 자금이 급하거나, 동업 관계를 정리하면서 채권을 나누어야 하거나, 대출금 상환을 위해 채권을 담보로 제공해야 하는 상황도 마찬가지입니다.

문제는 권리금과 관련된 채권을 양도하는 절차가 일반적인 물건 매매처럼 간단하지 않다는 점입니다. 채권은 눈에 보이지 않는 권리이기 때문에 누구에게 얼마를 양도했는지, 그 사실을 채무자인 임대인이 알고 있는지, 다른 채권자보다 우선하는지를 법이 정한 방식으로 남겨두지 않으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 양수인이 자신의 권리를 주장하지 못하는 일이 벌어질 수 있습니다. 이 글에서는 권리금과 관련된 두 종류의 채권 중에서도 임대인을 상대로 한 권리금 회수기회 침해 손해배상채권을 중심으로, 이를 제3자에게 넘길 때 밟아야 하는 절차와 대항요건을 정리합니다.

특히 이런 채권은 아직 소송으로 확정되지 않은 상태에서 양도가 이루어지는 경우가 많다는 점에서 일반적인 물품대금채권이나 대여금채권의 양도와는 조금 다른 주의가 필요합니다. 금액이 다투어지고 있는 채권, 임대차 종료 시점이 임박했거나 이미 지난 채권, 방해행위 자체를 임대인이 다투고 있는 채권을 넘겨받는 양수인이라면 자신이 넘겨받는 권리의 실체가 정확히 무엇인지, 그 권리를 나중에 법원에서 인정받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지를 계약 전에 충분히 파악해 두어야 뒤늦게 낭패를 보지 않습니다.

권리금 채권, 정확히 무엇을 양도하는 것인가

흔히 "권리금 채권"이라고 뭉뚱그려 말하지만, 실제로는 성격이 전혀 다른 두 가지 채권이 있습니다. 하나는 임차인이 새로 들어올 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금 자체, 즉 임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약에서 나오는 채권입니다. 다른 하나는 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 방해행위를 해서 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 된 경우 임대인을 상대로 청구하는 손해배상채권입니다. 두 채권은 채무자도 다르고 발생 원인도 다르기 때문에 양도 절차를 이야기할 때 반드시 구분해야 합니다.

신규임차인에 대한 권리금채권은 순수한 사인 간 계약채권이라 원칙적으로 민법의 일반 채권양도 법리만 적용됩니다. 반면 임대인에 대한 손해배상채권은 법이 임차인을 보호하기 위해 특별히 인정한 권리에서 파생된 금전채권으로, 임대차 종료 시점과 방해행위 여부, 손해액 산정 방식이 얽혀 있어 실무에서 다툼이 잦습니다. 이 글은 상담 문의가 특히 많은 후자, 즉 임대인을 상대로 한 손해배상채권의 양도를 기준으로 설명하되, 두 채권의 차이를 아래 표로 먼저 정리해 두겠습니다.

실무에서는 신규임차인이 이미 권리금을 지급했는데도 임대인의 방해로 임차인이 그 돈을 못 받게 된 경우가 많아, 결국 임대인을 상대로 한 손해배상채권만 남는 경우가 대부분입니다. 아래부터는 이 손해배상채권을 기준으로 설명합니다.

권리금 손해배상채권도 다른 사람에게 넘길 수 있나요?

민법은 채권을 재산권의 일종으로 보아 원칙적으로 자유롭게 처분할 수 있다고 규정합니다. 사람의 신뢰관계에 기초한 채권(예를 들어 특정인의 노무 제공을 구하는 채권)처럼 성질상 양도가 어울리지 않는 경우가 아니라면, 단순히 돈을 지급받을 권리인 손해배상채권은 양도에 아무런 제약이 없는 것이 원칙입니다. 권리금 손해배상채권은 전형적인 금전채권이므로 이 원칙이 그대로 적용됩니다.

다만 실무에서 자주 놓치는 부분이 있습니다. 첫째, 손해배상채권이 아직 소송으로 확정되지 않아 정확한 금액이 얼마인지 다투어지고 있는 상태라 하더라도, 발생 원인과 산정 기준(약정 권리금과 감정 권리금 중 낮은 금액이라는 기준)이 특정되어 있다면 양도 대상으로 삼는 데 문제가 없습니다. 둘째, 아직 임대차가 종료되지 않아 손해배상청구권이 완전히 발생하지 않은 단계, 즉 장래에 발생할 채권이라 하더라도 발생 원인과 채권자·채무자가 특정될 수 있다면 미리 양도계약을 맺어두는 것 자체는 가능하다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 다만 이 경우 실제로 채권이 발생하기 전에 임대차 관계나 방해행위의 존재 여부가 달라질 수 있으므로, 계약서에 조건과 전제사실을 분명히 적어두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

양도금지특약과 채권의 성질상 제한

임대차계약서나 임차인·신규임차인 사이의 권리금계약서에 "본 계약상 채권은 상대방의 동의 없이 제3자에게 양도할 수 없다"는 취지의 조항이 들어 있는 경우가 있습니다. 민법 제449조 제2항은 당사자가 반대의 의사표시, 즉 양도금지특약을 한 경우에는 채권을 양도하지 못한다고 정하고 있습니다. 다만 같은 조항 단서는 그 특약을 알지 못한 선의의 제3자에게는 양도금지 사실로 대항하지 못한다고 정해, 양수인을 보호하는 장치도 함께 두고 있습니다.

그런데 손해배상채권은 계약 자체가 아니라 법률의 규정, 즉 상가건물임대차보호법 제10조의4 위반이라는 법정 원인에서 발생하는 채권입니다. 따라서 임대차계약서에 일반적인 양도금지 조항이 있다고 하더라도 그 조항이 이 손해배상채권까지 명시적으로 겨냥한 것인지는 계약서 문언을 구체적으로 살펴야 합니다. 실무에서는 이 부분을 다투는 사례도 있으므로, 양도 전에 임대차계약서와 권리금계약서를 모두 검토해 양도를 제한하는 조항이 있는지, 있다면 그 범위가 어디까지인지 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

양도금지특약이 있다는 사실을 알면서도 양도를 강행하면, 나중에 임대인이 그 특약을 근거로 양수인의 청구를 거절할 위험이 남습니다. 반대로 특약의 존재를 몰랐던 선의의 양수인이라면 법이 보호해 주지만, 그 "몰랐다"는 사실을 입증하는 것은 결국 양수인의 부담이 됩니다. 그러므로 가장 확실한 방법은 처음부터 임대인의 동의나 승낙을 받아 두거나, 최소한 양도 사실을 통지하면서 특약 여부에 대한 확인을 함께 요청하는 것입니다.

동의를 받는 방법도 실무에서는 신경 써야 할 부분입니다. 구두로 괜찮다는 말만 듣고 넘어가면 나중에 임대인이 말을 바꾸었을 때 이를 증명할 방법이 없습니다. 가능하다면 임대인의 서명이 담긴 승낙서를 별도로 받아두거나, 통지서를 보내면서 회신을 요청하는 방식으로 승낙 여부를 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 임대인이 승낙 자체를 거부하더라도, 뒤에서 설명하는 통지 절차만 제대로 갖추면 양도의 효력 자체는 인정되므로 승낙을 받지 못했다고 해서 양도가 무산되는 것은 아닙니다.

채권양도계약서에 반드시 넣어야 할 조항

채권양도계약서를 간단한 각서 수준으로 작성해 두었다가 나중에 분쟁이 생기면 정작 필요한 내용이 빠져 있어 곤란해지는 경우가 많습니다. 아래 네 가지 조항은 권리금 손해배상채권을 양도할 때 특히 빠뜨리지 말아야 할 항목입니다.

첫째는 채권 특정 조항입니다. 어떤 임대차 목적물, 어떤 임대차계약을 기초로 발생한 채권인지, 발생 원인이 상가건물임대차보호법 제10조의4의 어떤 방해 유형에 해당하는지, 금액은 약정 권리금과 감정 권리금 중 낮은 금액이라는 산정 기준을 따른다는 점을 구체적으로 적어야 합니다. 채권이 특정되지 않으면 양도 자체의 효력이 다투어질 수 있습니다.

둘째는 통지 의무 조항입니다. 양도인이 언제까지, 어떤 방식으로 임대인에게 통지할 것인지를 명시하고, 이를 지키지 않을 경우의 조치(예를 들어 양수인이 양도인을 대리해 통지할 수 있는 위임 조항)까지 넣어두면 통지가 지연되어 대항력을 놓치는 사고를 막을 수 있습니다.

셋째는 진술 및 보장 조항입니다. 양도인이 해당 채권에 대해 이미 다른 사람에게 이중으로 양도하지 않았는지, 압류나 질권이 설정되어 있지 않은지, 임대인과 이미 합의나 상계를 하지 않았는지를 진술하고 이를 보장하도록 하는 조항입니다. 이 조항이 있어야 나중에 문제가 드러났을 때 양수인이 양도인에게 책임을 물을 근거가 생깁니다.

넷째는 대가 지급과 정산 조항입니다. 양도 대가를 계약 시점에 일시불로 지급할 것인지, 소송 결과에 따라 성공보수 형태로 나누어 지급할 것인지를 정해야 합니다. 다만 대가 전액을 소송 결과에 연동시키는 구조는 실질적으로 소송 수행만을 위한 양도로 보여 앞서 설명한 소송신탁 문제와 얽힐 수 있으므로, 상당한 비율은 확정적인 대가로 지급하는 구조를 권합니다.

채권양도, 임대인에게 어떻게 알려야 효력이 생기나요?

민법 제450조는 지명채권 양도의 대항요건을 정하고 있습니다. 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자나 그 밖의 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고, 제2항은 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의한 것이 아니면 채무자 이외의 제3자에게는 대항하지 못한다고 정합니다. 실무에서 가장 많이 실수하는 부분은 통지의 주체입니다. 양도 사실을 알리는 통지는 반드시 채권을 넘긴 사람, 즉 양도인 명의로 이루어져야 합니다. 양수인이 직접 "제가 채권을 넘겨받았습니다"라고 통지해도 원칙적으로 대항력이 인정되지 않으므로, 양도계약서에 양도인이 통지 의무를 이행하기로 하는 조항을 넣어 두거나, 양도인으로부터 통지 권한을 위임받아 양도인 명의로 발송하는 방식을 택해야 합니다.

확정일자를 갖추는 가장 손쉬운 방법은 내용증명우편입니다. 우체국이 발송 사실과 그 날짜를 공적으로 증명해 주기 때문에, 내용증명우편으로 통지하면 그 발송일이 확정일자 있는 통지로 인정된다는 것이 실무의 확립된 처리 방식입니다. 이 밖에 공증인가 사무소에서 확정일자를 받는 방법, 임대인으로부터 이의를 보류하지 않는 승낙서를 받아 공증하는 방법도 활용됩니다. 어떤 방법을 택하든 핵심은 "언제, 누가, 무엇을 양도했다고 알렸는지"가 객관적으로 남아야 한다는 점입니다.

만약 대항요건을 갖추지 않은 상태에서 같은 채권을 여러 사람에게 이중으로 양도하는 사고가 발생하면, 확정일자 있는 통지나 승낙을 먼저 갖춘 쪽이 우선한다는 것이 원칙입니다. 단순히 계약서를 먼저 작성한 순서가 아니라 대항요건을 갖춘 순서가 기준이 되므로, 양수인 입장에서는 계약 체결과 동시에 통지 절차를 서두르는 것이 자신의 권리를 지키는 길입니다.

채권양도 절차, 다섯 단계로 정리하면

실제로 권리금 손해배상채권을 양도할 때는 아래 다섯 단계를 순서대로 밟는 것이 안전합니다. 각 단계를 건너뛰거나 순서를 바꾸면 나중에 대항력을 인정받지 못하는 결과로 이어질 수 있으므로, 하나씩 서류로 남겨가며 진행하는 것이 좋습니다.

이 다섯 단계 중에서도 3단계와 4단계, 즉 통지와 확정일자는 특히 시간이 지체되지 않도록 서둘러야 합니다. 채권양도계약서만 작성해 두고 통지를 미루는 사이에 임대인이 다른 사정으로 채무를 이행하거나, 다른 채권자가 압류나 이중 양수를 진행하는 경우 양수인이 뒤로 밀릴 위험이 있기 때문입니다.

채권을 양도해도 소멸시효 3년은 그대로인가요?

채권양도는 채권의 동일성을 유지한 채 채권자만 바뀌는 것이므로, 시효의 기산점이나 진행 상태도 그대로 승계됩니다. 예를 들어 임대차 종료일로부터 1년이 지난 시점에 채권을 양도했다면, 양수인에게 남은 시효 기간은 3년이 아니라 나머지 2년입니다. 이 점을 모르고 양도받은 뒤 여유를 부리다가 시효가 완성되어 청구권 자체를 잃는 경우가 실무에서 실제로 발생하므로, 양수인은 계약 체결 즉시 잔여 시효 기간을 계산해 두어야 합니다.

또한 통지 자체는 시효를 중단시키는 효력이 없다는 점도 함께 기억해야 합니다. 시효를 중단시키려면 내용증명을 통한 최고 후 6개월 내 소제기, 또는 임대인의 채무 승인 등 민법이 정한 별도의 시효중단 사유를 갖추어야 합니다. 채권양도 통지와 시효중단 조치는 서로 다른 절차이므로, 잔여 시효가 얼마 남지 않은 채권을 양수했다면 통지와 별개로 시효중단을 위한 조치를 신속히 검토해야 합니다.

소송만을 위한 양도는 무효가 될 수 있다

신탁법 제6조는 누구든지 소송행위를 하게 할 목적으로 신탁을 하지 못한다고 정하고 있습니다. 이 조항이 규율하는 것은 형식적으로는 신탁이나 양도의 모습을 갖추었더라도 실질적으로는 소송 수행 자체만을 목적으로 채권을 넘기는 행위, 즉 소송신탁입니다. 권리금 손해배상채권도 예외가 아니어서, 실제로는 채권을 넘길 경제적 이유가 없는데도 오로지 소송을 대신 진행시키기 위한 수단으로 채권양도 형식을 빌린 경우에는 그 양도 자체가 무효로 판단될 위험이 있습니다.

반대로 채무 변제를 위해 채권을 담보로 제공하거나, 사업 정리 과정에서 동업자에게 채권을 나누어 주거나, 급전이 필요해 제값을 받고 채권 자체를 매도하는 등 양도에 정당한 경제적 목적이 있다면 소송신탁으로 문제 될 소지는 크지 않습니다. 결국 관건은 양도의 실질이 무엇인지, 대가 관계가 합리적인지, 양도 이후 채권 관리와 소송 수행의 주도권이 실제로 양수인에게 넘어갔는지입니다. 계약서에 양도의 경제적 배경과 대가의 산정 근거를 구체적으로 남겨 두면, 나중에 소송신탁 여부가 다투어지더라도 정상적인 양도였음을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

실무에서 자주 발생하는 채권양도 분쟁 유형

같은 권리금 손해배상채권을 두고도 실제 상담에서는 비슷한 유형의 분쟁이 반복해서 나타납니다. 미리 유형을 알아두면 자신의 상황이 어디에 해당하는지 가늠하고 대비하는 데 도움이 됩니다.

첫 번째는 이중양도 유형입니다. 급하게 자금이 필요한 임차인이 계약서만 먼저 작성해 두고 통지를 미루는 사이, 또 다른 사람에게 같은 채권을 다시 양도하는 계약을 맺는 경우입니다. 이런 상황에서는 계약 체결 시점이 아니라 확정일자 있는 통지나 승낙을 먼저 갖춘 쪽이 우선한다는 원칙이 그대로 적용되므로, 계약서만 믿고 통지를 미루었던 양수인이 뒤로 밀리는 결과가 나올 수 있습니다.

두 번째는 통지 명의를 잘못 갖춘 유형입니다. 양수인이 스스로 임대인에게 채권을 양수했다는 내용증명을 보냈는데, 통지는 양도인이 해야 한다는 원칙 때문에 대항력을 인정받지 못하는 경우입니다. 이 경우 다시 양도인 명의로 통지를 새로 보내야 하는데, 그 사이 시간이 지체되면서 다른 채권자에게 순위가 밀릴 위험이 생깁니다.

세 번째는 양도금지특약을 둘러싼 선의 여부 다툼입니다. 양수인은 특약의 존재를 몰랐다고 주장하지만, 임대차계약서를 조금만 확인했더라도 특약을 쉽게 알 수 있었던 사정이 있다면 법원이 선의를 인정하지 않을 수 있습니다. 이런 다툼을 피하려면 계약 체결 전에 임대차계약서 원본이나 사본을 직접 확인하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다. 세 유형 모두 공통적으로 계약 체결과 동시에 통지·확정일자 절차를 미루지 않는 것, 그리고 계약서와 관련 서류를 사전에 확인하는 것으로 예방할 수 있다는 점을 기억해 두어야 합니다.

채권양도 후 소송은 누가, 어떻게 진행하나요?

대항요건을 제대로 갖추었다면 이후 소송의 원고는 양수인이 됩니다. 이미 소송이 진행 중인 상태에서 채권을 양도한 경우에는 소송절차 승계나 참가 절차를 통해 양수인이 소송을 이어받을 수 있고, 아직 소를 제기하기 전이라면 양수인이 처음부터 원고가 되어 임대인을 상대로 소를 제기하게 됩니다.

다만 임대인 입장에서는 양도통지를 받기 전까지 양도인에게 주장할 수 있었던 항변사유, 예를 들어 이미 일부를 변제했다거나 상계할 채권이 있다는 사정으로 양수인에게 그대로 대항할 수 있습니다. 민법 제451조 제2항이 이 점을 정하고 있습니다. 반대로 임대인이 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙한 경우에는 양도인에게 대항할 수 있었던 사유로 양수인에게 대항하지 못하게 되므로(같은 조 제1항), 양수인 입장에서는 가능하다면 이의 없는 승낙을 받아두는 것이 유리합니다. 이런 세부적인 항변 관계 때문에, 채권양도 이후의 소송 실무는 단순히 원고 이름만 바뀌는 것이 아니라 임대인이 내세울 수 있는 방어 논리까지 함께 검토해야 하는 영역입니다.

권리금 채권양도, 자주 묻는 질문

Q1. 권리금 채권을 담보로 돈을 빌릴 수도 있나요?

가능합니다. 채권을 담보로 제공하는 방식은 크게 채권 자체를 양도하되 채무를 갚으면 다시 반환받기로 하는 양도담보 방식과, 채권에 질권을 설정하는 방식이 있습니다. 어느 쪽이든 임대인에 대한 통지나 승낙, 확정일자라는 대항요건이 필요하다는 점은 통상의 채권양도와 동일합니다. 담보 목적이라는 사정은 계약서에 명확히 남겨 두어야 나중에 정산 관계를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

Q2. 양도통지를 이메일이나 문자메시지로 해도 되나요?

이메일이나 문자메시지로 통지하는 것 자체가 무효는 아니지만, 확정일자를 갖추기 어렵기 때문에 임대인 이외의 제3자에게 대항할 때는 취약합니다. 발송 시각과 수신 여부를 두고 다툼이 생길 수 있어, 실무에서는 우체국의 내용증명우편처럼 발송 사실과 날짜가 공적으로 증명되는 방법을 우선적으로 권합니다. 이메일이나 문자는 보조적인 증거로 남겨두는 정도로 활용하는 것이 안전합니다.

Q3. 임대인이 통지를 받고도 모른 척하면 어떻게 하나요?

통지는 임대인이 실제로 승낙하지 않아도 대항요건으로서 효력이 있습니다. 통지가 임대인에게 도달한 사실만 확인되면 되고, 임대인이 이를 무시하더라도 양수인은 자신이 채권자임을 주장하며 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 통지가 도달했는지 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 배달증명이 함께 되는 내용증명우편으로 통지해 도달 사실 자체를 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.

Q4. 권리금 채권을 양도하고 받은 대가에도 세금이 부과되나요?

권리금 자체는 소득세법상 기타소득으로 분류되어, 실제 필요경비를 증명하지 못하면 총수입금액의 60%를 필요경비로 인정받아 나머지에 대해 과세되는 방식이 일반적으로 적용됩니다. 다만 이는 권리금을 직접 받는 경우의 처리 방식이고, 손해배상채권을 양도하고 받은 대가가 같은 방식으로 과세되는지는 소득의 성격, 계약 구조, 양도 시점 등에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 답하기 어렵습니다. 채권양도 대가의 세무 처리는 반드시 세무 전문가의 확인을 거쳐 진행하시기 바랍니다.

정리하며 : 양도 전 반드시 점검할 것들

권리금 손해배상채권은 원칙적으로 자유롭게 양도할 수 있는 금전채권이지만, 실무에서는 대항요건을 제대로 갖추지 않아 양수인이 자신의 권리를 온전히 주장하지 못하는 사례가 적지 않습니다. 양도 전에는 임대차계약서와 권리금계약서에 양도를 제한하는 특약이 있는지, 통지는 반드시 양도인 명의로 하는지, 확정일자를 갖추었는지, 소멸시효가 얼마나 남았는지, 그리고 양도의 경제적 목적이 분명해 소송신탁으로 오해받을 소지가 없는지를 차례로 점검해야 합니다.

• 임대차계약서·권리금계약서에 양도금지특약이 있는지 확인했는가
• 양도 대상 채권의 발생 원인과 금액 산정 기준을 구체적으로 특정했는가
• 통지를 양도인 명의의 내용증명우편으로 준비했는가
• 잔여 소멸시효 기간을 계산해 두었는가
• 양도의 경제적 목적과 대가 관계를 계약서에 남겨 두었는가

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 전문으로 활동해 온 엄정숙 변호사가 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 다루며 축적한 경험을 바탕으로, 권리금 손해배상채권의 양도 절차 설계부터 통지서 작성, 이후 소송 진행까지 함께 검토해 드립니다. 채권양도 방식이 사안에 맞는지, 대항요건을 놓치지 않았는지는 서류를 직접 확인해야 정확히 판단할 수 있는 부분이니 상단 메뉴를 이용해 상담을 신청해 주시기 바랍니다.